Appel familial (Tel Aviv) 51161-10-24 Anonyme contre Anonyme

Jugement

Juge Einat Ravid, juge présidente :

Appel contre un jugement daté du 24 septembre 2024 du tribunal de la famille de Tel Aviv-Jaffa (l'honorable juge Esther Zitnitzky Rakover, Réclamations après le règlement du litige 66294-05-22) [Nevo] dans lequel le tribunal a accepté la demande de l'intimé et ordonné à l'appelant de payer des frais d'utilisation appropriés d'un montant de 3 000 ILS par mois à partir de juin 2022 et tant que l'appelant réside dans un appartement de 3,5 pièces rue XXX à Ramat Gan (ci-après : L'appartement).

Résumé du contexte factuel

1. Le défunt T.   (ci-après : le défunt) est décédé le 14 août.2013.  Le défunt s'est marié deux fois.  Au départ, deux enfants sont nés avec Mme R.  et cette parenté : le défendeur et sa sœur.  Par la suite, la défunte a épousé Mme Z.  (ci-après : la mère de l'appelante), et de cette relation la défunte a eu trois enfants supplémentaires, parmi lesquels l'appelante et sa sœur, qui est une personne confidentielle (ci-après : la confidentielle).
2. Le défunt et la mère de l'appelant ont acheté ensemble un appartement rue XXX à Ramat Gan (ci-après : l'appartement), qui a été enregistré en parts égales au nom du défunt et de la mère de l'appelant.
3. Le défunt a laissé un testament daté du 5 octobre 2010, dans lequel il léguait sa part de l'appartement à l'intimé et le reste de sa succession à une fille issue de son premier mariage (ci-après : le testament).
4. Si l'appelant a déposé une objection à l'exécution du testament. Le 7 décembre.En 2015, un jugement a été rendu par l'honorable juge Shifra Glick (ci-après : le jugement testamentaire), qui a rejeté l'objection et a jugé le testament valide ; le 15 décembre 2015, une ordonnance de succession a été rendue à l'ordre de succession.
5. Après qu'un appel ait été déposé contre le jugement du testament et qu'une demande de pension alimentaire de la succession ait été déposée, le 13 juin.En 2017, le plaignant, la mère de l'appelant et la personne de confiance, par l'intermédiaire du tuteur légal, ont signé un accord de règlement pour la résolution des appels et des réclamations (ci-après : l'Accord de règlement). L'accord de règlement stipulait que si l'appelant et le défendeur étaient exemptés de payer un loyer sur la moitié de l'appartement appartenant à l'intimé, « à la fois pour le passé et pour l'avenir, comme détaillé ci-dessous, et ne recevaient aucun argument à ce  » Ils ont également obtenu le droit de vivre dans un appartement (section), y compris la part de l'intimé, sans contrepartie jusqu'au jour du décès de la mère de l'appelant.  Il a également été jugé qu'après le décès de la mère de l'appelant, le pupille n'aura plus aucun droit sur un asili.
6. Le 30 mai.En 2022, l'intimé a déposé une plainte contre l'appelante, qui est, comme mentionné précédemment, une demi-sœur de l'intimée, pour le paiement des frais d'usage appropriés dus au fait qu'elle vivait avec son conjoint et ses deux enfants dans l'appartement où, comme mentionné précédemment, résident la mère de l'appelante et la pupille, qui est également la demi-sœur de l'intimée. La demande de décision concernant les frais d'utilisation est portée sur sept ans avant le dépôt de la réclamation.

