Affaire civile (Enquête juridique) 30720-09-20 Liran Shapira c. Lital Dechner - part 2

(b) Si la non-conformité fondamentale ou la non-conformité est redécouverte après que le vendeur l'a corrigée une ou plusieurs fois sur une période de deux ans à compter de la date de la notification de la non-conformité ou non-conformité fondamentale de l'acheteur ou du sous-acheteur, ou si la correction de la non-conformité fondamentale est urgente et que le vendeur ne l'a pas corrigée dans un délai raisonnable à compter de la date de la notification de cet acheteur ou sous-acheteur, l'acheteur ou sous-acheteur peut se conformer au règlement et le vendeur doit assumer les frais de la réparation.

134. Cela est particulièrement vrai en ce qui concerne les défauts d'humidité, qui ne sont généralement pas visibles lors de la remise de l'appartement, mais ne sont exposés qu'après un certain temps. Une fois les défauts d'humidité découverts, leur réparation est urgente en raison de leur impact sur d'autres composants de l'appartement (comme le sol et l'infrastructure de sol, comme l'a noté un expert au tribunal).  Le droit de l'entrepreneur de réparer les défauts et défauts dans l'appartement est également une obligation de les réparer [comparer à l'arrangement À l'article 3(a) du droit des contrats contractuels].
135. En ce qui concerne le droit et le devoir de l'entrepreneur de réparer les défauts et les défauts, lui et les demandeurs ne sont pas des étrangers ; Il existe une rivalité entre eux, même s'ils sont des acheteurs d'occasion et non les premiers acheteurs de l'appartement à la fin de sa construction. La loi n'accorde pas à l'entrepreneur une exemption de remplir ses obligations en matière d'inspection et de responsabilité pour la réparation des défauts de l'appartement simplement parce que ses premiers acheteurs l'ont vendu à d'autres.  La raison des droits de l'acheteur vis-à-vis de l'entrepreneur est établie en vertu de la loi ; Son existence n'est pas conditionnée à une déclaration de sa présence dans le contrat de vente entre les premiers acheteurs et les acheteurs suivants.  Cela découle de la nature convaincante des obligations de l'entrepreneur en matière de réparations ; Ils ne peuvent pas être stipulés ou réduits en faveur de l'entrepreneur [Appel civil 656/99 Dr Bar Shira c. Dormitories and Building Ltd., IsrSC 57(5) 1 (2003)].
136. Dans cette affaire, cela était clair et clair pour les plaignants. Ils ont insisté sur le fait que dans le contrat de vente conclu entre eux et les défendeurs, il y aurait une déclaration explicite concernant la cession des droits des défendeurs concernant les obligations de l'entrepreneur à l'égard de l'appartement, conformément au contrat d'achat conclu avec lui [paragraphe 3.10 de l'annexe A àA/1].  Ainsi, il fut déterminé là : «[...] Les vendeurs cèdent par la présente tous leurs droits à la société hypothécaire, y compris pour les défauts de construction conformément au contrat d'achat initial et conformément à laLa loi sur la vente".  L'avocat Zini, avocat des défendeurs lors de la rédaction et de la signature du contrat de vente, a témoigné que l'inclusion de cette clause dans le contrat découlait d'une demande formulée par les plaignants, par l'intermédiaire de leurs avocats [paragraphes 8 et 11 de laP/2].  Les plaignants n'ont pas donné la parole à l'avocat qui les a représentés lors de la conclusion du contrat et ne l'ont pas contredit.  En fait, en déposant la plainte contre l'entrepreneur, les plaignants se sont appuyés sur le fait qu'ils avaient pris la place des défendeurs dans leur relation avec lui [paragraphe 17 de la déclaration de la demande].
137. Les plaignants ont contacté l'entrepreneur début mars 2020, se sont identifiés comme les acheteurs de l'appartement auprès des défendeurs, lui ont présenté le contrat de vente, se sont enregistrés auprès de l'entrepreneur comme acheteurs de l'appartement, et lui ont demandé de recevoir la documentation concernant les réparations de l'appartement jusqu'à présent. L'entrepreneur a rejeté sa demande et a refusé de la satisfaire ; Hoffman, témoin de l'entrepreneur, a confirmé cela [paragraphes 19-20 dansP/4].  Ce comportement de l'entrepreneur doit être critiqué haut et fort tout en déterminant qu'il était illégal.
138. La documentation concernant les réparations ne s'appliquait à aucune confidentialité légalement reconnue, selon laquelle l'entrepreneur avait le droit de la dissimuler aux demandeurs, après les avoir reconnus comme acheteurs de l'appartement aux défendeurs. L'appartement – un bien immobilier – ne bénéficie pas d'un droit à la vie privée, comme s'il s'agissait d'un être humain ; Le droit légal à la vie privée ne donne pas à un entrepreneur une raison de s'abstenir de présenter la documentation aux demandeurs, comme ils le demandent.  L'entrepreneur n'a pas non plus pu faire valoir son refus de fournir la documentation aux plaignants à la confidentialité des défendeurs.  Les défendeurs, les vendeurs de l'appartement, ont un large devoir de divulgation vis-à-vis des plaignants, les acheteurs d'appartements, concernant l'historique des réparations dans l'appartement tel qu'exprimé dans la documentation.  Cela sera discuté en détail plus tard.
139. En ce qui concerne les informations que les défendeurs sont tenus de divulguer aux demandeurs lors de la vente de l'appartement, l'entrepreneur n'a pas pu se cacher derrière les épaules des défendeurs – au nom du droit à la vie privée ou de tout autre droit – comme excuse pour ne pas les donner aux demandeurs après leur achat. À titre de preuve, l'entrepreneur a présenté la documentation lors de l'enquête de la réclamation sans avoir besoin du consentement des défendeurs ni d'une ordonnance judiciaire.  La loi les obligeait à le faire ; L'obligation s'applique même avant le dépôt de la réclamation, dès le moment où les demandeurs s'identifient à l'entrepreneur comme acheteurs de l'appartement.  L'entrepreneur ferait bien d'intérioriser cela dans les cas futurs.
140. Les raisons du comportement de l'entrepreneur que Hoffman a tenté de fournir doivent être rejetées à deux mains. Selon lui, l'entrepreneur n'est pas tenu de fournir aux demandeurs la documentation relative aux réparations, puisque pour les demandeurs, le promoteur et Danya ne sont pas les « vendeurs » de l'appartement, ne sont pas parties à l'engagement entre les demandeurs et les défendeurs, et n'ont pas l'obligation de divulguer l'état de l'appartement [paragraphes 19-20 dansP/4].  Le témoignage de Hoffman a renforcé le défaut du refus de l'entrepreneur de présenter aux plaignants l'historique des traitements de l'appartement.  Il a déclaré que lorsqu'un acheteur d'occasion s'adresse à l'entrepreneur avec une plainte concernant un problème, celui-ci vérifie avec la documentation en sa possession ce qui a été fait jusqu'à présent et s'il s'agit d'un problème persistant pour lequel des enquêtes antérieures ont été faites [pp. 25, 14-20].  Un entrepreneur qui n'a rien à cacher, qui a pour objectif de réparer les défauts de l'appartement jusqu'à ce qu'il soit en bon état de fonctionnement et sans défauts, aurait remis la documentation aux plaignants tout en les invitant à l'informer si un défaut traité jusqu'à présent se reproduirait.
141. Hoffman a eu du mal à justifier de ne pas fournir aux plaignants de documents concernant les amendements. Selon lui, «Nous sommes engagés envers la personne qui possède l'appartement à ce moment-là.  Danya n'était pas associée dans la vente de l'appartement [...]" [p. 26, paras. 27-28].  Dans son témoignage principal, Hoffman a déclaré que le refus de fournir aux demandeurs l'historique des traitements avait été fait malgré le fait qu'ils se soient identifiés comme acheteurs de l'appartement en présentant un contrat de vente signé et des cartes d'identité, et qu'ils aient fait tout ce qui était nécessaire pour s'enregistrer auprès de l'entrepreneur en tant que propriétaires de l'appartement [paragraphes 19-20 dansP/4].  Il en découle que, même selon Hoffman, au moment où les plaignants ont approché l'entrepreneur, ils étaient les propriétaires de l'appartement et que l'entrepreneur était donc tenu de leur donner un accès complet à la documentation antérieure à ce sujet.  Compte tenu de la contradiction dans son témoignage, Hoffman trouva refuge au motif que l'entrepreneur n'avait pas donné aux acheteurs « d'occasion » des informations sur l'histoire de l'appartement [pp. 27, 1-9 ; p. 31, 9-10].  Dans le même souffle, il a confirmé qu'aujourd'hui la responsabilité de l'entrepreneur est envers les demandeurs, les acheteurs de l'appartement [pp. 31, 23-25].
142. Aux fins du droit de réparation, l'entrepreneur s'est appuyé sur le fait que les demandeurs étaient des remplaçants des défendeurs, les acheteurs d'origine ; Pour ses propres droits, Yahav a projeté sur le contrat de vente entre les défendeurs et les demandeurs, dans lequel les demandeurs se voyaient attribuer les droits des premiers acheteurs vis-à-vis de l'entrepreneur en tant que vendeur de l'appartement. Aux fins d'invoquer ses propres droits, l'entrepreneur n'a vu aucune difficulté à s'appuyer sur un contrat auquel il n'était pas partie [paragraphes 42-42 de la déclaration de la défense].
143. Il n'est pas possible de tenir le bâton aux deux extrémités : d'une part, lorsque cela correspond à l'intérêt personnel de l'entrepreneur et à son désir d'obtenir une nouvelle opportunité de réparer l'appartement défectueux de l'appartement, reconnaître que les demandeurs ont pris la place des acheteurs d'origine ; En revanche, lorsqu'il est gênant pour l'entrepreneur – lorsqu'il doit fournir des documents révélant ses tentatives de gérer de graves problèmes d'humidité dans l'appartement à grande échelle et au fil du temps – de considérer les plaignants étrangers comme n'ayant pas le droit de recevoir des informations ou documents concernant les réparations effectuées dans l'appartement avant son achat. C'est une conduite qui n'est pas de bonne foi et qui n'a pas sa place.
144. Le comportement des plaignants était également défaillant à cet égard. Peu après leur entrée dans l'appartement, durant l'hiver 2019-2020, ils ont été exposés à de l'humidité dans celui-ci [paragraphes 4 et 6 de laA/1].  Ils n'ont pas informé l'entrepreneur à leur sujet.  L'expert des plaignants a visité l'appartement le 6 mars 2020 et a documenté des défauts d'humidité ; Son avis a été rendu le 1er avril 2020, mais n'a pas été transmis à l'entrepreneur.  Il y a été exposé pour la première fois lorsqu'il a été joint en annexe à la déclaration de la demande [voir le témoignage de Hoffman aux paragraphes 18, 24-25 deP/4 et aux p. 31, paras. 19-21].
145. La plainte a été déposée le 14 septembre 2020, environ cinq mois après que les plaignants ont détenu l'avis d'expert en leur faveur ; Elle n'a pas été précédée d'une lettre de mise en demeure ni d'un avertissement à l'entrepreneur. Le demandeur a été contraint de confirmer cela, même dans un langage faible et en désignant son avocat comme quelqu'un ayant connaissance de la question [p. 43, paras. 14-29].  Les demandeurs ont présenté une lettre d'avertissement préliminaire aux défendeurs avant de déposer la demande ; Ils n'ont pas présenté de documentation parallèle concernant le contact avec l'entrepreneur.
146. Dans leur conduite, les plaignants ont commis un péché dans le devoir de bonne foi. Eux non plus n'ont pas le droit de présenter un argument sélectif mettant en avant leurs droits envers l'entrepreneur mais ignorant leurs obligations envers lui.  La cession des droits des défendeurs vis-à-vis de l'entrepreneur aux plaignants dans le contrat de vente signifie également l'acquisition des obligations des défendeurs envers l'entrepreneur.  Les demandeurs devaient informer l'entrepreneur qu'il y avait des signes d'humidité dans l'appartement, lui donner la possibilité de les examiner et même lui présenter l'avis d'expert en leur nom immédiatement après son acte, tout cela avant le dépôt de la plainte.  Le refus de l'entrepreneur de fournir aux plaignants la documentation relative aux réparations, même s'il était coupable d'un crime, ne les a pas déchargés de ces charges et ils auraient dû être méticuleux et maintenus.
147. Le juste équilibre entre les droits des parties – les demandeurs d'une part et l'entrepreneur d'autre part – est que l'entrepreneur devrait pouvoir exercer son droit de réparation en lien avec les défauts constatés dans l'appartement : en premier lieu les défauts exprimés sous l'apparence d'humidité et, incidemment, aussi les défauts généraux, le tout conformément aux décisions de l'expert du tribunal.
148. D'une part, je rejette l'argument de l'entrepreneur selon lequel, du fait que les plaignants n'ont pas donné de notification des défauts d'humidité dans l'appartement immédiatement après leur apparition, et en tout cas avant le dépôt de la réclamation, l'entrepreneur est immunisé contre toute réclamation concernant l'état de l'appartement, que ce soit pour une réparation en nature ou pour une compensation monétaire en lieu et place d'une réparation [paragraphes 29-30 de laP/4]. C'est une affirmation de grande envergure, certainement venant d'un entrepreneur qui n'a pas profité des opportunités qu'il a eues pour résoudre le problème d'humidité et n'a pas réussi à le résoudre avant qu'il ne passe de main en main. Lorsqu'elle a changé de mains, il a agi de mauvaise foi et a refusé de fournir aux acheteurs des informations sur les réparations qu'il avait faites à l'appartement jusqu'à présent.
149. D'autre part, je rejette l'argument des demandeurs selon lequel l'entrepreneur a perdu le droit de réparer les défauts dans l'appartement, de sorte qu'il devrait être obligé de les indemniser en payant la valeur de la réparation en lieu et place d'une réparation en nature [paragraphe 20 de la déclaration de la demande ; et voir le témoignage du demandeur aux pages 45, para. 39 à 46, paragraphe 2]. C'est aussi une revendication très étendue de la part d'acheteurs d'appartements qui ont agi de mauvaise foi envers l'entrepreneur et lui ont caché les défauts de l'appartement ainsi que l'avis qu'ils ont reçu d'un expert à leur sujet.
150. Ce résultat est approprié au statut du droit de réparation de l'entrepreneur [Appel civil (Département Beer Sheva) 61076-03-23 Ramon Engineers dans l'affaire Tax Appeal contre Becker (2024)]. Elle est également conforme aux obligations contractuelles qui s'appliquent aux parties.
151. Pendant le séjour des défendeurs dans l'appartement, l'entrepreneur savait qu'elle souffrait de défauts d'humidité, qu'il a qualifiés de « graves ». Il a effectué diverses actions pour tenter de corriger ce défaut.  Le fait que le problème n'ait pas été résolu avant la vente de l'appartement aux plaignants ne devrait pas annuler le droit de l'entrepreneur à réparer les défauts de l'appartement et à en tirer le meilleur parti.  Si les demandeurs avaient contacté l'entrepreneur et l'avaient informé de l'apparition de signes d'humidité dans l'appartement lors du premier hiver de leur séjour, il aurait eu l'occasion d'examiner les actions qu'il avait entreprises jusqu'à présent et de comprendre que re-sceller le mur séparant l'appartement de la cour et la cachette de la buanderie n'étaient pas suffisants.  Les plaignants n'étaient pas dotés d'une capacité prophétique et ne pouvaient pas savoir que cette fois-ci, l'entrepreneur ne réussirait pas à résoudre le problème pour que cela ne se reproduise pas.
152. En même temps, même dans le cadre d'un équilibre approprié entre les droits des parties, il ne faut pas ignorer que l'entrepreneur a traîné les pieds concernant la gestion des apparitions récurrentes d'humidité dans l'appartement. Dans la présente procédure, l'entrepreneur devait démontrer que, même avec une diligence appropriée et une expertise raisonnable, il n'a pas pu réparer les défauts d'humidité dans la période précédant la vente de l'appartement aux plaignants.  Son témoignage n'en apportait aucune preuve.  Pour le démontrer, il devait être honoré et présenter de véritables preuves : la documentation interne concernant les discussions concernant les défauts de l'appartement et leur réparation, que Hoffman exigeait, les témoignages des superviseurs en sa faveur concernant l'exécution des réparations de l'appartement, ainsi que les témoignages des entrepreneurs qui ont géré les réparations.  Aucune de ces informations n'a été présentée ni entendue.  Cela a déjà été dit plus haut : cela établit une présomption probante qui agit contre l'entrepreneur et indique que le processus de réparation qu'il a suivi n'était pas optimal, c'est le moins qu'on puisse dire.  Cela est confirmé par le témoignage de Hoffman cité ci-dessus, dans lequel l'accent a été mis sur l'arrivée même de l'entrepreneur pour effectuer une inspection, tout en admettant que la documentation concernant les réparations ne fournit pas suffisamment de détails sur les travaux matériels réalisés lors de celles-ci.
153. En conséquence, l'entrepreneur ne sera pas autorisé à effectuer les réparations de manière indépendante, mais sera soumis à la supervision d'un expert judiciaire. Il convient également de noter que le respect par l'entrepreneur de l'avis d'expert en son nom jusqu'à la fin de l'enquête équivaut à une moquerie envers les pauvres [paragraphes 31-33 deP/4; p. 22, paras. 16-22].  Elle démontrait une échappatoire à la responsabilité là où elle aurait dû être acceptée, tout en insistant pour exercer le droit de modification.  L'avis d'expert de l'entrepreneur n'a pas une approche professionnelle appropriée pour un appartement souffrant d'un problème d'humidité sévère depuis longtemps, et avec la réalité que les efforts de l'entrepreneur pour le réparer n'ont pas bien fonctionné.  Jusqu'à la fin de l'enquête, l'entrepreneur a rejeté les décisions d'expert du tribunal et a refusé l'entrepreneur [pp. 26, 13-18 ; pp. 34, 28-32].  L'entrepreneur sera donc tenu de corriger les défauts, mais cela est conforme à l'avis de l'expert du tribunal et sous réserve de sa supervision.  L'avis de l'expert au nom de l'entrepreneur n'a aucun effet sur la réalisation des réparations.
154. Ce faisant, je rejette l'argument de l'entrepreneur selon lequel les défauts généraux de l'appartement étaient apparents au moment où les demandeurs ont examiné l'appartement avant son achat, et donc une présomption qu'ils étaient exprimés dans le prix de son achat [paragraphe 14 de laP/4]. C'est une affirmation flagrante que l'entrepreneur n'est pas autorisé à faire ; Il est prévu que la vente d'un appartement qu'il a construit établisse une restriction dans toutes les questions relatives à ses obligations de corriger les défauts – une obligation légale qui ne devrait pas être stipulée.

