Affaire civile (Tel Aviv) 29022-12-24 Yariv Keinan et 37 autres c. Yahalom B.C. Ltd. - part 3

Dans la mesure où la délivrance du permis de construction est retardée au-delà du 15 avril 2020, tout retard au-delà de cette période augmentera et prolongera la date de livraison de manière relative.  »

23. La défenderesse a consacré une part importante de ses résumés à cette question. Elle a soutenu que, contrairement à la règle Shemesh, il ne s'agit pas d'une clause contractuelle accordant à l'entrepreneur un pouvoir illimité de reporter la date de livraison sans en fixer une nouvelle, d'une manière destinée à exempter l'entrepreneur de l'obligation de compensation qui lui est imposée par la loi. La défenderesse a soutenu qu'il s'agit d'une disposition contractuelle claire et certaine, où l'acheteur peut conclure quand l'appartement lui sera remis et peut planifier correctement ses démarches (paragraphe 24 de ses résumés).  Le défendeur a fait référence à un jugement qui prétend guider un appel civil dans notre affaire (district de Tel Aviv) 61429-09-24 Yehuda Rotstein c.  Aura Israel - Entrepreneurship and Investments Ltd.  (Nevo, 29 octobre 2024) (ci-après : « l'affaire Rotstein »).  Nous allons présenter les points principaux de ses propos relatifs à notre affaire.
24. Dans l'affaire Rotstein, les parties ont conclu un contrat de vente d'un appartement résidentiel en juillet 2016. Dans cet accord, la « date de livraison prévue » de l'appartement était définie comme deux ans à compter de la réception du permis de construire final pour l'immeuble, que le vendeur attendait d'avoir reçu avant le 31 décembre 2016. En d'autres termes, au moment de la signature du contrat, le vendeur estimait que six mois s'écouleraient entre la date de signature du contrat et la date de réception de l'approbation.  Enfin, le permis n'a été reçu que le 27 novembre 2020, soit environ quatre ans après la date estimée, et l'appartement a été remis à l'appelant le 13 décembre 2022, dans un délai de deux ans plus la période de « grâce », puisque le permis de construire a été accordé.
25. La cour (l'honorable juge Ariel Zimmerman) a statué dans l'affaire Rotstein comme suit :

« Il est clair qu'une attention particulière est requise dans tout ce qui concerne la protection des droits des acheteurs d'appartements (Appel civil 7991/07 Rafaeli c.  Razin (12 avril 2011) ; Règle Shemesh, au paragraphe 21).  Il est également entendu que « la date de livraison de l'appartement, une fois qu'il est en règle et prêt à être habité, est l'une des données les plus critiques du point de vue de l'acheteur » (Règle Shemesh, au paragraphe 23).  Un retard de livraison par rapport à la date fixée dans le contrat de vente, au-delà d'un délai de 60 jours, aura donc droit à une indemnisation, conformément à la disposition pertinente de l'article 5A de la loi sur la vente d'appartements.  Afin de ne pas permettre au contractant de contourner cette disposition de la loi, il a été précisé dans la règle Shemesh qu'un accord tardif, après la conclusion du contrat de vente, qui dévie la date de livraison, peut donc être jugé - sur la base d'un examen individuel des circonstances de l'affaire - non pas comme un accord valable quant à la date de livraison, mais plutôt comme une clause d'exemption « présentée » ou « déguisée en stipulation qui traite d'un accord sur une nouvelle date de livraison, mais qui, en pratique, vise à exempter le contractant de l'obligation de compensation qui lui est imposée en vertu de la loi » (ibid., au paragraphe 27).

