(1) Un montant égal au loyer d'un appartement de taille et d'emplacement similaires, multiplié par 1,5 - pour la période commençant à la date contractuelle et se terminant à la fin de huit mois à partir de cette date ;
(2) Un montant égal au loyer d'un appartement de taille et d'emplacement similaires, multiplié par 1,25 - pour une période commençant neuf mois après la date contractuelle et suivante.
(b) La compensation prévue dans cette section doit être versée à la fin de chaque mois pour ce mois ; la compensation pour les soixante jours à compter de la date contractuelle doit être versée à la fin de ces soixante jours.
(c) Néanmoins des dispositions des alinéas (a) et (b), les parties au contrat de vente peuvent convenir que ces clauses mineures ne s'appliquent pas aux retards de livraison causés par des circonstances indépendantes du contrôle du vendeur et que le risque de leur survenue ainsi que leurs conséquences ne lui sont pas imposés. »
Le demandeur 14 est-il réduit au silence pour ne pas déposer une plainte ?
- Le défendeur a soutenu dans la déclaration de défense que le demandeur n° 14, M. Maxim Segal, avait signé une renonciation aux réclamations et un compromis à son encontre le 31 décembre 2023, dans lequel il déclarait, entre autres, qu'en échange d'une indemnisation monétaire de sa part d'une somme de 10 000 ILS, toutes ses demandes et/ou réclamations dans le cadre du contrat de vente seraient définitivement et complètement rejetées, et donc sa demande devait être rejetée. Elle a en outre soutenu que lorsque M. Segal n'a pas déposé de réponse à la déclaration de la défense, et que dans son affidavit, qu'il a signé le 11 août 2025, ne faisait pas référence à l'accord daté du 31 décembre 2023, il n'avait pas droit à exiger une indemnisation en vertu de l'article 5A de la loi sur la vente d'appartements.
- La défenderesse fait référence à un jugement de la Cour suprême qui, selon elle, renforce sa position 2266/10 Ilan Cohen c. The Check Ltd. (ci-après : « l'affaire Cohen »). Dans le jugement, il a été déterminé que si la plaignante ne répondait pas dans la réponse à l'argument issu des déclarations de la déclaration de la défense concernant un accord de renonciation entre les parties, qui aurait pu annuler toute la demande dès le départ, sa demande serait rejetée.
- Il a été repris de Nevoque la conduite de M. Segal pose une difficulté. Premièrement, il aurait dû plaider à l'avance dans la déclaration de la demande concernant la renonciation comme l'exigeait l'affaire Cohen. Deuxièmement, il aurait pu et dû répondre à la réclamation concernant la renonciation en soumettant une réponse à la déclaration de la défense, et au plus tard dans son affidavit. Cependant, il n'a pas abordé ce point dans son affidavit ni même à l'étape sommaire. Cependant, le tribunal ne considère pas que ses omissions justifient le rejet de sa demande pour les raisons suivantes :
- Dans une affaire similaire, la cour a statué dans une affaire civile (Shalom Rishon LeZion) 16297-08-17 Mazal Dimri c. Rom-Rimon Properties and Construction Ltd. (Nevo 12.2.2021) (ci-après : « l'affaire Dimri ») comme suit : « Néanmoins ce qui précède, je suis d'avis que le jugement peut être fondé sur la décision que la renonciation est nulle car elle contredit un droit convaincant. Il s'agit avant tout d'un argument juridique, qui ne repose pas sur des données factuelles propres à la présente affaire. En ce qui concerne un raisonnement juridique, la règle est que la cour peut l'invoquer de sa propre initiative, même si ce pouvoir est utilisé avec parcimonie et dans les cas appropriés, lorsque cela ne viole pas l'équité procédurale et que la conclusion juridique peut être tirée sur la base des faits prouvés valides (voir Civil Appeal 4839/92 Ganz c. Katz, IsrSC 48(4) 749,761-762 (1994) ; Civil Appeal Authority 7956/99 Housing and Development for Israel c. Ma'ale Adumim Municipality, IsrSC 56(5) 779,789 (2002) ; Appel civil 8021/03 Elisha c. Elisha, IsrSC 59(3) 337,345 (2004). »