La faute contributive ne devrait pas être imposée aux demandeurs contre l'entrepreneur

155. L'entrepreneur a cherché à imposer une faute contributive aux plaignants pour les dommages dus à l'humidité existants dans l'appartement, du moins pour la partie qui s'est aggravée entre l'apparition de signes d'humidité après avoir pris possession de l'appartement et la date à laquelle la réclamation a été déposée ; Il a été soutenu qu'en raison du manque d'information à l'entrepreneur de l'existence de dommages liés à l'humidité et du manque de présentation de l'avis expert des demandeurs avant le dépôt de la plainte, les dommages causés par l'humidité dans l'appartement étaient aggravés par le comportement des demandeurs.
156. L'expert du tribunal a confirmé que tant que la cause principale du problème n'est pas traitée – c'est-à-dire le manque de drainage adéquat du jardin – toute pluie supplémentaire aggrave les dégâts causés par l'humidité dans l'appartement [pp. 24, 27-28]. Néanmoins, les plaignants ne doivent pas être tenus responsables des dommages causés par l'humidité dans l'appartement dus à une faute contributive, tout en réduisant la responsabilité de l'entrepreneur pour l'étendue totale des dommages et en les réparant jusqu'à ce qu'ils soient entièrement détruits.  D'abord, l'expert des plaignants a visité l'appartement fin mars et a donné son avis quelques jours plus tard, le 1er avril 2020.  La plainte a été déposée le 14 septembre 2020, moins de six mois plus tard.  Pendant la période intermédiaire, la saison estivale a eu lieu ; Pendant cette période, il n'a pas plu et les dégâts causés par l'humidité ne se sont pas aggravés, certainement pas de manière réelle.
157. Deuxièmement, lors du dépôt de la réclamation et tout au long de l'enquête, l'entrepreneur a respecté l'avis de l'expert en son nom. L'avis d'expert de l'entrepreneur n'exprimait pas le souhait de traiter sérieusement un appartement souffrant de défauts d'humidité que l'entrepreneur lui-même avait qualifiés de « graves » ; Il est prévu que cela continue le traînement des pieds de l'entrepreneur lors des tentatives répétées de réparation des dégâts dus à l'humidité dans la résidence des défendeurs dans l'appartement, comme le montrent les documents concernant les réparations.  Ainsi, par exemple, l'entrepreneur n'a pas éclairé dans son témoignage la raison pour laquelle il a choisi de traiter l'humidité dans l'appartement en re-scellant le mur entre celui-ci et la cour – même si cette mesure avait été prise l'année précédente et avait échoué, sans obtenir le résultat souhaité.  La charge de démontrer que sa gestion des problèmes d'humidité dans l'appartement était sérieuse et professionnelle incombe à l'entrepreneur ; Il n'a pas été soulevé.
158. Enfin, l'entrepreneur a refusé d'accepter les conclusions et décisions d'un expert devant le tribunal et a insisté sur le fait qu'il n'était prêt à réparer l'appartement qu'en conformité avec l'avis de l'expert en son nom. Pour cette raison, l'entrepreneur seul supporte toute aggravation des dommages jusqu'à la date de sa réparation complète et définitive, sous la supervision d'un expert judiciaire.
159. Les plaignants ne doivent pas être tenus responsables d'avoir laissé le niveau de l'herbe intact. Ils n'ont pas posé la pelouse, mais ont plutôt acheté l'appartement et en ont pris possession dans son état actuel, le niveau de l'herbe étant le même que celui du sol à la sortie du salon.  L'expert du tribunal a jugé cela raisonnable, même si ce n'était pas optimal.  Les défendeurs ne seront pas non plus tenus responsables de cela, en ce qui concerne leur relation avec le contractant et dans les limites de l'avis à un tiers.  L'entrepreneur a visité l'appartement en raison des plaintes des défendeurs concernant des apparitions répétées d'humidité même après la pose de l'herbe.  Il n'a pas vu le gazon synthétique et la façon dont il était placé a causé les problèmes d'humidité.  L'expert de l'entrepreneur ne pensait pas non plus que l'herbe soit la source du problème ; Il n'est pas mentionné à l'herbe synthétique selon lui.
160. Si l'entrepreneur avait pris en charge la planification et l'exécution appropriées des infrastructures de drainage dans la cour, tout en transportant l'eau vers la fosse d'infiltration et en scellant les fondations, il n'aurait pas été tenu responsable ; Dans cette situation, l'eau entrant dans la maison ne pouvait être attribuée qu'au niveau du sol de l'appartement au niveau de la pelouse dans le jardin, d'une manière qui impose une responsabilité aux défendeurs qui ont ordonné et effectué la pose de la pelouse. Mais ce n'est pas le cas.  L'eau n'est pas évacuée de l'appartement et y finit par s'y infiltrer en raison de défaillances fondamentales et cumulatives, toutes sous la responsabilité de l'entrepreneur : l'absence de planification complète, suffisante et concrète de l'infrastructure de drainage du jardin, l'absence d'installation d'une infrastructure de drainage appropriée, et les réparations répétées avant la vente de l'appartement aux plaignants qui n'ont pas conduit à l'éradication de la cause du problème.  À cause de tout cela, la défaillance qui a causé le problème demeure, avec l'humidité dans l'appartement qui en résulte.
161. Les discussions jusqu'à présent ont principalement tourné autour du différend entre les plaignants et l'entrepreneur ; Naturellement, elles ont aussi des conséquences pour l'audience de la réclamation contre les défendeurs. Je vais maintenant aborder la portée et le contenu de la divulgation que les défendeurs ont faite aux plaignants lors de la conclusion du contrat de vente et des négociations qui ont précédé la signature du contrat.