26. Par la suite, la cour a statué dans l'affaire Rotstein comme suit :

« Le contrat de vente ne précise pas de date prédéterminée pour la livraison, puisque la construction dépend naturellement d'un permis de construction, et qu'il n'était pas disponible au moment de la conclusion de l'accord.  Mais l'accord est clair dans son ensemble : livraison dans les deux ans suivant la réception du permis de construire final...  Il existe une estimation, mais explicitement il n'y a aucun engagement de la part de l'intimé - et il ne peut y avoir d'obligation - quant à la date à laquelle le permis de construire sera accordé, jusqu'au 31 décembre 2016.  Cependant, s'il n'est pas accordé à cette date, cela ne constitue pas une violation de l'accord, ni ne modifie la stipulation claire selon laquelle la date (contraignante) de livraison est de deux ans à compter de la réception du permis de construire effectif...  Étant donné que ce sont les dispositions du contrat, il n'y a pas d'invalidité en principe, ni d'écart par rapport aux dispositions juridiques pertinentes.  Comme l'a jugé le tribunal de première instance, il n'y a pas d'obstacle en principe à la connexion entre la date de livraison et le permis de construction, lorsqu'au moment du contrat de vente il n'existe aucun permis disponible.  "

27. Le tribunal dans l'affaire Rotstein a souligné que « dans la mesure où vous constatez dans un contrat futur une certaine ingéniosité de la part d'un entrepreneur qui rend la date de livraison contractuelle inconnue, floue, et que le matériel en possession du créateur pourrait amener le tribunal à intervenir, afin d'assurer le respect des dispositions pertinentes de la loi sur la vente d'appartements et de protéger les acheteurs. »
28. Ainsi, le tribunal dans l' affaire Rotstein distingue entre la règle Shemesh, dans laquelle la clause de report était sous le contrôle de l'entrepreneur et créait une ambiguïté de la part de l'acheteur, et le contenu de la clause faisant l'objet du litige dans l'affaire Rotstein, qui apparaît déjà dans le contrat de vente à la date de sa conclusion et reporte la date de livraison par rapport à la date prévue de réception du permis. Le tribunal a statué dans l'affaire Rotstein qu'il ne s'agit pas d'une clause de délai qui « se déguise » en clause d'exemption à l'indemnisation. À nos fins, la section D, qui a été citée précédemment, est presque identique en contenu et en fond à la clause qui fait l'objet du litige dans l'affaire Rotstein, et par conséquent cette cour adopte la conclusion de la cour dans l'affaire Rotstein et statue que l'article D est valide.
29. Le tribunal est conscient que toutes les dates de signature des accords des acheteurs d'appartements dans le contrat « Prix d'achat » avec le défendeur ont été fixées après la date estimée de réception du permis, soit le 15 avril 2020. Bien que les plaignants n'aient soulevé cet aspect à aucun moment de la procédure, le tribunal a choisi de tenir une audience sur la question et d'examiner si cela pouvait modifier le résultat. La question se pose de savoir s'il existe une irrégularité fondamentale dans le fait que l'accord ait été conclu plusieurs mois après la date prévue de réception du permis, que cette date n'ait pas été modifiée à une date ultérieure, et que la date de livraison de l'appartement n'ait pas été modifiée en conséquence.
30. Dans cette affaire également, le défendeur a soutenu qu'en temps réel, les demandeurs ont affirmé que la date de livraison contractuelle de leur appartement ainsi que les jours de grâce étaient tombés à une date ultérieure, mais qu'au moment du dépôt de la réclamation, ils avaient modifié leur version d'un bout à l'autre.
31. Par exemple, la question se pose de savoir si la correspondance avec le couple d'Amsalem (annexe 5 à l'affidavit d'Omer Mor) contient une admission et la connaissance qu'au moment de la signature du contrat, le couple connaissait et reconnaissait la clause D du contrat de vente, qui stipulait la date de livraison de l'appartement à la date de réception du permis.
32. L'affidavit de M. Amsalem ne fait pas référence à la clause D de l'accord, et il ne mentionne pas la correspondance par courrier en ligne entre lui et l'avocat du défendeur, mais fait plutôt référence à la date de livraison du 31 décembre 2022 comme une date considérée comme acquise.
33. Un examen des affidavits des autres plaignants ayant acheté leurs appartements dans la transaction du prix d'achat montre qu'eux non plus n'ont pas mentionné la clause D et n'ont pas affirmé que le défendeur les avait induits en erreur, et si oui, comment les a-t-il induits en erreur, ou si le contenu de la clause D créait ignorance ou manque de clarté. Cela malgré le fait que la revendication du défendeur concernant la clause D ait déjà été soulevée dans la déclaration de défense.
34. D'après ces circonstances, il ne semble qu'aucune raison ou raison ne découle des déclarations des demandeurs concernant la tromperie, l'inclarté ou le manque de connaissance concernant l'article D. En apparence, le fait que les accords de cette procédure aient été signés après la date prévue pour l'obtention du permis de construire a réduit l'incertitude concernant la personne qui aurait acheté son appartement avant la date prévue d'octroi du permis de construire. Cela s'explique par le fait que les acheteurs savaient, après avoir examiné l'accord, que la date prévue pour obtenir le permis était passée.  Il convient de noter que le défendeur a expliqué le manquement de modification de l'accord en conséquence, en dictant la formulation de l'accord par le ministère du Logement.  Par conséquent, le tribunal rejette la demande des demandeurs ayant acheté leur appartement dans le cadre de la transaction Mehir LaMishtoken, selon laquelle la clause D doit être annulée, et statue que la période de délai de retard de livraison doit être commencée, conformément au mécanisme de report de la clause D proportionnelle à la date de réception effective du permis de construction.  Par conséquent, la date de livraison contractuelle conditionnelle du 31 décembre 2022 doit être prise en compte du report qui a eu lieu à la date de réception du permis de construire à partir du 15 avril 2020.  La date de réception du permis est le 24 septembre 2020, l'antitrust est de 162 jours.  Ainsi, un ajout de 162 jours à partir de la date de livraison conditionnelle du 31 décembre 2022 conduit au 11 juin 2023 comme date de livraison contractuelle mise à jour.

