Appel civil (Haïfa) 24900-01-26 Yitzhak Goita contre Orit Ben Gigi

Appel contre un jugement du tribunal de magistrats de Hadera (l'honorable juge Yaniv Heller) dans une affaire civile 51965-07-17 du 10 novembre 2025 (ci-après : le « Jugement final » ou le « Jugement »).

Contexte général et procédures antérieures -

1. Il s'agit d'un litige entre quatre familles détenant des droits fonciers sur la parcelle 481 du bloc 10035 à Hadera (6 et 8 Goldenberg St., ci-après : « la parcelle »). Une structure rectangulaire est construite sur la parcelle, comprenant quatre logements individuels.  Une unité appartient aux appelants, H.H.  Alonit et Yitzhak Goita (ci-après : « Goita » et « Goita's Unit ») ; La seconde unité appartient à Ofek Marzouk (ci-après : « Marzouk » et « unité de Marzouk »), après que les droits lui ont été transférés par Hofit Marzouk, et que les droits lui ont été transférés par le couple Ben Gigi (ci-après collectivement « Ben Gigi », suivi par les Sade, feu Yosef et Naomi, ci-après collectivement « Sadeh ») ; la troisième unité appartient aux intimés 6-7, S.A.  Aharon Goltz et feu Livna Goltz (ci-après : « Goltz » et « Unité de Goltz ») ; et la quatrième unité appartient à la défenderesse 9, Mme Sima Sheetrit (ci-après : « Sheetrit » et « Sheetrit's Unit »).
2. Les deux unités nord sont délimitées par la rue Goldenberg (ci-après : « la route » et « les unités de devant »), et il s'agit des unités de Marzouk et Goita ; et les deux autres unités, de Goltz et Sheetrit, sont des unités arrière (ci-après : « les unités arrière »), avec Goltz « derrière » Marzouk, et Sheetrit « derrière » Goita. En conséquence, pour atteindre les deux unités arrière de Goltz et Sheetrit par véhicule depuis la route, il est nécessaire de passer par la zone des deux unités avant, Marzouk et Goita.
3. Pour clarifier la description ci-dessus, voici une transcription faite par le tribunal de première instance :

4. La procédure judiciaire a commencé lorsque, d'un point de vue enregistré, la parcelle n'a pas été divisée en unités de logement distinctes, et que les propriétaires des droits sur l'unité ont été enregistrés comme propriétaires d'un quart indéfini (25 %) de la propriété de l'ensemble de la parcelle. Cela malgré le fait que la superficie sur laquelle les logements sont construits n'est pas uniforme, au sens où la superficie de chaque unité ne constitue pas exactement 25 % de la superficie totale de la parcelle.
5. La colonisation ottomane [Ancienne version] 1916La situation décrite, dans laquelle il n'y avait pas d'enregistrement des droits, soulevait une difficulté quant à la capacité des titulaires de droits à transférer les droits à d'autres et à tirer le meilleur parti de leurs droits sur la terre, et allait même jusqu'à accroître la tension entre les parties en considérant que, d'une part, il existe une affirmation selon laquelle chacune d'elles est censée « recevoir » 25 % de la superficie, et d'autre part, la superficie réelle de chaque unité n'est pas exactement 25 % de la superficie totale.
6. 34-12-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Au fil des ans, de nombreuses tentatives ont été faites pour parvenir à des ententes sur la manière dont il serait possible de diviser les droits et d'enregistrer les droits pour chaque unité séparément, mais les parties n'ont pas encore trouvé d'ententes.
7. Dans ce contexte, la plainte a été déposée en 2017 auprès du tribunal de première instance. Le procès a été intenté par Ben Gigi et Sadeh, contre Goltz, Levi David, Shitrit et Goita, dans lequel le tribunal de première instance a été prié d'ordonner la dissolution du partenariat foncier en vertu de l'article 38(a) de la loi foncière, 5729-1969 (ci-après : la « loi foncière »).  Le recours demandé était d'émettre une ordonnance de dissolution de la société de personnes par la signature d'un contrat de société (ci-après : le « Contrat de partage ») et des recours opérationnels ont été demandés pour obliger tous les intimés à signer les documents nécessaires pour enregistrer le contrat de société auprès du bureau d'enregistrement foncier (section 17.1 de la déclaration de réclamation modifiée).  Alternativement (à l'article 17.2), un recours de dissolution de la société a été demandé par la transformation du bâtiment en condominium, conformément à l'article 42(a) du droit immobilier (ci-après : « Condominium »).
8. Le tribunal de première instance a nommé un expert et un expert en son nom (ci-après : « l'expert »), et ce dernier a soumis un avis comprenant une proposition de division par voie d'enregistrement d'un condominium sur la base de la situation existante. L'avis a noté que le bâtiment a été construit avec une certaine déviation par rapport aux lignes latérales du bâtiment telles qu'elles apparaissent dans le permis de construction (Permis n° 75/88 du 24 mai 1988, ci-après : « le Permis de construire »), bien que cette déviation soit négligeable et constitue apparemment un changement de structure et non un changement de planification important, ou résulte d'une erreur dans le marquage de la ligne qui délimitait la construction des fondations du bâtiment.  À son avis, l'expert a délibérément ignoré les ajouts de bâtiments ajoutés par les parties, mais a précisé que des ajouts existent dans toutes les unités (et nous nous rappelons que chaque logement « a traversé » plusieurs « mains » jusqu'à ce que nous arrivions à la situation actuelle).
9. Cité de Navo Concernant la disposition de la possibilité d'atteindre les unités arrière avec des véhicules depuis la route (un sujet qui a également suscité la controverse), l'expert a expliqué qu'en pratique, il existe deux passages pour passer aux unités arrière depuis la route, un « de chaque côté du bâtiment » (ci-après : « les voies de passage »). Concernant la régulation des voies de passage, l'expert a proposé deux alternatives.  La première consiste à définir les routes de passage comme propriété commune, afin que les propriétaires des unités arrière puissent les utiliser.  La seconde consiste à inclure la zone des routes de passage dans la zone qui appartiendra aux propriétaires des unités avant, mais à définir un intérêt concernant les routes de passage au bénéfice des propriétaires des unités arrière concernées.  L'expert a expliqué qu'en pratique, il n'y a aucune différence pratique entre les deux alternatives en termes d'ampleur de la « nuisance » qui causera aux propriétaires des unités avant, puisqu'il n'y a aucun doute sur le fait que les propriétaires des unités arrière devraient être autorisés à atteindre les unités arrière avec leurs véhicules, et en tout cas cela est fait depuis des années par les parties « sur le terrain ».  L'expert ajoute que si les routes de passage sont considérées comme propriété commune, tous les propriétaires des droits des quatre unités auront la possibilité d'utiliser raisonnablement la propriété commune, et alternativement - si un intérêt d'intérêt est défini, ce ne sera qu'au bénéfice des propriétaires des unités arrière et non à celui de tous les propriétaires des droits des quatre unités.
10. De plus, l'avis de l'expert fait référence à la possibilité qu'il soit nécessaire de verser les soldes de paiement afin de refléter les différences dans la zone, dans la mesure où, d'un point de vue juridique, le tribunal conclura que ces soldes sont effectivement dus. Dans l'avis, l'expert précise également quelles seront les sommes que certaines parties verseront à d'autres, et quel sera le montant que certaines parties recevront d'autres.  L'avis a également présenté deux alternatives concernant ces soldes de paiement - l'une concerne une situation où l'alternative qui sera mise en œuvre est d'enregistrer les itinéraires de passage comme bien commun, et la seconde possibilité concerne le fait que la solution qui sera mise en œuvre sera d'enregistrer des intérêts bénéficiaires.
11. Le 2 août 2023, l'honorable Cour de première instance a rendu un jugement partiel (ci-après : le « Jugement partiel »). La conclusion de Kama a été que la dissolution du partenariat devait être ordonnée par le biais de l'enregistrement d'un condominium ; qu'il n'y avait aucune raison de modifier la part que chaque personne détient dans la zone ; que la possibilité d'enregistrer des intérêts bénéficiaires concernant les itinéraires de passage devait être privilégiée, et qu'il n'y avait pas de place pour les soldes de paiement.  Le tribunal de première instance a ajouté qu'en conformité avec les exigences de la loi, l'approbation du Superviseur de l'Enregistrement des Fonciers (ci-après : « le Surveillant ») devait être obtenue avant l'enregistrement du condominium.  Par conséquent, la conclusion du jugement partiel est que le bâtiment doit être enregistré comme un condominium, et il a même été déterminé que l'exécution de ce qui précède revient à un séquestre, déjà nommé par le passé dans la même affaire pour effectuer l'enregistrement (ci-après : « le récepteur »).  Également dans le jugement partiel, il a été déterminé que Goita devait verser les frais juridiques aux autres parties, pour un montant cumulatif d'environ 150 000 ILS (et voir les détails sur la question des dépenses aux paragraphes 94 à 98 du jugement partiel).
12. Goita a interjeté appel contre le jugement partiel (Appel civil 30530-11-23, ci-après : « le Premier appel »). Le 29 octobre 2024, un jugement a été rendu dans le premier appel (ci-après : « le jugement du premier appel »), dans lequel l'appel a été rejeté, à l'exception d'une intervention sur le montant des frais dus par Goita, de manière à réduire les frais de moitié.
13. Une demande d'autorisation d'appel a été déposée au nom de Goita (dans le cadre de la Civil Appeal Authority 66949-12-24). Le 9 mars 2025, un jugement a été rendu par l'honorable Cour suprême, dans lequel l'autorisation d'appel a été accordée et l'appel a été accordé.  Il a été jugé que l'argument principal de Goita concernait deux erreurs survenues au stade de la description factuelle du jugement, qui, selon eux, ont influencé la décision.  L'honorable Cour suprême a statué que, puisqu'il avait été convenu que les deux erreurs avaient bien eu lieu, la procédure était renvoyée au tribunal de district, afin de rendre un jugement supplémentaire dans le premier appel, notamment concernant la question des frais.
14. Parallèlement, l'audience du procès se poursuivit. À ce stade, conformément aux instructions du tribunal de première instance, le séquestre a entrepris une série d'actions dans le but d'enregistrer le condominium, des réclamations ont été formulées concernant ses actes, et des décisions provisoires ont été rendues lors de l'exécution des actes.
15. Le 10 novembre 2025, la Cour de première instance a rendu le jugement définitif, qui fait l'objet du présent appel.
16. Le 8 janvier 2026, l'appel a été déposé ici, et nous allons l'approfondir ci-dessous.
17. Le 14 janvier 2026, le jugement complémentaire a été rendu lors du premier appel (ci-après : « le jugement supplémentaire du premier appel »). Là, il a été déterminé, à l'instar de la décision initiale, qu'aucun défaut n'avait été trouvé dans le fait que le tribunal de première instance ait choisi d'appliquer l' article 42(a) de la loi foncière et d'ordonner la dissolution de la société de personnes de cette manière.  Ainsi, le premier appel de Goita concernant le jugement partiel a été rejeté, tandis qu'il a été déterminé que les droits de toutes les parties leur étaient réservés concernant le jugement final rendu entre-temps.
18. Goita a déposé une demande d'autorisation d'appel concernant le jugement supplémentaire du premier appel (dans le cadre de la permission d'appel civile 48285-04-26). Le 16 juin 2026, une décision a été rendue dans laquelle il a été déterminé qu'il n'y avait aucune raison d'accorder l'autorisation d'appel.  L'honorable Cour suprême a statué que les décisions préliminaires sont fondées sur les faits spécifiques de l'affaire et ne soulèvent aucune question de principe juridique qui dévie des intérêts individuels des parties et qui mérite, selon sa nature et son essence, d'être clarifiée dans le cadre d'une demande d'autorisation d'appel « dans sa troisième incarnation ».  Il a également été jugé que l'autorisation d'appel n'est pas nécessaire pour éviter une erreur judiciaire, d'autant plus que la plupart des arguments de Goita ont également été présentés par eux dans le cadre de l'appel contre le jugement final - une procédure qui n'a pas encore été tranchée.
19. Jusqu'à présent, nous avons examiné la procédure et nous allons maintenant revenir à l'appel actuel, concernant le jugement final.