Les défendeurs ont manqué à leur devoir de divulgation

162. Un différend est survenu entre les demandeurs et les défendeurs concernant la divulgation faite par les défendeurs concernant l'état de l'appartement en ce qui concerne les défauts d'humidité avant la conclusion du contrat de vente. Selon les plaignants, les défendeurs ne leur ont rien divulgué [paragraphe 5 de laA/1].  Les défendeurs ont nié cela et ont maintenu qu'ils avaient informé les demandeurs de toutes les réparations effectuées par l'entrepreneur concernant l'humidité, tout en fournissant une explication concernant chaque réparation ; Selon les défendeurs, il y avait des défauts d'humidité dans l'appartement avant la signature du contrat de vente, mais ils ont été réparés par l'entrepreneur afin qu'il n'ait pas eu connaissance de l'existence d'un problème au moment de la vente de l'appartement aux plaignants [paragraphes 10 et 14 de laP/1].
163. Les plaignants ont pris possession de l'appartement en décembre 2019 ; Les apparences d'humidité devinrent de plus en plus évidentes durant le premier hiver de leur résidence [paragraphes 4 et 6 de laA/1]. En conséquence, des négociations ont eu lieu entre le demandeur et le défendeur avant le dépôt de la demande.  Le 21 février 2020, le demandeur a contacté le défendeur via l'application WhatsApp et a demandé : «Yoav, bonjour, dis-moi, j'ai une question, as-tu eu une situation où il y avait un gonflement des murs au-dessus des panneaux à plusieurs endroits de la maison ?".  Le défendeur a répondu : «Si Danya avait organisé cela, contactez-les pour qu'ils organisent pour vous s'il y a une telle chose" [Annexe B àA/1; Ci-dessous La correspondance concernant l'humidité].
164. Après que les plaignants ont été exposés à l'ampleur de l'humidité dans l'appartement et se sont assurés une représentation juridique, le demandeur a de nouveau contacté le défendeur – cette fois par téléphone ; La conversation a été enregistrée par lui et transcrite [Annexe D deA/1; La conversation sur l'humidité]. La conversation a eu lieu le 3 mars 2020, et non le 21 décembre 2021, comme indiqué à tort dans l'affidavit du demandeur, faisant référence à la date de la transcription [voir le paragraphe 9 de la transcriptionA/1 et comparer avec la transcription, pp. 31, 28-30].
165. Le défendeur n'était pas à l'aise avec la manière dont il a traité les propos du demandeur lors de la conversation sur l'humidité. Immédiatement après sa fin, le 3 mars 2020, il a écrit les mots suivants au demandeur sur l'application WhatsApp : «Liran, je veux clarifier, quand nous t'avons remis l'appartement, il n'y avait ni humidité ni autre dysfonctionnement, j'ai passé en revue un historique de réparations avec toi [...] Dans le salon, j'ai passé en revue avec toi parce que tu m'as demandé où il y avait des réparations et je lui ai dit explicitement qu'il y avait de l'humidité ici et là, Danya a tout arrangé et les problèmes ne sont pas revenus.  En général, je n'ai pas l'intention de m'en occuper, si vous avez un problème contactez Danya« [Articles 27 et 30 ainsi que l'Annexe 6 dansP/1; Ci-dessous La réponse complémentaire].
166. Chacune des parties a cherché à conclure dans la correspondance concernant l'humidité, dans la conversation sur l'humidité et dans la réponse complémentaire à l'appui de sa version : les demandeurs, que les défendeurs leur avaient caché l'existence de l'humidité dans l'appartement, et les défendeurs – qu'ils se sont effectivement comportés envers les demandeurs en pleine transparence avant de signer le contrat de vente [voir le témoignage du demandeur aux p. 33, paras. 8-10 et le témoignage du défendeur aux pages 55, paras. 34-37].
167. Cependant, dans le présent cas, même si l'humidité dans l'appartement a été découverte par les défendeurs aux demandeurs avant la signature du contrat de vente, elle a été présentée aux demandeurs comme un défaut existant et qui n'existe plus après avoir été traité par l'entrepreneur. Cette présentation des choses est incorrecte.  Elle violait la réalité factuelle et induisait les demandeurs en erreur sur un aspect important de l'engagement entre eux et les défendeurs.
168. La version des défendeurs était incohérente. Selon le principal témoignage du défendeur, lors des visites des plaignants à l'appartement avant son achat, ils ont été informés de la Corrections complètes que l'entrepreneur a réalisé dans l'appartement pendant que Fournir une explication de chaque correction.  Cette affirmation a une signification claire.
169. La documentation concernant les réparations a été présentée aux demandeurs pour la première fois dans une annexe à la déclaration de défense de l'entrepreneur. Le témoignage du défendeur dans son affidavit signifie que lorsque l'appartement a été présenté aux demandeurs exprimant son intérêt à l'acheter, ceux-ci leur ont révélé les informations essentielles mentionnées dans la documentation concernant les réparations : que même avant que les défendeurs n'aient vécu dans l'appartement pendant un an, ils se sont plaints auprès de l'entrepreneur de l'humidité dans le mur de la chambre bordant la salle de bain, et que l'entrepreneur a pompé de l'eau sous le sol de la douche et a scellé ; que des signes d'humidité ont également été découverts dans l'appartement durant l'hiver 2018 – dans le salon, la cuisine et l'entrée, avec la conclusion de l'entrepreneur qu'il y avait une forte humidité dans l'appartement à quatre endroits ; qu'à l'été 2018, l'entrepreneur a réalisé des travaux d'excavation et d'étanchéité dans la cour, dans le mur qui le bordait de l'appartement et dans la buanderie cachée, dans le but de résoudre le problème d'humidité ; que l'année suivante, à l'hiver 2019, l'humidité dans l'appartement est revenue et que les plaignants s'en sont plaints auprès de l'entrepreneur ; que l'entrepreneur avait effectué à plusieurs reprises des travaux d'excavation et d'étanchéité entre la cour et la cuisine ainsi que dans la buanderie cachée peu avant que l'appartement ne soit présenté aux plaignants – comme il l'avait fait l'année précédente.
170. Il n'est pas contesté que les informations à ce sujet n'ont pas été fournies par les défendeurs aux demandeurs – que ce soit au moment de la présentation de l'appartement, ou au stade des négociations avant la signature du contrat ou dans le contrat lui-même – tout cela contraire à la version du défendeur dans l'affidavit. Le témoignage du défendeur lors du contre-interrogatoire concernant la portée et le contenu de la découverte faite était différent.  Selon lui, ce qui a été présenté aux plaignants était quatre sources d'humidité – des « points » selon sa langue, tout en les désignant comme un défaut existant et traité par l'entrepreneur [pp. 51, 37-38] ; Cela se faisait à des endroits où des signes d'humidité apparaissaient : dans la chambre principale, dans le mur du salon nord sous le buffet, dans le mur entre la cuisine et la cour, et dans le mur entre la buanderie et la salle à manger [pp. 52, 24-25].
171. L'argument principal des défendeurs était que l'entrepreneur avait réparé les défauts d'humidité à la lumière de leurs demandes adressées, de sorte qu'au moment de la présentation de l'appartement et de la vente aux demandeurs, il n'y avait aucun défaut. Le témoignage du prévenu sur cette question était peu fiable et présentait des incohérences qui révélaient la faiblesse de sa version.  Il a admis avoir contacté l'entrepreneur à deux reprises pour se plaindre de l'humidité dans l'appartement, année après année.  Il a cherché à conclure que le traitement de l'entrepreneur était efficace en ce que le centre dans la chambre des parents ne se répétait pas et s'est contredit lorsqu'on lui a demandé si l'humidité dans d'autres centres traités récidivait par la suite : une fois il a admis qu'il y avait des centres d'humidité traités par l'entrepreneur mais qui se sont répétés l'année suivante, et une fois il a affirmé que tout ce qui avait été traité n'avait pas été répété [voir p. 62, s. 9 et cf. pp. 63, 16-18 ; voir aussi pp. 52, 16-20 et p. 53, s. 28].  La vérité est évidente dans la documentation concernant les réparations : des manifestations d'humidité se sont récidivées dans l'appartement année après année ; L'entrepreneur lui-même les a qualifiés de « difficiles » et a mené des actions insignifiantes pour tenter de résoudre le problème : pomper de l'eau sous le sol de la salle de bain et creuser et sceller année après année sur le mur de l'appartement donnant sur la cour et dans la buanderie cachée.
172. Ce sont des actions clairement visibles, même pour les propriétaires d'appartements en tant que défendeurs qui ne sont pas professionnels. Les plaignants se sont plaints d'humidité en novembre 2017 ; L'entrepreneur a réagi en pompant de l'eau sous le sol de la douche et en scellant.  Le problème n'a pas été résolu, mais s'est aggravé : entre février et mars 2018, des signes d'humidité ont été découverts dans trois nouveaux endroits.  L'entrepreneur a répondu par des travaux d'excavation et d'étanchéité dans la cour, le mur entre celle-ci et l'appartement, et la blanchisserie cachée.  Cette fois aussi, il n'y avait pas de solution pour résoudre les problèmes d'humidité.  À la fin de la saison hivernale 2019, les défendeurs se sont plaints auprès de l'entrepreneur des apparitions répétées d'humidité.  L'entrepreneur répéta l'action qu'il avait réalisée l'année précédente : excavation et scellement du mur entre la cour et la cuisine, puis scellement de la buanderie cachée.  Le témoignage du défendeur a montré que, bien qu'il ne fût pas ingénieur, il comprenait que cela indiquait un problème d'humidité et n'était pas accidentel [p. 52, 35-38].
173. La documentation concernant les réparations montre que depuis le premier hiver de la résidence des défendeurs dans l'appartement jusqu'à sa vente à la fin de l'été 2019, un rituel régulier avait lieu entre eux et l'entrepreneur ; À trois reprises, les défendeurs se sont plaints de signes d'humidité dans l'appartement, et trois fois l'entrepreneur a tenté de prendre des mesures permettant de trouver une solution – une fois par un traitement localisé de la douche des parents, et deux fois par un traitement plus approfondi du mur séparant la cour de l'appartement et de la buanderie cachée. Les travaux liés à la dernière tentative de réparation ont commencé en avril 2019 et se sont terminés en août 2019 – soit un mois avant la signature du contrat de vente avec les plaignants.
174. Dans cette réalité, les défendeurs ne pouvaient raisonnablement croire qu'au moment où l'appartement a été présenté aux demandeurs et au moment où le contrat a été signé avec eux, les défauts d'humidité dont ils souffraient en vivant dans l'appartement étaient devenus chose du passé, au sens de quelque chose qui est terminé et qui n'est plus. C'est le contraire qui est vrai ; Leur expérience personnelle leur a appris qu'une réparation effectuée par l'entrepreneur à la fin de la saison hivernale en raison de signes d'humidité détectés durant l'hiver ne sera mise à l'épreuve que l'hiver suivant.  Tant que la correction n'a pas résisté à l'épreuve de la saison des pluies, il est impossible de savoir si elle a réussi cette fois, ou si elle a échoué – comme ses prédécesseurs.
