Affaire civile (Jérusalem) 5734-11-21 Omer Bitar c. Hani Dweck

1. Nous traitons d'une demande de dissolution d'une société de personnes dans le secteur immobilier etpour que le défendeur verse un montant de solde au demandeur d'un montant de 170 000 ILS.

Les arguments des parties

1. Le demandeur affirmait que lui et le défendeur étaient des cousins qui, le 31 juillet 1996, avaient acheté conjointement un terrain connu sous le nom de Block 30607, Parcelle 123, Beit Hanina, Jérusalem.  Les parties construisirent un immeuble résidentiel sur le terrain et se partagèrent la possession des appartements.  Le plaignant a affirmé qu'à l'époque concernée, il vivait à l'étranger, et que la personne qui gérait ses affaires en Israël était son père.  Il s'est appuyé sur le défendeur, compte tenu de la proximité familiale entre les parties, pour faire un usage équitable du terrain.
2. Le demandeur a affirmé avoir découvert que le défendeur avait pris sur lui et utilisait de vastes superficies du terrain en lien avec celles attribuées au demandeur.  Ainsi, il a été soutenu que la zone en possession du défendeur dans le bâtiment, les parkings et les cours est plus grande.  Le demandeur a affirmé qu'il vit désormais avec sa famille sur le terrain et que les usages étendus du terrain par le défendeur lui nuisent ainsi qu'à sa famille et violent leur vie privée.
3. Le demandeur a demandé au tribunal d'ordonner la dissolution de la société de société sur le terrain, conformément au partage proposé à la ferme de l'évaluateur en son nom - Muhammad Kimari, tout en obligeant le défendeur à payer un montant de solde.
4. Le défendeur a soutenu que la plainte devait être rejetée in limine car elle avait été déposée de mauvaise foi et constituait un abus de procédures judiciaires.  Il a également été soutenu que la demande était prescrite et qu'elle avait été déposée avec un délai considérable.  Le demandeur est empêché de déposer la demande dans cette affaire en raison de l'accord de partage des terres signé par les parties le 22 novembre 1998, un accord qui réglementait, entre autres, l'utilisation des espaces communs.  Le défendeur a soutenu qu'en vertu de l'article 9 de l'accord de partage, les parties s'engageaient à transférer tout litige concernant l'accord à un arbitre, sauf si cela était impossible, auquel cas le tribunal statuerait sur les différends.  Compte tenu de ce qui précède, le défendeur a soutenu qu'une suspension de la procédure devait être ordonnée en vertu de l'article 5 de la loi sur l'arbitrage, 5728-1968.
5. Le défendeur a soutenu que, selon l'accord, les parties partageaient le terrain et s'engageaient à ce que le partage sur lequel elles s'étaient mis d'accord soit définitif et irrévocable.  La division à laquelle le demandeur fait appel dans le procès sape les accords des parties en vertu de l'accord de division, et elle peut donc être rejetée.  Quoi qu'il en soit, il n'y a aucune logique dans la division demandée qui alloue 67 mètres carrés de plus au demandeur qu'au défendeur, en plus du paiement de frais de solde absurdes.

Avis d'expert

1. Le demandeur, comme indiqué, a joint à sa demande l'avis de l'évaluateur Muhammad Kimri.
2. L'expert Kimri a visité le terrain le 23 décembre 2020 et a estimé que la valeur du mètre carré construit est de 10 000 ILS et que la valeur de tous les droits est de 7 800 000 ILS.  L'expert Kimri a déterminé que la valeur des droits du demandeur sur les terrains, appartements et jardins en sa possession est de 3 730 000 ILS, tandis que la valeur des droits du défendeur dans les zones en sa possession est de 4 070 000 ILS.  Par conséquent, l'expert a déterminé que la différence entre la valeur des droits est de 340 000 ILS, et que le demandeur a droit à la moitié de la somme - 170 000 ILS en paiement des frais de solde.  L'experte Kimari a précisé que le montant des soldes de paiement avait été déterminé après l'attribution des unités et des terrains conformément à la demande du demandeur.
