Affaire civile (Herzliya) 52139-06-23 Avichai Bar Or c. Shmuel Cohen - part 2

Le 5 mars 2025, une audience de preuve a eu lieu sur la méthode d'enregistrement.  Les parties ont soumis des résumés écrits.

D'ici jusqu'au jugement.

17. Les concepts de base sont qu'un contrat se conclut par offre et acceptation (article 1 de la Loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973). L'essentiel est d'examiner la finalité des parties au contrat et l'existence d'une rencontre de désirs entre elles.  L'élément de « finalité » est une condition principale et fondamentale à la création d'un contrat, et en son absence, un accord contraignant entre les parties n'est pas parfait.  Le critère de l'existence de la finalité est une règle objective-externe, de sorte que l'accent est mis sur la divulgation externe du consentement d'une manière compréhensible pour une personne raisonnable, et telle qu'elle est apprise de l'ensemble des circonstances de l'affaire, y compris la conduite et les paroles des parties avant et après la conclusion du contrat.  Cela est fait, entre autres, afin de protéger la confiance de l'entrepreneur et de maintenir la certitude commerciale et la sécurité commerciale (Gabriela Shalev et Effi Zemach, Contract Law (quatrième édition 2019) 159-163).
18. La signature de l'entente est une indication importante de l'intention des parties de conclure un contrat, mais ce n'est pas une condition sans laquelle personne n'existe. Même lorsqu'il s'agit d'un contrat de vente d'un bien immobilier, il est possible de conclure l'existence d'une décision finale par d'autres preuves, si elle indique clairement une intention d'établir une relation juridique contraignante et si elle atteste objectivement de l'intention des parties de conclure un contrat (pour un aperçu général de la question, voir Affaire civile (district central) 13887-06-19 Meir Sassi Initiation and Investments in a Tax Appeal c. Yona Egozi [Nevo] (27 février 2025),  paragraphes 76-89 du jugement).
19. L'article 12(a) de la Loi sur les contrats (partie générale) 5733-1973 établit le devoir d'une personne d'agir de manière acceptable et de bonne foi lors des négociations avant la conclusion d'un contrat. La jurisprudence a noté plusieurs cas dont la présence dans certaines circonstances peut indiquer qu'une partie aux négociations a violé le devoir de bonne foi qui lui a été imposé, même si la liste n'est pas fermée.  Ces affaires incluent la non-divulgation des faits, la conduite de négociations parallèles avec un tiers sans en informer l'autre partie, la conduite de négociations sans intention de s'engager ou de se retirer des négociations pour des motifs non pertinents d'une manière qui nuit à l'attente raisonnable de l'autre partie (Civil Appeal 8143/14 Halfon c. Mortgage Discount Bank, [Nevo], 29 janvier 2017).

Du général à l'individu

20. Après avoir examiné les preuves et les témoignages, j'en suis venu à la conclusion que les parties avaient décidé de conclure un accord contraignant pour la vente de la propriété, et que toutes les exigences spécifiques pour l'échéance de la transaction étaient respectées. Les défendeurs se sont retirés des négociations de mauvaise foi, sans justification raisonnable, juste avant de signer officiellement l'accord.
21. Il n'y a pas de véritable différend entre les parties, depuis la phase de négociation jusqu'à la conclusion des accords finaux, et même après, les contacts ont été menés entre les demandeurs et leur avocat, l'avocat Balaish, ainsi qu'entre le défendeur 1 et l'avocat Lapid de l'autre côté. Les autres accusés n'ont pas été directement impliqués dans les négociations (voir le témoignage de l'accusé 1 à la p. 82 de la transcription).
22. Les preuves montrent que le 19 décembre 2022, à 11 h 01, l'avocat Balaish a transmis à l'avocat Lapid une version finale de l'entente (tous les courriels se trouvent à l'annexe 2 de l'affidavit du demandeur 1).  Il a souligné que les commentaires des vendeurs (les défendeurs) étaient acceptés et intégrés à l'entente.
23. Le même jour, à 12 h 02, l'avocat Lapid a répondu que les vendeurs étaient « prêts à signer l'accord immédiatement et à demander aux acheteurs de signer aussi, lorsque les vendeurs m'ont demandé d'annoncer que si les acheteurs n'acceptent pas de conclure la transaction immédiatement, ils se considéreront libres de l'engagement avec eux.  »
24. L'avocat Balaish lui a répondu par courriel ce jour-là à 20 h 34 et lui a demandé de coordonner une date de signature de l'accord dès la semaine. Le courriel a été envoyé lundi et suggérait que l'accord soit signé dès le jeudi de cette semaine-là, bien que les plaignants aient noté qu'ils préféraient que la signature ait lieu début janvier 2023, pour leurs propres raisons.
25. Le même jour, à 21 h 11, l'avocat Lapid a envoyé un courriel à l'avocat Blaish avec les mots suivants : « Le vendeur a demandé à annoncer que, selon lui, et je cite, 'la transaction est nulle et non avenue.'  Malheureusement, je n'ai rien à ajouter si ce n'est de suggérer que les parties essaient de se parler entre elles » (Annexe 3 aux affidavits des plaignants).
