« Les appartements des nouveaux propriétaires » - 32 nouveaux appartements qui seront regroupés pour le propriétaire, qui construira dans les nouveaux bâtiments conformément aux dispositions de cet accord, de l'annexe de considération (Annexe C) et de la spécification (Annexe C) avec toutes leurs annexes, y compris des balcons ensoleillés de 12 mètres carrés pour chaque appartement du nouveau propriétaire, des entrepôts et parkings couverts, ainsi que leur part relative des biens communs... »
- L'article 9 de l'accord stipule que tout propriétaire d'appartement aura droit à une contrepartie concernant la surface de l'appartement, du balcon, du parking, etc., comme prévu à l'annexe C1 de cet accord.
Cette clause stipule également que le promoteur informera les propriétaires d'appartements de leur choix dans les appartements qu'il leur attribue, et qu 'il existe un mécanisme incluant une évaluation à effectuer par un évaluateur, dans le cadre duquel les appartements d'origine et les appartements de considération seront notés et un tableau d'allocation sera préparé en conséquence, de manière à garantir que l'équilibre entre les propriétaires par rapport à leur appartement existant soit également maintenu en ce qui concerne leurs nouveaux appartements. Il a été également précisé, pour éviter tout doute, qu'il n'y aura pas de solde de paiement (clauses 9.4-9.5 de l'accord).
- Un document d'enregistrement foncier a été joint à l'accord en tant qu'annexe A2, dont l'examen montre que la superficie enregistrée de tous les appartements du condominium est de : 61,30 mètres carrés.
- Dans le tableau de considération - qui était joint en annexe C1 à l'accord (à la page 161 de la déclaration de la réclamation) - il existe deux types d'appartements - des appartements d'environ 60 mètres carrés (ci-après : « les petits appartements ») et des appartements d'environ 86 mètres carrés (ci-après : les « grands appartements »). La taille future de l'appartement dans les mètres carrés fixes pour les petits appartements est de 78 mètres carrés et la taille future de l'appartement dans les mètres carrés fixes pour les grands appartements est de 98 mètres carrés. De plus, il a été déterminé que chaque appartement sera attenant à un balcon de 12 mètres carrés, à une salle de stockage d'au moins 4 mètres carrés et à un parking. En d'autres termes, selon cet accord, entre les zones de considération pour les petits appartements et les zones de considération pour les grands appartements - il existe un écart de 6 mètres carrés en faveur des petits appartements.
- En introduction, je précise que la source de l'écart entre les différents appartements est les permis de construire obtenus par certains propriétaires, et selon les zones ajoutées aux appartements d'origine. Quant à cette extension, je juge nécessaire d'ajouter et de préciser que - comme le montre la formulation de l'enregistrement - le 16 octobre 1986, le condominium a été approuvé pour enregistrement, avec la superficie de toutes les sous-parcelles enregistrée à 61,3 mètres carrés par appartement. Cependant, en 1988, le Plan Gv/386 est entré en vigueur, augmentant les droits de construction pour agrandir les appartements à l'arrière du terrain. En vertu de ce plan, certains propriétaires d'appartements ont délivré des permis et agrandi leurs appartements.
- Comme indiqué, sur les 32 propriétaires d'appartements du condominium, 28 ont signé l'accord d'évacuation, et les défendeurs sont les propriétaires des quatre appartements qui refusent de signer cet accord. Tous les appartements des défendeurs sont des appartements définis comme des « petits appartements » et, en essence, leurs revendications tournent autour de la privation de leurs droits dans le cadre de l'accord d'évacuation-construction.
- Comme les plaignants cherchaient à maintenir l'accord, tandis que les défendeurs l'ont refusé, la plainte a été déposée devant moi le 11 novembre 2024, dans laquelle les demandeurs ont demandé à faire respecter les défendeurs de signer l'accord Pinui-Binui, en nommant une personne autorisée qui signerait l'accord Pinui-Binui à leur place, conformément aux dispositions de l'article 2(a)(2) de la loi Pinui-Binui (Encouragement des projets Pinui-Binui), 5766-2006 (ci-après : la « loi Pinui-Binui »), et alternativement, le tribunal a été sollicité, Déterminer que les défendeurs sont responsables des dommages et intérêts contre les demandeurs en raison des dommages qui leur seront causés si le projet d'évacuation et de construction n'est pas réalisé en raison du refus continu des défendeurs, pour la somme totale de 9 710 000 ILS (aux fins du péage), conformément aux dispositions de l'article 2(a)(1) de la loi Pinui-Binui. Je note que les plaignants ont cherché à supprimer ce recours et qu'une décision annulant ce recours a été rendue le 20 octobre 2026.