175. Le prévenu le savait et comprenait cela. Malgré ses nombreuses tentatives pour réfuter l'importance des documents concernant les réparations, son témoignage a renforcé la conclusion qu'au moment de la vente de l'appartement, les défendeurs n'étaient pas autorisés à supposer raisonnablement et à s'attendre à ce que l'humidité traitée ne revienne pas.  Le défendeur a fait référence au retour des montants d'humidité [p. 63, paras. 26-34] :
176. Mais vous avez dit il y a une seconde qu'une partie avait été réparée puis rendue.
177. Je dis donc qu'en ce qui concerne 2018 et 2019, elle est revenue en 2019, qui a été fixée à la fin de l'hiver 2019, et n'est pas revenue à la fin de 2019.
178. Mais au fil des années, des défauts d'humidité ont été réparés puis réapparus.
179. Oui, certainement à l'intérieur de l'appartement. [...] Il y avait ces quatre points.
180. Ont-ils reconstruit ?
181. Oui.
182. L'appartement a été présenté aux plaignants comme étant intéressés à l'acheter à l'été 2019. Le contrat avec eux a été signé en septembre 2019.  À ce moment-là, les réparations de l'entrepreneur au printemps-été 2019 n'avaient pas encore été mises à l'épreuve ; Les défendeurs n'avaient aucune raison de croire que les défauts d'humidification avaient été éradiqués et menacés.  Ils n'auraient pu être considérés comme une chose du passé que s'ils avaient gardé l'appartement pour la saison des pluies suivante – durant l'hiver 2019-2020, sans la réapparition des signes d'humidité à l'intérieur.  Cependant, les défendeurs ont remis la possession de l'appartement aux plaignants en décembre 2019, au début de la saison des pluies, avant que la dernière réparation effectuée par l'entrepreneur ne soit mise à l'épreuve.
183. Ce n'est pas pour rien que le défendeur a cherché à réduire l'intensité et l'importance des défauts d'humidité dont les défendeurs souffraient tout au long de leur résidence dans l'appartement, hiver après hiver chaque année. Contrairement aux documents concernant les réparations, dans lesquels l'état de l'appartement à la fin de la saison hivernale 2018 était décrit comme tout noir et blanc avec une humidité sévère à quatre endroits, le défendeur a affirmé : «L'humidité n'était pas difficile" [p. 72, p. 35].  C'est une autre, pas la seule, expression de son manque de fiabilité.  Le défendeur a admis qu'il n'avait pas joint à son affidavit l'intégralité des documents concernant les réparations, mais seulement une partie [p. 63, paras. 1-4].
184. Les défendeurs appelaient à plusieurs reprises l'entrepreneur année après année pour traiter la réapparition de l'humidité dans l'appartement. Souligné ci-dessus : Les cas d'humidité sont un symptôme d'un problème, pas le problème lui-même.  Le traitement ne se limite pas à fournir une solution aux symptômes d'humidité – en renouvelant le plâtre et en réparant la peinture ; Tant que la source et la raison de l'eau qui pénètre dans l'appartement ne sont pas identifiées, l'humidité se répétera année après année, comme cela s'est produit ici.  Pour comprendre cela, il n'est pas nécessaire d'être un expert ou un professionnel.  Il est donc peu important qu'un cas sur quatre d'humidité ne se soit pas répété ; Tant qu'il y a des signes d'humidité dans l'appartement chaque hiver, c'est le signe que le problème n'est pas éradiqué, mais qu'il existe.
185. Le défendeur a cherché refuge en ignorant la nature du traitement que l'entrepreneur avait effectué en réponse à des plaintes concernant l'humidité dans l'appartement. Lui aussi, comme Hoffman, met l'accent sur l'arrivée de l'entrepreneur pour le traitement – et non sur la nature du traitement effectué et sur sa capacité à résoudre le problème.  Selon ses mots : «Ils sont venus et ont réparé les choses, je ne sais pas exactement ce qu'ils ont fait, on dira à leur crédit qu'ils sont venus[p. 73, 16-22, 31-33].  Et : «Je ne sais pas, l'entrepreneur est venu travailler et je ne sais pas ce qu'il a fait[p. 74, paras. 24-37].  Concernant les réparations effectuées par l'entrepreneur au printemps-été 2019, peu avant la vente de l'appartement, il a déclaré : «[...] Je vois des gens venir ranger, ça m'a donné un sentiment de sécurité qu'ils avaient résolu le problème[p. 75, 7-8].  Cela ne devrait pas être accepté.  Après que l'entrepreneur ait déjà effectué la même excavation entre la cour et l'appartement l'année précédente et scellé la cachette de la blanchisserie – sans aucun résultat espérant de résoudre le problème – et qu'après ces travaux, l'humidité est revenue et a repris l'hiver suivant – les défendeurs ont dû poser des questions à l'entrepreneur : que faisait-il l'année précédente, que faisait-il actuellement et comment il comptait enfin résoudre le problème d'humidité persistant afin qu'il ne se reproduise pas.
186. Pendant le séjour des défendeurs dans l'appartement, l'entrepreneur a répondu à leurs plaintes en venant effectuer des réparations. Le travail qu'il a réalisé fin 2017 a été un échec ; Des signes d'humidité apparurent dans l'appartement et se multiplièrent même l'hiver suivant.  Au printemps 2018, l'entrepreneur a réalisé un autre travaux, mais celui-ci a également échoué ; L'humidité resta la même l'hiver suivant.  L'entrepreneur a effectué la même réparation à nouveau au printemps-été 2019, très près de l'appartement étant présenté aux plaignants.  L'entrepreneur ne s'est pas engagé auprès des défendeurs quant au succès de la réparation lors de la deuxième phase.  Les défendeurs, qui étaient expérimentés, n'avaient pas le droit de s'attendre à ce que le dernier amendement résolve effectivement le problème, contrairement à ses prédécesseurs.  Ils auraient eu le droit de s'y appuyer s'ils avaient passé un autre hiver dans l'appartement sans aucun signe d'humidité, ou s'ils avaient exigé que l'entrepreneur effectue des tests d'inondation et de cible à la fin de la dernière réparation pour l'examiner et montrer que l'humidité visible à l'intérieur de l'appartement ne se renouvelle.
187. Il n'y a aucune déclaration dans la documentation concernant les réparations par l'entrepreneur indiquant que telle ou telle réparation a réussi, de sorte qu'il n'y aura plus d'humidité dans l'appartement par la suite. Cela met en lumière ce que le défendeur souhaite faire valoir : «Avant la signature du contrat, la maison a été modifiée, il n'y avait pas d'humidité dans l'appartement au moment de la vente, et cela a été approuvé par Danya Cebus et l'entrepreneur, et nous n'avions aucune raison de penser qu'il y avait de l'humidité dans l'appartement[p. 67, paras. 34-36].  L'entrepreneur n'a fourni aucune confirmation quant à l'adéquation de la réparation et n'a pas engagé auprès des défendeurs qu'après la dernière réparation, il n'y avait plus d'humidité dans l'appartement.  Les défendeurs avaient de nombreuses raisons de douter du pouvoir du dernier amendement – qui a répété une action déjà menée l'année précédente et qui n'avait pas abouti – de résoudre le problème d'humidité dans l'appartement et de le neutraliser.
188. Tant que les défendeurs vivaient dans l'appartement, ils avaient le droit d'agir comme une autruche, suffisant pour que l'entrepreneur réponde à la plainte et effectue des travaux sans en connaître la nature et sans s'intéresser à leur pouvoir de guérir les problèmes d'humidité. Cependant, lorsque les défendeurs ont décidé de vendre l'appartement avant d'avoir passé tout un hiver sans aucun signe d'humidité, ils auraient dû s'y intéresser et vérifier de manière proactive que la source de l'humidité avait été identifiée et traitée afin que le problème n'existe plus – si c'est la représentation qu'ils souhaitent créer pour les acheteurs de l'appartement.
189. Aux fins de la vente de l'appartement, les défendeurs en tant que vendeurs avaient des obligations légales de divulgation envers les acheteurs ; Les dettes ne sont pas réglées uniquement parce qu'il existe un entrepreneur dont la responsabilité de continuer à effectuer les réparations de l'appartement reste la même et s'applique également aux acheteurs. Acheter un appartement qui relève de la responsabilité d'un entrepreneur mais qui n'a pas de défauts, et acheter un appartement qui est couvert par la responsabilité d'un entrepreneur mais qui présente des défauts d'humidité que l'entrepreneur n'a pas pu résoudre malgré des réparations répétées sont des choses complètement différentes ; Il ressort clairement du témoignage du défendeur que les défendeurs n'ont pas réussi à les distinguer [p. 69, paras. 15-19].
190. Même sans interroger l'entrepreneur ni examiner minutieusement ses tentatives de réparation, les défendeurs auraient facilement pu remplir l'obligation de divulgation qu'ils avaient envers les plaignants. Ils auraient dû informer les plaignants – lors de la présentation de l'appartement et à l'étape où les avocats des parties participaient aux négociations, qui impliquaient des apparitions répétées d'humidité – qu'à la fin de chaque hiver, l'entrepreneur menait des actions visant à résoudre le problème sans pouvoir le résoudre avant l'hiver 2019, qu'au printemps-été 2019 l'entrepreneur avait de nouveau réalisé des travaux pour éliminer le problème d'humidité, mais qu'un hiver n'était pas encore passé pour évaluer leur succès.  Cette déclaration, qui est importante et centrale compte tenu de l'historique des réparations dans l'appartement, aurait également dû être explicitement exprimée dans le contrat de vente.  Une telle divulgation est une divulgation appropriée qui remplit l'obligation légale ; Elle ne dépend pas de l'enquête des défendeurs menant une enquête et d'une demande à l'égard de l'entrepreneur, elle ne les oblige pas à déclarer quoi que ce soit qui ne relève pas de leur domaine d'expertise, mais elle ne cache pas non plus aux acheteurs l'état complet de l'appartement en ce qui concerne ses difficultés liées à l'humidité au fil du temps.
191. Les défendeurs n'ont pas fait une telle divulgation, pas même similaire. Le contenu de la divulgation que les défendeurs ont faite avant la signature du contrat de vente peut être appris des réactions du défendeur lorsqu'il a été confronté aux plaintes du demandeur selon lesquelles il y avait des signes d'humidité dans l'appartement, peu après la remise du projet aux demandeurs.
192. Dans la correspondance concernant l'humidité, le défendeur a répondu au demandeur que s'il y avait des gonflements dans l'appartement au-dessus des panneaux (à propos de la question du plaignant), alors l'entrepreneur les avait arrangés. De cette manière, le défendeur a continué à faire représenter que ce problème n'était que traité et traité.  Même aujourd'hui, le prévenu a tenté de minimiser l'historique d'humidité dont l'appartement souffrait, en utilisant le langage «S'il y en avait".  La documentation concernant les réparations montre qu'il y a eu aussi un hiver, hiver après hiver, année après année, et que tout était à la connaissance du défendeur.  Dans sa tentative d'expliquer le langage restrictif dans lequel il a répondu à la première demande du demandeur concernant des signes d'humidité après la remise de l'appartement, le défendeur s'est ouvertement tordu tout en laissant une impression négative [pp. 55, 32-36].