3. L'expert a joint à son avis une carte topographique dans laquelle il marque en vert les unités et la surface du Yard 2 attribuées au demandeur sur le terrain, et en rouge les unités et la surface du Yard 1 attribuées au défendeur.  Sur la même carte, les espaces communs utilisés par les deux camps étaient indiqués en bleu.  Le demandeur a déposé une requête, comme mentionné précédemment, pour ordonner une division conformément à la carte mentionnée, tout en étant obligé de payer un montant de redevance.
4. Le prévenu a joint à son témoignage l'avis de l'évaluateur Arafat Kiwan.
5. L'expert Kiwan a déterminé que la valeur marchande de tous les logements du bâtiment est de 7 888 836 ILS, avec une valeur des droits du défendeur à 3 933 884 ILS et la valeur des droits du demandeur à 3 954 952 ILS.  La différence entre la valeur des droits est de 21 000 ILS en faveur du demandeur, et le défendeur a droit à recevoir la moitié de ce montant en solde de paiement.  L'expert a ajouté que la division des cours conformément à l'avis de l'évaluateur du demandeur est contraire à la loi, n'est pas applicable et viole les droits de propriété du défendeur, car cela laisse le défendeur sans possibilité de se garer sur le terrain.
6. Compte tenu des divergences entre les opinions des parties, j'ai nommé l'expert Muhammad Abu Raya en mon nom.
7. L'expert du tribunal a déterminé que la valeur d'un mètre carré construit est de 11 000 ILS.  L'expert a évalué la valeur des droits conformément à l'accord de partage entre les parties et a déterminé que la valeur de la part du demandeur est de 3 527 370 ILS et que la valeur des droits du défendeur est de 3 664 540 ILS.  Compte tenu de ces éléments, la différence entre les valeurs est de 137 170 ILS et le demandeur a droit à la moitié du montant - 68 585 ILS en frais de solde.
8. L'expert a effectué un calcul supplémentaire incluant la valeur des unités et des triages ensemble, selon une proposition de distribution en son nom, et a déterminé que la valeur des droits du demandeur sur les unités, y compris le triage B, est de 3 857 370 ILS et que la valeur des droits du défendeur sur les unités, y compris le Yard A, est de 3 950 540 ILS.  La différence entre les valeurs est de 93 170 ILS, et en conséquence le demandeur a droit à la moitié du montant en tant que paiement solde, c'est-à-dire 46 585 ILS.  L'expert a en outre déterminé que l'obligation d'organiser les rattachements des triages A et D - ne pas être rattachés à une unité spécifique - incombe au défendeur.  Cependant, il a été déterminé que le coût de l'arrangement d'un montant de 50 000 ILS s'applique également aux deux parties et sera déduit des frais soldes.

Les preuves des parties

1. Au nom du demandeur, une déclaration sous serment du témoin principal a été déposée, signée par lui.
2. Le demandeur a joint un avis graphologique concernant la signature de l'accord de division pour lequel le défendeur a revendiqué sa défense.  Le défendeur s'est opposé à la soumission de ladite opinion.  Dans ma décision du 27 juin 2023, j'ai autorisé la soumission de l'opinion, mais j'ai précisé que cela ne permet pas d'élargir le front concernant une fausse revendication qui n'a pas été formulée dans les actes de procédure, et non dans le cadre d'une réponse, et que l'utilisation de l'opinion ne serait possible qu'en cas de refus généralisé de l'accord.
3. Au nom de l'accusé, une déclaration sous serment du témoin principal a été déposée, signée par lui.
4. En l'absence de demande de l'une ou l'autre des parties, les experts n'ont pas été convoqués à témoigner.
5. Le 12 janvier 2025, des contre-interrogatoires et des résumés oraux ont été entendus.

Discussion et décision

1. La loi sur la revendication doit être acceptée en partie - il y a une marge de manœuvre pour obliger le défendeur à payer le solde de la redevance, mais la demande de division des vergues doit être rejetée.