La réclamation selon laquelle les plaignants ont accepté une prolongation du délai dans le cadre des demandes de modifications

35. 00Le défendeur a soutenu dans la déclaration de défense que les plaignants avaient ignoré le fait que certains d'entre eux, volontairement et, selon eux, avaient accepté de reporter la date de livraison contractuelle d'une période supplémentaire en raison des modifications qu'ils avaient demandées dans leurs appartements.

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36. Il a déjà été déterminé en jurisprudence que l'inclusion d'une stipulation selon laquelle la date de livraison est reportée en raison de modifications demandées par l'acheteur ne profite pas au vendeur, si la période de report convenue est annulée dans la période précédant la date de début du retard (Civil Appeal Authority 70163-11-24 Gan HaShikmim Ltd. Pasha et al.) (publié dans Nevo).  Dans ce cas, un accord contractuel seul ne suffit pas, mais il faut s'appliquer en jurisprudence que la date de retard ne sera pas reportée sans lien causal entre l'accord contractuel et le report (voir la revue de la jurisprudence concernant l'interprétation appropriée et restrictive des accords pour reporter la date de livraison de l'appartement dans l'affaire Rotshtein).  Par exemple, si l'acheteur souhaite changer le revêtement de sol de l'appartement environ un mois avant la date de livraison contractuelle, il y aura une possibilité de reporter la livraison, en raison d'une période de report convenue de deux mois pour la réalisation des travaux, d'un mois.  S'il n'est pas nécessaire de prouver un lien causal entre les modifications et le report de la date de livraison de l'appartement, les vendeurs contourneront leur obligation de livrer l'appartement conformément à la date contractuelle dans divers accords étranges.  Comme sera détaillé ci-dessous lors du calcul du montant de l'indemnisation, la réclamation dans cette affaire ne concerne qu'un certain nombre d'appartements, dont la plupart de la période d'exécution des modifications s'est terminée bien avant la date de livraison contractuelle, et dans l'un d'eux, la période de report convenue s'est terminée plusieurs jours avant la date de livraison contractuelle.  Par conséquent, le tribunal rejette la demande du défendeur concernant le report de la date de livraison contractuelle en raison d'un accord contractuel d'apporter des modifications.