- Pour nos fins, la demande de M. Segal est une revendication pour la réalisation d'un droit convaincant auquel il a droit en vertu de l'article 5A de la loi sur la vente d'appartements. L'article 7A de la loi sur la vente d'appartements stipule que les dispositions de la loi ne doivent être stipulées qu'en faveur de l'acheteur (affaire Dimri ; Civil Appeal Authority 6605/15 Shemesh c. Space Construction and Development Ltd. [Nevo] (21 février 2016) (ci-après : « Règle Shemesh »). Dans le jugement Civil Case (Shalom Chai) 14561-12-21 Dan Lieberman c. H.B. Holdings (2014) Ltd. (Nevo, 4 mars 2025), il a été jugé que « même si j'avais déterminé qu'au moment de la signature du protocole de livraison et du document en question, le demandeur avait renoncé à l'indemnisation en vertu de l'article 5A de la loi, et comme indiqué, j'ai déterminé que ce n'était pas le cas, il n'y a aucune validité légale pour une telle renonciation. » Suite à cela, le jugement civil (district de Tel Aviv) 38922-07-16 Nive Zemer Tov et al. 78 c. Gindi Holdings Ltd. (Nevo, 30 juin 2021) a noté que « même s'il y avait un consentement volontaire à signer les formulaires, les tribunaux ont à plusieurs reprises statué que, puisque les dispositions de l'article 5A de la loi sur la vente sont pertinentes, un accord pour recevoir une compensation réduite, même s'il est signé volontairement, est invalide » (ibid., au paragraphe 28).
- De plus, dans l'affaire Cohen, sur laquelle le défendeur s'appuyait, le tribunal a supprimé la demande et ne l'a pas rejetée, dans le cadre du rejet sommaire de la déclaration de la requête, alors que dans notre affaire aucune requête de rejet sommaire de la demande n'a été déposée etque l'audience du rejet de la demande n'a eu lieu qu'à l'étape sommaire.
- De plus, sur le fond de la demande, les plaignants ont fait référence dans la déclaration de la demande à la question de leur signature d'une renonciation générale à leurs droits, lorsqu'ils ont affirmé que le défendeur « avait choisi de recourir à des tactiques répétées, à faire signer aux locataires des documents et accords incluant des clauses privantes, qui sont illégales et contredisent la réglementation publique. » Ils ont ajouté que le défendeur avait agi ainsi « afin de décourager les plaignants et de les empêcher d'invoquer leurs droits. » La défenderesse a soutenu dans sa déclaration de défense que M. Segal avait renoncé à ses réclamations contre elle, et dans l'affidavit de M. Omer Mor, elle a affirmé que le 31 décembre 2023, M. Segal avait signé une renonciation aux réclamations et un compromis à son encontre, et dans le cadre de cette renonciation, il a déclaré qu'en échange d'une compensation monétaire de la somme de 10 000 ILS, toutes ses demandes et/ou réclamations relatives au contrat de vente seraient définitivement et complètement rejetées. La défenderesse n'a pas mentionné la nature de l'accord de renonciation qui était joint en annexe 3 à la déclaration de la défense, dont la lecture montre qu'il ancre son accord à fournir une compensation parce qu'elle n'a pas abaissé le plancher de l'appartement à la demande de M. Il a déjà été déterminé en jurisprudence que l'accord de renonciation doit être interprété en fonction des circonstances dans lesquelles il a été signé (voir Civil Appeal 7379/18 Hadar Itzhaki c. Ron Itzhaki (Nevo, 18 décembre 2019), paras. 14-23). Il est vrai que la renonciation signée par M. Segal le prive ostensiblement de toute possibilité de plaider des réclamations contre le défendeur - cependant, l'essence du contrat de renonciation réside en matière de nivellement des planchers, et il est difficile d'en déduire une renonciation aussi large qui inclut, entre autres, une renonciation à un droit pertinent lié à une affaire complètement différente - une indemnisation législative cohérente pour retard de livraison. En d'autres termes, la compensation reçue par M. Segal s'inscrit directement dans le contexte de la rénovation qu'il effectuera lui-même sur l'étage. Si cela ne suffisait pas, cette somme ne compense pas les dommages futurs qui pourraient être causés à M. Segal dans le cadre du contrat de vente, ni de fermer les portes du tribunal à l'avance.