26. L'avocat Tal Or, du bureau de l'avocat Balaish, a répondu au message de l'avocat Lapid envoyé par courriel à 00 h 13 et a écrit, entre autres, que la transaction est valide et existe, et qu'une date de signature devrait être fixée le lendemain (annexe 4). Le demandeur 1 a déclaré avoir envoyé à l'avocat des défendeurs une copie signée de l'entente et des chèques pour le premier paiement en compte de la contrepartie pour l'appel criminel de l'accord (paragraphe 12 de son affidavit).
27. Le lendemain, le 20 décembre 2022, l'avocat Lapid a envoyé un courriel à l'avocat Balaish à 20 h 18 pour confirmer que son bureau avait reçu l'entente signée par les acheteurs ainsi que les chèques (annexe 5).
28. Le demandeur 1 a tenu des discussions avec le défendeur 1 et a précisé qu'aucune rencontre n'avait été organisée entre les parties, comme le prétendaient les défendeurs, et que le premier paiement avait déjà été transféré et qu'il n'y avait aucune inquiétude quant à la capacité financière des demandeurs (annexes 6-7 à l'affidavit du demandeur 1).
29. Le 21 décembre 2022, le défendeur 1 a envoyé une lettre manuscrite, dans laquelle il a posé deux conditions pour la mise en échec de l'accord. La première condition est une confirmation valide par la banque prêteuse, et la seconde condition est qu'une réunion entre les parties ait lieu (Annexe 8).  Depuis, les parties ont échangé des messages texte supplémentaires (voir l'annexe 10 de l'affidavit du demandeur).
30. L'avocat Balaish a noté dans son affidavit, entre autres, que les négociations entre les parties ont pris du temps et comprenaient 22 versions d'un contrat de vente. Le 19 décembre 2022, une version finale et convenue a été transmise entre les parties, qu'il a envoyée à l'avocat Lapid.  L'avocat Balaish confirme avoir reçu le message de l'avocat Lapid selon lequel les parties voulaient conclure la transaction immédiatement, mais comme indiqué, l'avocat a ensuite été surpris et a annoncé que les vendeurs avaient retiré leur accord, comme détaillé ci-dessus.
31. Ainsi, les demandeurs ont présenté avec des preuves une image claire de tout ce qui constituait le texte du contrat convenu entre les parties, tout en représentant la discrétion des vendeurs, par l'avocat Lapid, leur agent, ainsi que certains aspects du contrat, en vue d'une formulation finale et convenue, sur laquelle les parties ont travaillé pendant plusieurs mois. Comme indiqué, la proposition et l'acceptation par les parties ont été complétées, mais l'avocat Lapid a informé de façon inattendue l'avocat Blachim de l'annulation des accords.  Deux jours après le retrait des défendeurs, ils ont exigé, par l'intermédiaire du défendeur 1, que deux conditions supplémentaires soient remplies pour la perfection de la transaction, et ces conditions (ci-dessous) n'ont pas non plus été violées par les demandeurs acheteurs.
32. Les arguments des défendeurs et ceux selon lesquels l'accord n'a pas été perfectionné et que les défendeurs se sont retirés des négociations tout en avançant des arguments justifiés ne peuvent être acceptés.
33. Le défendeur 1 a affirmé dans son affidavit, entre autres, qu'il était impliqué dans des négociations avec les plaignants. L'avocat Lapid a agi à l'encontre des instructions des défendeurs, et le projet qu'il a transmis n'était pas contraignant (paragraphe 7 de son affidavit).  Il a affirmé que l'avocat Lapid n'avait pas rencontré les autres défendeurs (qui sont frères).  Le défendeur 1 a annoncé que l'avocat Lapid avait accepté de recevoir un chèque au nom des acheteurs, même si les frères l'avaient informé que la transaction était nulle et non avenue, et qu'il n'était pas autorisé à recevoir les chèques au nom des acheteurs.
34. Cependant, cette version du défendeur 1 n'est étayée par aucune preuve supplémentaire, au-delà de la revendication, et contredit même l'échange entre les avocats tel que présenté dans la preuve du demandeur.
35. Les accusés n'ont pas amené l'avocat Lapid à témoigner, même s'il figurait sur leur liste de témoins. C'est une omission fondamentale, puisque l'avocat Lapid a pu confirmer ou infirmer la justesse de la version du défendeur 1, qu'il ait agi ou non en déviation de l'autorisation, et éclairer toutes les circonstances de la transaction.  Selon la jurisprudence, cette omission doit être attribuée au devoir des défendeurs « ...  Cela est conforme à la règle selon laquelle, lorsqu'une partie s'abstient d'apporter des preuves en sa possession, on présume que si la preuve avait été apportée, elle aurait agi contre elle » (Civil Appeal 548/78 Sharon c. Levy, IsrSC 35(1) 736, 760 (1980); Civil Appeal Authority 3489/09 Migdal Insurance Company dans l'appel fiscal c. Emek Zevulun Metal Coating Company dans l'appel fiscal [publié dans Nevo] (11 avril 2013)).