Le retard était-il causé par des facteurs sur lesquels le défendeur n'a aucun contrôle et n'a pas pu anticiper ni se préparer en conséquence ?

37. En plus du litige concernant la date de livraison contractuelle, le défendeur a en outre soutenu que même si la date de livraison dépassait la date de livraison contractuelle, il dispose toujours d'une défense car le retard découle de facteurs indépendants de sa volonté.

38. Il a déjà été jugé que lorsque les parties au contrat ne sont pas de statut égal. Par exemple, pour un entrepreneur et un acheteur d'appartement, la charge de la preuve incombe à l'entrepreneur. C'est lui qui doit fournir une base probante suffisante pour étayer l'affirmation que le retard a été causé par des facteurs sur lesquels il n'a aucun contrôle (Civil Appeal 148/77 Roth et al.    Yasufa (Construction) Ltd.  IsrSC 33 (1) 617).  Voir aussi les références dans l'affaire Rotstein aux décisions de la Cour suprême selon lesquelles en ce qui concerne les droits des acheteurs d'appartements, il faut faire preuve d'une extrême prudence, puisque l'achat d'un appartement résidentiel en Israël est l'une des transactions les plus importantes dans la vie d'une famille moyenne, et cette question nécessite donc une supervision judiciaire particulière.
39. Le défendeur a soutenu dans la déclaration de la défense que les demandeurs ignorent le fait que, durant la durée de l'entreprise, des événements inattendus et/ou incontrôlés se sont produits et n'en dépendent pas, d'une manière qui affectait également les calendriers d'achèvement de l'entreprise et nécessitait une mise à jour et un report de la date de livraison, de sorte qu'à la lumière des événements susmentionnés et en tenant compte des dispositions du contrat de vente entre les parties, le motif relève de la réclamation des demandeurs. Le tribunal examinera les différentes allégations selon lesquelles des événements imprévus se sont produits.

La demande d'exemption de paiement d'indemnisation pour retard dans la livraison des appartements en raison de la pandémie de coronavirus