- De plus, dans ces circonstances particulières, on s'attendait à ce que le défendeur interroge effectivement M. Segal et tente de convaincre le tribunal que, lorsqu'il a signé l'accord dans lequel, selon elle, il renonçait à son droit à une indemnisation pour retard dans la livraison, il était conscient qu'il renonçait à un droit convaincant, mais elle s'est abstenue de l'interroger.
- Par conséquent, le tribunal rejette la requête en rejet de la plainte de M. Segal, mais prendra en compte sa conduite procédurale lors de l'audience concernant les frais.
La date de livraison des ascenseurs doit-elle être considérée comme la date de livraison effective des appartements ?
- Dans la déclaration de défense, la défenderesse a rejeté la demande des plaignants de considérer la date à laquelle le protocole de livraison des ascenseurs a été établi entre le représentant du condominium et le fournisseur d'ascenseurs comme la date réelle de livraison de leurs appartements ; Elle a soutenu que, la réception du certificat d'achèvement, les appartements et l'immeuble sont aptes à être occupés et livrés, d'autant plus après que les protocoles de livraison des appartements eux-mêmes ont été appliqués et que les locataires vivent dans les appartements, en font usage ainsi que des biens communs, tandis que la gestion des dysfonctionnements dans les biens communs fait partie de la période d'inspection et est effectuée par la société d'ascenseurs, et que cette date ne doit certainement pas être considérée comme la date de livraison de leurs appartements. Elle a également soutenu que cela contredit également diverses déclarations faites en temps réel des demandeurs, selon lesquelles ils n'ont jamais vu cette date comme la date de livraison de leur appartement.
- Dans leur résumé, les plaignants ont argumenté que l'absence d'un ascenseur utilisable justifie leur refus d'accepter leurs appartements tant que l'ascenseur n'a pas été utilisé.
- La défenderesse a soutenu dans ses résumés qu'en vertu des contrats de vente, il incombait aux représentants des bâtiments de signer un accord avec la société d'ascenseurs pour les exploiter, et que tout retard dans la mise en œuvre de ce qui précèdit leur incombait et n'en était pas la responsabilité. Elle a en outre affirmé avoir remis les biens communs, y compris les ascenseurs, aux représentants à la mi-août dans un état approprié et approprié, à l'exception de plusieurs défauts esthétiques qui n'empêchent pas l'utilisation des ascenseurs. Elle a en outre affirmé qu'à partir de la date de réception du certificat d'achèvement, les appartements et l'immeuble sont aptes à être occupés et livrés, y compris ceux reliés aux infrastructures essentielles et y ayant un accès sécurisé, et que les demandeurs ont signé des protocoles de livraison confirmant que les appartements sont habitables. Elle a en outre soutenu que même si les plaignants ne pouvaient pas utiliser leur appartement en raison du dysfonctionnement des ascenseurs, il n'est pas possible de demander une indemnisation en vertu de la loi sur la vente d'appartements pour retard de livraison, mais au mieux de demander une réparation pour perte de loyer ou l'empêchement d'utilisation. Le défendeur s'est référé à un jugement du tribunal des petites créances dans l'affaire Afula dans l'affaire 42316-01-25 Chen c. Yahalom, qui concerne le même projet, dans lequel le tribunal a rejeté un argument similaire, au motif que des défauts dans l'ascenseur qui n'empêchent pas une utilisation raisonnable n'empêchaient pas la livraison en temps opportun de l'appartement. Une autre réclamation était que certains plaignants ont admis en temps réel que la date de livraison de leur appartement était tombée à la date de rédaction des détails de toutes les livraisons et non à un autre moment.
