Petite Réclamation (Jérusalem) 17968-06-25 Tal Grossi c. Barzani Properties & Building

Une petite demande d'indemnisation pour retard dans la livraison d'un appartement conformément à la loi sur la vente (appartements), 5733-1973 (ci-après : la « Loi »).

1. Le 26 juin 2018, le demandeur et son épouse ont acheté un appartement au défendeur dans le cadre du projet « Prix d'achat ». Selon le contrat de vente, le défendeur devait livrer l'appartement « avant le 31 janvier 2021 » (clause 5.1 du contrat de vente).  Cependant, la livraison a été retardée et l'appartement n'a finalement été livré que le 12 juillet 2021.  Le demandeur a déposé une demande d'indemnisation pour le retard, basée sur un calcul de 5, 5 mois de retard, un loyer d'un montant de 7 100 ILS par mois, et une amende de 1, 5 conformément à l'article 5a(a( de la loi sur la vente (appartements), 5733-1973.  Le montant de la réclamation, conformément à la compétence de ce tribunal, est de 38 900 ILS.
2. Selon le défendeur, le retard découlait de facteurs indépendants de son contrôle, comme détaillé à la clause 5.3 du contrat de vente. Premièrement, la société « Ayalon Valley » a remis le terrain au défendeur avec près d'un an de retard et a également fait preuve de négligence dans les travaux de développement essentiels pour obtenir le formulaire 4.  Deuxièmement, la pandémie de COVID-19 a causé des retards importants dans le projet en raison de l'isolement, de la morbidité et des restrictions d'entrée des travailleurs.  Le défendeur souligne que les conditions de l'appel d'offres remporté stipulaient à l'avance l'existence de squatteurs sur le terrain, et que l'évacuation des squatteurs ainsi que les travaux d'« Emek Ayalon » n'étaient pas sous son contrôle.  Le défendeur affirme avoir reflété toutes les informations aux acheteurs en toute transparence et avoir également envoyé des lettres de mise à jour.  Il a également été affirmé que le comité local « Harel » avait retardé l'octroi des permis d'occupation jusqu'à l'achèvement des travaux de développement de la « vallée d'Ayalon » dans le secteur public.
3. 00Le défendeur a présenté l'accord signé avec « Emek Ayalon » pour l'exécution des infrastructures publiques dans le projet (Annexe C à la déclaration de défense), et a joint un calendrier des dates d'exécution (Annexe D). Cet engagement a été conclu conformément à la demande de l'ILA et aux termes de l'appel d'offres auquel elle est engagée.  Il a été affirmé que la livraison du terrain au défendeur par Ayalon aurait dû avoir lieu le 6 mars 2018, mais Ayalon a été retardée de près d'un an, et même en octobre 2018 (7 mois après la date de livraison prévue), Ayalon n'a pas achevé les travaux.  Il a été soutenu, dans la déclaration de la défense et lors de l'audience, qu'Emek Ayalon a confirmé que le retard dans la remise du terrain au défendeur était de leur faute, mais cette approbation n'a pas été présentée et aucun résumé approprié de la réunion n'a été présenté.  Les photographies que le défendeur a jointes en lien avec l'état du terrain après la date prévue de livraison, qui montrent des travaux également réalisés les 19 mars et 20 novembre (annexes E et Z-H( ainsi que la correspondance par courriel avec Ayalon (Annexe F), ne suffisent pas à indiquer le lien entre le retard dans la livraison du terrain et le retard dans la livraison de l'appartement.  Les photos montrent apparemment des travaux de construction en même temps, ainsi que des travaux de développement.  Dans une correspondance datée du 7 octobre 2018, on a demandé à Ayalon quel était le calendrier pour la réalisation des travaux d'évacuation du parking, et il a répondu : « Si cela est déjà en cours vendredi, ils font pression pour les terminer immédiatement dans quelques jours.  » Combien de jours ? Qui presse ? Quelle pression de la part du prévenu sur Ayalon a-t-elle précédé cela ? Le défendeur n'a pas présenté de preuves suffisantes pour étayer ces affirmations, y compris des données sur la pression exercée sur la Ayalon Valley Company.

Il convient de noter que le défendeur n'a pas demandé l'ajout d'Ayalon en tant que tiers dans cette affaire.