40. La défenderesse a soutenu dans sa déclaration de défense qu'un événement important et inattendu fut la crise sans précédent de la COVID-19 qui a éclaté et les vagues de COVID-19 qui ont suivi, qui ont entraîné des difficultés et des retards hors de son contrôle et qui n'auraient pas pu être prévus, et qui ont entraîné un retard d'au moins 3 mois dans les délais d'achèvement du projet. Ainsi, par exemple, elle a soutenu, à la lumière de la crise du COVID-19, que de nombreux employés et managers étaient absents du travail pendant le projet, en raison de la quarantaine dans le cadre des vagues généralisées de morbidité qui ont frappé le pays, d'une pénurie de main-d'œuvre (pour elle, des fournisseurs et des travailleurs sous contrat), d'une pénurie de produits et de matériels, d'équipements et de services de transport, et plus encore. De plus, elle a rencontré de très grandes difficultés pour traiter avec les ministères des autorités (municipalité, société d'eau, compagnie d'électricité, etc.) qui ont longtemps été fermés et/ou ne fournissaient pas de service, ont repris le travail de manière limitée et ont été de nouveau fermés en raison des fermetures, etc.
41. Les plaignants ont avancé et plaidé dans la déclaration concernant la demande du défendeur d'exemption de paiement d'indemnisation pour retard de livraison dû à la « crise du coronavirus » - dont le défendeur était bien conscient que, malgré la « crise du coronavirus », l'industrie de la construction était définie comme une économie essentielle et continuait à fonctionner sans confinement ni retard d'activité, et il semble donc qu'elle tente d'échapper à son obligation légale et conformément aux dispositions de l'accord à leur égard, en invoquant le coronavirus.
42. Quant à la réclamation du défendeur concernant les retards dans la réception du permis d'occupation (formulaire 4) - les demandeurs soutiennent que le défendeur, en tant qu'entreprise entrepreneuriale qui construit et vend de grands projets, aurait dû anticiper des retards de ce type, qui étaient également reconnus en jurisprudence comme tels que l'entrepreneur aurait dû prévoir à l'avance, et que le défendeur aurait dû inclure cela dans la planification des calendriers du projet. Puisque cela ne l'a pas fait, ont-ils soutenu que le défendeur avait fait preuve de négligence dans la planification des calendriers et était seul responsable de ce retard, et en tout cas, ils ont affirmé, en temps réel, que le défendeur n'avait pas du tout invoqué la crise du coronavirus, et ne l'a fait que lorsqu'il a réalisé qu'il ne respecterait pas les calendriers auxquels il s'était lui-même engagé.
43. L'argument selon lequel la pandémie de coronavirus est un événement inattendu a été soulevé et discuté de manière assez importante. Le tribunal de district a statué sur d'autres requêtes municipales 56554-08-23 Ben David et al.   Y.  Zilbermintz & Son Ltd.  (publiées dans Nevo) selon lesquelles « comme cela a déjà été déterminé en jurisprudence, les mots 'crise du coronavirus' ou 'pandémie de coronavirus' ne sont pas des mots magiques qui peuvent justifier de manière écrasante tout retard de construction et tout retard dans la livraison des appartements.  » Le tribunal de district a examiné la jurisprudence dans l'affaire Ben David, selon laquelle il ne suffit pas d'invoquer une « crise du coronavirus », mais plutôt de démontrer un lien de causalité entre le coronavirus et le retard concernant toute la période, et qu'il est facile de prouver les jours où le site n'a pas fonctionné grâce à des journaux de travail.
44. Dans l'affaire Ben David, le tribunal de district a rejeté la dépendance à la pandémie de coronavirus comme facteur qui l'exemptait de la responsabilité de verser une indemnisation en raison du non-respect des registres de travail par l'entrepreneur, au motif qu'« il existe des preuves très faciles à prouver combien de jours de travail ont été perdus à cause du coronavirus, et cela n'a pas été apporté. »
45. Le tribunal de district a en outre statué que l'entrepreneur aurait dû conserver les registres de travail. Le tribunal de district a également statué que « si les preuves avaient été apportées, il aurait été possible de savoir exactement quel était le 'rôle' du coronavirus dans le retard de livraison des appartements. Ce n'est pas un élément qui devrait être statué par estimation, car il existe une manière simple de le déterminer arithmétiquement, du moins approximativement.  (Voir à ce sujet : Appel civil 1203/13 Shmuel Tommashover c.  Art Ofik Ltd.  [Nevo] (3 mai 2015), Appel Civil 355/80 Natan Anisamov Ltd.    Tirat Bat Sheva Hotel Ltd.  (35 (2) 800).  »
46. Le défendeur a fait référence à plusieurs éléments de preuve pour justifier les retards de livraison, notamment des documents relatifs à l'impact de la pandémie de COVID-19. Parmi ces preuves figurent une déclaration sous serment de Mme Yael Maor, ainsi que des certificats de quarantaine et de maladie d'environ 20 employés essentiels à l'entreprise, ainsi que de la correspondance en temps réel du groupe WhatsApp attestant d'un faible nombre de travailleurs en raison de maladies et de fermetures. Cependant, ces documents ne remplacent pas les journaux de travail censés établir le lien de causalité présumé entre les preuves soumises et le retard dans le rythme de travail.
47. De plus, le défendeur a évoqué la fonction de commissaire à la loi sur la vente au ministère de la Construction et du Logement datée du 24 mai 2021, qui traitait du retard dans la livraison des appartements dû à la pandémie de coronavirus. Le tribunal de district a statué dans l'affaire Ben David concernant ce document comme suit :

« Quoi qu'il en soit, il s'agit d'une recommandation aux parties, qui n'est pas tenue d'accepter, de partager d'une certaine manière les 'dommages' causés par le coronavirus entre l'entrepreneur et l'acheteur de l'appartement.  » De plus, le tribunal de district a noté que le retard dans l'affaire devant elle est important et « le fait est que la défenderesse, et à juste titre, a jugé bon de compenser les plaignants - les appelants, mais selon ses calculs et ne pensait pas être complètement exemptée d'indemnisation en raison de la 'pandémie de coronavirus'.  Elle ne pensait pas (et à juste titre) qu'elle avait trop payé et qu'elle avait droit à une forme de restitution, ce qui est une bonne chose.  Quoi qu'il en soit, lorsque les parties ne parviennent pas à un accord selon le plan proposé par le Directeur général, les dispositions de la loi sur la vente d'appartements s'appliquent.  Dispositions pertinentes comme précédemment, et elles doivent être appliquées.  »