2. Il convient de préciser que les parties ne sont pas en désaccord concernant l'achat conjoint du terrain et la division des appartements de la maison en accord d'usage exclusif.  Le différend entre eux porte sur la répartition des zones des cours dans le condominium - s'il faut les laisser comme bien commun, entre autres, selon l'accord de partage revendiqué par le défendeur, ou si la société de personnes qui y sont doit être dissoute et une division de l'usage doit être déterminée.
3. Conformément à la jurisprudence, l'avis d'expert de la cour a plus de poids, étant donné qu'il est un expert objectif (voir Civil Appeal 61/84 Yosef Biazi c.  Avraham Levy 42(1) 446 ; Appel civil (district de Nazareth) 272/09 Hachsharat HaYishuv Insurance Company dans l'affaire Tax Appeal c.  Khatib Samir (28 juin 2011).  La règle est également que le tribunal adoptera les conclusions d'un expert en son nom, sauf s'il existe une raison claire de ne pas le faire (voir Civil Appeal 558/96 Shikun Ovdim Company in Tax Appeal c.  Rosenthal IsrSC 52(4) 563 ; Civil Appeal 2099/08 Ashkelon Municipality v.  5737 Investments and Holdings in Tax Appeal (28 octobre 2010), Civil Case (district de Haïfa) 426/02 Lakrit dans Tax Appeal c.  Dekel HaCarmel Consulting Engineers in Tax Appeal (14 février 2006) ; Affaire civile (district de Haïfa) 1586/00 Daphne Langford c.  A.G.  Tom dans un appel fiscal (12.12.05)).
4. Les parties n'ont pas demandé à convoquer l'expert du tribunal, n'ont pas envoyé de questions de clarification, et je n'ai donc pas d'autre choix que d'accepter son avis professionnel.
5. Dans ses résumés, le demandeur souhaite adopter l'avis de l'expert à l'article 16, qui inclut une proposition de division des cours préparée par l'évaluateur.  Le défendeur souhaite adopter l'article 15 de l'avis - calcul conformément à l'accord de division revendiqué par le défendeur, dans le cadre duquel tous les terrains sont restés en biens communs.
6. Le différend porte donc sur la possibilité d'ordonner la division des jardins de la maison ou de déterminer une division d'usage.  À la lumière des preuves et de la loi, la réponse à cette question est négative.
7. Premièrement, selon la balance des probabilités, il faut déterminer que l'existence de l'accord de partage, Annexe 4 de l'affidavit du défendeur, a été prouvée, à la lumière d'un corpus de preuves qui soutient cette conclusion factuelle.  Cet accord, qui lie les parties, stipule que les cours sont partagées.
8. Ainsi, il a été prouvé que la division selon l'accord est celle pratiquée dans la maison depuis de nombreuses années, depuis la construction.  Il s'agit aussi de diviser les appartements pour un usage unique, mais aussi du fait que les cours étaient et restent une propriété commune.
9. Cette division existait lorsque le père du demandeur s'occupait des biens pour lui jusqu'à son décès en 2002 ; Cette division existait également lorsque le demandeur visitait la maison de temps à autre alors qu'il travaillait à l'étranger depuis le début de la construction ; Cette division existait également lorsque la famille du plaignant est revenue vivre dans la maison en 2004 ; Cette division existait également lorsque le demandeur est retourné vivre dans la maison entre 2010 et 2011 ; Cette division existe également et est suivie aujourd'hui par les partis ;
10. Le demandeur n'a pas contesté la division effective des appartements selon l'accord, n'a pas contesté la construction, et a accepté la situation qui existe dans la propriété depuis des années.  Il n'y a aucune revendication ni demande dans la procédure concernant la division des appartements de la maison, ce qui est conforme aux dispositions de l'accord et constitue en fait une reconnaissance de sa validité.