193. Dans la conversation concernant l'humidité, le défendeur a explicitement affirmé qu'au moment où l'appartement a été présenté aux plaignants, l'humidité avait déjà été réparée, ce qui en faisait une chose du passé : «[...] Il y avait de l'humidité dans l'appartement quand nous sommes arrivés [...], toute humidité ils venaient le réparer et elle ne revenait pas[p. 2 de la transcription des paragraphes 5-7]. Concernant la dernière correction au printemps-été 2019, il a déclaré : «Et puis c'est la même méthode, ils ont dit que ça devait venir du jardin, ils sont allés creuser là-bas, ont rangé et ont vu que ça ne revenait pas" [ibid., paras. 16-17].  Dans la réponse complémentaire que le défendeur a envoyée au demandeur immédiatement après la conversation, il a noté qu'au moment de la présentation de l'appartement, il a abordé le dossier de «Histoire des réparations» et a souligné : «[...] Je t'ai dit explicitement qu'il y avait de l'humidité ici et là, que tout avait été réglé par Danya et que les problèmes ne revenaient pas.".
194. Ce sont des affirmations fausses et trompeuses. Les signes d'humidité découverts dans l'appartement la première année suivant sa remise aux prévenus sont réapparus et même multipliés ; Un centre d'appels était pour quatre.  Trois des quatre points chauds ont été traités par l'entrepreneur au printemps-été 2018 mais sont réapparus l'hiver suivant.  Le dernier traitement a été effectué par l'entrepreneur au printemps-été 2019 et n'a pas résisté à l'épreuve de la saison des pluies ; Le défendeur n'a donc pas pu dire, même en hâte, que cette fois l'amendement s'était bien déroulé et que le problème ne s'était pas répété.  Les déclarations trompeuses du défendeur en réponse à la plainte du demandeur concernant l'existence d'humidité dans l'appartement, après la signature de la circulaire de vente, soutiennent la conclusion qu'avant la conclusion du contrat et de son corps, les défendeurs n'avaient pas rempli l'obligation de divulgation qui leur était applicable, mais ont plutôt commis un péché en le violant.
195. Concernant la façon dont les prévenus ont géré des défauts récurrents d'humidité dans l'appartement, l'accusé a déclaré ce qui suit, dans son témoignage devant moi : «J'y ai vécu deux ans et demi et pendant ces deux ans et demi, il y a eu deux groupes d'appels à propos de ces zones et j'aurais certainement été content de ne pas avoir d'humidité dans l'appartement [...] il faut coopérer avec l'entrepreneur, le laisser s'en occuper et si ça revient, ils le laissent entrer à nouveau, [...] je vois qu'ils sont vraiment venus, ont creusé et ont fait [...] Finalement, je dis voilà, cette fois c'était résolu[p. 75, paras. 19-24]. Il faut insister une fois de plus : des travaux d'excavation entre la cour et l'appartement ont été réalisés en préparation de l'été 2018.  Ils n'ont pas réussi.  Les représentations d'humidité ont repris à l'hiver 2019 avec une plainte auprès de l'entrepreneur concernant une humidité récurrente.  Le fait que l'entrepreneur ait effectué à nouveau les mêmes travaux d'excavation et d'étanchéité l'été suivant n'indiquait pas que cette fois-ci le résultat serait différent et que le problème à l'origine de l'humidité avait été éradiqué.  Au moment où l'appartement a été offert et vendu aux plaignants, la réparation n'a pas résisté à l'épreuve de la saison des pluies.  L'espoir du défendeur que « cette fois le problème était résolu » était un vœu pieux, pas quelque chose sur lequel il avait le droit de s'appuyer – tout en présentant les problèmes d'humidité comme terminés.
196. Environ quatre mois avant la vente de l'appartement, l'entrepreneur a effectué une fouille et un scellement dans le jardin et dans la buanderie cachée. C'est une affaire noble, pas une affaire triviale. Le défendeur a admis que l'entrepreneur venait tout juste de terminer une réparation concernant l'humidité dans l'appartement lorsque les plaignants l'ont vue [p. 57, paras. 14-20].  Le défendeur a été interrogé sur la manière et le moment où il avait donné aux plaignants ces informations à ce sujet ; Il n'avait pas de véritable réponse [pp. 76, p. 35 à p. 77, s. 10].  Son témoignage a été contredit selon le fait qu'avant la vente de l'appartement, les défendeurs avaient veillé à mettre les demandeurs « au courant de toutes les réparations » effectuées par l'entrepreneur « avec une explication, concernant chaque réparation » [paragraphe 10 b-n/1].  C'est un témoignage qui n'est pas vrai.  Le défendeur a confirmé qu'il n'avait pas présenté aux demandeurs la documentation concernant les réparations et ne les avait pas jointes au contrat de vente [pp. 55, 32-37 ; p. 56, 22].  Le témoignage du défendeur a montré qu'au même moment où il disait aux plaignants qu'il y avait des problèmes d'humidité dans l'appartement, il a souligné qu'ils avaient été réparés [p. 56, paras. 28-30].  Comme indiqué, le défendeur a informé le demandeur de cela même après la vente de l'appartement, lorsque ce dernier s'est plaint de l'humidité à l'intérieur.
197. En d'autres termes, même si j'accepte la version du défendeur sur le contenu et la portée de la divulgation qui a été faite aux demandeurs au moment où l'appartement leur a été présenté et où les négociations ont eu lieu avant son achat – comme exprimé dans la correspondance concernant l'humidité, la conversation sur l'humidité et la réponse complémentaire, cela montre que les défendeurs ont induit les demandeurs en erreur concernant les problèmes d'humidité dans l'appartement. Pour parvenir à cette conclusion, je ne suis pas obligé d'adopter la version des plaignants selon laquelle ils n'ont rien été informés de l'humidité dans l'appartement ; Il me suffit d'adopter la version du défendeur, qui a été documentée lors de l'échange qu'il a eu avec le demandeur avant le dépôt de la demande.
198. Entre l'affirmation trompeuse selon laquelle l'appartement avait des défauts d'humidité traités par l'entrepreneur pour qu'ils n'existent plus, et l'affirmation qui correspond à la réalité – que l'appartement présentait de graves défauts d'humidité qui se sont récidivis, ont conduit à des tentatives de réparation périodiques de la part de l'entrepreneur, et que la dernière n'a pas encore résisté à l'épreuve de la saison hivernale – il existe un très grand écart. Le test de la véracité de la représentation est substantiel, non verbal ; Dire « la moitié de la vérité » peut être considéré non seulement comme de la tromperie par omission, mais aussi comme une tromperie dans l'acte [Appel civil 494/74 Beit Hasmonean Company n° 96-97 c. AharoniIsrSC 30(2) 141 (1976) ; Appel civil 838/75 Spector contre SarfatiIsrSC 32(1) 231 (1977) ; Affaire civile (Département des résidences) 3758-09-17 Yoslevich c. Levin (2019)].
199. Le non-divulgation d'un fait important qui doit être divulgué lors de la phase de négociation préalable au contrat peut constituer plusieurs motifs pour la partie lésée par la non-divulgation Par Article 15 dans le droit des contrats (recours en cas de rupture de contrat) ; deuxièmement, motifs de compensation pour manque de bonne foi lors des négociations Littéralement Dans l'article 12 de la loi sur les contrats (partie générale) [Appel civil 8737/00 Shelford Development & Building Company dans l'affaire Appel fiscal c. ZakIsrSC 56(4) 662 (2002) ; Appel civil 3052/08 Sassi Building Contractors, Dirt and Roads (1986) dans l'affaire Tax Appeal c. Ministry of Construction and Housing (2010); Affaire civile (Département de Jérusalem) 29643-12-11 Kreisberg c. Ganor (2016)].
200. Les défendeurs ont affirmé que les plaignants avaient pu se familiariser par eux-mêmes avec l'historique des réparations de l'entrepreneur dans l'appartement. Selon eux, ils ont rempli leur devoir en proposant aux demandeurs de contacter l'entrepreneur afin d'obtenir toute information relative à l'appartement [paragraphe 10 duP/1].  Cela ne devrait pas être accepté ; C'est une déclaration cynique qui ne flatte pas les défendeurs et ne légitime pas leur comportement.
201. Les défendeurs étaient une partie directe à la conduite vis-à-vis de l'entrepreneur concernant les défauts d'humidité dans l'appartement et ses efforts pour les corriger.  À la fin de chaque réparation, l'entrepreneur les signait sur un document, comme on peut le voir dans les preuves [voir, par exemple, p. 36 dans les annexes P/4].  Une documentation substantielle concernant les réparations ne se trouve pas uniquement en possession de l'entrepreneur.  Les défendeurs l'ont également détenue ; Ils n'ont pas argumenté le contraire.  Il n'est pas à savoir quel serait le but des demandeurs de se tourner vers l'entrepreneur pour le recevoir, alors que s'ils souhaitaient divulguer son contenu aux demandeurs, il leur suffisait de le leur présenter et de l'attacher au contrat de vente.
202. De plus. Les défendeurs n'ont pas pris la peine de vérifier auprès de l'entrepreneur qu'il serait prêt à fournir aux demandeurs, qui lui étaient alors inconnus, la documentation relative aux réparations.  L'entrepreneur a refusé de le faire après la vente de l'appartement, lorsque les plaignants se sont présentés à lui comme acheteur ; S'ils l'avaient contacté avant de signer le contrat de vente, ils n'auraient rien reçu de lui.  La charge de démontrer que le fait que les demandeurs aient renvoyé l'entrepreneur pour obtenir des informations sur le déroulement des réparations de l'appartement aurait conduit à la fourniture de ces informations retomber sur les défendeurs [Affaire civile (Département des Résidences) 426/02 Benny Binyamin Leketz dans un appel fiscal contre Dekel HaCarmel Consulting Engineers Ltd., p. 9 (2006)].  Le fardeau n'a pas été levé.  La recommandation des plaignants vers l'entrepreneur a donc été faite verbalement et extérieurement.
203. Si les demandeurs ne contactent pas l'entrepreneur avant d'acheter l'appartement, et s'ils ne font pas inspecter l'appartement par un expert pour décider s'ils souhaitent l'acheter, les défendeurs ne devraient pas être aidés. Permettre aux demandeurs d'amener un expert examinateur dans l'appartement n'a pas accordé aux défendeurs une exemption de l'obligation de divulgation qui leur est applicable par la loi.  Les acheteurs d'appartements ont le droit de faire inspecter l'appartement par un professionnel, mais ils ne sont pas obligés de le faire ; Ils peuvent s'appuyer sur les déclarations des vendeurs lors de la négociation et sur le contrat de vente lui-même.  L'obligation de divulgation qui s'applique aux défendeurs n'est pas affectée par cela.  Si les parties souhaitaient déterminer que le fait de ne pas inspecter l'appartement par un expert au nom des demandeurs s'appliquerait aux défendeurs et renoncerait aux obligations de divulgation qui leur sont applicables par la loi, alors elles auraient dû l'indiquer explicitement et clairement dans le contrat de vente.  En l'absence d'une telle stipulation, les obligations de divulgation auxquelles les défendeurs sont soumis en tant que vendeurs de l'appartement restent en vigueur.
204. La version du défendeur était que les demandeurs avaient des problèmes d'humidité dans l'appartement, mais qu'ils avaient été entièrement réparés par l'entrepreneur, de sorte qu'ils n'existaient plus, et ne sont pas revenus. Lorsque les défendeurs ont créé cette représentation contre les demandeurs, ceux-ci avaient le droit de s'en appuyer et n'avaient aucune raison d'effectuer des inspections supplémentaires : que ce soit pour contacter l'entrepreneur pour obtenir de la documentation ou pour l'inspection de l'appartement par un expert.  Si, selon les déclarations des vendeurs de l'appartement, les problèmes d'humidité appartiennent au passé, les demandeurs n'étaient pas tenus de procéder à un examen supplémentaire dans cette affaire et les défendeurs ne sont pas susceptibles de s'appuyer sur son échec.Affaire civile (Département de la Vie) 622/99 Pritzker Entrepreneuriat dans l'appel fiscal contre l'État d'Israël, v. 4 (1999)].

