Autorité d’appel civil 26220-12-24 Shmuel David Cohen c. Satmar Institutions Center Bnei Brak

Autorité d’appel civil 26220-12-24

Avant de demander l'autorisation d'appeler la décision du tribunal de district de Jérusalem (Le Juge A.  Ron) Dans une affaire civile 36383-06-24 [Nevo] Au 1er octobre 2024, dans laquelle la demande de mesure provisoire des demandeurs en vertu de Section 16(a)(5) de la loi sur l'arbitrage, 5728-1968 (ci-après : Droit de l'arbitrage ou La loi).

Contexte de l'application

1. Au centre du litige se trouve un accord daté du 16 octobre 2001 (29 Tishrei 5762) (ci-après : l'accord) qui était envisagé comme un bail, mais les parties divergent quant à savoir si c'est bien le cas ou s'il s'agit d'un contrat de vente. Par souci d'ordre, je vais à ce stade invoquer l'article 32 de l'accord, qui est censé constituer un accord d'arbitrage :

« A.  Les parties s'engagent par la présente à soumettre tous les différends pouvant survenir entre elles en lien avec ce Contrat, son interprétation et son exécution, y compris ses annexes, à la décision d'un arbitre unique, qui sera le rabbin de l'Autorité du logement de Satmar ou tout rabbin choisi par la décision de la direction de l'Autorité du logement de Satmar à Bnei Brak (ci-après : « l'Arbitre »).

L'arbitre ne sera pas lié au droit substantiel, aux lois de procédure ou aux lois de la preuve, ne sera pas lié au temps, et pourra statuer à la fois sur la loi et sur le règlement.

1. La décision de l'arbitre est finale et décisive.
2. Les dispositions de cette section constituent un accord d'arbitrage valide entre les parties au sens de la Loi sur l'arbitrage, 5728-1968, et ne nécessiteront aucun document supplémentaire pour l'application de l'arbitrage entre les parties. »

Pour des raisons de complétude, les requérants ont également fait référence dans leur demande au « Règlement de la lettre d'engagement » signé dans le cadre de l'accord, dans lequel une clause d'arbitrage avec un mécanisme similaire de nomination d'arbitre a été établie.