- Selon la loi, le point de départ est qu'un ascenseur doit être installé dans un bâtiment de plus de quatre étages - voir Appel (Tel Aviv) 13025-04-21 G. Gush Etzion 26 Givatayim Ltd. c. Comité local d'urbanisme Givatayim (Nevo). Bien qu'il existe une exception à cela dans une nouvelle aile ou un immeuble résidentiel où la différence de hauteur entre le niveau de l'entrée déterminante et celui de l'appartement au dernier étage est inférieure à dix mètres, le défendeur n'a pas affirmé que cette exception s'applique dans notre affaire. Ainsi, la fourniture d'un formulaire d'occupation pour le bâtiment ne résout pas l'absence d'un ascenseur permettant un accès raisonnable à l'acheteur de l'appartement depuis le cinquième étage et plus. Par conséquent, en l'absence d'accessibilité raisonnable à l'appartement, il ne doit pas être considéré comme habitable. Cela ne porte pas atteinte au droit des propriétaires d'appartements allant jusqu'au quatrième étage de réclamer une indemnisation pour la perte de jouissance de l'appartement. Il convient de noter que le jugement dans l'affaire Chen, auquel fait référence la défenderesse, ne l'avantage pas, puisqu'il concerne les acheteurs d'un appartement au quatrième étage.
- Le tribunal rejette l'argument de la défenderesse selon lequel elle aurait été en droit de s'exempter de la fourniture d'un ascenseur utilisable en imposant la responsabilité, y compris contractuelle, de l'exploitation de l'ascenseur, à une autre partie, comme le représentant du condominium. Au mieux, dans la mesure où la défenderesse estimait que le bureau de représentation était prétendument négligent, et qu'elle ne l'a pas affirmé dans ses résumés, il est possible que ses droits en ce cas soient réservés en ce qui concerne la représentation. Cependant, en ce qui concerne les plaignants ayant acheté un appartement au 5e étage et au-dessus, elle est tenue de fournir un ascenseur utilisable au moment de la livraison de la possession de l'appartement, et puisqu'elle n'a pas respecté cette obligation, elle doit verser une indemnisation pour retard de livraison jusqu'à la date de livraison de l'ascenseur lorsqu'il est en service. De plus, le tribunal ne trouve aucun fondement dans la revendication du défendeur selon laquelle les demandeurs auraient reconnu la date de livraison en temps réel et l'auraient rétractée au moment du dépôt de la réclamation, en se référant à une audience sur la prétendue renonciation de M. Segal à un droit pertinent. La conclusion du tribunal sur la même question s'applique également à cet argument.
- Selon les résumés des plaignants au 11 Argaman, l'appartement de M. Alexey Meirov est situé au 5e étage, et les appartements de Yevgeny et Lulov Boltin et Maxim Segal sont situés au 6e étage. Selon les résumés des plaignants dans le bâtiment 13 d'Argaman, l'appartement d'Anna et Hagai Sapir se trouve au 5e étage et celui de Vitaly et Anna Blank au 6e étage. De plus, l'appartement d'Irit et Yigal Wax est situé au 7e étage, et celui de Vitaly et Anna Blank au 6e étage. Ainsi, le retard jusqu'à la date de livraison de l'ascenseur concerne un total de six appartements.
L'argument selon lequel le défendeur n'a pas été en retard dans la livraison des appartements « prix d'achat »
- Le défendeur a soutenu dans la déclaration de la défense que les demandeurs s'abstiennent de préciser dans leur déclaration laconique et naïve que dans tous les contrats de vente des acheteurs ayant acheté leurs appartements dans le cadre du cadre du « prix d'achat » (qui n'étaient pas attachés à la déclaration de la réclamation), il existe une clause explicite (clause D de l'annexe B (annexe de la contrepartie) dans le contrat de vente (ci-après : « clause D ») qui stipule que la date de livraison de l'appartement était ostensiblement fixée au 31 décembre 2022, sauf si la délivrance du permis pour le projet est retardée au-delà du 15 avril 2020, auquel cas tout retard au-delà de cette période augmentera et prolongera la date de livraison de manière relative. Elle a également soutenu que, puisque le permis de construire du projet n'a été reçu que le 24 septembre 2020, soit 162 jours après le 15 avril 2020, la date de livraison des appartements achetés sous le « prix d'achat » a été prolongée jusqu'au 11 juin 2023.
- En raison de son importance, le contenu de la section D est le suivant :
« La date de remise de la possession sera le 31 décembre 2022.