Comité d’appel (Centre) 49040-09-24 Yuval Burger c. Directeur de la fiscalité immobilière, district central

Jugement

Le juge Avi Gurman :

Un grand-père finançait pour ses petits-enfants mineurs l'achat d'appartements résidentiels - un pour chaque petit-enfant.  Chaque petit-enfant fait partie d'une unité familiale, dans laquelle les parents ont déjà un appartement résidentiel.  L'achat des appartements par l'un des mineurs sera-t-il considéré pour la taxe d'achat comme l'achat d'un seul appartement ? - C'est la question juridique au centre de cet appel.

L'appel a été intenté contre la décision de la Central District Land Taxation Administration (ci-après : « l'Intimé »), dans laquelle une objection déposée par les appelants aux évaluations de la taxe sur l'achat leur a été émise en vertu de la loi sur la taxation immobilière (appréciation et achat), 5723-1963 (ci-après : la « Loi ») a été rejetée.

Comme indiqué, le différend entre les parties porte sur la question de savoir si les appelants, qui sont mineurs, ont droit à des tranches d'imposition applicables à l'achat d'un seul appartement résidentiel, conformément à l'article 9(c1c)(4) de la loi (ci-après : la « section » ou « la section de la loi »).  L'intimé soutient que la présomption de l'unité familiale s'applique dans son cas, et que par conséquent les appartements achetés ne sont pas considérés comme les seuls appartements des acheteurs - les mineurs.

Les appelants, en revanche, soutiennent qu'il s'agit d'un cas où la présomption de l'unité familiale a été réfutée, à la lumière des circonstances exceptionnelles qui montrent que l'achat n'a pas été effectué avec l'argent des parents des mineurs, mais plutôt comme un cadeau de leur grand-père, tout en créant un mécanisme contractuel garantissant une séparation complète des biens entre l'appartement de donation et les parents de chaque mineur.

Les faits principaux :

1. Les appelants sont 12 mineurs (ci-après : « les appelants » ou « les mineurs »), dont 10 sont les petits-enfants de M. Hanan Shahaf et les deux petites-filles de Mme Esther Shahaf, l'épouse de M.
2. Les mineurs appartiennent à quatre unités familiales différentes, chacune possédant un appartement résidentiel - avant même l'achat des appartements en litige.
3. Shahaf a mené des négociations avec Neve Shuster dans un appel fiscal pour l'achat de 12 appartements résidentiels dans un projet de construction sur la rue Rashi à Ramat Gan (ci-après : le « Projet »).  En conséquence, le 18 septembre 2023, M.  Shahaf a signé des accords de donation avec chacun des mineurs, par l'intermédiaire de leurs parents - leurs tuteurs naturels, selon lesquels il accorderait à chaque mineur une somme de 3 541 000 ILS pour l'achat d'un appartement résidentiel, ainsi que de payer toutes les dépenses liées à l'achat, y compris la taxe d'achat.

Comme on peut le voir dans les accords de don, le but de ce don était le désir de M.  Shahaf d'assurer l'avenir de ses petits-enfants et des petits-enfants de son épouse, en leur fournissant un financement pour l'achat d'appartements résidentiels et en veillant à ce qu'il le ferait par un mécanisme contractuel.

4. Selon les accords d'attente, les appartements seront loués après la fin des travaux, et le loyer sera déposé sur un compte désigné au nom de chaque mineur, tandis que les parents des mineurs ne pourront pas utiliser le loyer ni y vivre. Les mineurs ne pourront vendre ou hypothéquer l'appartement qu'à 25 ans, et ne pourront utiliser le loyer de façon illimitée qu'à 18 ans.  Dans le cas où la vente de l'appartement est requise avant que le mineur n'atteigne l'âge de 25 ans, la vente sera effectuée avec l'approbation du tribunal.

Afin de ne pas préciser ce qui n'est pas requis, je précise qu'il n'y a en fait aucun conteste selon lequel les accords ont créé une séparation de propriété entre les appartements et leurs fruits, ainsi que les parents des appelants.

5. La colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Le 20 septembre 2023, les parents des mineurs, au nom des mineurs, ont signé des contrats d'achat pour 12 appartements résidentiels du projet, par Neve Shuster Ltd. Le prix d'achat de chaque appartement était de 3 541 667 NIS.
6. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Compte tenu du fait que les appelants sont mineurs, les accords de donation et de vente ont été transmis au Custodian General pour examen et ont ensuite reçu l'approbation du tribunal de la famille de Be'er Sheva, dans le cadre de l'affaire familiale 4186-10-23 ; 4195-10-23 ; 4210-10-23 ; 4177-10-23.  Le tribunal a approuvé les dons et les contrats de vente, et a déterminé, conformément à l'accord, que les mineurs ne seraient pas tenus de payer les frais d'achat, que les droits seraient enregistrés à leur nom comme un don complet, et que l'argent du loyer serait déposé sur un compte séparé au nom de chaque mineur - tout cela comme indiqué dans les contrats de don.

À la lumière de ce qui précède, il n'y a aucun doute : si l'appel est rejeté, c'est le grand-père, M.  Shahaf, qui financera la taxe d'achat contestée.

7. Le 28 novembre 2023, les mineurs, par l'intermédiaire de leurs parents, ont déclaré l'achat des appartements à l'intimé et ont procédé à une auto-évaluation de la taxe d'achat selon les tranches d'imposition pour un appartement individuel - pour un montant de 75 768 ILS par acheteur.
8. Le 13 décembre 2023, le défendeur a rejeté les déclarations des mineurs et a fixé une taxe d'achat - d'un montant de 283 333 ILS pour chaque acheteur, selon les tranches d'imposition pour un appartement non unitaire. Les motifs du report invoqués par le défendeur étaient fondés, entre autres, sur le décret 6/2011, qui déterminait que la taxe d'achat serait calculée en fonction d'un second appartement dans le cas d'appartements appartenant à un mineur, si la source des fonds provenait de membres de la famille et de la famille.
9. Le 20 décembre 2023, les appelants ont déposé une objection à la décision de l'intimé, et le 11 août 2024, une audience a eu lieu sur cette objection. Le 20 août 2024, le Défendeur a rejeté l'objection des mineurs.

D'où l'appel devant nous.

10. Dans le cadre d'une réunion préliminaire (datée du 22 mai 2025), le défendeur a annoncé, en réponse à la question du tribunal, que le défendeur ne conteste pas que le financement de l'achat des appartements provenait de l'argent du grand-père, M.
11. Lorsque cela a été clair qu'il n'y avait pas de différends factuels entre les parties, mais seulement des litiges juridiques, les parties ont annoncé qu'il n'était pas nécessaire d'une audience probatoire. Les parties soumirent une liste de conventions et d'accords et demandèrent que le dossier soit fixé pour la soumission de résumés écrits - ce qui fut fait.

Dans la liste qu'ils ont soumise, le différend entre les parties a été résumé comme suit :