2. Le 17 juin 2024, les requérants ont déposé auprès du tribunal de district de Jérusalem « une demande urgente d'injonction temporaire (ex parte) et/ou de validité de l'injonction temporaire accordée lors de l'arbitrage » en vertu de l'article 16(a)(5) de la loi. La demande a été déposée après qu'une mesure provisoire ait été accordée par le rabbin Moshe Perkowitz dans la procédure d'arbitrage, qui aurait été autorisé comme arbitre par la « Satmar Housing Administration » (ci-après : l'Administration du logement), conformément au mécanisme de nomination d'un arbitre tel que détaillé dans l'accord.  La raison de la demande de délibération temporaire était une demande d'expulsion reçue par les demandeurs le 28 mai 2024, selon laquelle ils doivent quitter leur appartement dans un délai de 7 jours.  Les principaux arguments des demandeurs concernant l'appartement fait l'objet de l'accord, dans lequel ils vivent depuis environ 25 ans, sont que l'appartement leur appartient et non aux intimés, car bien que la formulation de l'accord selon laquelle ils détiennent l'appartement soit appropriée pour un contrat de location, il s'agit d'un contrat de vente à toutes fins pratiques.  Cela prend en compte le paiement important effectué par les demandeurs au début de la période de l'accord ; l'absence de paiements mensuels de loyer, à l'exception d'une somme négligeable d'environ 170 ILS ; aux statuts du défendeur n° 4, qui précisent que son objectif est de vendre des appartements aux membres de la communauté ; Et plus encore.  En ce qui concerne l'accord d'arbitrage, les intimés 1 à 3 ont affirmé qu'ils étaient la partie autorisée pour la nomination de l'arbitre (l'Administration du logement).  Cependant, dans la mesure où cette interprétation est acceptée, il s'agit d'un changement unilatéral dans le mécanisme de nomination d'un arbitre dans l'accord et la clause d'arbitrage, ce qui constitue une condition discriminatoire dans un contrat standard en vertu de l'article 4(10) de la loi sur les contrats standards, 5743-1982, qui peut être annulée.  Ainsi, puisque les demandeurs vivent dans l'appartement depuis environ 25 ans et que la demande d'expulsion a été déposée en un délai particulièrement court, la balance des convenances penche en leur faveur.
3. En revanche, selon la position des intimés 1 à 3, le libellé du contrat indique qu'il s'agit d'un bail et non d'un contrat de vente, et que les demandeurs ne sont donc pas les propriétaires de l'appartement. De plus, et contrairement à ce qui est affirmé, les intimés 1 à 3 n'ont pas agi unilatéralement, mais se sont plutôt adressés aux tribunaux de manière ouverte et ordonnée en raison de travaux illégaux réalisés par les demandeurs dans l'appartement, et ce n'est qu'après le dépôt de demandes d'expulsion qu'ils ont affirmé pour la première fois qu'ils étaient les propriétaires de l'appartement et non ses locataires.  Les requérants ont également dissimulé au tribunal les activités de construction illégales qui sont au cœur du litige, ainsi que le fait que les intimés 1 à 3 ont déposé une plainte auprès du tribunal de première instance (affaire civile 64804-05-24) [Nevo] contre les demandeurs afin de faire avancer la résolution du litige.  Des injonctions ont également été dissimulées dans l'affaire civile 48623-04-24 [Nevo] datée du 16 mai 2024 et dans l'affaire civile 64804-05-24 [Nevo] datée du 21 novembre 2024, dans laquelle les arguments des intimés 1-3 ont été acceptés et une ordonnance ordonnant l'arrêt de la construction par les requérants.  Ce qui précède a été fait afin de faire avancer la procédure à la lumière de la conduite des demandeurs, et malgré le fait que les intimés 1 à 3 soient la partie autorisée (la « Housing Administration ») à nommer l'arbitre conformément à l'accord d'arbitrage.  De plus, les requérants sont privés de l'affirmation d'un accord d'arbitrage entre eux et les intimés, soutenant qu'un tel accord est nul et non non avenu dans d'autres procédures judiciaires devant le tribunal de Tel-Aviv.  Néanmoins ce qui précède, les requérants ont agi illégalement pour promouvoir une procédure d'arbitrage devant un arbitre par un organisme qui n'est pas membre de l'Administration du logement, et ils ont accordé un recours temporaire d'une manière dépassant son autorité.  La décision de l'arbitre n'a même pas été signifiée aux intimés 1 à 3.  La demande doit être rejetée d'emblée même en cas d'absence de compétence substantielle, puisque le litige porte sur la question de la « possession et de l'utilisation du terrain » et que cela relève de la compétence du tribunal de première instance.  Il a également été affirmé qu'il n'y avait pas d'autorité locale, puisque l'appartement fait l'objet du litige se trouve à Bnei Brak.  Le choix de s'adresser à un tribunal de Jérusalem visait à trouver un tribunal qui ne connaissait pas encore les circonstances de l'affaire, avec l'espoir imprudent qu'il se rapporterait plus favorablement aux revendications des requérants.  Enfin, les conditions pour obtenir une réparation temporaire ne sont pas non plus remplies, car la demande des demandeurs est fragile, et étant donné que la demande d'expulsion des intimés 1 à 3 a été examinée au tribunal, l'équilibre des convenances tend également à rejeter la demande.
4. Les intimés 4 à 6 ont soutenu que, malgré le dépôt de la demande, la demande principale n'avait pas été déposée dans les délais, ni devant le tribunal ni auprès de l'arbitre, et que la demande devait donc être rejetée d'emblée. De plus, ils ne sont pas parties à l'accord ni à la procédure d'arbitrage, et il n'y a donc aucune raison d'accorder une mesure provisoire contre eux en vertu de l'article 16(a)(5) dela loi sur l'arbitrage.  De plus, les requérants ont soutenu lors d'une procédure devant le tribunal de première instance que l'accord entre les parties constituait un « contrat d'audience » et était donc nul et non avenu, tout comme la clause d'arbitrage qui y est engagée, conformément aux dispositions de l'article 13 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973.  Par conséquent, ils sont désormais privés de l'affirmation qu'il existe une clause d'arbitrage valide dans l'accord.  Enfin, la procédure d'arbitrage a été menée de manière fictive dans le dos des intimés 4 à 6 et à leur insu.
5. Le 29 septembre 2024, le tribunal de district a tenu une audience en présence de toutes les parties. En résumé, les parties ont de nouveau soulevé leurs principaux arguments sur les questions contestées : la nomination du rabbin Perkowitz comme arbitre, l'identité de la gestion du logement et les divers motifs de seuil invoqués par les intimés.
6. Dans sa décision faisant l'objet de cette procédure, le tribunal de district a estimé que, dans les circonstances de l'affaire, l'accord d'arbitrage « n'a jamais existé et n'existe pas. » Cela s'explique par le fait qu'aucun document n'a été produit indiquant la nomination du rabbin Perkowitz comme arbitre par l'Administration du logement, comme l'exige l'accord d'arbitrage.  Il a également été jugé que la clause d'arbitrage ne constitue pas en soi un accord d'arbitrage, puisqu'elle ne précise pas explicitement qu'elle doit être considérée comme un acte d'arbitrage et ne mentionne pas l'identité de l'arbitre.  Il aurait pu être possible, en vertu de cela, de demander au tribunal la nomination d'un arbitre, mais cela n'a pas été fait.  Lorsqu'il a été déterminé qu'il n'y avait pas d'accord d'arbitrage, le tribunal a examiné les différentes procédures menées et en cours entre les parties et a déterminé que le foyer approprié s'y trouvait afin de clarifier les revendications des demandeurs.  Cela met l'accent sur l'affaire civile 48778-06-24 [Nevo], dans laquelle une demande d'expulsion des demandeurs de leur appartement a été discutée.  De plus, l'argument des requérants selon lequel la dissimulation d'autres procédures au tribunal découle d'un oubli justifie « des questions légèrement tristes concernant leur bonne foi ».  De plus, les requérants ont contesté la validité de l'accord d'arbitrage dans les autres procédures qui ont eu lieu dans leur affaire, mais ils déposent désormais la demande en vertu de celle-ci sans aucune explication raisonnable, et même dans ce cas, il y a une raison à ce défaut.  Compte tenu de tout cela, la demande a été rejetée et l'ordonnance temporaire a été révoquée.

D'ici jusqu'à la demande devant moi.