36. Le défendeur 1 a affirmé que l'avocat Lapid nous a « vendus », mais n'a pas donné de raison convaincante expliquant pourquoi ils n'avaient pas apporté le témoignage pour compléter le tableau, ni pourquoi l'avocat Lapid agirait contre la permission de ses clients, et quel est son intérêt à le faire. S'il avait effectivement agi en violation de la licence, on aurait été attendu que les défendeurs l'auraient poursuivi ou au moins déposé un avis contre lui à un tiers.
37. Les défendeurs n'ont pas donné d'explication satisfaisante quant aux raisons pour lesquelles l'avocat Lapid a annoncé l'annulation de l'accord de signature ce soir-là. Les défendeurs ont confirmé que le même jour (19 décembre 2022), ils devaient rencontrer l'avocat Lapid pour obtenir une explication de l'entente.  Ils ont affirmé que l'avocat Lapid ne s'était pas présenté à la réunion, mais avait parlé au défendeur 1 au téléphone et lui avait dit que les demandeurs n'avaient pas d'argent pour la transaction, et qu'il a été décidé de mettre fin aux négociations (affidavits des défendeurs 1, 2 et 5; p. 93 de la transcription).
38. Cet argument ne devrait pas être accepté. Premièrement, cette conversation n'a pas été mentionnée dans la déclaration de la défense, et c'est une version mentionnée pour la première fois dans l'affidavit du témoin principal.  Lorsqu'une certaine version entendue pour la première fois au procès n'est pas donnée à la première occasion alors que le témoin aurait pu la donner, on suppose que la personne qui accepte son témoignage en l'absence d'explication satisfaisante est soupçonnée de sa véracité.  Autres requêtes municipales 8650/08 Binyamin Rafalov c. Service pénitentiaire israélien de l'État d'Israël (Nevo, 17 juillet 2013), la cour a statué qu'il suffisait qu'une partie à la procédure ne formule une réclamation pour la première fois que dans l'affidavit de son témoin principal afin de justifier le rejet de sa demande.  De même, dans d'autres demandes municipales 78/04 HaMagen Insurance Company dans l'affaire Tax Appeal c. Shalom Gershon Moving Ltd., 61(3) 18 (2006), il a été jugé qu'il suffisait qu'une réclamation soit absente de la lettre de réclamation et de la lettre de réponse, et qu'elle apparaisse pour la première fois dans l'affidavit du témoin principal afin de justifier son rejet.  Deuxièmement, il n'y a pas non plus de mention de cela dans le courriel de l'avocat Lapid  à l'avocat Balaish.  Troisièmement, l'avocat Lapid n'a pas été amené à témoigner, comme indiqué, ce qui aurait pu éclairer les circonstances de l'avis d'annulation de la part des défendeurs (témoignage du défendeur 1 aux p. 94, paras. 9-15).  À la lumière de ce qui précède, je détermine  qu'il s'agit d'une affirmation supprimée qui ne devrait recevoir aucun poids probant.
39. De plus, la version du défendeur 1 est contredite par la lettre même qu'il a envoyée aux acheteurs le 21 décembre 2022 (annexe 8 à l'affidavit du demandeur 1), dans laquelle il confirme en fait que la transaction n'a pas été annulée, mais seulement conditionnée à deux conditions supplémentaires; En pratique, il semble d'après cette lettre qu'il s'intéresse à l'accord. De plus, dans la lettre elle-même, le défendeur 1 admet que l'accord devait être signé le 19 décembre 2022, mais que les demandeurs ont violé l'entente en ne transférant pas le paiement, c'est-à-dire qu'ils n'ont pas respecté les termes de l'accord, selon lui.  Il s'agit en fait d'un aveu explicite selon lequel le défendeur 1 considérait l'entente conclue entre les parties comme une entente contraignante, mais que les défendeurs l'ont violée, selon lui.  Cependant, il a été prouvé que les demandeurs n'avaient pas violé l'accord.  L'avocat Lapid a annoncé l'annulation des accords, et donc la réunion prévue n'a pas eu lieu, mais les demandeurs ont immédiatement envoyé l'accord signé avec le premier addendum de paiement (annexe 5 à l'affidavit des demandeurs) sans aucune réserve ni condition, exprimant ainsi leur opinion que l'accord existait et ont même agi pour le remplir en nature.  L'ajout de conditions par le défendeur 1 par la suite, c'est l'ajout de nouvelles conditions après que tout ait déjà été convenu.