Le jugement du procès -

20. Le jugement final s'étend sur 27 pages (désormais appelé le « jugement »).
21. La première partie du jugement examine le résumé des décisions qui existent dans le jugement partiel. Il a été jugé qu'il n'y avait jamais eu de contestation quant au fait que le bâtiment avait été construit d'une manière ne respectant pas le permis de construction, et qu'il avait été « déplacé » vers l'ouest, d'une manière qui modifiait la taille de la surface adjacente à chaque unité, et qui est utilisée depuis des années par les propriétaires de chaque unité.  Cela signifie que l'ensemble de la structure « se déplace » vers l'ouest et n'est pas situé au centre de la parcelle, et que les parcelles des propriétaires d'appartements du côté ouest (Goita et Sheetrit) ont un espace latéral plus petit par rapport au terrain adjacent, par rapport à l'espace latéral du côté est.  Dans le jugement, il est également précisé qu'un argument avancé au nom de Goita concernant une « conspiration » à son encontre a été factuellement rejeté dans le jugement partiel, puisque la « détournement » du bâtiment n'était pas une initiative de l'une des parties, mais, apparemment, une contrainte de la part de l'entrepreneur, que tous les titulaires des droits ont été contraints d'accepter sans autre choix.
22. Il est également mentionné dans le jugement que dans le jugement partiel, il a été factuellement déterminé que Goita avait acheté leurs droits de nombreuses années après les autres parties (et il est détaillé qu'ils ont acheté les droits en 2004, tandis que les autres parties « originales » les ont achetés en 1987). Le tribunal de première instance réitère que, même dans le jugement partiel, il a factuellement déterminé que Goita savait, au moment de l'achat des droits, à quoi ressemblerait la maison, à quoi ressemblaient les bâtiments et quelle était la superficie détenue par chaque partie.
23. Le tribunal de première instance poursuit en expliquant qu'à un stade relativement précoce de la procédure, les parties ont convenu de dissoudre la société sur la base de l'utilisation réelle existante du terrain, à l'exception de Goita, qui s'est opposé à la dissolution de quelque manière que ce soit. Par la suite, il est noté que selon l'avis de l'expert, rendu en 2021, la société peut être dissoute par l'enregistrement de la maison en copropriété, la partie que chaque locataire détient effectivement dans le bâtiment, y compris la partie extérieure détenue par chaque locataire, étant enregistrée comme sa part.  Concernant les allées adjacentes au bâtiment d'est et d'ouest, menant de la rue aux unités arrière (et, comme défini ci-dessus, « les voies de passage »), l'expert a proposé deux alternatives, entre lesquelles il n'a pas trouvé de vide matérielle significative favorisant l'une par rapport à l'autre.  Par conséquent, dans le jugement partiel, l'avis d'expert du tribunal a été accepté, selon lequel il serait possible de dissoudre la société par l'enregistrement d'un condominium, dans lequel la propriété de la zone des voies de passage serait entre les mains des propriétaires des unités adjacentes, tout en accordant un droit de passage, ou « un usufruit du droit de passage sur chaque chemin », comme l'a exprimé l'expert dans son avis, dans chacune des voies de passage en faveur de l'unité arrière vers laquelle la route mène.  Le jugement partiel a en outre établi que, bien que la dissolution de la société ne crée pas des unités de taille exactement égale, dans les circonstances de cette affaire, il n'y a pas de place pour accorder des soldes en faveur de Goita, ou en faveur d'autres parties, pour plusieurs raisons cumulatives.
24. Par la suite, le tribunal de première instance note qu'en ce qui concerne la manière de dissolution de la société, il a ordonné dans un jugement partiel que le récepteur doit agir pour achever l'enregistrement, sur la base de l'avis de l'expert, y compris en demandant au Superviseur foncier l'approbation de l'enregistrement. Plus précisément, le récepteur aurait dû demander dès la première étape d'obtenir un avis du Superviseur, conformément aux dispositions de l'article 42(a) du droit immobilier, et après qu'un avis de principe ait été rendu selon lequel l'enregistrement d'un condominium est possible, la seconde étape sera effectuée, et il sera possible de rendre un jugement définitif.
25. La seconde partie du jugement décrit les actions du Séquestre après le jugement partiel. Il est noté que le 2 septembre 2024, le Séquestre a déposé une requête pour une indemnisation salariale, et plus important encore, pour les instructions du tribunal concernant la poursuite de son travail, à la lumière des actions de Goita, qui, selon elle, ont conduit à « contrecarrer l'enregistrement du condominium ».  Le Séquestre a indiqué que le 13 mars 2024, Goita a contacté le Comité local d'urbanisme et de construction de Hadera (ci-après : le « Comité local ») avec une « lettre d'objection », qui contestait en fait les dispositions du jugement partiel (ci-après : la « Lettre d'objection »).  Le tribunal de première instance note que l'envoi de la lettre ne lui a pas été signalé « en temps réel », et que l'essentiel est que son envoi a conduit le comité local à révoquer l'approbation initiale donnée pour l'enregistrement d'un condominium.  Selon le Séquestre, la lettre a retardé sa capacité à agir, notamment parce qu'en conséquence, le comité local s'est abstenu de fournir au Séquestre un rapport d'inspection (ci-après : « le Superviseur »), relatif aux irrégularités de construction dans le bâtiment.
26. Par la suite, une instruction explicite a été donnée au comité local pour qu'il publie un rapport d'inspection, comme demandé par le Séquestre (ci-après : le Rapport de Supervision). Lors de la discussion sur la question, le conseiller juridique du comité local a précisé que le comité n'a aucune objection en principe à l'enregistrement d'un condominium, et que, selon sa compréhension, les irrégularités de construction existantes dans le bâtiment, qui ne sont pas du type d'ajout d'un logement immobilier, n'empêchent pas l'enregistrement, à condition qu'une note d'avertissement soit enregistrée à leur égard conformément au Règlement 29 du Règlement immobilier (Gestion et Enregistrement), 5762-2011 (ci-après : « le Règlement d'Enregistrement » et « Règlement 29 »).  Kama ajoute que la position de l'appelant de la famille au sein du comité local est conforme à l'avis de l'expert du tribunal, c'est-à-dire que les irrégularités de construction du type existant dans le bâtiment, en particulier lorsque certaines appartiennent à la partie opposée à l'enregistrement, ne sont pas censées empêcher l'enregistrement d'un condominium.
27. Le 19 mai 2025, le Séquestre a soumis un « Avis d'enregistrement d'un condominium » au dossier, et il y a joint un document d'enregistrement foncier, ainsi qu'une décision du comité local en vertu de laquelle une note d'avertissement a été enregistrée concernant des irrégularités de construction.
28. Le tribunal de première instance, dans les décisions des 22 mai 2025 et du 17 juin 2025, a précisé qu'il s'attendait à ce que la notification de l'avis du superviseur approuvant la dissolution du partenariat ne soit donnée avant qu'un jugement supplémentaire ordonnant l'enregistrement effectif ne soit émis, et a demandé au séquestre de détailler son avis et de joindre le croquis du condominium.
29. Dans sa réponse du 19 juin 2025, à laquelle les statuts du copropriété (ci-après : les « Statuts ») étaient également joints), le Séquestre a précisé qu'elle comprenait d'après les décisions de l'affaire que l'approbation en principe de la dissolution du partenariat donnée par le Superviseur à l'ouverture du dossier d'enregistrement d'un condominium suffisait afin de qualifier l'enregistrement. Quoi qu'il en soit, la maison a été enregistrée en tant que condominium et les documents ont été présentés au tribunal de première instance pour examen.
30. À la lumière de ce qui précède, dans le jugement, le tribunal de première instance a précisé qu'il existait un certain malentendu quant au calendrier de l'enregistrement, puisqu'il s'attendait lui-même à recevoir l'avis du Surveillant concernant la possibilité d'approuver l'enregistrement (comme l'exige la loi), avant l 'émission du jugement supplémentaire ordonnant l'enregistrement, et en pratique l'enregistrement a été effectué avant même l'approbation du Surveillant. Cependant, le tribunal de première instance estime que ce qui précède découle d'un malentendu (et il fait même référence à sa décision du 17 juin 2025).  Selon lui, son intention initiale dans le jugement partiel était que le Séquestre demande d'abord un avis en principe du Surveillant des terres, et qu'ensuite un jugement définitif soit rendu ordonnant l'enregistrement effectif.  Cependant, le Séquestre a effectué l'enregistrement final avant même qu'un tel jugement final ne soit rendu par le tribunal.  L'honorable juge explique que le Séquestre a précisé dans sa réponse à la demande qui lui était adressée dans ce contexte qu'elle comprenait, d'après les décisions antérieures du tribunal de première instance, que l'approbation en principe de la dissolution du partenariat, donnée par l'ouverture même du dossier par le superviseur, est suffisante pour légitimer l'enregistrement effectif.  L'honorable juge Kama a accepté cette explication et a écrit explicitement que : « Tant que je n'imputerai pas la faute au séquestre, je me la rejetterai », et précise que le titre « jugement partiel » et la formulation qu'il a utilisée (comme l'utilisation de l'expression « Approbation du superviseur » au lieu de « opinion du superviseur ») ont conduit à l'incompréhension du séquestre, et même dans la décision du tribunal de district concernant le retard d'exécution.  Finalement, le juge de première instance a statué que la clarification du séquestre lui était acceptable, et l'essentiel est que « puisque la superviseure a approuvé l'enregistrement du condominium sous la forme qu'elle a approuvée, il semble qu'elle non plus ne voit aucun obstacle à l'exécution de l'enregistrement.  » Cet enregistrement repose sur la suggestion de l'expert du tribunal, qui a également exprimé son opinion selon laquelle l'enregistrement est possible, et qu'il n'y a donc aucun obstacle à son approbation finale.  En d'autres termes, l'essentiel est qu'au final, le comité local a approuvé le croquis présenté par la Knesset le 18 février 2025, après avoir enregistré une note sur les irrégularités du bâtiment conformément au Règlement 29 le 9 février 2025 ; Par la suite, il y a eu une approbation de la superviseure du registre foncier de Haïfa, l'avocate Ayelet Kalfon, datée du 12 mai 2025, et elle a approuvé le dessin final le 15 mai 2025.  Il a donc été déterminé que ce qui précède ne portait pas atteinte à l'avis d'enregistrement.
31. La troisième partie du jugement traite des démarches entreprises après l'enregistrement du bâtiment en tant que condominium. Le 26 août 2025, le tribunal de première instance a demandé au Séquestre de clarifier les modifications alléguées de la portée des zones enregistrées dans le dossier des condominiums par rapport à la proposition de l'expert du Tribunal approuvée par le Tribunal.  Le 3 septembre 2025, le Séquestre a précisé que la base de l'avis d'expert du tribunal est la possession effective du terrain par les parties ; que l'expert lui-même a déterminé au paragraphe 6.15 de son avis qu'« il est possible qu'au moment de l'enregistrement il soit constaté qu'il existe une différence entre la surface des unités et celle des annexes enregistrées », puisque toutes les parties ont agrandi la surface de l'unité d'origine qu'elles possédaient dans des constructions différentes et dans des degrés différents.  Le Séquestre a également soumis un tableau comparatif entre le calcul de l'expert et celui des surfaces dans le dessin du condominium, qui montre des espaces minimes d'environ 8 mètres carrés dans le calcul de la surface totale, c'est-à-dire environ 0,8 % de la surface totale, et dans une plage d'écart acceptable.
32. Le tribunal de première instance se rapporte à la question juridique - si, dans le cadre de la dissolution d'un partenariat par l'enregistrement d'un condominium, le tribunal a le droit de déterminer les saisies d'appartements sans le consentement de toutes les parties. Sa conclusion est que la réponse à cette question est affirmative, surtout lorsque la division d'usage de la zone est connue et mise en œuvre en pratique depuis des années, et que la partie ne devrait pas être autorisée à recevoir un « don du ciel » qu'elle ne mérite pas à la suite d'un enregistrement erroné.  Il a été jugé que les droits de Goita n'ont pas été violés à la suite de l'enregistrement des liaisons, puisque le condominium, tel qu'il a été enregistré, reflète fidèlement la division des possessions historiques dans la zone et ne modifie rien de l'usage réel.