48. La jurisprudence ne considère pas une pénurie régulière d'ouvriers ou de matériaux de construction comme un motif suffisant d'exemption, car il s'agit de facteurs directement liés à la gestion du projet de construction, qui relèvent des risques professionnels de l'entrepreneur, et peuvent généralement être anticipés et exprimés dans le calendrier contractuel. Même lorsqu'il s'agit d'un événement externe, l'entrepreneur doit en prouver la portée, la période affectée et le lien de causalité entre celui-ci et le retard réel. Selon la littérature, l'obligation de livrer est une obligation de conséquence, et le vendeur assume en principe les risques de guerres, fermetures, épidémies, pénuries de personnel et retards externes, sous réserve de l'exception limitée de contrecarrer le contrat (Eyal Zamir Sale Law, 5728-1968 (2023).  De même, il a été jugé qu'il n'était pas suffisant de soulever une réclamation concernant une crise ou une pénurie ; il faut plutôt présenter des preuves positives que les travaux ont été arrêtés ou ralentis involontairement, que cela a effectivement causé le retard, et quelle a été la durée exacte du retard.  Voir Small Claim (Tel Aviv) 38116-09-25 Eyal Ron c.  Eyal Peretz Development and Real Estate 2011 Ltd.  (19 avril 2026), Affaire civile (Shalom Tel Aviv) 6523-06-22 Yoav Heiman c.    Meir Construction Development - Boaz 5 Ramat Gan Ltd.  (7 avril 2025).  Ainsi, une pénurie générale ou attendue de travailleurs et de matériaux, sans preuve détaillée concernant un événement inhabituel et son impact direct, sera généralement considérée comme un risque pour l'entrepreneur et non pour l'acheteur de l'appartement.
49. Concernant les retards des autorités, de l'IEC et des sociétés d'infrastructures, même malgré la pandémie de COVID-19, la jurisprudence stipule généralement que les retards dans l'obtention des permis, du formulaire 4, des permis de lutte contre l'incendie, la connexion à l'électricité, à l'eau ou aux eaux usées, ainsi que les travaux de développement par une autorité locale, sont des risques que l'entrepreneur doit prendre en compte. L'entrepreneur est l'entité professionnelle, il gère le projet, il est en contact avec les autorités et a la capacité d'évaluer les délais et retards de routine requis. Par conséquent, le fait que ce soit l'autorité ou l'IEC qui ait effectivement causé le retard ne suffit pas à transférer le risque à l'acheteur, voir Small Claims Appeals Authority (District Court) 10118-05-22 Hasson M.S.  Sdera (1993) Ltd.    Matan Moshe (23 juin 2022), Demande civile en audience rapide (Shalom Jérusalem) 55112-08-22 Nehemia Hirschfeld c.  Manos - Bolivia 4 Ltd.  (14 septembre 2025), Affaire civile (Shalom Neth) 18767-06-19 Yehuda Andre Belhassen c.  Shilat Tama 38 Ltd.  (31 août 2023) Affaire civile des vétérans (Shalom Jerusalem) 3193-03-23 Noga Moskowitz c.  Raz and Shahaf Development (1994) Ltd.  (1er avril 2025).
50. La jurisprudence précise en outre que l'entrepreneur a le droit, dans la mesure où il estime qu'une certaine autorité lui a causé un préjudice, d'agir en conséquence contre elle, mais cela ne l'exempte pas de l'acheteur de l'appartement (Small Claim (Jérusalem) 18676-07-25 Fromt Leah Eichler c. Eli Yohanan Engineers Ltd . (11 mars 2026).
51. Concernant les actes ou omissions des fournisseurs, sous-traitants et prestataires de services, la jurisprudence stipule que même un engagement avec un fournisseur, un entrepreneur exécuteur, un architecte, un consultant ou un autre prestataire de services ne transfère généralement pas le risque de retard à l'acheteur, et que ce sont les parties avec lesquelles l'entrepreneur a choisi de contracter, et que la relation avec eux fait partie de la gestion de l'entreprise et de l'exécution de ses obligations envers l'acheteur. Par conséquent, la manquement d'un fournisseur ou d'un prestataire de services peut constituer une cause d'action pour l'entrepreneur ou une indemnisation à son encontre, mais ne crée pas en soi une exemption de l'obligation de compensation prévue par l'article 5a. Voir : Affaire civile (Shalom Bat Yam) 6135-06-19 Yossi Assaf Malka c.    Holdings Ltd.  (16 mars 2022), Affaire civile (Tel Aviv Shalom) 51991-01-22 Laura Dalia Naim Asson c.  Boulevard Project Development Ltd.  (19 mai 2025) Affaire civile (District de Hai) 58227-12-22 Ofir Suleiman et al.  c.  Vradim Investments and Properties Ltd.  (22 juillet 2025).
52. Par conséquent, l'entrepreneur n'a pas le droit de présenter un contrat avec un fournisseur ou de correspondre indiquant une faute avec le prestataire. Il doit prouver que la défaillance a bien eu lieu, qu'elle ne découle pas de sa conduite, qu'il était la cause directe et unique du retard, et que la durée du retard allégué a été prouvée avec exactitude. Dans cette procédure, aucune preuve n'a été présentée répondant au seuil requis dans cette affaire.  La jurisprudence a en outre déterminé qu'une clause contractuelle permettant à un contractant de reporter la date de livraison en raison d'une large liste de facteurs, tels qu'une pénurie de matériaux ou d'ouvriers, des retards des autorités, de la compagnie d'électricité ou « toute entité sur laquelle l'entrepreneur n'a aucun contrôle », ne prévaut pas aux dispositions de l'article 5A.  Lorsque la stipulation annule en fait la compensation légale ou accorde à l'entrepreneur un pouvoir discrétionnaire illimité, la jurisprudence tend à la considérer comme une clause d'exemption invalide, ou du moins à l'interpréter de manière restrictive et conforme aux conditions de la loi, voir l'affaire Shemesh mentionnée ci-dessus.
53. Par conséquent, le tribunal a statué que le défendeur n'avait pas prouvé de lien de causalité entre la pandémie de coronavirus et le retard dans la livraison des appartements.