40. J'ai été convaincu qu'il y avait une certaine discrétion des deux côtés que l'accord était déjà valide le 19 décembre 2022, mais que selon les défendeurs, les plaignants l'avaient violé, ce qui s'est avéré faux. Les parties ont pris la peine de conclure des ententes contractuelles par l'entremise de leurs représentants, et lorsqu'elles y sont parvenues, avec l'approbation des avocats dans des avis écrits, les défendeurs se sont soudainement retirés et n'ont pas accepté de signer l'accord de leur part, sans avertir les demandeurs que l'avancement des négociations jusqu'à la signature ne signifie pas qu'ils sont engagés dans l'accord ou qu'ils négocient avec d'autres parties.  L'entente est signée par les plaignants, mais aussi « finalisée » par les défendeurs par des avis écrits de l'avocat Lapid en leur nom.  Il n'y a aucun doute que l'entente inclut toutes les conditions commerciales d'une transaction du type en question.  En ce qui concerne la réclamation selon laquelle la transaction n'a pas été déclarée aux autorités fiscales, et qu'une procuration irrévocable n'a pas été signée, et autres, il est clair qu'il n'y a rien à signaler tant que la transaction n'a pas été techniquement signée par les deux parties, ce qui ne porte pas préjudice à la revendication des demandeurs de pouvoir discrétionnaire, et à tout le moins, à un retrait de la négociation de mauvaise foi.

Si c'est le cas, toutes les preuves mènent à conclure que les parties ont conclu un accord contraignant.

41. L'annonce de l'avocat Lapid selon laquelle « la transaction est nulle et non avenue », dans des circonstances où le projet est définitif et que les défendeurs exigent la signature des demandeurs, constitue un manque évident de bonne foi. Comme indiqué, la version des défendeurs selon laquelle les demandeurs n'avaient pas respecté les termes de l'entente s'est avérée incorrecte.  Les demandeurs ont présenté des preuves qu'ils avaient obtenu l'approbation de principe pour l'hypothèque (annexe 7 de l'affidavit).  De plus, cette question n'a pas été soulevée par principe à aucune étape des négociations entre les parties pendant une période de neuf mois, et aucune preuve n'a été présentée à cet effet.
42. À cet égard, il est approprié de s'attarder sur la déclaration de l'avocat Lapid, telle qu'énoncée ci-dessus, et sur l'esprit qui en découle. Voici ce qu'il a écrit à l'avocat Balaish :
43. D'après les paroles, on peut certainement comprendre qu'aux yeux de l'avocat Lapid, la transaction était déjà à un stade avancé, apparemment « close et prête » à être exécutée, puis elle a été annulée. Il le formule ainsi : « Il m'a demandé de l'annoncer et, en ce qui le concernait, »; En d'autres termes, il ne s'agit plus d'une étape de négociation  ouverte  à ses yeux.
44. L'utilisation des mots « transaction nulle et non avenue » montre que l'avocat Lapid, en tant que personne qui a représenté les défendeurs, considérait la situation au moment de la rédaction comme un accord existant selon lequel il devait annoncer son annulation, et non seulement comme des négociations qui ont échoué. L'expression utilisée  indique qu'un consentement contraignant a déjà été atteint.  Si l'accord n'était qu'en négociations préliminaires, il est plus probable qu'il aurait écrit « les parties n'ont pas conclu d'accords » ou « les négociations sont terminées ».  Ici, il y a une clause d'annulation de contrat, et non d'échec dans les négociations.
45. L'affirmation « Je n'ai rien à ajouter » montre aussi qu'il n'y a pas d'autres sujets ouverts à la discussion, une situation qui se produit généralement seulement lorsqu'une partie à l'entente considère l'entente comme conclue en principe. Cela indique qu'il ne reste plus de clauses à négocier ou discuter, ce qui signifie que tout a déjà été convenu, et seule l'action d'exécution (signature effective) n'est pas en cours.  Sinon, on s'attendait à ce que Lapid souligne quels obstacles subsistaient ou sur lesquels n'avait pas encore été convenu.
46. En d'autres termes, l'esprit de l'annonce indique que la transaction était prête à être exécutée, mais ce sont les vendeurs qui ont demandé à l'annuler de façon surprenante et sans explication. La lettre indique que l'accord a dépassé la phase de négociation, a atteint des ententes contraignantes, et que seule la phase de signature subsiste, mais qu'elle a été annulée juste avant la signature.  À ce stade, il peut donc être déterminé qu'il ne s'agit pas d'une négociation d'échec, mais plutôt d'une véritable annulation d'un engagement de la part des défendeurs.  Dans l'esprit de la question, il est clair que l'avocat Lapid demeure impuissant et que les choses ne dépendent plus de lui, en ce qui concerne le service juridique professionnel, et qu'en pratique, tout était déjà réglé et convenu et qu'il n'avait rien à ajouter.
47. Lorsqu'une négociation intensive et avancée a lieu, la partie qui souhaite y mettre fin doit informer l'autre partie de son intention, préciser la raison de la résiliation des négociations et offrir une possibilité équitable de réparer l'obstacle afin de remplir le contrat. Un avis unilatéral sans en informer l'autre partie, qui commence à développer des attentes raisonnables pour la conclusion du contrat, ne répond pas à la norme de conduite attendue (voir, par exemple, Civil Case (Hai District) 10103-11-13 Shani Uliel c. Talia Zehava Adler [Nevo] (9 décembre 2013)); Affaire civile (District de Hai) 28877-03-16 Gidi Barber c. Eran Amor [Nevo] (20 avril 2017)).