La violation de l'obligation de divulgation se reflétait dans le contenu du contrat de vente

199. La violation de l'obligation de divulgation se reflète également dans le contenu du contrat de vente, conformément à sa violation par les défendeurs avant sa conclusion, dès le moment où l'appartement a été présenté aux demandeurs et lors des négociations précédant la vente.
200. À la clause 3.12 du contrat de vente – dans le chapitre intitulé «Déclarations et engagements du vendeur" - Il a été enregistré comme suit :

À la connaissance du vendeur, tous les systèmes de l'appartement fonctionnent et sont en bon état, y compris l'eau, l'électricité, la plomberie, les eaux usées, la climatisation, et il n'y a aucun problème d'humidité et/ou de fuites dans tout l'appartement.  Il est convenu que si un défaut et/ou un défaut et/ou un dommage est causé à l'appartement et/ou à une partie de celui-ci et/ou à ses systèmes entre la date de signature de cet accord et la date de remise de la possession, les vendeurs s'engagent à assurer la réparation des dommages et/ou défauts et/ou défauts à leurs propres frais.

201. À la lumière de ce qui précède, il est clair que cette déclaration ne reflétait pas de manière fidèle et honnête l'état de l'appartement au moment de la conclusion du contrat de vente ni la connaissance par les défendeurs de son état ; Ils n'avaient pas les informations qui leur permettraient de déclarer qu'il n'y avait pas de problème d'humidité dans l'appartement – même pas sous réserve d'une déclaration nuancée indiquant que la déclaration était « à leur connaissance ». Ce que les défendeurs ont pu déclarer – et en vertu de leur devoir – c'est qu'il y avait des problèmes d'humidité dans l'appartement qui se sont récurrents malgré les efforts de l'entrepreneur pour y remédier, que la dernière réparation a été effectuée au printemps-été 2019, peu avant que l'appartement ne soit présenté aux plaignants, et que le succès de la réparation n'avait pas encore été mis à l'épreuve pendant la saison hivernale.
202. Après deux ans de manifestations répétées d'humidité dans l'appartement, après trois séries de réparations effectuées par l'entrepreneur afin de résoudre le problème d'humidité, et après que deux d'entre elles n'aient pas obtenu le résultat escompté au moment de la conclusion du contrat, les défendeurs avaient plus de raisons de soupçonner le succès du dernier traitement effectué par l'entrepreneur – une réparation déjà tentée un an plus tôt et qui n'avait pas obtenu le résultat escompté – que de raisons de penser que cette fois le problème d'humidité avait été résolu et n'existait plus. En conséquence, leur déclaration à l'article 3.12 du contrat est fausse et trompeuse.
203. L'argument selon lequel les défauts d'humidité sont quelque chose de caché à la vue, au sens d'un défaut caché, n'absorbe pas les défauts dans la conduite des défendeurs et ne légitime pas la non-divulgation qu'ils ont faite. Il n'y avait aucun défaut caché contre les défendeurs ; La présence du problème d'humidité dont l'appartement souffrait dans toute la résidence des défendeurs était très visible.  Cela s'est répété année après année, malgré les modifications apportées par l'entrepreneur.  Un hiver n'a pas encore été passé sans humidité qui prouvera l'efficacité de la dernière réparation, effectuée peu avant la mise en vente de l'appartement.  En ce qui concerne les défendeurs, les défauts d'humidité dans l'appartement – dont le succès n'a pas encore été prouvé – ne peuvent pas être considérés comme un défaut caché au sens de la clause 3.5 du contrat de vente ; Pour cette raison, ils n'ont pas le droit de trouver refuge au motif qu'ils ont vendu l'appartement aux demandeurs dans son état actuel. Tel quel, comme indiqué là-bas.
204. D'autre part, les demandeurs présentaient un défaut caché dans l'humidité de l'appartement lorsqu'ils ont signé le contrat de vente et lorsqu'ils ont négocié avec les défendeurs l'achat de l'appartement. La documentation concernant les réparations, connue des défendeurs, était cachée aux plaignants ; Les travaux de réparation importants que l'entrepreneur avait réalisés dans l'appartement peu avant qu'il ne leur soit présenté leur étaient cachés, et le fait que la réparation n'avait pas encore été mise à l'épreuve pendant la saison hivernale, rendant donc impossible de savoir si elle a réussi ou échoué.  Les défendeurs ont présenté aux plaignants une attestation qu'il y avait des signes d'humidité dans l'appartement qui avaient été réparés par l'entrepreneur et n'existent plus.  Même si, lors des visites des plaignants, plusieurs réparations de peinture sur les murs pouvaient être visibles à l'œil nu, elles n'ont pas rendu visible et connu le défaut fondamental d'humidité qui y est trouvé – du moins compte tenu de la déclaration des défendeurs selon laquelle l'appartement présentait des défauts d'humidité traités par l'entrepreneur et qui n'existent plus.
205. Sur la base de cette déclaration des vendeurs de l'appartement, et sous réserve de celle-ci, les demandeurs ont déclaré dans le contrat de vente qu'ils considéraient l'appartement comme examiné par un acheteur raisonnable, après qu'on leur ait donné une opportunité appropriée de l'examiner ainsi que son état. Cette déclaration des demandeurs, exprimée à la clause 4.1 du contrat de vente, était soumise au fait que les défendeurs avaient fait une divulgation complète de l'appartement et de son état, comme indiqué dans la conclusion : «[...] Sous réserve de la justesse des déclarations des vendeurs dans ce Contrat, ils renoncent par la présente à toute réclamation de défaut et/ou de défaut et/ou d'incompatibilité de quelque nature que ce soit en lien avec l'Appartement, sauf en cas de défaut et/ou de défaut et/ou de non-conformité dont les vendeurs avaient connaissance et que les Vendeurs n'ont pas signalés aux Acheteurs".
206. Dans la clause 11.1 du contrat de vente, il a été déterminé que la clause 3 constitue une clause principale ; Sa violation sera fondamentale qui donnera à la partie contrevenante le droit de recevoir une indemnisation convenue de la part sans preuve de dommage d'un montant de 176 000 NIS [ibid., paragraphe 11.3]. Avant le dépôt d'une réclamation, une lettre d'avertissement a été envoyée aux défendeurs pour une violation fondamentale, comme l'exige le contrat [Section 13 et Annexe E B]A/1].  Les défendeurs ont commis une violation fondamentale du contrat de vente en créant une fausse et trompeuse déclaration à l'encontre des demandeurs – une déclaration exprimée par une déclaration selon laquelle il n'y a pas de problème d'humidité dans l'appartement dont ils sont connus, en dissimulant la véracité concernant la conduite envers l'entrepreneur telle qu'exprimée dans la documentation concernant les réparations, et dans le fait que les demandeurs n'ont pas souligné que les défauts d'humidité dans l'appartement ne sont pas du passé, mais plutôt quelque chose d'actif que l'entrepreneur a seulement récemment tenté de résoudre à nouveau, et que la réparation qu'il a effectuée n'a pas encore été examinée ni prouvée efficace.
207. Le fait de ne pas divulguer des informations importantes importantes pour la décision d'acheter l'appartement dans le contrat de vente, et la création d'une fausse déclaration à son sujet, peuvent constituer une violation fondamentale du contrat [Affaire civile (Département central) 63167-12-12 Rosen c. Argaman (2016); Affaire civile (K) 3613-09-13 Sitner c. Klibansky (2018); Affaire civile (Petah Tikva) 38646-12-16 Azaria c. Milstein (2020)]. Les demandeurs et les défendeurs ont adopté la loi applicable à cette question par le biais de la clause 11.1 du contrat de vente.
208. Dans les circonstances démontrées ici, Le silence du contrat de vente, en ne mentionnant pas les défauts d'humidité dans l'appartement, est un défaut retentissant, grave et fondamental. Les défauts d'humidité ont accompagné les prévenus tout au long de leur séjour dans l'appartement.  Ils ont connu des tentatives de réparation infructueuses de la part de l'entrepreneur.  Il n'était pas possible de vendre l'appartement sans une divulgation complète dans cette affaire, soulignant que la dernière réparation effectuée par l'entrepreneur peu avant qu'elle ne soit présentée aux demandeurs ne répondait pas encore au critère de la réalité.  Même si les défendeurs affirmaient avoir divulgué toutes les informations données aux demandeurs au stade de la négociation, cela ne suffit pas sans ancrer explicitement et clairement les éléments dans le corps du contrat.  Il n'y aura aucun doute qu'un élément est suffisamment important pour être présenté au stade de la négociation mais pas assez important pour être reflété dans le contrat écrit qui ancre les déclarations et engagements des parties.  Plus que nécessaire, cela se reflétait dans la clause 12.5 du contrat de vente, qui déterminait sa suprématie et son exclusivité à l'étape de négociation.
209. Les défendeurs ont cherché à s'appuyer sur le fait que les plaignants n'avaient pas contacté l'entrepreneur pour déposer une plainte concernant des signes d'humidité dans l'appartement, tout en lui donnant la possibilité de s'en occuper, mais n'ont rapporté que leurs revendications au moment du dépôt de la réclamation ; En conséquence, les plaignants ont été traités avec négligence, ce qui a augmenté les dommages [p. 53, paras. 9-13]. La réclamation pour ne pas réduire les dommages n'est pas pertinente pour les défendeurs, mais pour la relation des demandeurs avec l'entrepreneur ; J'en ai parlé plus haut.  La violation fondamentale du contrat par les défendeurs s'est manifestée dans la dissimulation d'informations concernant lesquelles il existait un devoir de divulgation et dans la création d'une représentation déformant la véracité concernant les défauts d'humidité dans l'appartement ; La violation a eu lieu lors de la conclusion du contrat de vente.  Dans des événements ultérieurs, la violation ne devait pas être corrigée ni atténuer ses conséquences.

Le témoignage de l'avocat des défendeurs a renforcé les affirmations ci-dessus

210. Les défendeurs se sont appuyés sur le témoignage de leur avocat pour rédiger le contrat de vente, l'avocat Matan Zini [P/2; Ci-dessous Avocat Zini]. Il a noté qu'au stade de la préparation du contrat, il avait parlé par téléphone avec l'avocate des plaignants et avait entendu de sa part qu'ils avaient été informés que l'appartement avait été inspecté par l'entrepreneur, et en particulier des réparations d'humidité [paragraphe 9 de laP/2; pp. 3, 5-6].  Les défendeurs ont également indiqué à l'avocat Zini qu'il y avait plusieurs défauts dans l'appartement que l'entrepreneur avait corrigés [ibid., paras. 22-25].
211. Également à leur avocat – et pas seulement aux plaignants, les défendeurs ont présenté les défauts existants dans l'appartement comme quelque chose qui avait été traité et n'existe plus. L'avocat Zini a souligné : «À ce moment-là, à ma connaissance, d'après ce que les vendeurs m'ont dit, il n'y avait aucun défaut.  Dot" [pp. 5, 26-27] ; Il attribuait cela à la manière dont le contrat de vente avait été rédigé, tout en niant l'existence de défauts d'humidité dans l'appartement : «À ma connaissance, les vendeurs ont vendu un appartement qui, au moment du contrat de vente, n'avait aucun défaut et n'a donc aucune pertinence par rapport à ce qui était avant la vente au niveau de l'accord" [pp. 5, 7-9].  Et : «D'après l'explication que j'ai reçue des vendeurs, les défauts pertinents que vous affirmez aujourd'hui n'existaient pas au moment de la signature et ne sont donc pas pertinents, il y avait des défauts avant, l'entrepreneur a été invité, l'entrepreneur est venu, a réparé, l'affaire est terminée" [p. 6, paras. 14-17].  L'avocat des défendeurs a confirmé que s'il y avait un défaut d'humidité au moment de la signature du contrat, il faut le noter [pp. 5, 15-19].
212. L'avocat Zini a été confronté à l'écart entre l'absence de mention de l'historique des défauts d'humidité dans l'appartement, qui se reflétait dans la documentation concernant les réparations et n'était pas divulguée dans le contrat de vente, et la référence spécifique dans le contrat à une fissure dans le tiroir de la cuisine – un détail mineur, pour lequel il a été déterminé qu'un défaut ne serait pas considéré comme tel [clause 7.2 du contrat]. Il a désigné les défendeurs comme quelqu'un dont le contenu du contrat correspondait à leurs souhaits et exigences : «Voici ce que les vendeurs ont demandé à écrire et voici ce qui a été signé"; L'avocat Zini a de nouveau attribué l'absence de référence aux défauts d'humidité au fait que «Au moment du contrat de vente, on m'a dit qu'il n'y avait aucun défaut" [pp. 9, 6-19, 24-27 ; Voir aussi pp. 10, 1-4].
213. Par conséquent, la détermination ci-dessus demeure : les défendeurs ne pouvaient raisonnablement croire qu'au moment où l'appartement a été présenté aux demandeurs et au moment de la conclusion du contrat de vente avec eux, l'affaire d'humidité était terminée ; Pour savoir si la dernière modification importante apportée par l'entrepreneur peu avant la présentation de l'appartement aux demandeurs avait atteint son objectif, les défendeurs avaient besoin d'une prophétie. Le doute et l'ignorance ont établi un devoir de divulgation – et non de l'évitement.  Ils n'ont pas pu présenter les défauts d'humidité comme quelque chose qui existait autrefois et n'existe plus.  Le témoignage de leur avocat a montré que si les défendeurs lui avaient présenté la réalité telle qu'elle existait et s'étaient abstenus de faire la fausse déclaration selon laquelle l'entrepreneur avait tout réparé afin qu'il n'y ait plus de défauts d'humidité dans l'appartement, alors le contrat aurait inclus une divulgation individuelle – au lieu de la déclaration trompeuse selon laquelle, à la connaissance des défendeurs, il n'y avait pas de problèmes d'humidité dans l'appartement.