11. Il convient de souligner que le demandeur ne propose aucun autre mécanisme de consentement existant entre les parties, y compris ni un accord ni les circonstances du consentement.  Tout ce qu'il prétend concerne le consentement oral, mais cela sans aucun détail - quand ? Comment ? Par qui ? Surtout lorsque, selon sa déclaration, il n'était pas du tout en Israël aux dates concernées (voir paragraphes 4, 11 et 12 de son affidavit) - le témoignage du demandeur ne contient pas de version factuelle ordonnée pouvant être adoptée sur la question de la répartition des appartements selon la manière habituelle, ce qui renforce encore la validité de l'accord.
12. Ainsi, un accord de distribution signé par le père du demandeur a été présenté en son nom.  En effet, le demandeur a des revendications concernant l'authenticité de la signature, auxquelles nous nous référerons ci-dessous.  Cependant, il a été prouvé que le père du demandeur était autorisé en son nom à toutes les affaires relatives à la propriété jusqu'à son décès en 2002 - le demandeur en témoigne lors de son contre-interrogatoire ; Le demandeur confirme la signature de son père sur la demande de permis de construire ; Le demandeur confirme la signature par son père d'un accord avec l'entrepreneur pour la construction du squelette ; L'avis de Shrem au nom du demandeur est joint à une série de documents indiquant que le père du demandeur agissait pour lui concernant le terrain ; Ce qui précède n'est certainement pas approprié pour une demande, c'est la seule qui a été soulevée au nom du demandeur à la lumière des actes de procédure, niant l'existence d'un accord ou sa légalité.
13. Le refus par le demandeur des actions de son père et de ses obligations en conséquence est tardif, et au vu de la conduite prouvée, il n'est pas acceptable - il a été prouvé que le père du demandeur était autorisé en son nom pour toute question importante liée à la propriété, y compris le consentement à la division des appartements.  Comme indiqué ci-dessus, l'absence de version factuelle par le demandeur concernant les circonstances d'un accord de partage des appartements renforce également cette conclusion.
14. Ainsi, l'implication active du demandeur dans toutes les procédures de construction a été prouvée - selon son témoignage, il a approuvé la construction et les engagements en son nom, notamment lorsqu'il a accordé de procuration à son père, mais a plutôt approuvé ses actions concrètes.  Il a participé aux travaux de construction en béton.  Il visita la propriété au fil des années et pendant la construction.  Malgré ce qui précède, il ne propose aucune autre version factuelle sur la manière dont la répartition des appartements a été effectuée.
15. Ainsi, il a été prouvé que l'accord était également conforme aux autres documents signés par le père du demandeur en son nom, y compris la demande de permis et l'accord de base (Annexe 3 à l'affidavit du défendeur).
16. Ainsi, malgré la connaissance du demandeur de la distribution réelle, aucune réclamation n'a été déposée de sa part pendant près de 20 ans après le décès du père.  Il n'a pas non plus envoyé de demande.  Il n'y a aucune probabilité de ce comportement de la part du demandeur dans la mesure où il n'était pas au courant de l'accord de partage ou d'un accord concernant la division entre le défendeur et son père en son nom.  Le demandeur ne donne aucune explication quant à la raison pour laquelle il a accepté la distribution effective des appartements si cela n'a pas été fait avec son consentement.
17. Ainsi, le témoignage du demandeur indique qu'il y a au moins deux témoins qui auraient pu témoigner lors de la procédure en soutien à sa version selon laquelle il n'y avait pas d'accord sur une division selon l'accord.  Cela est vrai pour la mère du plaignant, surtout lorsqu'elle a vécu dans la maison au fil des années.  Il en va de même pour l'ingénieur Nazir Ansari, dont l'implication n'a pas été mentionnée du tout dans les actes de procédure ni dans l'affidavit du demandeur et n'a été évoquée que lors de son contre-interrogatoire.