48. Comme mentionné, le courriel envoyé par l'avocat Lapid n'a pas donné aux plaignants d'explication selon laquelle les défendeurs avaient retiré leurs ententes, après que l'avocat Lapid ait approuvé l'entente.
49. Cependant, lors de son interrogatoire et en réponse à la question de ce qui s'était passé ce jour-là qui a dissuadé les défendeurs d'aller de l'avant avec la transaction, ou s'il s'agissait d'un malentendu, il a répondu clairement : « Je vais vous dire pourquoi je ne pensais pas qu'il n'y avait pas eu de malentendu? Parce qu'il y avait d'autres clients en préparation, alors j'ai dit : 'S'ils partent, d'autres en viendront', tu comprends, la peur de ne pas avoir l'argent n'était pas aussi grave pour moi que d'avoir des ennuis plus tard, tu comprends? »(p. 109, paras. 8-10).
50. Premièrement, il s'agit d'un témoignage contraire à l'intérêt du défendeur 2 et des autres défendeurs. La règle est que le témoignage ou la confession d'un plaideur, y compris un défendeur, qui est donné à l'encontre de son intérêt, aura plus de poids que le témoignage qui sert cet intérêt.  La logique derrière cette détermination est que, dans le cas d'un témoignage contraire à l'intérêt, le témoignage ne peut s'expliquer que par le désir du témoin de dire la vérité, alors que dans le cas d'un témoignage qui sert un intérêt, il y a une crainte que le témoin  biaise son témoignage afin de servir sa cause.  L'hypothèse de base est qu'une personne n'admet pas des choses contraires à son intérêt personnel, et que ses paroles contiennent donc un noyau de vérité (voir : Yaniv Vaki, The Law of Evidence, Vol. 1 (2020), p. 444).  Par conséquent, un poids probatoire élevé doit être attribué aux propos de l'accusé 2.
51. Deuxièmement, selon le défendeur 2, il y avait d'autres acheteurs potentiels pour la propriété. À un stade où les parties étaient déjà sur le point de signer, il est déraisonnable de se retirer des négociations simplement parce qu'il y avait d'autres acheteurs potentiels, ce qui équivaut à un manque de bonne foi dans la conduite des négociations.  Bien que se retirer des négociations à cause d'autres acheteurs potentiels ne soit pas considéré comme de la mauvaise foi en soi, car le vendeur peut maximiser ses profits et choisir la meilleure offre.  Cependant, un tel retrait peut être considéré comme de mauvaise foi s'il se produit à un stade avancé des négociations, sans raison substantielle justifiable, ou sans informer l'autre partie de l'existence de négociations parallèles ou d'une offre plus élevée, l'empêchant ainsi d'améliorer son offre.  Alors qu'aux premiers stades il n'est pas obligé d'exiger la divulgation des négociations parallèles, dans les phases avancées, cette divulgation est requise afin d'assurer des règles de jeu équitables et d'éviter des dommages à la confiance de l'autre partie.  Si la seule raison de se retirer est d'accepter une offre plus élevée, et que cela n'est pas divulgué à l'acheteur pour lui permettre d'améliorer son offre, cela peut être considéré comme de la mauvaise foi.  Cependant, si la décision de prendre sa retraite reposait sur une autre raison importante, même si une offre plus élevée a été faite, le retrait ne sera pas nécessairement considéré comme de mauvaise foi.  Affaire civile (Shalom Chai) 29919-12-11 Gilit Menchel Sharon c. Uriel Heiman [Nevo] (01.02.2015); Affaire civile (Shalom Rishon LeZion) 11938-06-18 Shani Meira Sacks c. Yaniv Moshe Efrati [Nevo] (20 janvier 2020)).
52. Dans les circonstances de l'affaire, lorsque l'avocat des vendeurs, l'avocat Lapid, informe l'avocat des acheteurs par courriel que l'entente peut être signée, cela signifie que la phase de négociation est terminée et qu'il ne reste plus qu'à signer l'entente. À la lumière des propos du défendeur 2, il ne reste pas d'autre choix que de conclure que la véritable raison de s'abstenir de signer l'accord était qu'il y avait d'autres acheteurs dans le fond.

Les défendeurs sont-ils tous responsables devant les plaignants?

53. Les défendeurs affirment dans leurs résumés que l'avocat Lapid a agi sans leur autorisation envers les demandeurs et qu'ils ne devraient pas être responsables de ses actes. Les demandeurs admettent qu'ils n'ont agi qu'avec le défendeur 1 et l'avocat Lapid, mais affirment que les défendeurs 2 à 6 ont autorisé l'avocat Lapid et le défendeur 1 à les représenter lors des négociations, et que, selon les lois de l'émissaire, ils sont solidairement responsables.