Résumé du jugement de première instance

7. L'intimé a affirmé que l'appelante avait emménagé dans l'appartement avec sa famille (son conjoint et ses deux enfants) sans sa permission ni sa connaissance, et a exigé des frais d'utilisation appropriés de 3 000 ILS par mois pour la moitié de l'appartement. L'appelante a affirmé qu'elle avait emménagé dans l'appartement avant la mort du défunt afin d'aider sa mère, alors que la défunte en était au courant et n'y avait pas protesté.  Elle a également invoqué un retard dans le dépôt de la réclamation.
8. L'appelante a également soutenu qu'elle n'aurait pas dû obtenir le consentement de l'intimé pour vivre dans l'appartement, car c'est le droit de la mère de l'appelante, qui est sa mère et détient la moitié des droits, de lui permettre de vivre dans l'appartement. Cet argument a été rejeté dans le jugement.
9. Dans l'accord de règlement, le droit de résidence n'était accordé qu'à la mère de l'appelante et à sa pupille, et l'appelante n'y était pas du tout mentionnée. Précisément à la lumière de la revendication de l'appelante selon laquelle, au moment de l'accord de règlement, elle vivait déjà dans l'appartement avec son conjoint et ses deux enfants, le fait qu'il ne soit pas écrit dans l'accord qu'elle ait également reçu la permission de vivre dans l'appartement avec sa famille montre qu'elle n'a pas eu la permission de continuer à y vivre.  Le défendeur a même témoigné qu'il n'aurait pas accepté de lui accorder le droit de vivre s'il avait été interrogé à ce sujet dans l'accord de règlement.
10. Le règlement ottoman [Ancienne version] 1916 Le tribunal a statué que l'appelant avait agi de mauvaise foi et avait profité du consentement de l'intimé , qui avait été donné à la mère de l'appelante et à sa garde-robe pour vivre dans l'appartement sans payer de loyer. Il a été jugé quel'appelante s'était épargnée le paiement du loyer dans le camp de transit de l'appartement.
11. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D. 51 (2) L'argument de l'appelant selon lequel l'appelant était dans un état médical grave ne doit pasêtre prouvé.  Au contraire, l'appelante elle-même a affirmé qu'elle avait emménagé dans la résidence alors que la défunte était encore vivante et que, selon elle, l'état de la mère de l'appelant était parfaitement acceptable, car la mère de l'appelante s'occupait du défunt.  Le témoignage de l'appelante et les documents qu'elle a présentés au tribunal n'ont pas prouvé sa demande concernant l'état difficile de la mère de l'appelante, et à titre de preuve, l'Institut national d'assurance a à plusieurs reprises rejeté la demande d'aide de la mère de l'appelante, et ce n'est qu'en 2022 qu'une demande a été acceptée.
12. L'appelante travaille également à deux emplois et n'a donc pas le temps de s'occuper de sa mère.
13. L'argument de l'appelant selon lequel la demande avait été déposée avec retard a été rejeté. Cependant, Na statué que le paiement des frais d'utilisation commencerait à compter de la date de dépôt de la demande, soit le 30 mai.2022.
14. Le défendeur a joint à sa demande une estimation de M. , un agent immobilier travaillant dans la région, qui a noté que, d'après un examen, il a calculé que la fourchette de prix du loyer dans l'endroit où se trouve l'appartement varie de 5 500 à 6 500 ILS par mois. L'appelante n'a pas contesté le montant du loyer, réclamé par l'intimé, ni présenté de preuve indiquant que le loyer était inférieur à ceux réclamés par l'intimé et que l'évaluation a été jugée raisonnable.
15. Par conséquent, l'appelante était obligée de verser 3 000 ILS par mois à partir de juin 2022 et tant qu'elle continuerait à vivre dans l'appartement avec sa famille. De plus, elle a été facturée de frais juridiques et d'honoraires d'avocat pour un montant de 15 000 NIS.

Résumé des arguments de l'appelant en appel

16. Le tribunal de première instance s'est trompé en déterminant que le défendeur avait subi un dommage, puisque l'intimé n'a pas réclamé de dommages, et conformément à l'accord de règlement, la mère de l'appelante et son tuteur avaient des droits possessifs sur l'ensemble de l'appartement sans contrepartie jusqu'au décès de la mère de l'appelant. Par conséquent, le défendeur n'a pas droit à recevoir des frais d'utilisation ou de loyer.
17. L'intimé savait qu'elle vivait dans l'appartement depuis au moins 2015 et ne l'a pas contactée pour exiger son expulsion ou le paiement du loyer, ce qui indique un consentement explicite ou implicite à sa résidence. La déclaration de l'intimé selon laquelle il ne lui aurait pas permis de vivre dans l'appartement contredit sa connaissance et son manque d'action pendant des années.
18. Le certificat du fonctionnaire, qui déterminait que la mère de l'appelant était confidentielle, était irrecevable, et la demande de l'appelant d'enquêter sur la personne ayant remis le certificat a été refusée. De plus, l'avis médical n'a pas été reçu au nom de l'appelant et le tribunal n'a même pas nommé d'expert en son nom.
19. Il a été repris de Nevoque le défendeur abuse d'un droit de propriété, car si l'appelant a besoin d'aide et que la décision du tribunal va à l'encontre de la règle « c'est bénéfique et il ne manque pas » et à l'ordre public. L'appelante ne s'est pas enrichie grâce à ce déménagement, mais sa situation personnelle et familiale s'est détériorée grâce aux soins dévoués de sa mère et de sa sœur.
20. Aux fins de déterminer la valeur du loyer, un document a été obtenu par un agent immobilier en violation de la loi sur les évaluateurs immobiliers, 5761-2001 (ci-après : la loi sur les évaluateurs immobiliers), qui stipule qu'une expertise immobilière ne sera réalisée que par un expert immobilier. L'appelant s'est opposé à cette preuve dès le départ.
21. L 'appelant aurait dû être exempté de l'obligation de récupérer les frais d'usage réclamés, conformément à l'article 2 de la loi sur l'enrichissement injustifié, 5739-1979. Cela s'explique par le fait que le défendeur n'a subi aucune perte de poche et que la restitution est injuste dans les circonstances de l'affaire.
22. L'intimé a agi de mauvaise foi, affirmant qu'il venait tout juste de découvrir la résidence de l'appelant, bien qu'il en ait connaissance depuis de nombreuses années. Sa conduite, ainsi que son mépris du sacrifice de l'appelante au profit des soins de sa mère et de sa sœur, contredisent l'accord de règlement et la politique publique.
23. Le tribunal a commis une erreur dans l'ordre dans lequel les preuves ont été présentées, en obtenant un certificat d'un fonctionnaire public sans interroger la personne qui l'a fourni, et en ne recueillant pas d'avis médical au nom de l'appelant ou en nommant un expert en son nom.

