D'autre part, Vitaly a affirmé avoir informé Scheiner à l'avance en janvier 2022 de son intention de quitter l'appartement, conformément aux dispositions de la clause 12.2 de l'accord, et qu'il ne devait donc aucune somme à Scheiner, sauf pour un certain montant pour les paiements d'impôts municipaux et d'autres obligations qui n'avaient pas encore été payés, car Vitaly ne connaissait pas exactement les montants à payer. Vitaly affirme avoir payé le loyer intégral d'ici avril 2022 (inclus) et qu'en tenant compte de la date de l'avis préalable et de la demande de Shiner de quitter l'appartement presque immédiatement à la fin avril 2022, il n'est pas responsable des paiements de loyer pour les mois de mai et juin 2022, comme l'a affirmé Shiner, qui a même présenté pour remboursement les chèques qui lui avaient été remis pour ces mois (les chèques ont été confisqués par une partie du N.H.B. – une ordonnance d'annulation a été donnée).
- Lors de l'audience qui s'est tenue devant moi, l'évaluateur, M. Amisha Lior (ci-après : « l'évaluateur »), est apparu au nom de Shiner. Au nom de Vitaly, Artyom est intervenu ce soir pour l'audience. De plus, un interprète de la cour était présent pour traduire Vitaly en russe.
Le règlement ottoman [Ancienne version] 1916Les réclamations du demandeur
- 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D. 51 (2) Il n'y a aucun doute entre les parties quant au fait que le bail a été prolongé d'un an supplémentaire comme mentionné précédemment, sous réserve que Wheatley ait transmis à l'avance 12 chèques pour le paiement du loyer mensuel d'un montant de 3 000 NIS chacun, et que le chèque de garantie serait également utilisé pour la seconde période de bail.
- Selon Shiner, au début de 2022, il a découvert que Vitaly ne respectait pas ses obligations en cours, y compris les paiements du comité de la chambre, et même les chèques soumis par Vitaly pour le loyer ont été perdus. Lorsque M. Scheiner a approché Wheatley à plusieurs reprises pour tenter de régler ses dettes, et que ses demandes n'ont pas été répondues, M. Scheiner a contacté les deux garants de Vitaly afin qu'ils remboursent les dettes cumulées de Vitaly.
- Selon Shiner-Vitaly, il a quitté l'appartement unilatéralement, laissant derrière lui non seulement des dettes mais aussi des dommages causés à l'appartement. Par conséquent , M. Shiner a soumis le chèque de garantie pour remboursement et deux chèques de loyer pour les mois de mai et juin 2022, affirmant que Vitaly n'avait pas agi conformément à la clause 12.2 de l'accord, n'avait pas donné un préavis suffisant, avait laissé des dommages dans l'appartement, devait à Shiner l'indemnisation convenue de la somme de 7 500 NIS ainsi que le loyer pour les mois de janvier à avril 2022 (voir les arguments de l'avocat Shiner dans ses résumés, pp. 38, lignes 16-26).
Les arguments du défendeur
- Selon Vitaly, il ne doit aucun argent à Shiner pour le loyer puisqu'il a payé toutes ses obligations jusqu'en avril 2022, date à laquelle il a quitté l'appartement avec un préavis à Shiner enjanvier 2022. Selon Vitaly, à partir de l'annonce en janvier 2022, Shiner a commencé à agir contre lui illégalement : exigeant des paiements qu'il ne méritait pas et envoyant à lui et à ses garants des messages répétés, y compris des menaces de couper les services d'électricité et d'eau.
- Vitaly a ajouté que l'avis de résiliation du contrat de janvier 2022 avait été remis à Scheiner par l'intermédiaire de M. Artyom en raison de restrictions linguistiques, et Artyom avait même fait une publicité pour l'appartement au nom de Vitaly afin de trouver un locataire alternatif. Selon Vitaly, Shiner a également fait une annonce pour l'appartement eta même fait venir un candidat à la location qui a visité l'appartement, mais au final, l'accord entre eux ne s'est pas concrétisé.