54. En effet, la personne qui se tenait devant les demandeurs (devant leur avocat, l'avocat Balaish) était l'avocat Lapid, le défendeur 1 étant la figure dominante et active parmi les défendeurs. Le défendeur 1 était la personne impliquée dans la transaction du début à la fin, selon son témoignage.  Ainsi, dans son affidavit, il déclare, entre autres, au paragraphe 6, qu'il a participé à des négociations avec les demandeurs et qu'il a correspondu avec eux de diverses façons.  Il a également déclaré au paragraphe 7 de son affidavit que l'avocat Lapid avait agi au nom des défendeurs et accompagné la transaction, mais en violation des instructions.  Il a également déclaré au paragraphe 12 de son affidavit qu'il avait mené les négociations directement avec les plaignants ainsi que par l'intermédiaire de l'avocat Lapid.  En ce qui concerne la lettre écrite de sa main (annexe 8), il a noté qu'elle avait été rédigée uniquement de son propre avis et non d'une lettre des autres frères accusés (ainsi qu'au paragraphe 43 de son affidavit; son témoignage aux p. 91, par. 33-34).  Il est donc clair que le défendeur 1 lui-même  est certainement responsable devant les demandeurs.
55. En ce qui concerne les autres défendeurs 2 à 6, il n'y a aucun doute qu'aucun d'eux n'a eu de contact avec les plaignants. La question est de savoir si, dans les circonstances de l'affaire, ils sont aussi responsables envers les demandeurs.  À mon avis, la réponse est oui, et c'est en vertu du principe de mission prévisible.
56. Il s'agit d'une transaction immobilière dans laquelle plusieurs vendeurs, le défendeur 1 dominant tandis que les autres défendeurs sont moins impliqués. Selon les preuves, l'avocat Lapid a agi contre les plaignants et leurs avocats au nom de tous.  Cette conduite établit des obstacles en faveur des acheteurs – les plaignants, en vertu de la conduite des défendeurs qui a créé une représentation d'autorisation.
57. Une telle situation, aussi appelée « autorisation externe » ou « objectif », a été créée en vertu de l'article 3(a) de la Loi sur la mission, 5725-1965.  Cette section stipule que le messager est accordé non seulement avec une autorisation explicite (écrite ou orale) de l'expéditeur pour l'envoyer, mais aussi « par la conduite de l'expéditeur envers l'un d'eux » (l'expéditeur ou le tiers).  Il est établi que l'autorisation objective peut créer une relation de mission contraignante entre l'expéditeur et le tiers, même si aucune autorisation interne n'a été accordée entre l'expéditeur et l'expéditeur, ou même si l'expéditeur a dépassé son autorité interne.  Cet émissaire est considéré comme un « véritable » émissaire, et pas seulement une revendication d'estoppel (voir : Affaire civile (district de Hai) 32857-04-16 Sana Mushlav c. Salim Hassan Abbas [Nevo] (01.10.2020); Affaire civile (Shalom J.M.) 34727-09-12 Brent Rotenberg c. Serge Tartur [Nevo] (4 mai 2022); Affaire civile (Shalom Tel Aviv) 3978-08-18 Hadar M.A.I.A. Entrepreneuriat en appel fiscal c. Kfar Chabad Workers' Moshav des hassidim de Loubavitch pour règlement agricole coopératif en  appel fiscal [Nevo] (04.12.2023)).
58. Le fait que tous les vendeurs soient représentés par le même avocat, même si un seul est dominant et que les autres sont moins impliqués, peut créer une représentation objective d'autorisation de leur part envers les acheteurs. Les actions et déclarations de l'avocat, qui représente tous les vendeurs, sont perçues comme des actions contraignantes pour tous les expéditeurs.  Dans un tel cas, même si, dans la relation interne entre les vendeurs et l'avocat, l'avocat a dépassé les limites de sa mission envers certains d'entre eux, le tiers (les acheteurs) peut tout de même créer une représentation d'une mission présumée.  Il n'est pas superflu de noter qu'une mission visant à exécuter une transaction immobilière ne nécessite pas de document écrit et peut se faire oralement ou selon la conduite de l'expéditeur (voir : Affaire civile (district de Jérusalem) 58201-12-20 Nabil Muhammad Morad c. Avocat Maged Hamdan [Nevo] (29 février 2024); Affaire civile (district de Tel Aviv) 60603-01-12 David Shemesh c. Afridar Initiative et investissements dans l'appel fiscal [Nevo] (04.01.2018); Appel civil 2159/19 Aharon Diva c. Uri Saban [Nevo] (09.03.2020)).