18. En ce qui concerne le différend qui est survenu entre les parties dans les résumés concernant la question de savoir laquelle d'entre elles aurait dû témoigner au sujet de la mère du demandeur, la position du défendeur doit être acceptée - premièrement, le témoignage est important non seulement en ce qui concerne l'accord mais aussi la division et l'accord proprement dit, et dans ce contexte, la charge incombe au demandeur d'expliquer sa conduite au fil des années.  Deuxièmement, le défendeur a raison de dire qu'il s'agit d'un témoignage sous le contrôle du demandeur et qu'il est attendu qu'il soit celui qui témoigne à son sujet, dans la mesure où son témoignage est d'une importance si importante.  Troisièmement, à la lumière du témoignage du demandeur selon lequel sa mère n'aurait pas approuvé la division, il est clair qu'il était obligé de fairede même pour étayer sa version.
19. Ainsi, l'argument du défendeur doit être accepté, puisqu'il a déjà été expressément déterminé dans la procédure, qu'une réclamation de faux est une extension de la façade.  Malgré la réclamation dans la déclaration de défense concernant l'existence de l'accord, le demandeur n'a pas déposé de réponse, ce qui est nécessaire pour formuler une plainte de faux, plutôt que de nier l'existence même de l'accord.  Il n'a pas non plus été demandé de modifier la déclaration de revendication, du moins par précaution, dès le moment où la revendication de l'existence de l'accord a été soulevée.  Cela est particulièrement vrai dès qu'il est possible de déterminer, à la lumière de l'ensemble des preuves, que le demandeur connaissait l'existence de l'accord.
20. À la lumière de ce qui précède, le défendeur a raison de dire qu'il n'y a aucune pertinence pour l'avis de Shrem au nom du demandeur, qui, selon son témoignage, traite de la question de la « falsification » de la signature.  Il convient de noter que la liste des témoins n'incluait pas non plus l'intention de soumettre l'avis d'un graphologue, qui n'a été soumis qu'à une étape ultérieure, bien que la revendication concernant l'accord était certainement déjà connue à ce moment-là.  La soumission de l'opinion n'a été approuvée qu'en ce qui concerne le refus de l'accord et non en ce qui concerne la revendication de faux, une extension d'une façade que le défendeur avait toujours opposée et qui ne devrait pas être approuvée.
21. Quoi qu'il en soit, l'ensemble des documents indique un changement dans les signatures des parties au fil des années et dans divers documents.  Il existe donc une variation dans la signature du prévenu.  Ainsi, il y a une différence dans la signature du père (même sur les documents que le demandeur affirme avoir été signés par le père).  Le manque d'identité dans les signatures ne peut pas être une considération décisive dans notre cas.
22. Ainsi, la réclamation du défendeur concernant un dommage probant causé par le demandeur dans sa conduite doit être acceptée - déposer la demande après le décès du père, des années plus tard, dans des circonstances où le père a agi substantiellement au nom du demandeur comme indiqué ci-dessus, acquiert à l'obligation du demandeur.
23. Ainsi, le témoignage de l'accusé était fiable à mon avis.  Il s'agit du témoignage d'une personne qui était directement partie à l'engagement, son témoignage est le seul « d'un temps réel », et il est le seul témoin dans ce contexte, notamment en raison du retard du demandeur à engager la procédure.
24. Ainsi, l'apparence même du document renforce sa crédibilité - le changement fondamental lié au remplacement des appartements attribués dans la maison et à la suppression liée à la limitation de l'option de location.  Si c'était un document qui n'est pas réel, quoi de plus simple que de préparer un document qui correspond à la division réelle et sans modifications ni suppressions ?! C'est précisément dans le document présenté, qui comprend des suppressions et des modifications nécessitant une explication, que le fait qu'il s'agisse d'un document authentique doit être renforcé.  Quoi qu'il en soit, le prévenu a donné une explication satisfaisante de la conduite et de la manière de la conduire - son témoignage était fiable, authentique et ne contredisait rien, et, comme indiqué, le seul témoignage factuel d'origine personnelle.