La demande d'exemption du paiement de compensation pour retard dans la livraison des appartements en raison d'opérations militaires

54. Le défendeur a affirmé dans sa déclaration de défense que, au cours du projet, des opérations militaires ont été menées, au cours desquelles des fermetures ont été imposées en Judée et Samarie, ce qui a réduit les effectifs du projet, ainsi que certains employés du défendeur ont été recrutés pour le service de réserve, ce qui a entraîné un retard supplémentaire d'au moins 30 jours dans les calendriers d'achèvement du projet.
55. Concernant les opérations militaires qui ont eu lieu pendant le projet, la défenderesse a présenté une correspondance provenant du groupe WhatsApp du projet, qui, selon elle, atteste d'un petit nombre de travailleurs et de travailleurs détenus aux points de contrôle. Entre autres, la défenderesse a joint certaines références concernant un groupe de plombiers bloqués au point de contrôle le 24 juillet 2022, ainsi qu'une fermeture le 10 avril 2023 en raison de la fête de la Pâque et de la situation sécuritaire, ce qui, selon elle, a conduit à un faible nombre de seulement 31 travailleurs sur le site. Cependant, dans ce cas également, aucun journal de travail n'a été présenté pour étayer l'affirmation d'un lien de causalité entre un retard du rythme de travail par rapport au plan initial, y compris la prise en compte à l'avance de la survenue d'événements imprévus dans la planification du rythme de la construction.
56. Concernant la guerre de l'« Épée de Fer », celle-ci, comme tout le monde le sait, a commencé le 7 octobre 2023. Sur les 20 appartements en litige, seul l'appartement de M. Segal, le 14e demandeur, a été livré après le 7 octobre 2023, qui, selon la plainte, a effectivement été livré le 31 décembre 2023, donc en réalité seul cela concerne ce retard.
57. Les preuves du défendeur (affidavit de Yossi Shani, Annexe 6) montrent qu'il y a eu une mobilisation importante pour le service de réserve parmi les employés du défendeur, et pourtant, même en ce qui concerne la réclamation concernant l'Opération Iron Swords, le défendeur n'a pas rempli la charge de prouver un lien de causalité entre cet engagement et le retard dans la remise de l'appartement à M. Par conséquent, le tribunal rejette également la demande de report de la date de livraison en raison d'opérations militaires.