4. Le défendeur a présenté des avis de mise à jour qu'il a envoyés aux acheteurs (Annexe 13). Dans une lettre datée du 27.11.2018 Il a été écrit que le défendeur n'avait pas encore reçu possession du lot, et que la possession devait être remise « au cours du mois de novembre ».  Il a été rapporté qu'en conséquence, la date de livraison serait reportée au 30 avril 2021, à condition que le terrain soit livré d'ici novembre.  Le 23 février 2021, il a été annoncé qu'en raison du coronavirus, la date de livraison serait reportée au 31 mai 2021.  Le 11 mai 2021, une autre lettre a été envoyée, selon laquelle les processus d'approbation d'occupation approchent de leur fin et les dates de livraison seront coordonnées.
5. Des photographies d'août 2018 ont été présentées à l'annexe E (paragraphe 6.12 de la déclaration de la défense). Il a été soutenu que les ateliers d'Ayalon n'avaient pas été achevés à cette date, « de sorte qu'Emek Ayalon n'aurait pas pu remettre la possession à cette date au défendeur » (ibid.).  Plus tard (section 6.13), il a été soutenu que, conformément à la correspondance avec Ayalon (Annexe F), même après 7 mois depuis la date prévue de livraison (6 mars 2018), le travail d'Ayalon n'a pas encore été achevé.  Selon elle, la défenderesse s'abstient de mentionner la date de livraison du lot.  Dans ces circonstances, la date de livraison fixée au 30 avril 2021, dans l'avis de mise à jour aux acheteurs daté du 27 novembre 2018, ne devrait pas être acceptée.  La défenderesse n'a pas prouvé quand le terrain lui a été remis, ni pourquoi le délai prévu pour la restitution des appartements était de 3 mois, et pas, par exemple, de 7 mois, comme elle l'affirmait.  De plus, le défendeur n'a pas présenté de journaux de travail, de rapports ou d'opinions en son nom pour prouver le lien de causalité entre le retard dans la livraison du terrain et le retard dans la livraison des appartements.
6. Au-delà de la nécessité, il convient de dire que le défendeur a fondé ses revendications sur la clause 5.3 du contrat de vente, et en particulier sur la clause 5.3.1. Compte tenu de la confirmation du jugement dans l'affaire civile (district de Jérusalem( 68041-07-23 Avraham et al.    Psagot Ziv Investments and Development (1993( Ltd.  (8.1.2026), il est douteux qu'il y ait de la place pour de telles stipulations sur les dispositions pertinentes de la loi sur la vente, même dans sa formulation puisqu'elle était avant l'amendement 9 de la loi et au moment de la signature du contrat de vente.  Quoi qu'il en soit, comme indiqué plus haut, le lien de causalité entre la date de livraison de l'appartement et le retard des travaux d'Ayalon ne m'a pas été prouvé.
7. Copié de La Colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Le prévenu a présenté les recommandations du ministère de la Justice concernant le coronavirus (annexe à la déclaration de défense), selon lesquelles il est possible d'envisager une « prolongation » de 40 jours dans la livraison des appartements. Selon l'avis du défendeur du 23 février 2021, celui-ci a annoncé un retard d'un mois dans la livraison (du 30 avril 2021, date précédente, au 31 mai 2021, date nouvelle), dû au coronavirus.  Ce retard est acceptable et raisonnable, compte tenu des difficultés bien connues qui existaient à l'époque.

34-12-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2)

8. Il a été en outre affirmé que le demandeur avait 26 jours de retard dans le paiement, mais la déclaration de la défense n'était pas jointe au « rapport de la différence entre les jours de paiement » spécifié en annexe B à la déclaration de la défense, et aucune autre référence n'a été faite à cet effet. Le demandeur a soutenu lors de l'audience qu'il ne se souvenait pas d'un tel retard, et qu'en tout cas cela impliquerait une déduction de 9 000 ILS du montant auquel il avait droit selon le calcul, et même une telle compensation laisse sa demande dans la juridiction de ce tribunal.  Par conséquent, et en l'absence de référence suffisante, la revendication de décalage est rejetée.
9. À la lumière de ce qui précède, et après examen des arguments des parties, il a été constaté que sur un délai total de 5, 5 mois pour céder l'appartement au demandeur, une période d'un mois devait être réduite en raison des effets de la crise du coronavirus. Par conséquent, il s'agit d'un retard indemnisable de 4 mois et demi.  L'indemnisation a été calculée par le demandeur en multipliant la durée du retard par une amende de 7 100 ILS sur le loyer mensuel de 7 100 ILS, conformément à l'article 5a(a( de la loi sur la vente (appartements), 5733-1973, avant l'amendement 9 de la loi.  Le défendeur n'a pas contesté le montant du loyer (p.  2 du procès-verbal de l'audience, ligne 34).  Par conséquent, l'indemnisation due au demandeur est de 47 925 ILS (4, 5 mois *7 100 ILS * 1, 5( et, conformément à la compétence de ce tribunal, le montant de l'indemnisation à accorder est de 38 900 NIS.

Il convient de préciser que même si la demande du défendeur pour une réduction de 9 000 ILS en cause de paiement en retard avait été prouvée, le montant restant pour le demandeur aurait été de 38 925 ILS, ce qui dépasse tout de même le montant de la réclamation déposée dans les limites de la juridiction de ce tribunal.

10. Par conséquent, la demande doit être acceptée de manière à ce que le défendeur verse au demandeur des dommages-intérêts pour la somme de 38 900 ILS.

À cette somme s'ajoutera une somme de 389 ILS pour les frais de justice et les frais pour un montant de 750 ILS.