25. Dans ce contexte, l'argument du défendeur selon lequel les marques de fixation du document original suscitent un doute doit être rejeté - au-delà du fait que le défendeur a expliqué que le document comportait d'autres documents sans rapport, il n'y a aucune raison de fonder les conclusions factuelles sur la base de « trous de resserrement ».  Dans ce contexte aussi, s'ils voulaient « inventer » un document, ils n'auraient pas eu à « inventer » des fixations inutiles.
26. Dans la balance des probabilités comme mentionné ci-dessus, il faut déterminer que l'accord de distribution est authentique et contraignant.
27. Deuxièmement, même si l'on traitait de la question de la division de l'usage (même si le recours demandé dans le procès est la « dissolution d'une société de personnes dans le terrain »), il n'y a en aucun cas la possibilité de diviser l'usage des cours puisque la revendication de l'existence d'une nuisance ou d'une perturbation n'a pas été prouvée.  Dans ce contexte, aucune documentation n'a été jointe pouvant étayer cette demande, et en général, ni photographie ni autre document.  À l'exception du témoignage du demandeur, qui dans ce contexte comprenait des déclarations limitées et générales dans son affidavit (voir paragraphe 14), aucun témoignage à l'appui n'a été présenté par un membre de la famille ou un autre témoin concernant l'ingérence présumée.
28. Il a été prouvé qu'aucune plainte n'a été intentée pour nuisance et qu'aucune réclamation légale ou lettre de mise en demeure n'a été déposée, comme l'a admis le demandeur lors de son interrogatoire.
29. Dans de telles circonstances, aucun besoin de « nuisance » ni justice n'a été prouvé pour dissoudre la société dans les cours ou en diviser l'usage.
30. D'autre part, il a été prouvé que la dissolution de la société dans les cours ou la division des usages, certainement selon la manière demandée par le demandeur dans la déclaration de la plainte, porterait atteinte substantiellement et significativement aux droits du défendeur concernant les parties communes, y compris la salle de service, l'entrée de la cage d'escalier et la possibilité de se garer dans la cour.
31. Troisièmement, il n'y a pas de place pour ordonner la dissolution d'une société de personnes en vertu du droit des biens mobiliers, ce qui signifie une division physique des biens immobiliers.  Le demandeur a également explicitement demandé dans la déclaration de la demande la dissolution de la société de personnes sur le terrain (voir la définition de « type de revendication » ainsi que l'article 2 explicitement concernant les recours demandés).  En conséquence, la loi qui devrait s'appliquer à notre affaire est la loi foncière, 5729-1969.
32. Il n'y a aucun doute qu'il s'agit d'une « maison » telle que définie à l'article 77A du droit immobilier.  Les dispositions du chapitre F1 du droit immobilier s'appliquent à la maison.  Conformément à l'article 77B de la loi immobilière, les dispositions de l'article 56 de la loi s'appliquent également.  Dans cette procédure, comme le demandeur l'a précisé dans les résumés, il est demandé de diviser les cours de la maison.  Une fois qu'il a été déterminé que l'accord de partage entre les parties est valide, ces terrains sont considérés comme des « biens communs », tant au vu de sa définition explicite à l'article 77A du droit immobilier que de l'accord des parties.  En conséquence, et lorsque les dispositions du chapitre F1 de la loi sont soumises à la division, les dispositions du chapitre E de la loi ne s'appliquent pas aux biens communs de la chambre.
33. Il convient de souligner que, dans le cadre de la présente procédure, le demandeur a demandé la dissolution de la société uniquement dans les cours.  En conséquence, à la lumière du droit et de la jurisprudence, les arguments juridiques du demandeur dans les résumés sont sans importance en l'absence de l'applicabilité du chapitre E du droit concernant une demande de division de « biens communs » uniquement dans la chambre (que ce soit en vertu des dispositions de la loi ou en vertu de l'accord de partage), qui est la revendication qui est soumise à moi.
34. Il convient également de noter que la décision rendue par le demandeur dans les résumés de la réponse ne soutient pas ses affirmations , et inversement.