Résumé des arguments du défendeur

24. La propriété immobilière est une pierre angulaire des droits fondamentaux, et le propriétaire a le droit d'en faire ce qu'il souhaite, y compris en le louant ou en le prêtant. L'appelant piétine ce droit et s'installe dans la propriété sans permission et gratuitement, tout en tentant de créer un droit supérieur et suprême sur la propriété. L'appelante doit retirer sa main de la propriété ou payer des frais d'utilisation/loyer.
25. L'appelant présente une fausse représentation de la pauvreté et dissimule des données réelles. L'appelante reçoit une prestation de soins de longue durée d'environ 7 440 ILS par mois pour un aidant israélien, en plus d'environ 1 500 ILS en tant que survivante de l'Holocauste, ainsi qu'une pension de vieillesse, et au total, elle a droit à un montant entre 9 000 et 11 000 ILS par mois. À partir de cette somme, la mère peut payer sa fille pour l'aide en remplacement d'un aidant étranger, fournissant ainsi à l'appelant une source de paiement de loyer à l'intimé.
26. L'appelant est considéré comme « privilégié » et exempté de conduite normale, tandis que les personnes de la communauté paient un loyer ou des frais d'utilisation lorsqu'elles vivent dans un bien qui ne leur appartient pas. De plus, l'argument selon lequel deux aidants sont nécessaires est rejeté comme « ne pas dire la vérité, c'est le moins qu'on puisse dire », car il n'a jamais été prouvé que la mère de l'appelante ait eu besoin de soins infirmiers personnels.
27. L'intimé note que la mère de l'appelant, qui est sa belle-mère, etl'appelant se sont disputées avec lui farouchement au tribunal et ont tenté de déposséder le droit de propriété sur l'appartement dans le cadre du testament de son père décédé. Il a été faussement accusé, et son père a été présenté comme démence, tout cela pour le priver de son droit à l'appartement.
28. Le règlement de l'appelante dans l'appartement à partir de 2013 sans paiement de loyer est sans rapport avec la démence de sa mère, qui n'a été reconnue comme aide-soignante que partiellement en 2022, neuf ans après le règlement.
29. L'appelante aurait dû contacter l'appelante au moment de la signature de l'accord de 2017 et régler cette question, puisqu'elle ne l'a pas fait, elle n'a pas le droit de vivre avec toute sa famille dans l'appartement en vertu de l'accord.

