Fiscalité des investissements immobiliers aux États-Unis

Ces dernières années, la popularité de l'achat d'immobilier résidentiel aux États-Unis a augmenté parmi les investisseurs israéliens. Dans le passé, le domaine était principalement dominé par des sociétés immobilières ayant des succursales aux États-Unis et aujourd'hui, à la suite de la profonde crise immobilière aux États-Unis et de la faiblesse du taux de change du dollar, de nombreux investisseurs privés sont entrés en jeu, opérant par l'intermédiaire de sociétés dont l'activité principale est de localiser et de gérer le bien pour l'investisseur privé (à des fins de transparence totale, il convient de noter que le cabinet d'avocats Afik Turgeman accompagne de tels projets de SB Capital depuis plusieurs années, qu'il s'agisse de projets d'achat de maisons par des investisseurs ou d'investissements de sommes importantes dans une société qui achète un grand nombre de maisons et les gère conjointement).
Tout d'abord, il est important de s'assurer que l'achat est effectué auprès d'une entreprise réputée et expérimentée dans le domaine, car il existe également des charlatans sur le marché (comme sur tout marché). Il est également important de s'assurer que la question de la location du bien et de son entretien futur est gérée correctement, afin que l'investisseur n'ait pas à s'en occuper lui-même. Au-delà de cela, il est important de mettre l'accent sur la question de la fiscalité.
Lorsqu'un investisseur privé souhaite acheter un seul bien, ou quelques biens, il choisira probablement de le faire de l'une des deux manières suivantes : enregistrer le bien à son nom ou l'acheter en ouvrant une société de type LLC. Une LLC présente plusieurs avantages, notamment la limitation de la responsabilité légale, la possibilité de déduire une plus grande variété de dépenses par rapport aux bénéfices du bien et de profiter tout de même de l'imposition personnelle de l'investisseur, car à des fins fiscales, la société peut être ignorée dans une société de type LLC. Détenir le bien personnellement ne permet pas d'obtenir immédiatement un numéro d'identification fiscale, mais seulement lors du dépôt de la déclaration, et limite la variété des dépenses qui peuvent être reconnues. Néanmoins, dans certains cas, il est juste d'investir personnellement et cela nécessite un examen par un expert dans le domaine.
Il convient de souligner que même avec une LLC, l'investisseur est tenu d'ouvrir un dossier fiscal aux États-Unis lors du dépôt de la déclaration annuelle et de déclarer ses revenus aux États-Unis et en Israël de manière continue. La convention fiscale entre Israël et les États-Unis réglemente cette question et permet la reconnaissance en Israël de l'impôt payé aux États-Unis afin d'éviter la double imposition.
Lorsque l'investisseur vient vendre le bien, une plus-value ou une moins-value est générée. En Israël et aux États-Unis, le taux d'imposition des plus-values est de 20 %. Aux États-Unis, l'impôt de l'État peut également s'appliquer et une vente l'année de l'achat peut être considérée comme un revenu ordinaire.
Le revenu ordinaire (par exemple, le loyer) peut être compensé par les dépenses directes découlant de l'exploitation et de l'entretien du bien (par exemple, assurance, gestion, etc.) et dans certains cas également par des dépenses indirectes telles qu'un vol pour visiter le bien et les dépenses connexes. Aux États-Unis, il sera également possible de reconnaître l'amortissement d'un bien et le taux d'imposition varie de 10 % à 39 %, auquel s'ajoute, dans certains États, l'impôt de l'État et il est important de vérifier son montant avant de choisir un bien pour l'investissement.
En Israël, il existe deux voies d'imposition sur les revenus ordinaires, au choix de l'investisseur. On peut choisir une voie d'imposition marginale qui prend en compte les dépenses directes sur le bien ou une voie d'imposition fixe de 15 % dans laquelle la déduction des dépenses indirectes ou un crédit d'impôt contre l'impôt payé aux États-Unis ne sera pas autorisé. Dans tous les cas, l'imposition qui s'appliquera en fin de compte à l'investisseur israélien sera conforme au pays dont les impôts sont les plus élevés, en tenant compte de la prévention de la double imposition. Le choix entre les voies nécessite une planification adéquate et la consultation d'un comptable spécialisé dans le domaine.
En conclusion, avant d'investir, il est important non seulement de s'assurer que l'on investit par l'intermédiaire d'une entreprise fiable et qu'il y aura quelqu'un pour s'occuper de la location du bien et de son entretien, mais il est également important d'examiner attentivement les implications fiscales de l'investissement et le choix de la voie fiscale appropriée.