L'article 34H du Code pénal israélien prévoit la protection de l'aliénation mentale pour les infractions pénales. Une protection similaire n'existe pas pour quelqu'un qui décide d'acheter ou de vendre un appartement sans être accompagné d'un avocat expérimenté issu d'un cabinet réputé, titulaire d'une assurance professionnelle offrant une couverture suffisante, ou d'acheter un appartement à un promoteur sans un avocat expérimenté qui examinera les accords préparés par l'avocat du promoteur. Bien qu'acheter ou vendre un appartement sans avocat ne soit pas une infraction pénale, cela indique certainement un acte de folie. Pourquoi alors tant de gens le font-ils ?
Une transaction pour l'achat ou la vente d'un appartement est, pour la plupart des gens, l'une des transactions les plus importantes qu'ils réaliseront au cours de leur vie. C'est une transaction qui non seulement porte généralement sur des montants très élevés, mais se situe dans un domaine qu'une personne ordinaire ne connaît pas suffisamment. Elle découle souvent d'une décision émotionnelle plutôt que de considérations économiques, implique un asservissement à des obligations bancaires (une hypothèque) pendant des décennies et, bien qu'elle semble simple à première vue, lorsque les choses se compliquent et qu'il n'y a pas d'avocat représentant, ou lorsqu'il y a un avocat qui n'a pas d'expérience dans les transactions complexes et une compréhension approfondie de l'immobilier, ou lorsque l'avocat n'a pas une couverture d'assurance suffisante, les dégâts peuvent être énormes. Lors de l'achat d'un appartement à un promoteur, la transaction semble beaucoup plus simple que l'achat d'un appartement d'occasion. Ici précisément, et surtout parce que l'acheteur est tenu de payer l'avocat du promoteur, de nombreux acheteurs « économisent » les coûts du conseil juridique indépendant et préfèrent supposer que l'avocat du promoteur (ou l'avocat du commercialisateur des appartements) veillera également à leurs intérêts. C'est une supposition très problématique qui peut entraîner de nombreux coûts futurs – certainement plus que les « économies » réalisées sur des conseils juridiques indépendants.
La loi israélienne n'exige pas qu'un avocat ait de l'expérience dans un domaine particulier (ni même du tout) pour l'exercer et n'exige pas qu'un avocat détienne une assurance professionnelle. Ainsi, de nombreux jeunes avocats, par manque d'expérience, se tournent vers l'immobilier – un domaine où les honoraires rentrent rapidement et sont relativement élevés, et où l'on peut généralement reprendre le modèle de contrat de quelqu'un ou demander à l'autre partie de l'envoyer. Ces avocats inexpérimentés réduisent aussi généralement le prix qu'ils demandent, et à juste titre... Pour eux, c'est un travail qui implique principalement l'utilisation des touches « copier / coller » du traitement de texte.
Cependant, une transaction immobilière, et a fortiori l'achat d'un appartement à un promoteur, surtout lorsque l'appartement n'a pas encore été construit, est une transaction très complexe. Un avocat qui n'a jamais plaidé devant un tribunal dans le cadre d'un litige immobilier (ou qui ne fait pas partie d'un cabinet qui représente dans de telles affaires juridiques et qui peut donc consulter les associés du cabinet) aura du mal à comprendre les subtilités de la formulation juridique. Un avocat qui n'a pas réalisé de transactions immobilières complexes ne sait pas comment remarquer qu'une transaction qui semble simple est en réalité complexe. Une personne qui n'est pas représentée par un avocat ne sera certainement pas en mesure de le faire.
Alors, que doit-on faire ? Assurez-vous de travailler avec un cabinet d'avocats réputé. Demandez la confirmation d'une assurance professionnelle valide couvrant au moins le montant du coût de l'appartement (l'assurance professionnelle promue par l'Association du Barreau israélien pour 2021, par exemple, n'offre qu'une couverture de 2,25 millions d'ILS par cas et est donc certainement inadéquate pour une transaction immobilière sérieuse). Et lorsqu'un avocat affiche des prix inférieurs aux habitudes dans ce domaine ou ne fait pas partie d'un cabinet réputé, fuyez comme si vous aviez vu un fantôme. Et ce n'est pas moins important, si vous avez l'idée d'acheter ou de vendre un appartement - a fortiori un achat auprès d'un promoteur - sans l'accompagnement d'un avocat réputé, prenez de toute urgence rendez-vous chez un psy. Cela vous évitera bien des dépenses et des chagrins.