Le défendeur doit-il indemniser les plaignants pour la détresse émotionnelle ?

58. Les plaignants ont affirmé dans la déclaration que le défendeur devait leur verser une indemnisation totale de 172 364 ILS, qui comprend une indemnisation pour la souffrance mentale, l'inconfort, les tracas, la nécessité de contacter des experts, la perte de jours de travail, la prévention de la jouissance du bien et les dépenses engagées, qui seront réparties entre leurs appartements.
59. La cour a statué que ce n'était pas pour rien que le législateur a établi une compensation permanente consistant en un loyer approprié et une avance, puisque le coefficient exprime tous les dommages causés par le retard, au-delà de la nécessité de louer un autre appartement, y compris la souffrance mentale. L'objectif du législateur était de déterminer une compensation globale qui rendrait inutile la conduite d'une procédure longue et complexe dans laquelle l'acheteur devrait prouver des éléments de dommages pécuniaires et non pécuniaires. Par conséquent, le tribunal rejette la demande des demandeurs dans cette affaire.  La réclamation des frais engagés par les demandeurs a sa place dans l'audience des frais à la fin du jugement.

Numéros additionnels

60. Dans cette procédure, le défendeur a avancé des arguments pour justifier le retard, et le tribunal en a examiné la centralité. Entre autres, il a été soutenu que la date de livraison de l'avis de livraison devait être considérée comme la date à laquelle le nombre de jours de livraison de l'appartement s'était terminé. La cour a jugé que cet argument ne tient pas la route, notamment à la lumière de la jurisprudence relative aux tentatives des vendeurs de contourner leur obligation de livrer l'appartement à la date contractuelle de livraison.  Dans ce débat, il est possible d'examiner un autre argument, à savoir que le vendeur a convoqué l'acheteur à recevoir l'appartement, et que l'acheteur a refusé de l'accepter.  Comme cela sera détaillé ci-dessous, cet argument ne concerne qu'un seul acheteur.
61. En ce qui concerne la période de grâce de deux mois, la clause 12.8 de l'accord stipule ce qui suit :

« 12.8 Si le vendeur n'a pas livré l'appartement à l'acheteur après 60 jours à compter de la date de livraison, l'acheteur a droit à une indemnisation, sans preuve de dommage, du montant spécifié ci-dessous, pour chaque mois ou une partie de celui-ci à partir de la date de livraison jusqu'à la livraison effective, comme suit : un montant égal au loyer d'un appartement de taille et de localisation similaires, multiplié par 1,5 pour la période commençant à la date de livraison et se terminant à la fin de huit mois à partir de cette date.  » Ainsi, si le retard dépasse deux mois, le retard doit être compté pour le paiement de l'indemnisation, à partir de la date de début du retard, sans report de la date due à la période de grâce.  À cet égard, voir également l'arrêt des autres demandes municipales 444337-02 Yirmiyahu c.  Krupp (publié dans Nevo), où il a été jugé qu'en l'absence du consentement explicite de l'acheteur, le délai ne doit pas être compté à partir de la fin du délai de grâce, dans la mesure où le délai se poursuit même après la fin du délai de grâce.