- Dans leur déclaration de défense, les défendeurs ont soutenu qu'ils ne devaient pas être considérés comme des « locataires récalcitrants », puisqu'ils ne s'opposent pas au projet, mais affirment plutôt que leurs droits ont été privés et que c'est la source de leur refus de signer l'accord. Ainsi, selon les défendeurs, ils ont été privés de deux zones principales : premièrement, en raison d'un écart d'environ 8 mètres carrés entre la superficie de leurs appartements déterminée par le promoteur (60 mètres carrés) et leur surface réelle (68,4 mètres carrés d'acier selon la mesure d'un géomètre agréé), un écart dont la valeur économique est estimée à environ 364 000 ILS. Deuxièmement, il a été soutenu que, pour des raisons de justesse des considérations, les propriétaires d'appartements qui n'ont pas agrandi leur appartement, y compris les défendeurs, ont droit à une surface supplémentaire de 11 mètres carrés (selon un coefficient de 0,44) pour des droits de construction non réalisés, et non à une addition arbitraire de seulement 6 mètres carrés, dont la valeur économique est d'environ 216 000 ILS inférieure. Les défendeurs ont en outre soutenu que la société entrepreneuriale avait agi de mauvaise foi, en évitant systématiquement de fournir une réponse substantielle à leurs commentaires à l'accord, soumis par écrit le 20 juillet 2021 ; refusé leur proposition de nommer un expert et un expert convenus ; et s'étant abstenue de présenter le rapport économique conformément à la norme 21.
- Dans le cadre de la première audience qui a eu lieu dans l'action le 11 septembre 2025, les parties ont convenu de nommer un expert au nom du tribunal pour examiner les litiges d'évaluation et économiques. En même temps, je note que lors de cette audience, l'avocat des défendeurs a explicitement annoncé qu'il acceptait la nomination d'un expert au nom du tribunal, mais pas que cet expert serait un expert décisif (voir page 3, ligne 14 du procès-verbal de cette audience). Je précise également qu'au cours de cette audience, il a été précisé que l'une des questions qui sera adressée à l'expert est de savoir si la méthode de calcul de la surface des appartements aux fins d'évacuation et de construction, en tenant compte de leur zone enregistrée et non de leur surface réelle, est une méthode acceptée. Concernant cette question, l'avocat des plaignants, déjà au moment de cette audience, a clarifié que, selon son approche, il est difficile de soumettre cette question à cet expert, car : « Il existe deux types de contrats d'évacuation-construction. L'un est l'accord de fournir la surface de l'appartement plus une extension, et l'autre est de fournir un appartement de contrepartie dans une zone donnée, et nous sommes dans la seconde alternative. Quel sera l'avantage de [B.] L'évaluateur pose cette question. » (ibid., page 2, lignes 29-31).
l'avis d'expert de la Cour ;
- Par la suite, dans une décision datée du 11 septembre 2025, l'expert immobilier Shlomi Maaravi a été nommé expert au nom du tribunal (ci-après : « l'expert du tribunal »), afin de donner son avis sur les questions suivantes :
- La méthode de calcul de la superficie des appartements aux fins d'un projet Pinui-Binui, en tenant compte de la surface enregistrée et non de la surface du terrain, est une méthode acceptée par l'expert et si son existence conduit à une répartition équitable, raisonnable et équitable des considérations, en tenant compte, entre autres, des données de planification et de construction du projet.
- Un coefficient devait-il être déterminé - et dans la mesure où il l'est - pour l'option de planification, qui existait avant l'approbation du plan directeur - pour l'agrandissement de la surface des appartements d'un ajout de 25 mètres carrés ?
III. Si le taux de profit entrepreneurial dans le projet est raisonnable et correspond à l'échelle de l'évaluateur, comme c'est la coutume dans des projets de ce type, en prenant en compte, entre autres, les données de planification et de construction du projet spécifique.
- Le 13 novembre 2025, l'expert du tribunal a visité la propriété en présence des parties, et le 14 décembre 2025, son avis a été déposé. Dans le cadre de son avis, l'expert du tribunal a pris des décisions et exprimé sa position professionnelle, comme détaillé ci-dessous.
Je note qu'avant de détailler sa réponse aux questions qui lui ont été transmises, l'expert de la cour a consacré quelques mots à la norme 21.1 du Comité de normalisation de l'évaluation du ministère de la Justice et du Conseil des évaluateurs, concernant le minimum de détails requis dans les évaluations immobilières proposées pour une évaluation économique d'un plan d'évacuation et de construction, à partir de juin 2022 (ci-après : « Norme 21.1 »). Il a été précisé que le but de la norme est de créer un outil pour l'usage des différentes parties afin de permettre de vérifier qu'un plan particulier de Pinui-Binui est économiquement viable, de sorte qu'avec une considération appropriée pour le propriétaire, il reste un profit approprié pour le promoteur qui l'incitera à créer l'entreprise. Il a été précisé qu'un expert peut s'écarter des dispositions de la norme, à condition que la nature de la déviation soit consignée et que des raisons valables soient données.