Affaire civile (Herzliya) 52139-06-23 Avichai Bar Or c. Shmuel Cohen

Jugement

Une réclamation monétaire d'un montant de 790 000 NIS pour une réclamation de violation d'un contrat de vente immobilière, ou alternativement pour retrait de mauvaise foi des négociations.

Le contexte et le résumé des revendications dans la déclaration de la demande

1. Les défendeurs sont les propriétaires des droits sur une maison privée au 12, rue Hatzim à Herzliya, ainsi que ceux qui ont négocié avec les demandeurs la vente de la maison.
2. Les parties ont négocié conjointement pendant environ sept mois concernant la vente de la maison. Tous les termes commerciaux de la transaction ont été conclus, des bûches ont été échangées entre les parties, et les négociations ont abouti à un accord contraignant fondé sur certaines finalités conclues entre elles.
3. Les demandeurs ont envoyé un projet final et convenu du contrat de vente (annexe 1 à la déclaration de la demande).
4. Le 19 décembre 2022, l'avocat des défendeurs dans la transaction, l'avocat Adir Lapid (ci-après – l'avocat Lapid), a annoncé que le projet envoyé par les demandeurs était acceptable pour les défendeurs et qu'ils souhaitaient organiser une date de signature.
5. Les demandeurs ont répondu que la formulation leur avait également été acceptée, et que la transaction avait donc été perfectionnée, même si l'accord n'avait pas encore été signé par toutes les parties.
6. Les demandeurs ont demandé à coordonner une date de signature pour le 1er janvier 2023, mais les défendeurs ont annoncé de mauvaise foi que la transaction était annulée, affirmant que les demandeurs n'avaient pas signé l'accord ce jour-là, même s'il n'y avait pas de date pour la signature ce jour-là (l'échange de lettres était joint en annexes 2 à 3 à la demande).
7. Les demandeurs ont rejeté la demande des défendeurs d'annuler la transaction, ont annoncé que la transaction était valide et existante, et ont mis en garde contre toute poursuite judiciaire. Dès le 20 décembre 2022, les demandeurs ont signé le contrat de vente, remis une copie à l'avocat Lapid, et lui ont également remis des chèques pour le premier paiement (une copie de la confirmation de réception de l'accord signé par l'avocat Lapid et les chèques ont été joints en annexe 5 à la réclamation).
8. Le 21 décembre 2022, les défendeurs ont envoyé une lettre aux demandeurs reconnaissant qu'un contrat de vente avait été conclu, mais ont soulevé des exigences supplémentaires comme condition pour la signature, telles que l'approbation de la banque pour financer un prêt (annexe 6). Ils ont également affirmé que les plaignants ne s'étaient pas présentés à la signature, même si une telle réunion n'avait  pas été coordonnée entre les parties.  Bien que les demandeurs n'aient pas été obligés de présenter l'approbation de la banque, ils l'ont fait et ont coordonné une rencontre avec le défendeur 1, qui n'a pas pris la peine de se présenter à la réunion.
9. Les défendeurs ont violé l'entente en ne signant ni la signature ni les documents accompagnant l'accord et ont contrecarré la transaction.
10. Les demandeurs ont annoncé l'annulation de l'entente en raison de la violation fondamentale commise par les défendeurs et ont exigé la compensation convenue qui figure dans le contrat de vente. Alternativement, les demandeurs réclament une compensation pour la violation de l'obligation de bonne foi lors des négociations.

Résumé des arguments dans la déclaration de la défense

11. Aucun accord n'a été conclu entre les parties et aucun accord signé. Le projet joint ici est partiel et ne révèle aucun accord entre les parties.  Tous les défendeurs n'étaient pas familiers avec le projet.
12. L'avocat Lapid a cessé et a fait preuve de négligence en donnant l'avis annexe 2 à la poursuite, et l'a fait de son propre chef. Le message n'a pas été coordonné avec tous les vendeurs.  Il a également cessé de recevoir l'accord et les chèques des plaignants, contrairement aux instructions de l'un des vendeurs.
13. Le brouillon n'est pas une version finale acceptée par tous les vendeurs. L'avocat Lapid n'a pas rencontré tous les vendeurs et ne leur a pas expliqué l'importance de la transaction.
14. La conscription manque de discrétion et de discernement. Il ne contient pas  de détails, y compris une date sur chaque page, la signature des défendeurs, des annexes au projet, et il n'indique pas qu'un des défendeurs habite sur la propriété.  La transaction n'a pas été exécutée et n'a pas été déclarée aux autorités fiscales.  La contrepartie n'a pas été versée et l'Autorité foncière israélienne n'a pas reçu l'approbation de la transaction.  Les demandeurs ont joint un document à un projet qui n'avait pas été convenu (responsabilité liée à l'absence d'irrégularités de construction).  L'annexe 6 de la réclamation n'est pas une lettre au nom des défendeurs, mais a été rédigée uniquement par le défendeur 1, de sa propre initiative.
15. Une réponse a été soumise par les demandeurs dans laquelle ils affirmaient, entre autres, que l'avocat Lapid agissait au nom des défendeurs, tout comme le défendeur 1.

Jusqu'ici, les arguments des parties.

16. Les parties ont soumis des preuves : au nom des plaignants, une déclaration sous serment du témoin principal a été soumise par le demandeur 1 et une déclaration sous serment en leur nom par l'avocat Tomer Balaish, qui a représenté les plaignants dans la transaction (ci-après – l'avocat Balaish).  De plus, un avis d'expert a été soumis au nom de l'évaluateur immobilier, M. Gilad Peer.

Au nom des défendeurs, les affidavits des défendeurs 1, 2, 5 et 6 ont été déposés.