59. Pour qu'une mission prévisible lie l'expéditeur au tiers, ce dernier doit s'appuyer de bonne foi et raisonnablement sur la représentation qui lui est présentée, et il ne doit pas savoir, ou n'aurait pas dû savoir, en tant que personne raisonnable, le manque d'autorisation de l'expéditeur. Si les acheteurs savaient ou auraient dû savoir que l'avocat agissait sans autorité à l'égard de certains vendeurs, ils n'auraient pas de revendication d'exclusion  en vertu du principe  de mission prévisible (Hadar  A.I.A., supra; affaire Kfar Chabad, supra; Appel civil 10489/09 A. Netz Management and Holdings in Tax Appeal c. Hari Aluf [Nevo] (06.09.2011); Appel civil 480/90 Moshe Agadi c. Yosef Ben-Shlosh [Nevo] (9 juillet 1991))
60. Il est important de noter que l'idée d'une mission prévisible est déterminée par la manière dont elle est prévue ou perçue par le tiers, et cela dépend du comportement objectif de l'expéditeur, cette représentation peut être créée par l'acte ou l'omission de l'expéditeur, et toute telle représentation permettant au tiers de conclure que l'agent agit avec autorisation, accorde la mission et lie l'expéditeur dans sa relation avec ce tiers (Civil Appeal 1286/90 Bank Hapoalim dans Tax Appeal c. Vered Clothing [Nevo] (29 décembre 1994); Appel civil 3526/11 Karadi Avraham c. Censeur - Société d'importation de grains et fourrages en appel fiscal [Nevo] (06.05.2013) Affaire civile (Shalom Hertz) 7563-09-15 Shlomo Avshalom c. Oded Weksler [Nevo] (08.05.2018)).
61. Comme indiqué plus haut, l'avocat Lapid a traité avec l'avocat Blaish tout au long du processus sur plusieurs mois, échangeant de nombreux brouillons, des dizaines au total. Une lecture du long témoignage de l'avocat Balaish montre qu'à aucun moment l'avocat Balaish n'a su, n'aurait dû savoir ou soupçonner, en temps réel, que l'avocat Lapid avait agi sans l'autorisation de tous les accusés ou qu'il s'était écarté de cette autorisation, comme allégué.  Cela est clairement évident dans le courriel daté du 19 décembre 2022 à 12 h 02, que l'avocat Lapid envoie à l'avocat Balaish au nom des vendeurs prêts à signer la transaction.  Ce courriel est en fait la dernière ligne de la phase de négociation, qui indique que l'accord est prêt à être signé.  Par conséquent, en ce qui concerne la présentation de l'affaire telle que perçue par l'avocat Balaish, ainsi que par les demandeurs en ce sens, l'avocat Lapid a agi au nom de tous les défendeurs.
62. Comme on peut s'en souvenir, l'avocat Lapid n'a pas été convoqué à témoigner (même s'il figurait sur la liste des témoins des défendeurs!) afin de prouver qu'il a agi de manière inhabituelle ou sans permission, et que les demandeurs ou leurs avocats en étaient au courant en temps réel, dans la mesure où c'était effectivement le cas. Cette omission incombe aux défendeurs, puisqu'il s'agit d'une revendication importante de leur point de vue (du moins en ce qui concerne les défendeurs 2 à 6, qui ont invoqué un manque d'implication), et la règle est qu'une partie qui fait une réclamation importante concernant sa position juridique porte la charge de présenter des preuves pour appuyer cette affirmation ( Shalom Gershon Moving, supra).
63. Le demandeur a confirmé dans son témoignage qu'il était en contact avec le défendeur 1 et non avec les autres défendeurs (pp. 70, 26-32) et que, en ce qui concerne le défendeur 1 et l'avocat Lapid, le défendeur 1 était le représentant de la famille avec laquelle il était en contact (p. 70, s. 1). Cependant, il n'est pas ressorti de son affidavit ou de son témoignage qu'il savait ou aurait dû savoir que l'accusé 1 agissait de sa propre initiative, ni que l'avocat Lapid n'agissait pas au nom de tous les défendeurs, dans la mesure où c'était effectivement le cas.
64. Le défendeur 1 a confirmé dans son témoignage que les défendeurs l'avaient désigné pour vendre la propriété et s'impliquer (p. 82, paras. 21-26). Dans l'annexe 8 de l'affidavit des demandeurs, qui est une lettre envoyée par le défendeur 1 à l'avocat Lapid, l'avocat Lapid est couronné comme un « représentant des vendeurs » et la formulation est entièrement formulée dans un langage qui ne laisse aucun doute que le défendeur 1 a agi au nom des autres et qu'une telle représentation a été créée à l'extérieur.  L'annexe 161 à la preuve des défendeurs, qui est une feuille de principes, est également formulée de manière à ce que le défendeur 1 agisse et représente au nom des autres défendeurs, et lorsqu'on lui a demandé à ce sujet, il a répondu : « ... Je représente mes frères, je ne suis pas procuratrice, je ne suis pas reconnue par eux, personne n'est mon patient, tout le monde vient à 6 ans, comme si elles avaient 2 ans, nous avons 6 ans, j'étais, je l'ai écrit pour qu'on ne perde pas notre temps et plus ou moins que je vais aller quelque part,.. » (p. 86, paras. 12-14).  Plus tard, dans son témoignage, il a tenté d'éviter la question de savoir s'il agissait et s'était engagé au nom des autres accusés, ou seulement de son propre chef, mais ses réponses étaient évasives.  Quoi qu'il en soit, il ne fait aucun doute que ce document créait une déclaration aux demandeurs que le défendeur 1 avait agi avec la permission des autres défendeurs, et il n'a pas été prouvé que les demandeurs étaient au courant ou auraient dû être au courant d'un différend ou d'un manque d'autorisation de la part du défendeur 1 de la part des autres défendeurs, ou d'une déviation de l'autorisation dans la mesure où elle l'était.  Quoi qu'il en soit, conformément à la jurisprudence ci-dessus, même si la relation interne entre les vendeurs et l'avocat avocat Lapid, ou le défendeur 1 lui-même, a dépassé les limites de leur mission vis-à-vis de certains vendeurs, le tiers (les acheteurs) peut tout de même créer une représentation d'une mission présumée.