35. Ainsi, dans le jugement d'une affaire civile (Shalom J.M.) 65594-11-15 A.K.  Yaffe Nof dans Tax Appeal et al.  c.  Peer et al .  (16 mai 2018) - Il a été jugé qu'il n'est pas possible de dissoudre une société de personnes en copropriété sans application du chapitre E à ce bien, y compris la copropriété (voir aussi mon jugement dans une affaire civile (Shalom J.M.) 22137-04-22 Sasson c.  Hariri et al .  (30 novembre 2022).  Certes, les décisions concernent les maisons enregistrées dans la partie 6.  Cependant, la question s'applique également conformément aux circonstances de la présente procédure , lorsque la demande concerne uniquement la dissolution de la société de personnes en biens communs, comme mentionné ci-dessus.
36. Ainsi, le jugement dans l'affaire civile (Shalom Krayot) 28405-02-13 Rudi Yatziv c.  Eli Marom (06.09.15) ne traite pas du tout de la structure à laquelle s'appliquent les dispositions du chapitre F 1, comme dans notre affaire.  La jurisprudence de district citée dans la même procédure (Appel civil (Haïfa) 52403-09-11 Strolovich c.  Lazarovich (6 février 2012)) énonce en réalité, contrairement aux revendications du demandeur, et applique l'article 56 de la loi, selon l'ordre du législateur, à une chambre non enregistrée, et en particulier en ce qui concerne uniquement une revendication de division des biens communs.  Quoi qu'il en soit, dans la même procédure, la question de l'existence d'un accord pour une division pluriannuelle a été discutée, contrairement à la procédure en cours, dans laquelle l'accord pluriannuel désignait les cours comme communes et ne divisait que les appartements.
37. Ainsi, le jugement dans l'affaire civile (Shalom Tel Aviv) 152849/09 Leviathan (Barkower) et al.  c.  Avrahmar (16 mai 2023) traite de la question de savoir s'il est possible de dissoudre une société de personnes dans une maison incluse au chapitre F1 de la loi.  Ce n'est pas la question requise pour notre affaire, et dans tout cas dans cette procédure, une société de personnes n'a pas été demandée et il n'est pas possible de dissoudre une société en enregistrant un condominium en l'absence d'enregistrement du terrain et en tout cas en l'absence d'enregistrement des droits de l'une des parties.  Le jugement ne traite pas de la question de savoir s'il est possible de dissoudre une société de personnes dans la propriété commune uniquement dans une maison pour laquelle il existe un accord de division en vigueur depuis de nombreuses années, à nos fins, que nous acceptions l'existence de l'accord telle que déterminée ou à la lumière de l'accord implicite au vu des nombreuses années de conduite.
38. Quatrièmement, il existe une difficulté substantielle et fondamentale avec la dissolution d'une société de personnes en « immobilier » comme demandé dans la déclaration de réclamation ; lorsqu'il s'agit de parties qui ne sont pas du tout enregistrées dans la table des réclamations auprès du greffier du règlement, tout ce qui a été présenté était une procuration sans contrat d'achat, sans déclaration ni approbation fiscale.  Il semble également que les deux parties n'aient pas déposé de réclamation auprès de l'officier de règlement, ni donné de notification d'accord.  Au mieux, un accord aurait pu être envisagé pour la division de l'usage, mais comme indiqué, le demandeur n'a pas réussi à prouver qu'il y avait justice à cela.
39. Il s'ensuit donc que la validité du contrat de distribution doit être reconnue et que les décisions de l'évaluateur au paragraphe 15 de l'avis doivent être acceptées en conséquence.
40. À la lumière de ce qui précède, et de la position du défendeur dans ses résumés selon laquelle il souhaite adopter la détermination de l'expert pour la « distribution » conformément à l'accord, il est possible d'accepter la demande de paiement des honoraires soldes d'un montant de 68 585 ILS conformément à l'avis de l'évaluateur.