- Dans son affidavit, Vitaly affirma avoir agi en pleine coopération avec Shiner depuis le début, et qu'il n'avait effectivement pas payé certains des paiements en cours, notamment l'électricité, l'eau et les taxes municipales, mais que les montants exacts des paiements impayés ne lui étaient pas connus, et que Shiner ne lui présentait pas de comptes à payer. Selon lui, le non-paiement résultait de la difficulté à faire une mise à jour auprès des autorités compétentes concernant le changement de titulaire pendant la pandémie de COVID-19 , et il dépendait donc en fait de Shiner dans cette affaire.
- Vitaly a ajouté qu'au 25 mars 2022, Shiner l'avait contacté pour demander de quitter l'appartement afin de le présenter à des locataires potentiels, et qu'en avril 2022, ils avaient même demandé à quitter immédiatement l'appartement. En effet, en avril 2022, Vitaly a quitté l'appartement à la demande de Shiner. Selon lui, après son départ, Shiner l'a contacté et exigé le paiement de 3 400 NIS pour la gestion finale des dépenses courantes impayées (eau, électricité, etc.), et Wheatley a agi à la demande de M. Shiner et lui a versé la somme en espèces.
Copié de Nabodion et décidé
- La loi sur la revendication doit être acceptée en partie. Je vais présenter ci-dessous mes raisons de conclusion.
- Les questions juridiques à trancher dans cette procédure sont : si Vitaly a respecté les conditions de la clause 12.2 du contrat de location ; si le paiement des chèques pour les mois de mai et juin 2022 par Shiner a été effectué légalement ; si le contrôle de sécurité a été réalisé en raison de dommages à l'appartement et aux dettes était légal.
Vitaly a-t-il respecté les conditions de la clause 12.2 du bail ?
- Pour plus de clarté, j'ai estimé que la clause 12.2(b) de l'accord devait être formulée comme suit :
« Si le locataire décide unilatéralement de raccourcir la période du bail... Le locataire doit informer le propriétaire 3 mois à l'avance, et doit également payer une amende de la somme de 7 500 NIS, à la suite de la violation unilatérale de l'accord, à moins qu'il ne trouve un locataire qui acceptera à sa place l'intégralité des termes du contrat et sera approuvé par le propriétaire. »
- Il convient également de se rappeler qu'en vertu de la disposition de l'article 39 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 (ci-après : la « loi sur les contrats »), une partie à un contrat doit agir de bonne foi tant dans l'exécution du contrat que dans la réalisation des droits qui en découlent.
- Comme mentionné, selon Vitaly, il a informé Shiner début janvier 2022, environ trois mois après la date de son expulsion de l'appartement, de son intention de résilier l'engagement contractuel. Cependant, il n'est pas contesté que Vitaly n'a pas pu trouver de locataire alternatif qui prenne sa place pour la période restante du bail jusqu'à la fin de la deuxième période, conformément aux dispositions de l'article 12.2(b) de l'accord.
- Voici ce que Vitali a soutenu au paragraphe 14 de son affidavit :
« J'ai informé le demandeur par l'intermédiaire d'Artyom que je voulais mettre fin à la période de bail, et même dans la même conversation, Artyom lui a dit que j'étais prêt à rester dans l'appartement jusqu'à ce qu'un autre locataire soit trouvé chez moi, pour au moins 4 mois, afin que le demandeur ait assez de temps pour trouver un autre locataire chez moi et même faire une annonce de location de l'appartement, dans l'intention de nepas causer de dommages au demandeur. »
- Selon Vitaly, il existe des correspondances d'où il semble qu'un avis a été donné à Shiner conformément à l'article 12.2. Cependant, un examen des preuves montre que ce n'est pas le cas. Je n'ai trouvé aucune mention dans toute la correspondance jointe telle que prétendue par Vitaly, ni dans la correspondance de Scheiner avec Vitaly ni dans celle de Scheiner avec Artyom.
- De plus, lors de l'audience – et voir les pages 29-30 de la transcription – le témoignage d'Artyom concernant l'avis d'expulsion à Shiner en janvier 2022 a émergé comme suit (mon insistance D.B.) :
"A: Pour une conversation, laquelle exactement ?