33. La quatrième partie du jugement traite de la demande de Goita d'annuler l'enregistrement du condominium. Il convient de noter qu'à ce stade, les demandes et arguments de la procédure préliminaire étaient formulés au nom de M.  Yitzhak Goita lui-même, sans représentation.  Le tribunal de première instance précise qu'au nom de Goita, une requête a été déposée pour ordonner au séquestre d'annuler l'enregistrement du condominium « qu'elle avait inscrit frauduleusement et illégalement au registre foncier ».  Le tribunal de première instance détaille toutes les revendications de Goita, y compris : l'existence de fraude, la soumission de règlements qui sont apparemment convenus malgré les objections de Goita, une note dans les statuts indiquant qu'il existe un accord prima facie au nom de Goita pour le droit de relocalisation en faveur des propriétaires de l'unité arrière adjacente (l'appartement Sheetrit) et des propriétaires du terrain voisin (482) malgré leurs objections et dans un « grave nuisance et mettant en danger la vie humaine », des réclamations concernant l'attribution des parkings, concernant le fait que l'enregistrement effectivement effectué ne correspond pas à la situation sur le terrain, Il est basé sur des « dessins fabriqués et non identiques signés par M.  Jonathan Martin le 23 janvier 2025 », concernant le fait que dans les deux dessins il y a « de nombreux éléments trompeurs », des amendements manuscrits (concernant la ligne de construction et la largeur du passage), des erreurs dans l'enregistrement de la zone intérieure des unités (contrairement à ce qui a été indiqué dans l'avis d'expert du tribunal), et la différence entre les dessins et la carte présentée par le Séquestre ainsi que le plan de partage original que toutes les parties avaient signé avant d'acheter les droits sur le terrain.  Concernant le fait que le Séquestre a déduit une surface de 6 mètres carrés à la Guaita « au profit d'un parking pirate pour l'unité arrière », concernant le fait que le Séquestre a « induit les autorités en erreur » en leur faisant comprendre qu'il existait déjà un jugement concernant la dissolution de la société, alors qu'un jugement définitif n'a pas été rendu, concernant le fait que l'enregistrement du condominium avec une note concernant les irrégularités de construction conformément au Règlement 29 n'est pas approprié dans les circonstances de cette affaire, le fait que le bâtiment contient des « violations matérielles du bâtiment » et que « à tout moment la Municipalité de Hadera ou tout subordonné peut émettre une ordonnance de démolition », et plus encore.
34. Plus tard, le tribunal de première instance détaille la réponse du demandeur aux arguments susmentionnés, lorsqu'elle cherchait essentiellement à rejeter l'intégralité des arguments (voir les détails du jugement).
35. La cinquième partie inclut en fait la décision sur les Kama précise qu'une part importante des arguments de Goita est une objection aux décisions fondées sur les principes de l'expert, selon lesquelles l'enregistrement d'un condominium selon sa proposition est possible.  L'expert du tribunal était conscient des irrégularités du bâtiment et de l'état unique du bâtiment en question (qui a été construit en dehors du centre du terrain et est resté longtemps dans cet état), tandis que les autorités ont ignoré ce qui précède.  Dans ce contexte, Kama réitère qu'il a trouvé que le plan pour résoudre le litige et la division proposée par l'expert étaient acceptés dans le jugement partiel, puisqu'ils reposent sur la division existante en pratique (sans justifier la moindre déviation de construction).
36. Concernant les graves allégations personnelles formulées contre le Séquestre, concernant la « falsification » et la « fabrication » en son nom, le tribunal de première instance les rejette une par une, et nous aborderons les détails de son raisonnement à cet égard.
37. Nous nous souviendrons de l'ensemble de la position du tribunal de première instance concernant les allégations de Goita selon lesquelles le récepteur aurait agi frauduleusement et ajouté manuellement des marquages des chiffres « 180 » et « 535 » sur le croquis afin de tromper le superviseur foncier. Le tribunal a demandé au séquestre de répondre à ces réclamations dans une déclaration sous serment détaillée, et il est ressorti de cette déclaration que les marques avaient été faites par le dessinateur, l'ingénieur en construction Jonathan Martin, et non par le récepteur.  Le juge a totalement rejeté les allégations de fraude et a jugé qu'il s'agissait de marquages techniques légitimes destinés à clarifier la situation existante, et qu'aucun acte de fraude de la part du séquestre n'avait été prouvé.
38. Un argument similaire de Goita était que le Séquestre avait trompé les autorités en déformant l'existence d'un jugement partiel final autorisant l'enregistrement. Le tribunal a rejeté cet argument et a statué que le Séquestre n'avait pas induit en erreur le comité local ou le superviseur, mais avait agi de bonne foi et selon une interprétation raisonnable des décisions provisoires et du jugement partiel.  Il a été déterminé que c'était Goita qui avait caché des informations aux autorités, n'avait pas révélé que leur demande de sursis d'exécution avait été rejetée, et avait exercé des pressions sur le comité local pour contrecarrer l'enregistrement.
39. Le tribunal de première instance souligne également que des réclamations concernant la falsification de documents ont également été formulées au nom de Goita contre les autres parties, en lien avec l'accord du 20 août 1987 soumis à l'affaire, et même ces arguments ont été longuement discutés et rejetés aux paragraphes 81-90 du jugement partiel.
40. Le tribunal de première instance a également examiné en détail les arguments de Goita concernant le fait que le croquis du condominium, approuvé par le Séquestre et les autres parties, n'est pas similaire au croquis original de division signé par toutes les parties avant qu'elles n'acquière les droits sur le terrain (ci-après : le « dessin original »). Kama précise que cet argument a déjà été discuté dans le jugement partiel, et se souvient que sa détermination était que, d'un point de vue factuel, il n'y a en fait aucun doute, que le croquis original signé par les parties à l'époque ne correspondait pas à la réalité sur le terrain, qu'il ne correspondait jamais à la réalité sur le terrain, et qu'il avait été signé par les autres voisins avec ce document clairement et par écrit indiquant qu'il n'était « pas à des fins d'enregistrement » (paragraphe 66 du jugement partiel).  Il est encore précisé qu'en pratique, le bâtiment en question a été érigé en dehors du centre du terrain, apparemment en raison d'une contrainte liée à l'entrepreneur et à la relation entre lui et les propriétaires des bâtiments voisins (paragraphe 9c du jugement partiel), et il existe donc une divergence entre les documents, et en tout cas - c'est un événement qui s'est produit il y a près de 40 ans.  Kama réitère en outre que sa décision dans le jugement partiel sur cette question était que le fait que le bâtiment ait été construit en déviation du permis ne peut être justifié, mais apparemment ce n'était pas à l'initiative d'aucun des titulaires des droits, et l'essentiel est que tous les propriétaires des droits connaissaient la situation dans son intégralité.  Il en va de même pour Goita, qui savait très bien, lors de l'achat de son unité, comment le bâtiment avait été construit (paragraphe 60 du jugement partiel), comme tous les autres voisins qui les ont précédés sur le terrain - et le tribunal de première instance réitère ses décisions factuelles dans le jugement partiel dans ce contexte.
41. L'argument de Goita a également été rejeté selon lequel accorder le droit de passage aux véhicules sur les routes de passage aux unités arrière « met en danger » les résidents du bâtiment et modifie quelque chose à la situation existante sur le terrain. Il a été prouvé factuellement (et le sujet n'était pas contesté) que les routes de passage sont utilisées depuis des années pour permettre aux véhicules d'accéder aux terrains arrière, et donc - l'argument selon lequel le passage des véhicules crée une « nuisance grave et met en danger la vie humaine » ne peut être accepté.
42. Concernant les irrégularités de construction, le tribunal de première instance considère que l'enregistrement du condominium, tout en notant une note concernant les irrégularités du bâtiment en vertu du Règlement 29, « perpétue » en fait ces irrégularités, mais statue que dans les circonstances de cette affaire, et comme l'explique la famille de l'appelant du comité local - la politique du comité est de distinguer entre les infractions de construction qui n'autorisent pas l'enregistrement d'un condominium (comme la construction d'un logement), et les déviations du type existant dans le bâtiment, qui n'empêchent pas l'enregistrement, et ensemble une note d'avertissement. Le tribunal de première instance détaille pourquoi, dans notre affaire, il existe plusieurs bonnes raisons pour lesquelles le tribunal devrait autoriser l'enregistrement d'un condominium lors de l'enregistrement d'une note d'avertissement, malgré les exceptions, et nous ne réexaminerons pas toutes ses raisons.  Il convient de noter que, entre autres, il est décrit que Goita elle-même vit dans une unité avec des irrégularités de construction (comme un sol à colonnes fermées d'une surface de 26 mètres carrés ; une zone fermée de 6,6 mètres carrés ; ainsi qu'un hangar construit d'une surface de 12 mètres carrés), et que si l'enregistrement du condominium est conditionné à la régulation des déviations, et tant qu'ils ne légalisent pas eux-mêmes les déviations dans leur unité, ils pourront retarder l'enregistrement.
43. Il a également été jugé qu'en pratique, les réclamations de Goita ne visent pas les irrégularités de construction, mais plutôt le fait qu'ils ont été « privés » en raison de la taille de leur part dans la surface globale. Il a été déterminé dans ce contexte, comme déjà établi dans le jugement partiel et comme déjà noté ci-dessus, qu'il s'agit d'un bâtiment construit en déviation il y a environ 40 ans, que la déviation n'a pas été initiée par les parties à cette affaire, que l'entrepreneur « coupable » n'est plus en vie, que Goita connaissait la situation bien avant d'acquérir ses droits - et en raison de ce qui précède, ils accumulent des difficultés de toute manière pour résoudre les différends depuis plus de huit ans.  Il a également été déterminé que « sans des exigences financières excessives » de la part de Goita, comme condition de coopération, la discussion aurait été superflue et des ententes auraient pu être parvenues.
44. Dans la dernière partie du jugement, le tribunal de première instance a examiné les arguments de Goita concernant la manière dont le condominium a été enregistré et concernant les statuts enregistrés, malgré l'opposition de Goita aux règlements, et lorsqu'ils incluent des dispositions relatives à la saisie à partir des biens communs, d'une manière qui détourne de la superficie d'environ 54 mètres carrés de Goita. Les arguments de Goita dans ce contexte sont également rejetés.  Il est donc raisonné que, dans les statuts convenus, tels qu'établis par le Séquestre, le droit existant concernant les voies de passage était défini comme un « droit de passage » (article 7 du règlement convenu), tandis qu'un nom a été ajouté, au nom des titulaires des droits, pour qu'ils donnent leur consentement à enregistrer des avantages mutuels pour l'accès commun ouest au bâtiment et à la parcelle adjacente - 482.  À cet égard, le Séquestre a expliqué qu'il n'est pas nécessaire d'enregistrer des intérêts d'usufruit pour le moment afin de réguler la circulation des deux parcelles, et que les statuts des deux chambres le permettent.
45. De même, il y a une discussion sur la question de savoir si la détermination des liens par la dissolution d'une société de personnes par l'enregistrement d'un condominium est possible - et la conclusion est que cela est possible et nécessaire dans ce cas. Le tribunal de première instance a précisé que le terme « statuts convenus » est un concept juridique-technique défini à l'article 62(a) du droit immobilier, et ne nécessite pas le consentement unanime de tous les propriétaires.  Selon les dispositions de la loi, ces statuts peuvent être enregistrés avec le consentement des propriétaires des deux tiers des biens communs, et dans les circonstances de l'affaire, le séquestre a été légalement autorisé à les signer au nom du propriétaire en vertu de la décision adoptée par le tribunal le 1er novembre 2023.
46. La conclusion du jugement est que le Séquestre a agi pour exécuter les décisions du tribunal, avec les ajustements nécessaires aux irrégularités de construction constatées dans le rapport d'inspection et au croquis approuvé par le comité local ; et, d'un point de vue pratique, le condominium - tel qu'enregistré - est conforme aux principes de la proposition proposée par l'expert du tribunal et acceptée dans le jugement partiel. Il a été jugé que l'immatriculation ne modifie rien par rapport à l'utilisation effective exercée pendant de nombreuses années, y compris l'utilisation des passages et des voies de stationnement pour véhicules près des unités arrière, et le tribunal de première instance a approuvé l'immatriculation du condominium, tel qu'enregistré.
47. De plus, en raison de la nécessité du Séquestre de traiter seule les nombreuses requêtes déposées par Goita contre elle, le tribunal de première instance a ordonné à Goita de payer les frais juridiques du Séquestre pour la somme de 7 000 ILS plus la TVA, et a noté que cette somme avait été attribuée « très faible ».