41. Il convient de préciser que le défendeur n'a soulevé aucun argument dans ses résumés contre l'obligation de payer les frais soldes, y compris non la revendication de prescription, qui ne s'est manifestée qu'en ce qui concerne les revendications du demandeur concernant l'accord.  Ses arguments dans les résumés concernant l'avis d'expert de la Cour ne portaient également que sur l'alternative de la division au paragraphe 16 de l'opinion.  En tout cas, l'accord n'empêche ni n'exclut une réclamation pour le paiement des frais de solde.
42. Pour des raisons de complétude - même si, au final, un argument est accepté qu'il y a une place pour ordonner la division d'usage, dans tous les cas il y a place pour adopter la division déterminée par l'expert judiciaire, qui fournit une réponse pertinente et correcte à la situation de planification et de fait et non à la division demandée par le demandeur, ce qui cause un préjudice disproportionné au défendeur comme mentionné précédemment.
43. Pour éviter tout doute, tant que la question de l'urbanisme n'a pas été réglée, il n'y a pas de place dans un tel cas pour déterminer l'usage exclusif des parties D et E , et il doit être déterminé que celles-ci resteront des biens communs, notamment à la lumière des parties communes présentes dans la partie E, y compris une salle de service.  Une autre mise à jour concerne l'ajout d'une partie de la zone B à l'entrée de la cage d'escalier, qui devrait être soustraite et incluse dans la partie qui restera bien commun.
44. En cas de telle division, il doit être déterminé qu'il sera également possible de stationner les véhicules dans la zone C tant qu'il n'y a pas d'obstruction mutuelle.
45. Si une telle division est effectuée, il y aura également la possibilité d'effectuer les soldes économiques conformément aux soldes honoraires imposés dans ce jugement et aux soldes à payer conformément à ladite division selon la détermination de l'évaluateur (voir les paragraphes 16 et 17.8 de l'avis).

Conclusion

1. Compte tenu de tout ce qui précède, la revendication est partiellement acceptée.
2. J'ordonne au défendeur de verser au demandeur la somme de 68 585 pour le paiement des frais soldes ainsi que les intérêts ILS à partir du 4 juillet 2023 (date de détermination) jusqu'à la date effective du paiement.
3. La demande de dissoudre le partenariat ou de diviser l'usage des cours est rejetée.
4. Une fois la demande partiellement acceptée, il est possible d'obliger le défendeur à payer les frais du demandeur dans le cadre de la procédure.  Je tiens à souligner que même après la soumission de l'avis d'expert, aucune suggestion ou revendication n'a été avancée par le défendeur selon laquelle il était prêt ou disposé à payer les frais soldes déterminés selon l'alternative confirmant l'accord de distribution qu'il revendiquait.
5. Le déroulement de la procédure doit être pris en compte au maximum, y compris une audience préalable et des preuves.  Il faut prendre en compte la nécessité d'avis d'experts, y compris au nom du tribunal, et la détermination que le demandeur a droit au paiement des honoraires soldes.
6. Compte tenu des éléments susmentionnés, j'ordonne au défendeur de verser au demandeur la somme de 8 100 ILS (TVA incluse) pour le remboursement des frais d'avocat, soit la somme de 4 476 ILS pour le remboursement des honoraires de réclamation ainsi que les intérêts ILS à partir d'aujourd'hui jusqu'à la date du paiement effectif.
7. De plus, le défendeur remboursera au demandeur le coût de l'expert en son nom ainsi que sa part du paiement des honoraires de l'expert judiciaire conformément à une facture légale et avec les intérêts ILS de la date de la facture jusqu'à la date effective du paiement.
8. Puisque la revendication de faux est une extension de la façade, et que comme indiqué, l'avis du demandeur n'a pas aidé la procédure, il n'y a aucune raison d'ordonner le remboursement des frais de cet avis.
9. Le droit d'appel par la loi.

Donné aujourd'hui, 13 janvier 2025, en l'absence des parties.