Le principal avantage est l'engagement du gouvernement à acheter les appartements auprès des entrepreneurs
Qu'ils ne pourront pas vendre sur le marché libre. À cet égard, dans les contrats spécifiques signés avec les entrepreneurs, deux types de projets ont été déterminés : le premier type concerne les projets situés dans les zones recherchées, où le risque marketing n'est pas élevé, et où les engagements d'achat n'ont été accordés au nom de l'État que jusqu'à 50 % des appartements. Le second type concerne les projets dans des zones de développement, où le risque marketing est relativement élevé, et où des engagements d'achat ont donc été donnés au nom de l'État à un niveau allant jusqu'à 100 %.
Un autre avantage accordé aux entrepreneurs concerne la date à laquelle ils peuvent exiger que le gouvernement remplisse l'obligation d'achat. Ici aussi, une distinction a été faite entre les deux types de projets, où pour le premier type (les zones demandées), il a été déterminé qu'il était possible d'exiger la réalisation de l'entreprise à l'achèvement de la construction du bâtiment – à la fin de l'étape 40 (section 6(b)(1)), tandis que pour le second type (les zones de développement), il était déterminé qu'il était possible d'exiger la réalisation dès l'achèvement de la construction du squelette et des cloisons – à la fin de l'étape 18 (section 6(b)(2)).
Nous constatons que des avantages très significatifs ont été accordés aux entreprises construisant dans des zones de développement, dont la société défenderesse est membre, tant en termes de portée de l'acquisition que de date de sa réalisation. Le but pour lequel les avantages mentionnés ci-dessus ont été accordés, comme indiqué, était d'encourager les entrepreneurs à construire d'énormes constructions d'appartements, dans les plus brefs délais, tout en atténuant la crainte des entrepreneurs quant à leur incapacité à vendre les appartements sur le marché libre. Comme cette préoccupation est plus grande dans les zones de développement, des bénéfices plus importants ont été accordés aux entrepreneurs qui y construisent.
- Cependant, il ne fait aucun doute qu'un tel système d'avantages et d'incitations nécessite également la création de mécanismes de supervision pour ces entrepreneurs et l'établissement de « sanctions » garantissant que l'objectif du contrat mentionné, qui est d'enrichir le parc d'appartements en Israël dans les plus brefs délais, soit effectivement réalisé. Une « sanction » centrale était énoncée à l'article 6(g) du contrat, qui concerne les appartements de premier type – « appartements achetés conformément à la clause 6(b)(1) » – et prévoit une réduction de 2 % du prix calculé pour chaque mois de retard dans l'exécution de la construction. Un mécanisme de supervision supplémentaire se trouve à l'article 6(h)(1) du contrat, qui stipule que si l'obligation d'achat est réalisée après la fin de la période d'exécution, les intérêts ne seront calculés que jusqu'à la fin de la période d'exécution. Cette section ne concerne pas un type spécifique de projet, et il est généralement admis qu'elle concerne les deux types.
La logique de cette détermination est qu'un entrepreneur souhaitant tenter de vendre ses appartements sur le marché libre peut le faire, mais s'il ne réussit pas et choisit finalement de demander la réalisation d'un engagement au gouvernement, il saura que les intérêts sur le montant déterminé ne seront calculés que jusqu'à la fin de la période d'exécution et non avant la date à laquelle l'obligation d'achat a effectivement été conclue.