Résumé des arguments des appelants, Goita, concernant le jugement du procès -

48. Comme Goita a défini les deux questions qui sont au cœur du présent appel (paragraphe 1 de l'avis d'appel), ils se plaignent des décisions préliminaires sur deux questions principales : premièrement, la déduction d'une superficie de 54 mètres carrés (ou 56 mètres carrés) de la zone enregistrée à leur nom au Registre foncier au fil des ans. Ils ont possédé 25 % de la superficie totale au fil des ans (sans aucune revendication que l'enregistrement était erroné), c'est-à-dire qu'ils avaient des droits sur 245 mètres carrés, mais après l'enregistrement du condominium, 54 mètres carrés leur ont été déduits, soit près de 23 % de la superficie totale.  Selon eux, le jugement leur a porté préjudice d'un point de vue propriétaire - et est donc erroné.  Le deuxième argument principal est que le tribunal de première instance et la Knesset n'avaient pas l'autorité légale pour signer un « règlement intérieur convenu » en leur nom et par la force et pour le soumettre aux autorités d'enregistrement et d'urbanisme, en totale contradiction avec leur objection écrite explicite.
49. Goita soulève également de graves allégations concernant l'existence de nombreuses irrégularités importantes dans le bâtiment, qui, selon eux, rendent l'ensemble du bâtiment illégal et dangereux.  Ils notent qu'il existe en pratique six logements construits en violation de la loi et sans permis (dont deux unités supplémentaires se trouvent au sol à colonnades du côté est et deux unités du côté ouest), tandis que selon le permis de construire initial, numéro 75/88, seulement quatre logements sont autorisés à être construits.  Selon eux, l'expert nommé par le tribunal a confirmé lors de son interrogatoire que toutes les parties ont dépassé leur pourcentage de construction d'environ 60 %.
50. Goita affirme en outre que le plan du condominium et les règlements établis par le séquestre ne donnent pas une « image fidèle » de la maison et de ses appartements, contrairement au mandat législatif et au règlement 54(b) du règlement foncier.  Ils qualifient les cartes et dessins soumis aux autorités de « un grand bluff » et de « cartes de falaise », et affirment que le séquestre et l'arpenteur en son nom ont délibérément omis des données matérielles et des mesures critiques.  En particulier, ils notent que le dessin a omis la marque de la ligne du bâtiment côté ouest au premier étage, qui mesure 3,54 mètres et est également illégale selon le plan de zonage, qui a été omise.
51. Une autre allégation est que le Séquestre a indépendamment apporté des « améliorations » au jugement partiel et à l'avis de l'expert, et a illégalement agrandi la bande de terrain séparée d'eux.  Selon eux, bien que dans l'avis et dans le jugement partiel il ait été déterminé que la largeur de la bande ouest de terrain, qui serait utilisée comme passage, serait de 1,5 mètre (avec une superficie totale de 29 mètres carrés), le Séquestre a augmenté la largeur du plan du condominium à 1,91 mètre (avec une superficie totale de 36 mètres carrés).  Ainsi, ils affirment, des droits de propriété supplémentaires sur une superficie de 7 mètres carrés leur ont été expropriés et volés sans aucune autorité légale.
52. Goita soutient en outre que le Séquestre a annulé de sa propre initiative les « avantages d'intérêt » déterminés dans le jugement partiel et l'avis d'expert en faveur de l'appartement arrière (Sheetrit) et du lot adjacent 482. En lieu et place de ces connexions d'usufructe, le Séquestre a rédigé un règlement intérieur convenu « uniquement de son imagination » qui inclut des saisies spéciales et multiples au détriment de la propriété de Goita.  Selon eux, l'article 62(a) du droit immobilier stipule explicitement que la saisie d'une partie du bien commun à un certain appartement ne peut être déterminée qu'avec le consentement de tous les propriétaires, et que ces saisies ne peuvent donc leur être imposées.
53. 00 Goita allègue également, en général, une conduite inappropriée, un manque de transparence et de supervision de la part de la Séquestre pendant toute la période de sa nomination.  Ils se plaignent que le Séquestre a agi « dans l'ombre » et « en secret », et qu'il a caché à eux et au tribunal des documents matériels et des rapports sur ses activités et dépenses financières pendant plus d'un an.  Ils notent en outre que le Séquestre et l'inspecteur en son nom ont été nommés sous contrainte sans leur donner la possibilité de défendre leurs revendications, et sans soumettre au dossier une déclaration sous serment concernant l'absence de conflit d'intérêts comme l'exige la loi.
54. 0 Une autre réclamation concerne les demandes financières du Séquestre pour un montant de 40 000 ILS, en plus des sommes de plus de 50 000 ILS déjà versées. Selon Goita, il est inconcevable que le Séquestre réclame des fonds supplémentaires lorsqu'elle n'a pas enregistré légalement le condominium et que sa demande initiale a été rejetée par la Directrice du Département des Licences et de l'Ingénierie de la municipalité de Hadera, Mme Shoshi Weiss, le 30 juillet 2024, en raison de nombreuses irrégularités de construction.  Ils affirment que leur obligation de payer les frais au Séquestre pour un montant de 5 000 ILS le 12 novembre 2024 constitue une discrimination persistante et une sanction injustifiée pour avoir fourni des informations fiables aux autorités.
55. En outre, Goita affirme que le Séquestre a activement trompé le Superviseur et le Comité local d'urbanisme et de construction en leur présentant la décision approuvée par le Tribunal de première instance le 1er novembre 2023, en tant qu'ordonnance définitive pour l'enregistrement d'un condominium, supposément donnée avec leur consentement.  Ils affirment également que le Séquestre a tenté de contourner la décision du Département d'Ingénierie de reporter l'enregistrement, et a fait un détour auprès du Département d'Amélioration pour obtenir l'approbation du Registre foncier.  Selon eux, cette demande avait été initialement accordée avec approbation le 2 août 2024, mais le 28 août 2024, le Directeur du Département d'Amélioration, l'Évaluateur Danny Feinstein, a envoyé une lettre d'annulation explicite à cette approbation après qu'il est devenu évident que le Séquestre commettait un péché envers la vérité.
56. Goita attaque également le rapport de l'Inspecteur du Bâtiment (ci-après : « l'Inspecteur du Bâtiment ») daté du 15 septembre 2024, soumis au Tribunal de Première Instance le 22 septembre 2024 par la Municipalité de Hadera (ci-après : la « Municipalité »). Selon eux, il s'agit d'un rapport de « déni et pour la plupart erroné », puisque l'Inspecteur du bâtiment a complètement ignoré les déviations matérielles du permis de construction, des lignes de construction et des pourcentages de construction.  Ils se plaignent que la visite de l'inspecteur du bâtiment à leur appartement n'a duré que 9 minutes, a été réalisée visuellement et sans outils de mesure appropriés ni carte à jour, dans le but clair de « cacher les faits dans le béton » et de contourner la décision du Département d'Ingénierie.
57. Un autre argument général de Goita est qu'il existe d'extrêmes disparités de pouvoir entre eux, en tant que personnes âgées, personnes handicapées (M.  Goita étant reconnu comme handicapé permanent à 66 % et recevant une allocation d'invalidité) et fils de survivants de l'Holocauste non représentés, ainsi que les autres parties impliquées dans l'affaire.  Ils affirment que les autres voisins et l'entrepreneur se sont unis dans une « conspiration » et une « conspiration » conjointes contre eux, représentée par une batterie d'avocats expérimentés et bien connectés.  Ils affirment que, tout au long des neuf années de litige, ils ont subi un « enfer, une torture et une erreur judiciaire » constantes destinés à « épuiser, dissuader et maîtriser » afin qu'ils signent de force la renonciation à leurs droits de propriété.  Goita affirme même qu'ils n'ont pas reçu « un cœur ouvert ni une âme consentante » de la part du tribunal de première instance, mais qu'ils ont plutôt subi une discrimination continue et un traitement hostile.  Selon eux, le juge Kama a formé une opinion négative à leur encontre dès le tout début de la procédure, les qualifiant injustement de « refuseniks », de « mauvaise foi » et de « voyous ».  Ils se souviennent que le juge Kama a même supprimé leur défense par le passé, le 16 septembre 2019, et dans le cadre du jugement partiel, qui leur a imposé des frais punitifs lourds et sans précédent pour la somme cumulée d'environ 150 000 ILS (réduits de moitié dans l'appel), le tout dans le but d'exercer une pression intimidante pour qu'ils agissent contre leurs intérêts.
58. Ainsi, en résumé, Goita soutient que le tribunal de première instance a commis une erreur factuelle et juridique en ordonnant la dissolution de la société par l'enregistrement d'un condominium sur un bâtiment entièrement en violation de la loi et lors de la commission d'infractions pénales de construction. Selon eux, il n'est pas possible de donner une approbation légale et de « légitimer » un bâtiment illégal et dangereux par le biais d'une procédure de dissolution de la société, et les plaignants, en premier lieu, auraient dû, dans un premier temps, présenter une approbation explicite des autorités d'urbanisme et de la municipalité que le bâtiment avait été construit légalement et devait être enregistré comme un condominium.  Ils demandent à lacour d'appel d'annuler le jugement dans toutes ses parties et d'ordonner l'annulation de l'enregistrement du condominium effectué « frauduleusement et en violation de la loi ».