Résultats d'un test au polygraphe comme preuve

214. Le principal point de discorde portait sur la question de savoir si, lors de la présentation de l'appartement aux plaignants, avant la signature du contrat de vente, les défendeurs leur avaient dit que l'appartement souffrait de problèmes d'humidité – en pointant les endroits où il y avait des traces d'humidité et en soulignant qu'ils avaient été réparés par l'entrepreneur, de sorte qu'à l'heure actuelle, il n'y a plus de problèmes d'humidité dans l'appartement. C'était la version des défendeurs lorsqu'ils ont été confrontés à la plainte des plaignants concernant l'existence d'humidité dans l'appartement, après la signature du contrat de vente et avant le dépôt de la réclamation : dans une correspondance concernant l'humidité, dans une conversation à ce sujet et dans une réponse complémentaire.  Ainsi, les défendeurs ont également présenté l'affaire à l'avocat Zini, qui les représenterait lors de la conclusion du contrat de vente, d'une manière qui a influencé son contenu et sa formulation.
215. Les plaignants ont nié cela [paragraphe 15 duA/1; p. 27, paras. 1-5]. Le demandeur a insisté sur le fait qu'avant la signature du contrat, les défendeurs n'avaient pas désigné des endroits où il y avait de l'humidité et des réparations ; Son témoignage fut que rien n'avait été dit sur l'humidité dans l'appartement [voir pp. 28, 21-28 ; p. 29, 1-4 ; p. 44, 5-7].
216. À cet égard, j'ai préféré la version des défendeurs à celle des plaignants. Les plaignants ont pu convoquer des témoins afin de prouver leur affirmation selon laquelle, lors de l'inspection de l'appartement, il n'y avait aucune mention d'humidité, et aucun endroit n'a été montré où il y avait des signes d'humidité que l'entrepreneur avait réparés.  Cela s'applique aux membres de la famille qui ont accompagné les demandeurs lors de l'examen de l'appartement et à leur avocat qui les a représentés lors de la rédaction du contrat de vente, à propos duquel l'avocat Zini a témoigné avoir parlé avec elle concernant la déclaration des défendeurs aux plaignants selon laquelle l'appartement présentait des défauts d'humidité qui avaient été réparés.  Le refus des plaignants d'entendre les témoins pertinents sans donner d'explication à ce sujet remplit leur devoir tout en renforçant la version de l'autre partie.
217. Cela ne change rien aux déterminations ci-dessus. La version des défendeurs les dérange et prouve la revendication des demandeurs concernant la violation du contrat de vente par les défendeurs dans une violation fondamentale qui leur donne droit à l'indemnisation convenue.
218. Vers la fin du contre-interrogatoire du prévenu, il a répété sa version dans ce contexte et a ajouté qu'il était prêt à être interrogé par une machine à vérité ; Il a alors été interrogé par les avocats des plaignants : «Êtes-vous prêt à être interrogé par une machine à vérité que vous et votre femme avez passée avec les plaignants avant de signer l'accord sur l'appartement et de lui indiquer les endroits de l'humidité ?"; Le défendeur a répondu par l'affirmative : «Oui, je suis prêt à être interrogé par une machine à vérité". L'avocat des prévenus est intervenu dans l'enquête et a demandé : «Si jamais il dit la vérité, la plainte sera-t-elle rejetée ?".  Dans la transcription, les propos ont été attribués à l'avocat des plaignants, l'avocat Ganim, mais il s'agit d'une erreur de la part de l'éditeur de la transcription ; Ils ont été prononcés par l'avocat des accusés.  Le défendeur a réitéré : «Je suis prêt à être interrogé à ce sujet par une machine à vérité[p. 70, 31-38].  Une décision fut rendue : «[...] Alors parvenez à un accord pour que ce soit fait car cela ne fera pas partie de mon horaire de gestion des preuves, vous pouvez soumettre n'importe quel arrangement que vous souhaitez» [p. 71, paras. 2-6].
219. Aucun arrangement n'a été présenté. Le 9 mai 2024, avant le début de l'audience sur la preuve visant à achever l'enquête, les défendeurs ont déposé un avis et une requête.  Il a été noté que le prévenu avait passé un test au polygraphe ; On lui a posé trois questions pertinentes : «Avant de signer le contrat de vente de votre appartement, avez-vous dit à Liran que l'appartement avait une humidité d'eau traitée par l'entreprise de construction ? Avant de signer le contrat de vente, avez-vous voté pour Liran sur les endroits de l'appartement où l'humidité avait été traitée ? Avant de signer l'accord, avez-vous référé Liran à Danya Cebus ou à Shikun & Binui pour obtenir le livre de traitement de l'appartement ?".  Il a été noté que le défendeur avait répondu à toutes ces réponses par l'affirmative et avait été jugé honnête.  Un avis d'expert de la personne effectuant le test était joint.  Le tribunal a été invité à prendre en compte ses conclusions pour rendre le jugement.
220. Dans la demande, qui portait sur l'avis contenant les conclusions du test au polygraphe, il était affirmé que «L'opinion est le fruit des accords des parties lors de l'audience, comme on peut l'entendre dans l'enregistrement". Avant le début de l'audience, une décision a été prise à ce sujet : «Les parties sont invitées à poursuivre l'enregistrement.  S'ils souhaitent parvenir à un accord, ils sont invités à le faire, également sur la base des résultats d'un test au polygraphe.  En l'absence d'accord, la procédure sera tranchée conformément à la loi – et la détermination des constatations de fiabilité est réservée au tribunal.  Si les parties le demandent, des raisons supplémentaires seront détaillées dans le jugement rendu à la fin de l'enquête".
221. J'ai évoqué les conséquences de la recommandation des plaignants par les défendeurs vers l'entrepreneur dans le but d'obtenir des documents concernant les réparations. Cela ne fait pas pencher la balance en faveur des défendeurs ni ne justifie leurs omissions liées à la non-divulgation.  Les décisions ci-dessus concernant la violation par les défendeurs du contrat de vente, dans une violation fondamentale qui les oblige à verser aux demandeurs l'indemnisation convenue, étaient fondées sur l'adoption de la version des informations fournies par les défendeurs aux demandeurs avant la signature du contrat de vente – tout en précisant qu'il y avait des défauts d'humidité dans l'appartement qui avaient été réparés par l'entrepreneur et qui n'existaient plus.  Les résultats du test au polygraphe ne changent rien à cela.  Le défendeur n'a pas affirmé avoir présenté les défauts d'humidité aux demandeurs comme étant quelque chose qui existait dans l'appartement l'hiver dernier – malgré les efforts de réparation de l'entrepreneur, et comme une question qui sera examinée l'hiver prochain à la lumière d'une autre tentative de réparation que l'entrepreneur a faite peu avant que l'appartement ne soit mis en vente.  Dans les circonstances actuelles, c'est la divulgation que les défendeurs auraient dû faire.
222. Plus que nécessaire : il est très douteux qu'il soit possible d'accepter l'opinion concernant le polygraphe comme preuve. Ce n'est pas pour rien que j'ai déterminé, au cours de l'enquête, que la manière appropriée de le faire est par un accord.  Les déclarations enregistrées lors de l'interrogatoire du défendeur ne suffisent pas à ouvrir la voie à la soumission de l'opinion : pour qu'elle soit contraignante, les demandeurs auraient dû avoir la possibilité d'inclure des questions en leur nom auxquelles le défendeur serait tenu de répondre, de participer à la formulation précise des questions qui seraient adressées au défendeur et de confirmer l'identité de l'examinateur.  Les demandeurs ont contesté l'inclusion de l'opinion comme preuve au moment de la soumission des résumés et ont cherché à supprimer la référence à celle-ci des arguments des défendeurs.

Les obligations des défendeurs envers les demandeurs

223. Selon le témoignage d'un expert du tribunal, que j'ai reçu, des travaux importants doivent être réalisés dans l'appartement, principalement dans la cour, afin de résoudre définitivement le problème de l'humidité. La charge qui revient aux demandeurs ne s'atténue pas uniquement parce que la réparation incombe à l'entrepreneur.  Comme indiqué, le défendeur n'a pas réussi à distinguer un appartement vendu sans défaut d'humidité et ayant la responsabilité d'un entrepreneur et un appartement soumis à une responsabilité et nécessitant des réparations importantes afin d'éradiquer la peste d'humidité.  Selon ses mots : «[...] Et je ne vois certainement aucune raison de disqualifier l'achat d'un appartement si maintenant [...] il y a un dysfonctionnement, une garantie, ça vient de la commande et ça ne revient pas, je ne comprends pas quel est le problème ?[p. 69, paras. 15-19].
224. J'accepte le témoignage du plaignant selon lequel s'il avait su dans quel état se trouvait l'appartement, il ne l'aurait pas acheté. La demanderesse a souligné que l'appartement avait été présenté aux demandeurs comme un appartement modernisé et neuf, et que son prix avait été déterminé en conséquence [pp. 42, 8-11, 15-27].  Cela soutient la conclusion que, en dissimulant l'état de l'appartement et les défauts d'humidité en tant que chose existante et continue, les défendeurs ont commis une violation fondamentale du contrat de vente.
225. La réclamation contre les défendeurs reposait sur le montant d'indemnisation convenu. Compte tenu de toutes les décisions ci-dessus, il faut l'accepter.
226. Les défendeurs ont déposé une demande de compensation. Selon eux, les plaignants ont retardé le transfert du troisième paiement dans le cadre du contrat de vente, de sorte qu'il a été payé le 2 décembre 2019 au lieu du 5 novembre 2019.  Pour cette raison, ils ont cherché à déduire de tout montant auquel les demandeurs auraient dû une somme de 3 000 NIS [paragraphe 43.3 de la déclaration de la défense].  Il n'y a aucune référence à cela dans l'affidavit du demandeur.  Le défendeur a répété la demande de déduction dans son affidavit, tout en expliquant le montant déduit et la manière dont il a été calculé [paragraphe 42 b]P/1].  Puisque la question a été soulevée par les défendeurs dans la déclaration de la défense et dans leurs preuves, je rejette l'argument des plaignants selon lequel il s'agit d'une extension d'une façade interdite de la clôture du litige [p. 77, paras. 11-17].  Le prévenu n'a pas du tout été interrogé à ce sujet, et son témoignage concernant le droit des prévenus à une déduction dans le montant spécifié n'a pas été dissimulé.  Il devrait être accepté.
227. Les défendeurs doivent verser aux demandeurs, conjointement et solidairement, l'indemnisation convenue d'un montant de 176 000 NIS en réduisant le montant de la compensation à 3 000 NIS, pour un total de 173 000 NIS, en tenant compte des écarts de liaison et d'intérêts comme l'exige la loi à partir de la date de dépôt de la demande (14 septembre 2020) jusqu'à la date du jugement.

