Affaire civile (Tel Aviv) 29022-12-24 Yariv Keinan et 37 autres c. Yahalom B.C. Ltd.

Jugement

Devant le tribunal, une demande d'indemnisation des acheteurs de nouveaux appartements contre le vendeur pour retard de livraison.

Dépôt de plaidoiries et audiences

1. Le 11 décembre 2024, les plaignants ont déposé une déclaration de demande pour la somme de 1 159 941 ILS. Le défendeur, après avoir demandé et obtenu des prolongations, a déposé une déclaration de défense le 27 mars 2025.  Le 24 juillet 2025, le tribunal a statué que les procédures préliminaires étaient épuisées et a ordonné aux parties de soumettre leurs preuves.  Les plaignants, après avoir demandé et obtenu des prolongations, ont soumis leurs preuves le 28 août 2025, et le défendeur, après avoir demandé et obtenu une prolongation, le 20 octobre 2025.  La première audience a eu lieu le 11 novembre 2025, au cours de laquelle le tribunal a fixé des dates pour entendre les interrogatoires des déclarants et a également entamé une procédure pour nommer un expert en expertise en son nom.  Le 13 janvier 2026, le tribunal a nommé l'expert Galit Atsil.  L'experte a soumis son avis le 15 mars 2026.  La seconde audience a eu lieu le 29 mars 2026, lors d'une conférence visuelle en raison de la période de l'état d'urgence spécial , et le tribunal a fixé de nouvelles dates pour l'audience des preuves.  La troisième audience a eu lieu le 30 juin 2026, au cours de laquelle les parties ont conclu un accord selon lequel les interrogatoires des témoins seraient superflus sans que cela constitue une admission ou un droit à l'autre partie, et que des résumés seraient soumis.  Le tribunal a rendu la décision avec le consentement des parties et a donc rendu une ordonnance pour la soumission des résumés.  Les plaignants ont soumis leurs résumés le 21 juillet 2026, et le défendeur, après avoir demandé et obtenu une prolongation, le 17 septembre 2026.

Discussion et décision

2. Le tribunal doit déterminer si la défenderesse a été en retard dans la livraison des appartements et, le cas échéant, si elle est protégée contre l'obligation de payer une indemnisation pour ce retard.

Le prévenu a-t-il été en retard dans la livraison des appartements ?

3. Les plaignants ont affirmé dans leur déclaration de plainte avoir conclu un contrat avec le défendeur pour l'achat d'appartements résidentiels aux 11 et 13 Derech HaArgaman Street dans la ville de Yokneam dans le cadre du « projet Yahalom » (qui inclut des appartements au prix de l'acheteur et des appartements sur le marché libre), entre 2020 et 2022, et que le défendeur est une entreprise engagée dans le domaine de la construction et du développement immobilier. Ils ont également affirmé que le défendeur avait 4 à 9 mois de retard dans la livraison des appartements, en violation de la loi et des dispositions de l'accord, et ont donc cherché à l'obliger à verser une indemnisation.  Ils ont en outre affirmé que la défenderesse avait traité les nombreuses enquêtes de la plupart d'entre eux avec indifférence et mépris, et avait recouru alternativement à une tactique de traîner les pieds et à formuler de simples allégations contre eux, lorsqu'elle décidait de ne pas se conformer aux dispositions de l'accord et non plus à celles de la loi sur la vente (appartements), 5733-1973 (ci-après : « la loi sur la vente d'appartements ») et qu'à la date du dépôt de la réclamation, elle ne leur avait versé aucune indemnisation.  Ils ont également soutenu que dans le cadre des accords signés en 2020, qui sont les premiers accords sur les délais et dans le cadre du « Prix de l'acheteur », une date de livraison avait été fixée au 31 décembre 2022, et dans le cadre des accords signés, pour l'exercice 2021-2022, qui sont les accords ultérieurs sur les délais et dans le cadre du libre marché, une date de livraison avait été fixée au 24 mai 2023.  Cependant, ils ont soutenu, contrairement à l'engagement du défendeur dans l'accord et aux dispositions de la loi, qu'il n'a pas agi comme prévu pour livrer les appartements à temps, et qu'au final les appartements ont été livrés entre 4 et 9 mois plus tard que ce qui était prévu dans les contrats d'achat ainsi que dans les dispositions de la loi sur la vente d'appartements.
4. Selon les accords joints aux preuves des plaignants, la défenderesse était tenue de livrer les appartements à différentes dates, la dernière étant le 24 mai 2023. Selon la version de la défenderesse, elle a livré les appartements à des dates ultérieures après la date de livraison contractuelle, mais comme cela sera détaillé ci-dessous, elle a avancé divers arguments pour expliquer pourquoi la date de livraison contractuelle n'était pas passée, et, si elle l'avait été, pourquoi elle devait être exemptée de paiement d'indemnisation pour ce retard.  Il existait donc une responsabilité prima facie de verser une indemnisation pour retard de livraison en vertu de l'article 5 de la loi sur la vente des appartements.  L'amendement n° 9 à la loi sur la vente d'appartements, daté du 30 juin 2022, stipule que ses dispositions ne s'appliqueront pas aux appartements pour lesquels le contrat de vente a été conclu avant l'entrée en vigueur de l'amendement - voir l'article 11(d) de la loi, qui y a été ajouté dans le cadre de l'amendement.  Le défendeur a soutenu dans la déclaration de défense que, à l'exception de deux contrats de vente types, les demandeurs n'avaient pas joint à leur déclaration de revendication les contrats de vente signés entre les parties, qui sont « un document matériel et tout autre écrit servant de base à la déclaration des réclamations », en violation du règlement 15(a) du Civil Procedure Regulations, 5779-2018, et a cherché à ordonner le rejet de la réclamation.  Les plaignants ont joint les contrats de vente à leurs affidavits et ont affirmé dans leurs résumés que tous les accords avaient été signés avant le 30 juin 2022, et par conséquent, la cour a statué que le litige dans cette procédure s'applique à la loi sur la vente d'appartements dans son format avant l'entrée en vigueur de l'amendement 9.
5. La Colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Par conséquent, les sections pertinentes à notre affaire dans la loi sur la vente d'appartements sont les suivantes :

34-12-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2)"5A           (a)        Si le vendeur n'a pas mis l'appartement à disposition de l'acheteur après soixante jours à compter de la fin de la date fixée dans le contrat de vente (dans cette section - la date contractuelle), l'acheteur a droit à une indemnisation, sans preuve de dommage, du montant détaillé ci-dessous, pour chaque mois ou une partie de celui-ci à partir de la date contractuelle jusqu'à ce que l'appartement lui soit mis à disposition, ou à une indemnisation du montant convenu dans le contrat de vente en raison d'un retard dans la livraison de l'appartement, selon la valeur la plus élevée :