Résumé des arguments des intimés 6-7, Goltz -

59. Goltz souhaite rejeter l'appel dans toutes ses parties. Ils s'appuient sur le jugement final et complémentaire et le jugement partiel du tribunal de première instance, et selon eux, il s'agit d'un appel en vain déposé en extrême mauvaise foi, Goita tentant une fois de plus d'épuiser le système judiciaire et les autres partenaires immobiliers en faisant tourner les réclamations déjà discutées et tranchées.
60. En réponse à l'accusation de « complot » et de « complot » de Goita qui aurait eu lieu lors de la construction du bâtiment et de son déplacement vers l'ouest, Goltz répond qu'il s'agit d'une accusation sans fondement qui n'a même pas été prouvée à première vue.  Ils précisent qu'ils ne faisaient pas partie des partenaires originaux du terrain, ni qu'ils n'ont pas signé l'accord de partage initial de 1987.  Par conséquent, l'affirmation selon laquelle ils auraient été partenaires dans une conspiration contre Goita, bien avant même d'acquérir ses droits sur la propriété, est dépourvue de toute logique et de bon sens.
61. Concernant la manière dont les droits ont été acquis et l'utilisation de la zone, Goltz souligne que Goita a acheté leurs droits « dans une situation existante » et avec une connaissance claire et complète de la division du lot et de son usage réel.  Goltz affirme également qu'ils se sont eux-mêmes appuyés sur les plans existants au moment de l'achat, réalisés par des géomètres certifiés, et n'ont jamais contesté cela.  La division et la possession physique des logements de la zone sont connues et fixées depuis des décennies sans aucun changement, et Goita savait très bien où passait le passage vers les unités arrière.
62. Concernant l'affirmation de Goita selon laquelle Goita a construit une « unité séparée » en violation de la loi, Goltz répond qu'il ne s'agit pas du tout d'une unité séparée, mais plutôt d'un parking existant qu'ils ont fermé uniquement par un mur. Ils insistent également sur le fait que Goita a fait exactement la même chose sur leur propriété, et que leur affirmation est donc entachée d'hypocrisie et de mauvaise foi.  Il est également avancé qu'il s'agit d'une utilisation normale de la zone historiquement associée à eux, ce qui n'enfreint en aucun cas les droits de Goita.
63. Concernant les allégations de Goita concernant l'existence de nombreuses irrégularités de construction qui prétendent empêcher l'enregistrement, Goltz soutient que l'existence de ces déviations n'empêche pas, et n'aurait pas dû empêcher, la dissolution de la société par le biais de l'enregistrement d'un condominium, comme cela a été fait. Ils soutiennent la position juridique selon laquelle l'enregistrement du bien vise à réguler les droits entre les associés, tandis que la question des déviations est traitée séparément par les institutions d'urbanisme et d'exécution.  Il est également souligné que cette solution a été mise en œuvre en pratique dans ce cas, en enregistrant une note concernant la non-conformité conformément au Règlement 29, comme cela a été fait en pratique lors de l'enregistrement du condominium.
64. Goltz soutient également que la plupart des arguments de Goita concernant la compétence de la cour et l'adoption de la suggestion de l'expert concernant les méthodes d'accès sont réduits au silence en raison d'une « action judiciaire » et sont déjà concluants.  Ces questions ont été examinées en profondeur et tranchées à la fois dans le jugement partiel du tribunal de première instance et dans les jugements du tribunal de district et de la Cour suprême.  Ainsi, Goita n'est pas autorisé à rouvrir dans le cadre du présent appel des litiges substantiels qui ont déjà été finalement tranchés dans trois cas différents.
65. Concernant l'objection de Goita à l'enregistrement des « statuts convenus » et les liens établis, Goltz répond que le droit immobilier ne permet pas à un seul associé d'empêcher la dissolution de la société par un refus strict et obstiné.  L'article 62(a) du droit foncier autorise l'enregistrement d'un règlement intérieur convenu avec le consentement de la majorité des propriétaires des deux tiers des biens communs, condition pleinement remplie dans notre affaire compte tenu du consentement des autres associés.  Le Séquestre a été autorisé à signer les statuts au nom de Goita en vertu de la décision dûment approuvée, afin d'empêcher qu'ils contredisent la procédure de propriété.
66. Goltz rejette la calomnie personnelle de Goita à l'encontre du Séquestre et affirme qu'elle a agi honnêtement, professionnellement et avec la main longue du tribunal. Selon eux, les allégations de Goita concernant « occultement » ou « dissimulation de documents » sont des allégations sans fondement destinées à intimider le Séquestre ainsi que les organismes professionnels de la municipalité de Hadera et du Bureau d'Enregistrement.  Le Séquestre a fait des rapports continus sur ses activités, et toutes les corrections techniques apportées au croquis ont été légalement effectuées par les autorités compétentes et approuvées par le Superviseur.
67. Enfin, Goltz cherche à mettre fin à la conduite de Goita, à rejeter l'appel et à leur imputer des frais juridiques réalistes et importants.

Résumé des arguments des intimés 1 à 5, Ben Gigi, Sadeh et Marzuk -

68. Les intimés 1 à 5 (ci-après collectivement désignés par « Marzuk ») souhaitent rejeter l'appel dans son intégralité, adopter le jugement supplémentaire du tribunal de première instance et charger Goita des frais de justice et des honoraires d'avocat. Selon eux, le jugement partiel qui a déterminé la manière de la dissolution du partenariat est devenu définitif après le rejet d'un appel et la Cour suprême n'a renvoyé l'affaire que pour corriger des erreurs techniques très mineures.  Par conséquent, la tentative de Goita de rouvrir toutes les décisions fondamentales et factuelles concernant la dissolution même du partenariat et la manière dont elle a été mise en œuvre doit être rejetée.
69. Marzouk souligne que l'enregistrement du condominium constitue un « acte accompli », puisque la demande de suspension des procédures a été rejetée et que l'enregistrement a effectivement été finalisé dans le registre du condominium.  Selon eux, le jugement reflète la seule solution appropriée et réalisable à la situation qui s'est présentée dans la zone où les appartements ont été construits et occupés pendant des décennies (à partir de 1987 environ).  Il a également été souligné qu'une autre division « en nature » n'est pas possible, et que l'enregistrement du condominium correspond à l'état de possession et d'utilisation effective du terrain par les parties pendant des années.
70. Il a également été allégué que Goita avait agi de mauvaise foi manifeste et entraîné tous les partenaires dans une procédure judiciaire longue, épuisante et coûteuse qui a duré environ 9 ans devant le tribunal de première instance.  Bien que les titulaires des droits de trois des quatre unités soient parvenus à un accord de principe sur la solution appropriée il y a de nombreuses années, Goita a refusé toute solution pratique et a insisté pour signer un accord de partage obsolète, qui ne reflète pas la situation actuelle sur le terrain, et lorsque Goita ne peut offrir aucune autre alternative réaliste à la régulation des droits sur le terrain.
71. Marzouk rejette catégoriquement les allégations de Goita concernant conspiration, fraude, fraude ou tromperie de la part du séquestre nommé par le tribunal.  Ils soulignent que le séquestre a agi conformément aux instructions du tribunal de première instance, et que les résultats de son activité et l'enregistrement du condominium ont reçu l'approbation du comité local ainsi que celle du superviseur de l'enregistrement foncier.  Il a été souligné que dans le jugement final, le tribunal de première instance a analysé toutes les réclamations contre le séquestre une par une, a estimé qu'elles n'avaient aucun fondement, et que cette décision ne devait pas être compromise.
72. Il a donc été demandé de rejeter l'appel en lien avec la charge des frais.

Résumé des arguments de l'Intimé 9, Sheetrit -

73. Sheetrit cherche également à rejeter intégralement l'appel de Goita et à leur facturer des frais. Son premier argument principal est qu'une grande partie de l'avis d'appel de Goita devrait être rejetée d'emblée ou supprimée, puisque le jugement partiel a finalement et définitivement statué sur toutes les questions fondamentales de dissolution de la société, d'enregistrement du condominium et de nomination du récepteur.  Sheetrit soutient que le jugement final, qui fait l'objet de l'appel, ne traite que de quelques questions limitées, et que Goita ne devrait pas être autorisé à rouvrir toutes les décisions de l'affaire, alors que leurs arguments ont été examinés et rejetés à plusieurs reprises par trois tribunaux différents.  Il a également été souligné qu'une part importante des arguments de Goita que le tribunal de première instance devait traiter dans le cadre du jugement complémentaire avaient été avancés dès le départ par Goita parce qu'à ce stade M.  Goita se représentait lui-même.  Ainsi, puisque M.  Goita était un « profane » dans le domaine de la planification et du droit de l'enregistrement des condominiums, le jugement final s'étendait sur 27 pages, car l'honorable juge Kama n'a dû traiter de nombreux détails et de nombreux arguments, uniquement en raison du « harcèlement » répété de Goita (qui était seul à déposer requêtes et arguments à ce stade).
74. En réponse aux allégations de Goita concernant des irrégularités de construction empêchant l'enregistrement, Sheetrit répond que les irrégularités de construction n'empêchent pas l'enregistrement propriétaire d'un condominium.  Selon elle, la question foncière est régie par l'enregistrement des commentaires appropriés sur les irrégularités de construction au Registre foncier après l'enregistrement, tandis que l'application de l'ordre de l'urbanisme est transmise séparément aux autorités de surveillance.  Elle souligne que Goita a acheté leurs droits sur le terrain « dans un état existant » et avec une connaissance claire des données de terrain, et que la carte présentée ne reflète pas la réalité.
75. Quant à l'affirmation de Goita selon laquelle le séquestre avait agi de manière « frauduleuse » et « bluffante », il a été soutenu que l'ensemble des allégations devait être rejeté et qu'il s'agissait de calomnies et de calomnies infondées.
76. Concernant l'affirmation de Goita selon laquelle il y avait eu un changement dans les zones qu'ils devaient recevoir en faveur des « liaisons », Sheetrit fait référence aux documents soumis au nom du Séquestre, qui indiquent que l'écart entre le calcul de l'expert et le dessin effectivement enregistré est minime, et comme cela a été déterminé précédemment - il s'agit d'un écart d'environ 0,8 % de la surface totale, soit seulement environ 8 mètres carrés, résultant du fait que les parties elles-mêmes ont réalisé diverses extensions de bâtiment au fil des ans.  Cette déviation est dans la fourchette tout à fait acceptable et ne porte pas préjudice aux droits substantiels des parties, y compris Goita.
77. Enfin, concernant la relation de jouissance et de rite de passage qui ont été déterminées en faveur de l'unité arrière de Sheetrit et de la parcelle adjacente 482, Sheetrit répond qu'il s'agit d'une disposition vitale fondée sur l'état réel de possession sur plusieurs décennies.  Le passage et la fixation des zones reflètent la structure existante dans la zone, telle que déterminée dans l'avis d'expert et mise en œuvre dans le jugement conformément aux accords historiques et aux besoins d'accès des appartements arrière.  Cette détermination vise en fait à éviter des dommages matériels importants aux autres partenaires et à donner une expression fidèle à la réalité physique du bâtiment.

Discussion et décision -

78. Après avoir examiné les plaidoiries écrites et orales des parties, la conclusion est que l'appel doit être rejeté. Nous détaillerons notre position en fonction des différentes questions soulevées.