65. Les témoignages des autres défendeurs mènent également à la conclusion concernant  l'existence de l'autorisation.  Le défendeur 5 a dit : « Je n'en ai aucune idée, et en ce qui me concerne, j'ai nommé mon frère pour examiner toutes nos options, ce qui signifie qu'il n'y a aucun intérêt que six parle à cet acheteur, un autre acheteur, qui était censé recueillir toutes les données. » (p. 104, paras. 13-15) et plus tard « ... Tant que des choses ne sortaient pas que nous allions conclure, que nous avions quelque chose pour exprimer une opinion, que nous n'intervenions pas, que nous ne savions pas ce qu'il faisait, ni quand il s'est rencontré, ni qui il a rencontré, ni combien il a coûté, pas de la division, rien, à mon avis, je peux témoigner sur moi-même que je ne savais pas... » (Q. 26-29) Plus tard : « ... Il n'y a aucun intérêt à faire des commentaires tant que rien n'a progressé, à mon avis, jusqu'à ce que l'avocat Lapid vienne expliquer que ce n'est rien, même s'ils m'avaient donné 10 millions de shekels ce jour-là, je ne l'aurais pas signé (p. 105, paras. 22-24).  D'après ces mots, il apparaît que le défendeur 1 a agi avec la permission des autres défendeurs et qu'ils ont choisi de ne pas s'impliquer mais de lui laisser la conduite de l'affaire; Il s'avère aussi que l'avocat Pi est bel et bien celui qui a représenté tout le monde dans la transaction.
66. Le témoignage de l'accusé 2 et du défendeur 6 ainsi que leur affidavit ne soutiennent pas non plus que l'avocat Lapid ou le défendeur 1 ont agi de leur propre initiative.  Bien qu'il soit clair, d'après les témoignages des défendeurs 2 à 6, qu'ils n'étaient pas familiers avec les détails et ne savaient pas où la situation se situait à aucun moment, il ressort clairement de leurs déclarations que les demandeurs n'avaient aucune raison de savoir ou de soupçonner que le défendeur 1 et/ou l'avocat Lapid agissaient de leur propre initiative.  Au contraire, j'ai été convaincu qu'ils agissaient au nom de tous les défendeurs.  De cette façon,  les autres défendeurs  devraient être vus comme créant une représentation que l'avocat Lapid agit avec leur permission.

Rémunération

67. Même si l'accord n'a finalement pas été signé, la conduite des défendeurs, qui ont mené de longues négociations, échangé de nombreux projets et fixé des dates de signature, tout en présentant une déclaration claire aux demandeurs que la transaction serait signée, puis en annonçant l'annulation, équivaut à mener des négociations de mauvaise foi. Seul le comportement de mauvaise foi a empêché l'amélioration de l'accord, et c'est lui qui a empêché sa signature.  La violation de l'obligation de bonne foi donne droit à la partie lésée à une indemnisation pour les dommages causés à la suite des négociations sur le montant de l'indemnisation convenu dans l'accord (Affaire civile (district de Tel Aviv) 8967-07-18 Boaz Gross c. Aryeh Gottlieb [Nevo] (28 juillet 2019); Affaire civile (Shalom Bat Yam) 43068-09-22 Ira Vinitsky c. Ilana Shirazi (Nevo 14.1.2025)).
68. Le taux de la compensation convenue est de 10% du montant de la transaction, et ce taux est accepté dans les contrats de vente immobilière, et je n'ai pas trouvé qu'il intervienne, et de plus, les tribunaux ont validé la compensation convenue même à des taux plus élevés (voir : Yitzhak Amit, Indemnisation convenue – Questions et aspects, Din Ve-Devarim, vol. 10, 2, Faculté de droit, Université de Haïfa, p. 22; l'affaire Gross, supra, paragraphe 10 du jugement).
69. Compte tenu de la totalité des éléments susmentionnés, la revendication est acceptée.
70. J'ordonne aux défendeurs de verser aux demandeurs la somme de 790 000 NIS plus les frais de justice payés, ainsi que les frais et honoraires d'avocat pour un montant total de 60 000 NIS.

Les montants seront versés dans les 30 jours.