Discussion et décision

30. Lors de l'audience du 19 janvier 2026, nous avons conclu un accord entre les parties, mais il s'est avéré qu'en raison de la situation de la mère de l'appelant, il n'était pas possible de mettre en œuvre cet arrangement et il n'y avait donc pas d'autre choix que de rendre un jugement.
31. Après avoir examiné le jugement et les arguments des parties, je juge nécessaire de recommander à mon collègue que l'appel soit rejeté.
32. La majeure partie de l'appel porte sur des décisions factuelles, et comme il est bien connu, la cour d'appel n'interviendra pas dans les décisions factuelles, sauf dans des cas exceptionnels. De plus, le jugement établit des décisions fiables qui ne flattent pas l'appelant et note même à plusieurs reprises que l'appelant agit de mauvaise foi et de tromperie (voir les paragraphes 6.3 et 8.1 du jugement du procès).
33. La moitié de l'appartement appartient à l'intimé et l'autre moitié à la mère de l'appelant. Ainsi, l'intimé et la mère de l'appelant sont colocataires. Le statut des colocataires et leur droit d'utilisation sont régis par l'article 31(a)(1) de la loi immobilière, 5729-1969.  Il y a été déterminé que le droit d'un associé immobilier à faire un usage raisonnable d'un bien commun (comme un appartement résidentiel) sans le consentement des autres partenaires est conditionnel à deux conditions distinctes : que l'usage soit raisonnable, et qu'aucun autre partenaire intéressé n'en empêchera.
34. La question de l'usage raisonnable a été abordée dans la littérature et dans des décisions judiciaires. Le jugement dans Other Municipal Applications 458/82 Ada Willner c. Vera Golani, 42(1) 49 (27 janvier 1988) interprète l'article 31(a)(1) du droit foncier et stipule qu'en l'absence d'une demande de possession conjointe de la part des autres associés, une seule coentreprise ne doit pas être empêchée d'utiliser raisonnablement un appartement résidentiel, et il est suffisant que le partenaire utilisateur n'empêche pas les autres de l'utiliser ensemble lorsqu'il le souhaite.  Pour en savoir plus sur ce sujet, voir Yehoshua Weissman dans son livre Laws of Property-Ownership and Partnership (1997), pp.  229-234 ; Hanoch Dagan dans son livre, Kinyan at a Crossroads, Ramot Publishing, 2005, pp.  321-322 ; Miguel Deutsch dans son livre Kinyan, Volume 1, Bursi Publishing, 1997, p.  532 ; Moti Banyan, Real Estate Law, Principles and Laws, Institute for Law and Economic Research, Deuxième édition, 2004, p.  641, Civil Appeal (district de Tel Aviv) 11823-09-15 Yaakov Lari c.  Ronen Davidi [Nevo] (4 juin 2018) et plus encore.
35. Un jugement concernant les colocataires et l'introduction d'un locataire supplémentaire est le jugement d'Other Municipality Applications 304/72 Menachem Bilar c. Moshe Bilar, IsrSC 27(1) 533 (1973). Dans ce jugement, l'appartement en question appartenait à un couple en parts égales.  Cette affirmation a été faite par le père qui avait cessé d'accepter de continuer à vivre dans l'appartement pour le fils de 28 ans du couple, comme il l'avait convenu par le passé.  En termes juridiques, le père a révoqué la permission qu'il avait donnée au fils avec sa mère, et il devait donc quitter l'appartement.  Le fils a soutenu que le père n'avait pas le droit de révoquer son droit de vivre dans l'appartement de son propre chef, alors que la mère y avait des droits égaux et était favorable à ce qu'il y reste.  L'honorable juge Zvi Berenson écrit (dans l'opinion du président Shimon Agranat et du juge Moshe Etzioni) à propos de l'argument selon lequel, selon l'article 31(a)(1), un fils est autorisé à rester dans l'appartement :

« Et lorsqu'un partenaire permet à un tiers d'utiliser la propriété, ou une partie de celle-ci, contre la volonté de l'autre partenaire, il commet un péché contre ce qui est énoncé dans l'article en deux points : Premièrement, l'utilisateur du terrain n'est pas lui-même mais quelqu'un d'autre.  Deuxièmement, en autorisant l'utilisation à un tiers, cela empêche les autres partenaires d'en faire l'usage simultanément.  Il est interdit de tirer un dérivé égal à cet égard du transfert de propriété ou de l'exécution de toute autre transaction sur le terrain sans le consentement des autres partenaires autorisé par la loi, car par un tel transfert le droit des autres partenaires n'est pas affaibli et rien n'en est affaiblit.  Cependant, comme indiqué, ce n'est pas le cas lorsqu'on autorise l'utilisation du bien, ou d'une partie, à une autre personne, sans le consentement des autres partenaires.  Un permis de séjour dans un appartement partagé par les deux conjoints, par l'un d'eux et une autre personne, porte également atteinte à la possession et à l'usage de l'autre conjoint.  À cet égard, la loi d'un fils adulte n'est pas différente de celle d'un étranger.  ...  Une telle situation est-elle concevable ? Une personne entre dans un appartement gratuitement sans aucune obligation légale envers elle, et au bout d'un moment, elle n'en veut plus.  Peut-on forcer une telle personne simplement parce que l'autre conjoint dit : 'J'aimais cet homme (ou cette femme) et je ne veux pas qu'il parte (ou qu'il parte) ?' »