Limites de l'appel -

79. Nous acceptons la position des intimés selon laquelle la plupart des arguments de Goita ont été absorbés dans le jugement partiel, qui est devenu substantiellement définitif. En d'autres termes, les décisions selon lesquelles il n'y a pas d'autre choix que de dissoudre la société dans cette affaire par l'enregistrement d'un condominium, et que les soldes ne doivent pas être versés - sont des déterminations que Goita ne peut pas soulever à nouveau à ce stade.  Il est vrai que dans le jugement complémentaire du premier appel, il a été jugé que les arguments des parties leur étaient réservés concernant le jugement final, et même dans la décision de ne pas accorder l'autorisation d'appel concernant le jugement supplémentaire du premier appel, l'honorable Cour suprême a noté qu'il existe aussi le présent appel, concernant le jugement final qui n'a pas encore été rendu, mais la possibilité de « rouvrir » tous les litiges de l'affaire ne doit pas être interprétée dans ces déclarations.
80. Le jugement partiel, bien qu'il n'ait été que « partiel », et bien qu'il ait pu être une « décision » et non un jugement, a décidé concernant la dissolution de la société elle-même, la manière d'exécuter la dissolution - en enregistrant un condominium selon l'avis de l'expert, et en décidant de ne pas accorder les soldes de paiement. Ces décisions ont été clarifiées lors du premier appel puis par la Cour suprême, et il existe une raison réelle à la position des intimés selon laquelle ces décisions « fondamentales » constituent un acte de cour, et que les appelants n'ont pas le droit d'y formuler des objections dans le cadre de l'appel actuel contre le jugement final.
81. La situation procédurale créée ne permet pas la « duplication parallèle des appels » (comme certains intimés l'ont appelée), et il faut dire que la procédure d'appel concernant les décisions « fondamentales » a été épuisée, d'autant plus qu'il s'agit d'un « acte accompli », puisque la procédure de dissolution de la société a été achevée et que le condominium a effectivement été enregistré au bureau d'enregistrement foncier après que toutes les demandes de sursis d'exécution ont été rejetées.
82. Il convient également de constater que dans le présent avis d'appel, Goita « restreint » ostensiblement les arguments aux deux questions mentionnées ci-dessus (dérogation forcée des droits de propriété et enregistrement des statuts convenus contre leur gré), et on peut déduire du fait qu'ils ne cherchent plus à s'attaquer à ce stade que la solution était bien la dissolution de la société par l'enregistrement d'un condominium, comme l'a soutenu Kama.
83. De plus, et même s'il était possible de soulever des arguments de la part de Goita concernant la manière dont la société devrait être dissoute, nous estimons qu'il n'y a pas de place pour intervenir dans un premier temps, car dans les circonstances de cette affaire, la dissolution de la société telle qu'elle est réalisée est la meilleure esquisse, surtout lorsque les trois quarts des propriétaires cherchent à dissoudre la société de cette manière depuis de nombreuses années, et lorsque Goita ne propose aucune autre proposition réaliste de dissolution de la société.

Le pouvoir du tribunal de priver les propriétaires enregistrés des droits fonciers est régi par la Mosha -

84. En fait, l'argument principal de Goita est que lorsque le tribunal de première instance a ordonné l'approbation de l'enregistrement du condominium tel qu'enregistré par le séquestre, cela a entraîné la déduction d'environ 56 mètres carrés sur la zone censée appartenir à Goita selon le « registre foncier ». Selon eux, il s'agit d'un terrain d'une superficie de 981 mètres carrés, et donc chaque propriétaire des appartements devait avoir 25 % = 245 mètres carrés.  Selon eux, la signification du jugement réside dans le fait que seuls 194 mètres carrés ont été enregistrés à leur nom, ce qui représente une soustraction d'environ 51 mètres carrés, ce qui représente environ 20 % de la superficie qu'ils devaient recevoir (sur un total de 245 mètres carrés).
85. En effet, compte tenu de la manière dont le bâtiment a été construit sur le terrain, étant « déplacé » vers l'ouest, l'espace entre les appartements du côté ouest (les appartements de Goita et Sheetrit) et le terrain voisin est plus étroit que l'espace entre les appartements du côté est (de Marzouk et Goltz) et le terrain voisin. Ainsi, si dans chaque lot il y a l'appartement lui-même (bien sûr), y compris les extensions que chaque partie a jugé bon d'agrandir, et si l'on ajoute à cela le jardin/la cour de chacune d'elles (comme les parties l'utilisent depuis des années) - le résultat est qu'il n'y a pas d'autre choix que de déterminer que chaque locataire « reçoit » un terrain de taille différente.  La situation sur le terrain ne peut pas permettre des parcelles de taille identique, car cela signifierait qu'une partie de l'appartement lui-même de certains locataires ne sera pas « dans leur propre zone », ou que certains locataires devront « céder » une partie de leur jardin à un autre locataire, ou que tous les jardins seront la propriété commune de tous, et que chacun pourra utiliser tous les biens communs (et il est clair que les parties ne sont pas intéressées par cela).  D'après les photos jointes à l'avis de l'expert, il semble que chaque locataire ait cultivé son propre jardin et qu'il est clair que l'intention est d'utiliser exclusivement chaque jardin et non de transformer tous les jardins en biens communs, ni d'obliger un des locataires à démolir son jardin et son jardin pour en donner « une partie » à un autre locataire, alors que l'on se rappelle une fois de plus que les usages réels et les limites des cours sont dans le même état qu'aujourd'hui depuis plus de 30 ans, ce qui était également le cas en 2005, il y a plus de 20 ans, lorsque Goita a acheté leur maison.
86. Au paragraphe 6.15 de l'avis de l'expert, il indique que selon le dessin qu'il a préparé, et compte tenu de la difficulté créée par la « déviation du bâtiment » qui n'est pas situé au centre du terrain, les lots qui doivent être attribués à chacun d'eux sont de taille différente, de sorte que le terrain censé être celui de Marzouk fera 201 mètres carrés, celui de Goltz 264 mètres carrés, celui de Shitrit 233 mètres carrés, et celui de Goita fera 194 mètres carrés. En effet, le lot de Goita est le plus petit, et il existe un véritable écart entre celui-ci et le plus grand, celui de Goltz, et en effet la division ne reflète pas 25 % du lot, mais malgré tout cela - dans les circonstances particulières ici, aucune solution n'a été trouvée pour la dissolution du partenariat si ce n'est l'enregistrement d'un condominium, chacun ayant un terrain de taille différente, car toute autre solution entraînerait un échec plus grave, et il n'y a pas de meilleure façon de dissoudre le partenariat.
87. L'expert, le séquestre, le superviseur et le Comité d'urbanisme et de construction ont tous confirmé que l'enregistrement pouvait être effectué même si la répartition des lots n'était pas uniforme. Le tribunal de première instance a été convaincu, après avoir longtemps entendu les témoins, et a rendu des décisions factuelles claires dans le jugement partiel (qu'il a réitéré dans le jugement final) que Goita savait que le terrain acheté était celui de sa taille actuelle, connaissait exactement la taille de la zone bâtie et connaissait la taille de la cour - et la conclusion est que l'enregistrement de lots de tailles différentes doit être ordonné.  Tout aussi important est que toutes les autres parties acceptent un tel enregistrement, et ont constaté que les écarts dans la taille des lots entre Marzouk, Sheetrit et Goltz ne sont pas moins significatifs (et qu'en fait, il n'y a presque aucun écart entre le lot de Marzouk et celui de Goita).  En d'autres termes, les autres parties, qui peuvent aussi prétendre une division exacte de 25 % des parcelles, ne revendiquent pas cela, mais adoptent plutôt la division des parcelles de différentes tailles, au motif que chacune a acheté le lot, la maison et le jardin tels qu'ils sont (et des affirmations ont également été avancées selon lesquelles le prix était différent en raison de la taille différente).
88. Il convient également d'ajouter que même s'il y avait une marge de manœuvre pour équilibrer l'écart de taille des lots, et étant donné qu'il s'agit de cours et d'une partie servant de voie d'accès, d'un point de vue financier - un examen de l'avis de l'expert (paragraphes 7.3 et 7.4) montre que nous avons affaire à des paiements d'équilibrage possibles qui ne sont pas élevés, et nous voyons que l'expert a calculé que si les lots étaient enregistrés conformément à sa proposition selon laquelle le lot de Goita ferait 194 mètres carrés - ils auraient droit à un paiement de 20 900 ILS (et de Marzouk ils auraient droit à un paiement d'environ 15 NIS). 800 ILS, tout en déterminant que Goltz et Shitrit sont les « payeurs », mais si sa recommandation est acceptée, selon laquelle le déplacement vers les lots arrière sera défini comme un intérêt du droit de passage dans la zone des propriétaires des lots avant, alors la superficie de Goita sera de 223 mètres carrés (et non 194 mètres carrés) et ils auront ostensiblement droit à un solde de 15 800 ILS (et de même, le lot de Marzouk sera également sur une superficie de 258 mètres carrés et non « seulement » 201 mètres carrés, et ils ne seront pas susceptibles de payer le solde).  En d'autres termes, puisqu'il a été défini que dans les lots avant, le droit de passage ne sera accordé qu'aux véhicules de ceux qui vivent sur les terrains arrière, mais que la zone restera la propriété des propriétaires des terrains avant, le terrain de Goita n'est pas ce qu'ils prétendent.
89. À cela doit s'ajouter la détermination de l'expert, au paragraphe 7.5 de l'opinion, une détermination qui n'a pas été contredite, selon laquelle « la valeur des soldes des paiements est à un taux minimal de la valeur des lots, selon leur répartition convenue ; À ma connaissance, en ce qui concerne la marginalité des soldes des paiements conjointement avec la valeur des lots, les soldes sont inclus dans la fourchette de la déviation acceptée de la valeur marchande, selon les critères d'évaluation. »
90. Et si cela ne suffisait pas, il faut voir que dans le cadre du présent appel, aucun argument n'a été avancé par Goita exigeant de recevoir le solde des paiements, et certainement pas de manière claire.
91. Par conséquent, les arguments de Goita concernant le fait qu'il n'était pas possible d'ordonner l'enregistrement du condominium comme cela avait été fait en raison de la violation de propriété de leurs droits doivent être rejetés.

La légalité de l'enregistrement du condominium à la lumière des irrégularités de construction -

92. Goita a soulevé des arguments concernant le fait qu'il n'était pas possible d'ordonner l'enregistrement de la maison en tant que condominium en raison d'écarts de construction par rapport aux permis de construction originaux, en se référant à l'article 42 de la loi foncière et à l'article 143 de la loi sur l'urbanisme et la construction. Ils précisent qu'il est interdit d'enregistrer le bâtiment comme condominium car il a été construit en violation du plan de zonage et du permis de construction, et que trois appartements y ont été ajoutés sur l'étage colonnadé sans permis.
93. Le tribunal de première instance a statué qu'il n'y avait aucun obstacle à la réalisation de l'enregistrement, et que la référence aux irrégularités du bâtiment était reflétée dans l'enregistrement de la note d'avertissement conformément au Règlement 29, concernant la non-conformité du bâtiment au permis.
94. Il convient de préciser qu'en effet, comme le souligne Goita, et il n'y a aucun doute à ce sujet, il existe des irrégularités significatives dans la construction dans tous les biens (voir, par exemple, les réponses de l'expert dans le dossier Kama daté du 19 octobre 2021, aux questions de clarification qui lui sont adressées, où il détaille dans le tableau de la section 1.2 toutes les extensions réalisées dans les quatre unités, y compris la fermeture des étages de colonnes, la fermeture des espaces ouverts et couverts des vestiaires, la fermeture des balcons ouverts et l'utilisation d'espaces clos, y compris des extensions dans de vastes zones pour le compte de Goita elle-même ; et voir également les documents soumis au dossier Kama le 8 juillet 2025, qui incluent le Rapport de Supervision détaillant exactement toutes les extensions, ajouts, fermetures, etc. - de toutes).
95. Il est également clair que l'enregistrement du condominium, malgré les écarts, ne « légitime » pas la construction des extensions et déviations, dans la mesure où la construction est illégale - et il a été constaté que le tribunal de première instance a pris soin de le noter et a précisé que l'enregistrement du condominium ne justifie pas la construction en violation du permis.
96. Cependant, et comme cela a été jugé - l'enregistrement du condominium ne devient pas « illégal », comme le prétend Goita, et il n'est pas possible d'accepter leur demande d'ordonner l'annulation de l'enregistrement (qui a déjà été faite) en raison de ces ajouts ou extensions. Premièrement, il convient de rappeler que le tribunal de première instance a entendu la position des organismes professionnels, y compris le comité local, qui ont déterminé que l'enregistrement pouvait être effectué dans ce cas (sous réserve d'une note en vertu du Règlement 29), puisque ce ne sont pas des logements - et nous ne sommes pas convaincus qu'il existe une base d'intervention factuelle sur cette question.  Il convient également de voir que le Règlement 29 du Règlement d'enregistrement suppose qu'il peut exister des situations similaires à celle-ci, dans lesquelles il est nécessaire d'enregistrer un condominium malgré des écarts, et c'est ce que le Règlement, intitulé « Note sur la non-conformité », instruit :

« 29.  (a)      À la demande d'un établissement d'urbanisme, le Registraire devra déposer une note concernant la non-conformité d'un bâtiment avec le permis accordé par l'établissement d'urbanisme conformément aux dispositions de la Loi sur l'urbanisme.