Avis à un tiers contre l'entrepreneur

228. La responsabilité de la violation fondamentale du contrat incombe aux défendeurs ; Ils auraient facilement pu l'éviter, tout en présentant correctement et avec précision l'état de l'appartement aux demandeurs concernant les défauts d'humidité et en soulignant que la dernière réparation effectuée par l'entrepreneur n'avait pas encore résisté à l'épreuve de la réalité. L'obligation de divulgation qui s'applique au vendeur d'un appartement a de nombreux objectifs : elle vise à permettre à l'acheteur de prendre une décision éclairée quant à savoir s'il souhaite acheter l'appartement ou s'il ne lui convient pas.  Elle vise également à protéger le vendeur : s'il remplit correctement son devoir, il évitera le risque d'engager des poursuites judiciaires et d'être indemnisé pour cette infraction.  Les défendeurs avaient donc un intérêt personnel direct à présenter correctement l'état de l'appartement aux demandeurs, mais ils s'en sont abstenus et ont commis le péché de non-divulgation et de présentation partielle et sélective, trompeuse et définie dans le contrat de vente comme une violation fondamentale.
229. Dans le cadre de l'avis à un tiers, l'entrepreneur doit être tenu de participer aux dommages causés aux défendeurs à la suite de leur rupture de contrat – un dommage qui a été accordé en plus de l'indemnisation convenue en réduisant le montant de la compensation. L'entrepreneur mérite également d'être critiqué.  Avec diligence et professionnalisme, il aurait dû résoudre le problème d'humidité dans l'appartement pendant la résidence des défendeurs ; Il a eu suffisamment d'occasions de le faire.  Lorsque la réparation qu'il avait effectuée après l'hiver 2018 était un échec et que les travaux de scellement dans la cachette de la buanderie et dans le mur entre la cour et l'appartement n'avaient pas aidé à prévenir le retour des signes d'humidité à l'intérieur, il aurait dû s'attaquer à la cause du problème après avoir vu la cause suspectée dans le jardin.  En conséquence, il n'a pas suffi de reboucher la cachette de la buanderie et le mur adjacent au jardin après l'hiver 2019 ; Une action plus approfondie était désormais nécessaire pour s'assurer que le problème était résolu et que l'humidité ne revienne pas.
230. En effet, la responsabilité des défendeurs envers les plaignants n'est pas diminuée à cause de cela. Lorsqu'ils ont décidé de vendre l'appartement, ils ont dû poser de sérieuses questions à l'entrepreneur, qui, selon leur connaissance personnelle, a été à plusieurs reprises appelé pour traiter des défauts d'humidité dans l'appartement, mais a pris des mesures qui n'ont pas empêché son retour lors de l'hiver suivant.  En même temps, l'entrepreneur a dû faire preuve de méticulosité et informer les défendeurs, à la fin de la remise en état au printemps-été 2019, qu'il serait possible d'exiger son pouvoir pour empêcher le retour des spectacles d'humidité seulement l'hiver prochain.  Produire une documentation dans laquelle, à la fin de la réparation, le propriétaire signe que la réparation a été réalisée à sa satisfaction – sans réelle capacité à en comprendre la nature et le résultat – ne suffit pas.  C'est certainement le cas pour l'appartement en question, où l'entrepreneur a tenté à plusieurs reprises d'éradiquer le problème d'humidité sans succès.
231. Contrairement aux affirmations des plaignants, l'entrepreneur n'a fait aucune déclaration concernant l'appartement ; Le contrat de vente a été conclu et ne s'applique qu'entre eux et les défendeurs. L'obligation de verser aux plaignants l'indemnisation convenue relève du devoir des défendeurs.  Dans la relation entre les défendeurs et l'entrepreneur, sur laquelle la notification à un tiers reposait, l'entrepreneur doit indemniser partiellement les défendeurs, pour sa contribution telle que décrite ci-dessus, pour la somme de 63 000 NIS, qui comportera des différences de lien et des intérêts comme l'exige la loi à partir de la date de dépôt de la réclamation jusqu'à la date du jugement.
232. L'expert du tribunal n'a pas déterminé dans son avis que pour effectuer les travaux nécessaires à l'élimination des problèmes d'humidité, l'appartement devait être évacué ; Cela est cohérent avec le fait que la source du problème est la cour dans laquelle les travaux instruits seront réalisés [chapitres 1 à 4 de l'annexe à la tarification des travaux dansM/1]. Dans le cadre de ces travaux, il a été noté que les installations du chantier devaient être démontées et transférées en détention pour la durée des travaux [ibid., para. 01.001].  Imposer l'exécution des travaux à l'entrepreneur inclut également cette section, avec les coûts qui y sont engagés.
233. L'expert du tribunal a déterminé que le revêtement de sol en céramique des salles de bains devrait être démonté et remplacé [ibid., par. 05.1.005] ; Il n'a pas vu cela comme une raison d'expulser l'appartement de ses occupants.  Les plaignants n'ont pas envoyé de questions d'explication à l'expert et ne lui ont pas posé de questions pendant son témoignage.  Les réparations générales de l'appartement sont mineures et ne risquent pas de perturber le cours de vie approprié à l'intérieur.
234. Il en découle qu'il n'est pas nécessaire de quitter l'appartement pour effectuer les travaux ordonnés par un expert devant le tribunal, et les plaignants ne devraient pas se voir accorder une indemnisation pour l'évacuation de l'appartement, le stockage et le transport.
235. L'indemnisation convenue, que les plaignants ont obtenue, comprend également une indemnisation pour dommages non pécuniaires, annulation de temps, harcèlement et souffrance mentale. Ils ne devraient pas recevoir une double indemnisation à cet égard, tout en facturant l'entrepreneur – en plus et séparément, pour des dommages non pécuniaires.  Cela est également justifié par le refus des plaignants d'informer immédiatement l'entrepreneur de l'existence de manifestations d'humidité dès la découverte dans l'appartement et de déposer la réclamation contre lui sans lettre d'avertissement préalable – tout en présentant l'avis de l'expert des demandeurs.  C'est un comportement qui n'a pas sa place et qui a aussi des implications en termes de rémunération.

Réalisation des réparations

236. Les travaux de réparation dans l'appartement seront réalisés selon l'avis de l'expert du tribunal, conformément à son avis. L'entrepreneur doit nommer une personne professionnelle et compétente, ayant une expérience avérée dans les travaux listés dans l'avis et dans l'annexe de coûts qui y est incluse.
237. Les travaux seront réalisés sous étroite surveillance dans l'appartement d'un inspecteur au nom de l'entrepreneur, qui veillera à ce que les travaux soient réalisés comme requis, avec compétence et professionnalisme. Elles commenceront au plus tard le 8 juin 2025 et seront effectuées consécutivement jusqu'à leur achèvement.
238. L'expert du tribunal assurera le processus d'exécution des travaux sous une supervision suprême, tout en fournissant des instructions sur l'ordre dans lequel elles sont exécutées et examinées à la fin de chaque étape – avant de passer à l'étape suivante, comme indiqué dans son avis. S'il est nécessaire de prendre des décisions lors de l'exécution des travaux, afin de les exécuter de manière optimale et d'atteindre leur objectif, l'expert du tribunal statuera sur la question (par exemple s'il est nécessaire de remplacer le revêtement de sol de la salle de bain).  En cas de doute, le traitement et la correction seront préférés à l'évitement.
239. À la fin de l'exécution des travaux, l'expert du tribunal approuvera par écrit leur achèvement conformément à l'avis, tout en en informant le tribunal. La responsabilité de l'entrepreneur pour les travaux – conformément à la loi et au contrat d'achat – s'appliquera à partir de la date à laquelle la notification de l'expert a été donnée.
240. L'entrepreneur supportera le salaire d'un expert du tribunal pour sa supervision des travaux, à la somme de 11 800 NIS (TVA comprise), en plus de la part de l'entrepreneur dans la compensation convenue. La moitié du salaire sera versée d'ici le 1er juin 2025, et l'autre moitié dans les trente jours suivant la notification de l'expert sur la fin du travail – le tout directement à l'expert.

Résumé

241. Ce qui précède suffit à trancher le différend réel et il n'est pas nécessaire d'aborder d'autres arguments que cela. La décision sur les frais de la procédure et les honoraires d'avocat sera prise conformément aux décisions ci-dessus et aux normes de la loi.
242. Les défendeurs 1 à 2 verseront aux demandeurs les sommes suivantes, avec leurs obligations conjointes et solidaires : la somme de 173 000 NIS comprenant les différences de lien et d'intérêts requises par la loi depuis la date de dépôt de la demande (14 septembre 2020) jusqu'à la date du jugement, les frais juridiques d'un montant de 11 500 NIS et les honoraires d'avocat (TVA comprise) pour un montant de 11 800 NIS – tous deux en valeur du jour du jugement.
243. Les défendeurs 3 à 4 effectueront les réparations de l'appartement comme indiqué ci-dessus à leurs propres frais et supporteront le salaire d'un expert judiciaire chargé de superviser le processus de réparation, leurs charges étant conjointement et solidaires. De plus, les défendeurs 3 à 4 verront conjointement et solidairement aux plaignants leur part des frais de la procédure pour un montant de 11 500 NIS et les honoraires d'avocat (TVA incluse) pour un montant de 11 800 NIS – tous deux en valeur du jour du jugement.
244. Les accusations des prévenus 1 à 2 d'une part et des accusés 3 à 4 d'autre part sont indépendantes et distinctes. Les sommes attribuées ci-dessus seront versées aux demandeurs dans un délai de trente jours à compter de la date à laquelle le jugement sera signifié aux défendeurs, sinon ils présenteront des différences de lien et des intérêts conformément à la loi de la date du jugement jusqu'à la date du paiement effectif.
245. Les défendeurs 3-4 verseront aux défendeurs 1 à 2 ces montants, avec leurs obligations conjointes et solidaires : 63 000 NIS ainsi que les différences de liaison et les intérêts requis par la loi à partir de la date de dépôt de la demande jusqu'au jour où les défendeurs 1-2 présentent aux défendeurs 3-4 une confirmation du paiement de 173 000 NIS aux demandeurs. Si les défendeurs 3-4 ne versent pas ce montant 1-2 dans les trente jours suivant la présentation du certificat, il comportera des différences de lien et des intérêts comme l'exige la loi, de la date du jugement jusqu'à la date du paiement effectif.
246. Les défendeurs 3-4 verseront également 1-2 les frais de notification à un tiers (conformément au montant facturé aux défendeurs 3-4) pour la somme de 5 000 NIS, ainsi que les honoraires d'avocat, y compris l'appel fiscal, pour la somme de 6 500 NIS ; Ces sommes seront versées aux défendeurs 1 à 2 dans les trente jours suivant la date à laquelle le jugement sera signifié aux défendeurs 3 à 4, sinon elles porteront des différences de liaison et des intérêts comme l'exige la loi de la date du jugement jusqu'à la date du paiement effectif.
247. Au-delà de ces montants, chaque partie assumera ses propres frais.

Le secrétariat présentera le jugement aux parties et clôturera l'affaire.