36. Dans le cas en question, l'introduction d'une famille entière (parents et deux enfants) dans l'appartement par le partenaire constitue un usage déraisonnable du bien. Car si l'on devait représenter que le partenaire, l'intimé, avait souhaité faire un usage « tel » de l'appartement, c'est-à-dire accueillir une famille supplémentaire « de sa part », il est clair qu'il n'aurait pas été autorisé à le faire. Par conséquent, dans ces circonstances, c'est un usage déraisonnable.
37. De plus, il y a une injustice dans les actions de la mère de l'appelante qui permet à sa fille et à toute sa famille de vivre dans l'appartement sans prendre en compte les droits du partenaire égaux à ses droits sur la propriété, et lorsque le partenaire a accepté qu'elle et le pupille continuent à vivre jusqu'au jour du décès de la mère de l'appelant, en bonne vieillesse et sans paiement pour sa part de l'appartement.
38. Quant à l'affirmation selon laquelle l'intimé avait accepté la résidence de l'appelante et de sa famille dans l'appartement, le consentement de l'intimé a été accepté et exprimé dans l'accord de règlement signé avec la mère de l'appelante, et rien de plus. Une fois l'accord de règlement signé, aucun accord exprimé dans cet accord ne doit être attribué au défendeur. Certainement lorsqu'on a dit qu'à ce moment-là, l'appelant vivait déjà dans l'appartement.
39. Il est également clair qu'il n'est pas possible de présenter un avis privé au nom de l'appelant devant le tribunal de la famille, et d'autre part, la nomination d'un expert n'a pas été demandée par le tribunal. Dans ces circonstances, l'appelante n'a rien d'autre à reprocher qu'elle-même.
40. De plus, même si l'appelant a actuellement besoin d'une assistance en soins de longue durée, il n'y a aucune justification pour que les soins soient assurés par toute une famille vivant dans l'appartement. Dans la mesure où l'appelante souhaite s'occuper de sa mère et, à cette fin, vivre avec elle dans l'appartement avec toute sa famille, elle doit payer pour l'usage qu'elle et sa famille font de la part de l'intimé dans l'appartement.
41. En ce qui concerne les frais d'utilisation appropriée, en effet, en règle générale, un avis d'évaluateur doit être joint conformément à la loi pour prouver les frais d'utilisation appropriée pour les biens immobiliers. Cependant, comme indiqué dans Family Appeal (Center) 49135-04-26 M. c.  B.M.  [Nevo] (9 juin 2026), « Nous notons que la jurisprudence stipule qu'il n'est pas toujours nécessaire de soumettre un avis d'expert pour prouver le montant des frais d'utilisation appropriés.  Dans certains cas, le montant des frais d'utilisation peut être prouvé par d'autres preuves, telles que les frais d'utilisation effectivement payés pour le bien ou des biens similaires.  Le tribunal peut accorder des frais d'utilisation sur la base de l'estimation, mais seulement lorsque le demandeur a prouvé ses dommages-intérêts avec des « données raisonnables » et qu'il existe une base probante suffisante, comme un témoignage concernant le paiement du loyer d'un bien loué similaire, etc.  (voir Civil Appeals Authority 4630/10 Mazal Cohen c.  Israel Lands Administration [Nevo] (2010) ; Appel civil (district de Tel Aviv) 61943-02-17 Yosef Twili c.  Zion Avni [Nevo] (2018)).  » Dans cette affaire, compte tenu des preuves présentées devant le tribunal, à savoir le témoignage d'un agent immobilier familier avec la propriété et la région, qui a même comparu pour un contre-interrogatoire, il est possible d'approuver les frais d'utilisation déterminés dans le jugement du procès.  Certainement lorsqu'elles n'ont été déterminées qu'à partir de la date de dépôt de la demande et non pour toutes les années où l'appelante et sa famille ont vécu dans l'appartement avant la date de dépôt de la réclamation.

Conclusion

42. L'appel a été rejeté.
43. L'appelant paiera les frais de l'intimé pour la somme de 25 000 NIS.
44. La garantie que l'appelant a déposé pour ses fruits sera transférée à l'intimé par l'intermédiaire de son avocat, au détriment des frais accordés.