• (b) Un registraire peut ordonner la suppression d'un billet enregistré comme indiqué dans le sous-règlement (a), à la demande de l'établissement de planification qui a demandé l'enregistrement du billet, ou à la demande d'une personne intéressée par ce bien immobilier, pour lesquels les certificats prouvant que la cause d'action pour le billet a été annulée.  »

97. Par conséquent, nous acceptons la décision du juge de première instance selon laquelle, dans le présent cas, le condominium aurait pu être enregistré sous réserve d'un commentaire en vertu du Règlement 29 , selon lequel il existe une divergence entre le bâtiment dans la zone et le permis de construction.

La validité d'un « règlement intérieur convenu » signé par la « coercition » -

98. Il convient de rappeler que l'argument de Goita était que le Séquestre avait rédigé et enregistré un règlement intérieur convenu « dans l'ombre » et en totale contradiction avec les dispositions de l'article 62(a) de la Loi immobilière, qui exige le consentement de tous les titulaires de droits afin de rattacher des parties des biens communs à une unité ou à une autre. Goita s'est opposé à l'enregistrement des statuts convenus et a clarifié leur position avant l'enregistrement, et son argument est donc que le tribunal de première instance a commis une erreur en validant la conduite du séquestre qui, malgré ses objections, a enregistré les statuts conjointement avec le condominium tels qu'ils étaient enregistrés.
99. L'argument de Goita selon lequel l'enregistrement d'un « règlement intérieur convenu » n'est pas possible sans le consentement volontaire de tous les associés en vertu de l'article 62(a) de la loi immobilière doit être rejeté. Comme l'a été précisé dans le jugement, le terme « statuts d'association convenus » est un concept juridique-technique défini par la loi, et il s'applique également dans le cas d'une dissolution forcée d'une société de personnes par le tribunal où il n'existe pas d'autre terme statutaire pour un règlement adapté.  En cas de dissolution d'une société de personnes, comme ce fut le cas dans cette affaire, l'autorité du récepteur incluait également la possibilité de signer ces statuts au nom des parties, en dérivant de la nomination par le tribunal et de la « main longue » du tribunal pour exécuter le jugement partiel.
100. Accepter l'approche de Goita, selon laquelle leur objection pourrait entraver l'enregistrement des statuts, aurait vidé le droit accordé à chaque partenaire de poursuivre la dissolution d'une société de personnes et aurait contrecarré les dispositions de l'article 42 de la loi foncière, et il faut donc dire que l'autorité d'ordonner l'enregistrement du condominium inclut le pouvoir d'approuver les statuts qui spécifient les saisies et les droits de passage nécessaires à la fin de la dissolution.
101. De plus, comme l'a soutenu l'avocat de Marzouk lors de l'audience, la dissolution d'un partenariat est en premier lieu une procédure forcée dans laquelle le tribunal exerce le droit légal de chaque partenaire de demander la fin du partenariat. Si la position de Goita avait été acceptée, selon laquelle les saisies ne peuvent être établies dans les statuts, une situation manifestement irréaliste aurait été créée dans laquelle toute la zone entourant les bâtiments resterait un bien commun ouvert.  Cette situation impossible aurait permis à chacun des voisins de se déplacer « librement » dans les cours et portes des maisons des autres, ce qui n'est pas recommandé, et dans le cas précis ici - aurait perpétué et aggravé les relations de voisinage fragiles et contrecarré l'objectif de la dissolution.
102. L'avocat des intimés a également commenté que même lorsqu'une procédure de redressement judiciaire est menée pour la vente d'un bien (dissolution d'un partenariat par voie de vente) - le récepteur au nom du tribunal est autorisé à signer tout document, accord ou acte au nom du propriétaire refusant, et sans son consentement ; et un décret égal s'applique également au séquestre nommé pour l'enregistrement d'un condominium.
103. Il y a aussi du poids au fait que l'enregistrement des statuts tels qu'ils étaient enregistrés était conforme aux exigences du superviseur foncier, ainsi qu'aux décisions antérieures concernant la nécessité de réguler les routes d'accès aux appartements arrière au moyen d'une disposition appropriée dans les règlements - et ils ont constaté que le directeur du département d'ingénierie de la municipalité de Hadera et le superviseur exigeaient que les droits de passage et de stationnement soient organisés comme partie intégrante de l'enregistrement. Par conséquent, sans la signature du Séquestre sur les statuts convenus, l'approbation du superviseur et du comité local n'aurait pas été obtenue, et la dissolution du partenariat n'aurait pas été possible.
104. Quant à la décision à laquelle Goita s'est référée, selon eux, dans l'arrêt Other Municipal Applications (Haifa Districts) 52403-09-11 Strolovich c. Lazarovich (6 février 2012), il semble que le tribunal n'ait pas l'autorité d'imposer la saisie de parties de biens communs à des unités d'un condominium par « coercition » et qu'un règlement convenu doit être « convenu ».  Il convient de noter que dans la même affaire, dans une opinion majoritaire, le tribunal de district a jugé qu'il n'était pas possible de retirer des parties des biens communs et de les attacher à l'un des appartements sans consentement, mais un appel a été intenté concernant ce jugement et aucune décision n'a été rendue, puisque les parties y ont pu parvenir à un accord et à un accord (voir le jugement dans l'affaire Civil Appeal 1785/12 Strolovich c.  Lazarovich du 23 décembre 2024)).
105. Dans sa décision, le tribunal de première instance a évoqué une autre affaire, dans laquelle d'autres requêtes municipales ont été clarifiées en 10322/03 Lavi c. Streicher (IsrSC 59(6) 449), et a estimé que ce jugement soutenait le fait qu'il existe une autorité pour ordonner la saisie de parties de la propriété commune à la dissolution de la société.  Là, la Cour suprême a confirmé un jugement ordonnant l'enregistrement d'une maison en tant que condominium, tout en attachant la partie relative des toits et des cours à chacun des logements conformément au dessin.  Il a été jugé que ce lien reflète et réalise l'intention initiale des parties lors de l'achat du terrain, et que l'essence de l'enregistrement en tant que condominium dans ces circonstances est la dissolution du partenariat dans le lot par le biais de la division en nature.  En ce qui concerne les droits de construction inutilisés, une opinion majoritaire a estimé qu'ils ne constituent pas un « bien commun » pouvant être physiquement attaché, mais plutôt un bien en copropriété dont le partage sera organisé par l'enregistrement d'une déclaration contractuelle contraignante dans le règlement du condominium.
106. La Cour de première instance a également fait référence à Civil Appeal 1409/23 Schwartz c. Haddad (29 octobre 2025), où la Cour suprême a jugé préférable d'enregistrer des statuts reflétant l'état réel de possession existant au fil des ans, plutôt qu'une autre situation - dans laquelle le tribunal permettra à une partie de bénéficier d'un enregistrement erroné antérieur afin de recevoir un « cadeau du ciel » qu'elle ne mérite pas.  Dans cette affaire, le litige portait sur une pièce d'un immeuble situé entre deux appartements adjacents.  Selon l'enregistrement au registre des condominiums de 1980, les deux appartements étaient de taille égale (environ 65 mètres carrés, 3 pièces chacun).  En pratique, vers la fin de la construction en 1972 (lorsque l'immeuble appartenait à l'État et était géré par la société Amigur), la pièce a été soustraite à l'appartement Haddad et rattachée à l'appartement Schwartz, de sorte que l'appartement Schwartz comprenait 4 pièces (environ 78 mètres carrés) et celui Haddad seulement 2 pièces (environ 53 mètres carrés).  Les deux parties ont acheté leurs appartements en 2006 dans leur état réel et conformément à leur prix physique sur le marché.  En 2016, Haddad a découvert accidentellement la déduction d'enregistrement et a exigé le retour de la chambre, tandis que Schwartz a exigé la modification du registre en fonction de la situation actuelle.  Le tribunal de district a rejeté la demande de Schwartz et accepté celle de Hadad.  Il a été jugé qu'en accord avec le principe de finalité du registre énoncé à l'article 125(a) de la loi foncière, l'enregistrement constitue une preuve concluante de son contenu.  La cour a statué que la modification du registre ne peut être effectuée qu'en vertu des motifs limités des articles 93-97 de l'Ordonnance sur le règlement des droits fonciers (fraude ou omission/enregistrement inapproprié d'un droit précédemment enregistré), qui n'existaient pas dans cette affaire.  La Cour suprême a accepté l'appel par une opinion majoritaire, et il a été jugé que l'appel de Schwartz devait être accepté et que le registre devait être modifié.  Selon l'avis de l'honorable juge Grosskopf, il s'agit d'une « erreur administrative » au sens de l'article 95 de l'ordonnance sur le règlement et l'enregistrement et ne reflétait pas la véritable intention au moment de l'enregistrement.  Il a été souligné que les justifications de la finalité du registre sont affaiblies en ce qui concerne le registre des condominiums, par opposition au registre foncier réglementé lui-même.  Selon l'avis de l'honorable président Amit, l'enregistrement effectif devrait être modifié, mais pour une raison différente, à savoir qu'une ordonnance d'enregistrement des condominiums peut être modifiée en vertu de l' article 145(a) de la loi foncière.  Selon l'opinion minoritaire de l'honorable juge Ronen, l'appel ne devrait être accordé que partiellement.  Selon elle, la demande de modification du registre est depuis longtemps obsolète (en 2005), mais néanmoins, pour des raisons de justice, de préemption et de bonne foi, et sur la base du fait que les parties ont acheté les appartements selon leur état physique et que le prix a été ajusté en conséquence, il faut déterminer que la propriété de la pièce par Hadad est soumise à une « licence immobilière » - c'est-à-dire un droit d'usage et de possession non habitable, fixé de façon permanente et un transfert à des tiers en faveur de Schwartz.  Ainsi, conformément à l'opinion majoritaire, le registraire foncier a reçu l'instruction de modifier l'ordonnance d'enregistrement du condominium, afin que la surface de la pièce soit transférée du sous-terrain 11 (appartement de Hadad) au sous-lot 4 (appartement Schwartz).  Il convient de dire que le résultat final est cohérent avec celui ici, au sens où l'enregistrement du condominium reflète la division de la zone et les usages réels.
107. Le tribunal de première instance mentionne également Civil Appeal Authority 3251/11 dans Yaalostotzky c. Holt (9 juin 2014), où un appel contre un jugement du tribunal de district qui ordonnait la dissolution d'une société de personnes dans le terrain par l'enregistrement d'un condominium, malgré les objections de certaines parties, a été rejeté, et même le jugement à ce sujet renforce la conclusion, même si les données et les litiges n'étaient pas identiques.
108. Par conséquent, et puisque les statuts établis par le Séquestre traduisaient en pratique les recommandations de l'expert et le jugement partiel, tout en adaptant les « liens de jouissance » au terme « rite de passage » dans les statuts conformément à la note du Tribunal de district, et puisque le document inclut également la régulation des pièces sécurisées et l'attachement des espaces de cours, d'une manière qui reflétera l'état réel de possession qui existe depuis des décennies (et afin d'éviter une situation de partenariat dans les cours qui conduirait à des abus mutuels entre les voisins) - il n'est pas nécessaire d'intervenir dans la décision préliminaire d'approuver les actions du Séquestre lorsqu'elle a signé les statuts également au nom de Goita.
109. Il convient également de préciser qu'il s'agit de règlements que les propriétaires peuvent modifier ou modifier à l'avenir, à condition qu'ils parviennent à des ententes et que le besoin se fait sentir.

Détermination d'un usufruit et du droit de passage des véhicules au bénéfice des tiers

110. Goita soutient en outre que la détermination selon laquelle le droit de passage sera accordé aux véhicules de Shitrit via leur terrain inclut également le droit de passage en faveur de la personne propriétaire de la parcelle adjacente, la parcelle 482, dont les propriétaires n'étaient pas du tout impliqués dans la procédure (ci-après : « parcelle 482 »). Il a été soutenu que la bande de passage dans leur zone, du côté ouest du bâtiment (qui devait avoir une largeur maximale de 1,5 mètre et a été illégalement « élargie » par le séquestre à 1,90 mètre), sur une superficie totale de 36 mètres carrés de leur terrain, permet le passage des véhicules vers l'appartement arrière de Shitrit et la parcelle 482, et permet même le stationnement de véhicules dans le parking de Goita, et ils soulignent que les propriétaires de la parcelle 482 n'étaient pas parties à la procédure et n'ont certainement pas exigé ce recours.  Goita soutient également que le permis de construire initial et les contrats de vente ne mentionnent aucune mention du stationnement ou du passage des véhicules sur le terrain.  Goita souligne également que le comité local n'autorisait pas le stationnement sur le terrain, et que l'importance de l'enregistrement du condominium, tel qu'il a été réalisé, est donc d'approuver un « stationnement pirate » illégal.  De plus, Goita soutient que la détermination d'un « intérêt d'usufruit » sous la forme d'un droit de passage sur le terrain n'est pas relevant de la compétence du tribunal de première instance.  Selon eux, une action concernant l'enregistrement ou l'annulation d'un usufruit n'est pas classée comme une réclamation concernant la « possession et l'usage » au sens de l'article 51(a)(3) de la loi judiciaire [Version consolidée], 5744-1984, mais constitue plutôt une « autre réclamation en immobilier », relevant de la juridiction résiduelle du tribunal de district.  Ils soulignent que ce recours, consistant à accorder un usufruit pour le déplacement de véhicules, n'a pas du tout été demandé dans les actes initiaux par aucun des intimés (y compris la famille Shitrit), et que son accordement constitue donc une extension d'une autorité interdite et supérieure.
111. Les intimés ont soutenu qu'il ne devait y avoir aucune ingérence dans les décisions préliminaires concernant l'adoption de la position de l'expert selon laquelle la solution doit inclure un droit de passage pour les véhicules des locataires des maisons arrière arrivant avec leur véhicule de la route à leurs terrains.  Ils ont également soutenu que le tribunal de première instance avait l'autorité d'entendre et de trancher toute question requise pour la dissolution de la société, puisque l'autorité substantielle est déterminée selon le « test de recours » (lorsque le principal recours était la dissolution de la société de personnes sur le terrain), et la conclusion dérivée selon laquelle l'obligation réelle était d'autoriser le transfert avec les véhicules vers les appartements de Goltz et Sheetrit.  Les intimés réitèrent que le bâtiment, construit vers 1987, a été construit comme un « rectangle » avec deux appartements avant et deux appartements arrière, et que la seule façon d'atteindre les appartements arrière avec véhicules depuis la route (rue Goldenberg) était par un passage physique de chaque côté du bâtiment, à travers la zone de Goita à l'ouest et la zone de Marzouk à l'est.  Les intimés soulignent qu'il s'agit d'une solution pratique et nécessaire qui reflète la réalité et l'utilisation réelle depuis des décennies sans objection.  Concernant la parcelle 482, les intimés précisent que, puisque le bâtiment a été construit dans une « déviation » et non au centre du lot, une situation a été créée dans laquelle le passage ouest est physiquement partagé par les deux parcelles (481 et 482).  Cependant, dans le règlement des condominiums de la parcelle 482 (enregistrée en 2017, section 5 des règlements), il existe une clause explicitement réciproque selon laquelle les titulaires des droits déclarent que le passage sert de voie commune pour eux et les propriétaires de la parcelle 481, et s'engagent à l'avance à enregistrer des intérêts d'intérêt mutuel.  Par conséquent, l'enregistrement de la clause identique dans le règlement de la parcelle 481 vise à prévenir de futurs litiges, à assurer la poursuite de l'utilisation effective et à éviter une situation où Goita bloque le passage avec leurs véhicules (comme cela a été le cas par le passé).
112. Nous sommes d'avis que même les arguments de Goita sur cette question ne conduisent pas à une conclusion concernant l'acceptation de l'appel et l'annulation de l'enregistrement du condominium. Premièrement, il convient de voir qu'en effet les propriétaires du terrain 482 ne sont pas parties à la procédure et qu'aucun recours n'a été demandé en leur nom concernant le passage par le terrain de Goita, mais une telle mesure a été demandée dans le cadre de la déclaration de la demande au nom des parties à l'affaire.  Il convient de rappeler que les demandeurs étaient Merzok - qui a fait référence à un accord de partage proposé, qui comprend des déterminations claires concernant le droit de passage vers les lots arrière (un accord convenu par les parties sauf Goita, et donc il n'a pas été signé), et a demandé des recours conformément à cet accord.  En d'autres termes, la déclaration de la demande comprenait des revendications concernant les droits de passage sur les lots arrière, dans le cadre de la demande d'ordonner la dissolution de la société.  Il convient également de noter que dès la première audience au tribunal de première instance, M.  Goita a témoigné dans la transcription (audience du 21 juin 2018, p.  4, lignes 20-32) concernant le passage des véhicules, qui se faisait toujours par son terrain vers l'appartement arrière, de Sheetrit.  Ainsi, la question du passage des véhicules était « sur la table » dès la première réunion préliminaire dans l'affaire - et les parties ont soulevé de nombreux arguments à ce sujet durant toute la procédure.  Il est donc difficile de dire qu'aucun recours n'a été demandé concernant l'organisation du déménagement, ou que l'organisation du déménagement échappe à la compétence du tribunal de première instance (et il y a certainement une difficulté dans le fait que l'argument soit soulevé par Goita dans le cadre du présent appel).
113. Cependant, il convient de préciser que la décision préliminaire concernait le passage dans la bande qui traverse le parking de Goita, et non la construction d'un parking en faveur de Sheetrit ou d'autres (y compris les propriétaires des droits dans le lot 482) sur le terrain de Goita.

La conduite du Séquestre et ses allégations de fraude, de tromperie et d'approbation rétroactive

114. Toutes les affirmations de Goita concernant le fait que la Knesset aurait induit en erreur le comité local ou le superviseur - que ce soit en soumettant des dessins contradictoires ou en enregistrant le condominium avant d'obtenir l'approbation préalable du tribunal - devraient être rejetées d'emblée.
115. Toutes les décisions du tribunal de première instance concernant l'absence de tromperie, de falsification ou de fraude de la part du receveur sont des décisions factuelles claires et nous n'interviendrons pas dans ces décisions.
116. La gravité des allégations graves, qui constituent une falsification et une fraude, contre une personne nommée par le tribunal comme organisme professionnel objectif, sans aucun soutien ni fondement (et inutile de dire que la charge de la preuve concernant ce type de réclamations est plus élevée que d'habitude).
117. Plus en détail - les allégations concernant la signification des divergences entre le tableau de l'expert et les documents du séquestre doivent être spécifiquement rejetées, c'est-à-dire l'allégation selon laquelle les incohérences indiquent une « falsification » ou une « fraude » ou une tentative de tromperie. Comme expliqué - les divergences découlent de la situation réelle, les écarts sont négligeables, l'expert a noté à l'avance que lorsqu'un croquis est préparé, il est probable qu'il y ait des lacunes - et que la distance entre l'existence de ces lacunes et l'attribution de faux et de fraudes au récepteur - est longue et substantielle.  De même, l'allégation selon laquelle le récepteur aurait falsifié des documents et ajouté des données de sa propre main, ou qu'elle aurait modifié des données concernant les distances ou les zones dans les archives, doit être rejetée.  Ces allégations n'ont pas non plus été prouvées, et nous devrions regretter qu'elles soient apparues au fur et à mesure.
118. La seule difficulté qui l'a effectivement fait concernait le fait que l'enregistrement a été effectué avant le jugement définitif. Le tribunal de première instance a abordé cela, a précisé qu'il avait approché la Knesset pour demander une explication de la conduite, et a même précisé qu'il acceptait ses explications concernant l'erreur à ses yeux.  Il n'y a aucune raison de douter de ces explications, et il n'y a aucune raison d'intervenir dans la détermination préliminaire selon laquelle les explications apportent une solution à la difficulté qui a surgi ; et en tout cas, et ici l'essentiel est - lorsque le moment où le jugement a été rendu il y a eu l'approbation du Superviseur et de la commission locale - on ne peut pas dire que ce qui précède nécessite la conclusion à laquelle Goita est dirigée.  En d'autres termes, le malentendu ne conduit pas à l'annulation de l'action du Séquestre ni à l'annulation de l'enregistrement du condominium, comme le demande Goita.

Les frais juridiques imposés à Goita -

119. La dernière question mentionnée dans l'avis d'appel concerne les frais cumulatifs imposés à Goita devant le tribunal de première instance. Selon eux, cela représente plus de 250 000 ILS cumulés, y compris les frais dans le cadre des décisions provisoires, y compris les frais en faveur du récepteur.  Dans le jugement du premier appel concernant le jugement partiel, il a été décidé que les frais imposés à Goita devaient être réduits à 50 % du montant accordé, et une détermination similaire a également été faite dans le jugement complémentaire.  De plus, il n'a pas été jugé qu'il interférait avec l'attribution des frais, que ce soit les frais déterminés dans le jugement partiel (pour lesquels l'appel avait déjà été partiellement accepté), ou les frais en faveur du récepteur dans le cadre du jugement final (pour la somme de 7 000 ILS en faveur du seul receveur).

Conclusion -

120. À la lumière de tout ce qui précède, l'appel a été rejeté. Nous regrettons profondément qu'il n'ait pas été possible de promouvoir le dialogue entre les parties, d'une manière qui favorise la coopération entre les propriétaires, car au-delà du fait qu'ils sont voisins, ils ont des intérêts communs dans les biens.  Il est d'espérer que les parties trouveront à l'avenir la voie à des relations de voisinage respectueuses.
121. Concernant les frais du procès, nous accordons des frais totals de 6 000 ILS en faveur des Intimés 1 à 5 ensemble, pour un montant total de 6 000 ILS en faveur des Intimés 6 à 7 ensemble, et pour la somme totale de 6 000 ILS en faveur du Défendeur 9. En d'autres termes, des dépenses pour un montant total de 18 000 ILS, qui seront réparties entre les trois « groupes » des Intimés, chacun étant présenté séparément.  Le Secrétariat transférera les sommes attribuées aux parties concernées, par l'intermédiaire de leurs représentants, à partir dudépôt déposé pour garantir les dépenses.  Le reste - un résident pour les appelants par l'intermédiaire de leur avocat.

Accordé aujourd'hui, le 12 août 2026, en l'absence des parties.