Affaire civile (Jérusalem) 13491-10-23 Talin Shahin Salah contre Ziad Kurd

1. Cette affaire concerne une demande déposée par la plaignante pour la reconnaissance de ses droits sur le terrain connu sous le nom de parcelle 35 dans le bloc 30558, situé dans le quartier Shu'fat de Jérusalem (ci-après : « le terrain » ou « parcelle 35 »). Le terrain est enregistré au registre du greffier de règlement en parts égales au nom de Mustafa Omar Mustafa Jaber (« Mustafa »), décédé, et d'Ibrahim Omar Mustafa Jaber (« Ibrahim »).
2. Selon la demanderesse, elle a acheté la moitié des droits sur le terrain à Mme Hadil Ahmad Faraj (le « Deal ») en vertu d'un accord daté du 28 mai 2023 (ci-après : le « Contrat d'achat du demandeur »). Dans le cadre de cet accord, la demanderesse a également acheté à Hadil un tiers des droits sur le Lot 1 et la moitié des droits sur chacun des Lots 5 et 14, dans le même bloc (ci-après : « Parcelle 1 », « Parcelle 5 » et « Parcelle 14 »).  Selon ce qui était indiqué dans le contrat d'achat du demandeur, l'accord lui-même a acheté le terrain au moyen d'une procuration irrévocable authentifiée par le notaire Yosef Sagi le 25 février 1999 (ci-après : la « procuration de 1999 »).  Selon cette procuration, Jamal Mustafa Omar Jaber (« Jamal »), citoyen brésilien et fils de Mustafa, qui a servi de procuration pour les héritiers de Mustafa en vertu d'une procuration datée du 30 avril 1998, a vendu lesdites parcelles à Mustafa contre contrepartie qui lui était versée.
3. Conformément au contrat d'achat du demandeur, la contrepartie totale pour toutes les parcelles achetées était de 285 000 $ (équivalent à 1 026 000 NIS). De ce montant, un paiement anticipé de 36 000 ILS a été versé au moment de la signature de l'accord, et le solde devait être versé le 19 juin 2023, contre le transfert final du terrain à un notaire.
4. À la clause 5 du contrat de vente du demandeur, le négociant a déclaré, entre autres, que le bien immobilier est exempt de tout obstacle, défaut et transaction antérieure, et qu'il n'a été vendu à aucune entité. Il a également déclaré qu'il est propre et vacant, et qu'il assumera toute responsabilité dans la mesure où la situation est différente.  Il convient de noter qu'à la fin de cet accord, Anwar Salah, le mari de la demanderesse, est également signé comme acheteur (ci-après : « Anwar »).  Le témoin de l'accord également signé est Bahaa al-Ragabi (ci-après : « Bahaa »).
5. Selon la demanderesse, conformément au contrat d'achat, le 19 juin 2023, une procuration a été signée par le négociant en faveur du demandeur (ci-après : « Procuration 2023 »). Il a également été affirmé que le 18 juin 2023, la demanderesse avait émis un document d'enregistrement du terrain du greffier du règlement.  Selon elle, elle s'est appuyée sur ce document, qui présentait Mustafa et Ibrahim comme propriétaires du terrain, et sur la base duquel la contrepartie a été versée dans le cadre du contrat d'achat.
6. Selon la plaignante, le 20 août 2023, elle et son mari ont contacté un ingénieur nommé Bashir Tawil (ci-après : « Tawill ») pour examiner le statut de planification du terrain. Tawil leur a expliqué que la parcelle 35 avait été divisée en parcelles 35A et 35B.  La parcelle 35A a été expropriée pour la construction d'une route, tandis que la parcelle 35B est un bâtiment en construction.  Par conséquent, l'affirmation selon laquelle il s'agit d'un terrain vacant est incorrecte.  Il s'est également avéré que les défendeurs avaient obtenu un permis de construire pour la parcelle 35B, sur la base duquel la structure a été construite par eux.
7. Il n'y a aucun doute que la transaction dans laquelle la demanderesse a acheté, selon la revendication, le terrain des héritiers de Mustafa, n'a pas été déclarée aux autorités fiscales et n'a été enregistrée dans aucun registre. La transaction dans laquelle la demanderesse a acheté, selon la réclamation, les biens immobiliers issus de la transaction, n'a pas non plus été déclarée aux autorités fiscales.  La demanderesse affirme que le défaut de déclaration de sa part découle du litige actuel, mais il convient de noter que, comme cela montre également la séquence décrite ci-dessous, la date légale de déclaration a eu lieu avant même que la demanderesse, selon elle, ne prenne connaissance du litige.
8. Les défendeurs affirment avoir acheté l'intégralité du terrain 35 en vertu d'un accord daté du 14 février 2018 avec Ibrahim (ci-après : le « Contrat d'achat des défendeurs »), et d'une procuration leur a été accordée à cet égard à partir de ce jour (ci-après : la « Procuration 2018 »). L'accord a été signé au nom d'Ibrahim par sa fille, Manal Ibrahim Jaber (ci-après : « Manal »), en vertu d'une procuration qui lui a été accordée par Ibrahim, qui réside aux États-Unis.  Le contrat d'achat des défendeurs indique que le Lot 35 est enregistré au nom de Mustafa et Ibrahim (section 1), et qu'il concerne la vente de la moitié de ce terrain par Ibrahim (section 2).  Il est également noté que la superficie du terrain en question est devenue la parcelle 35B (clause 4.2 de l'accord).  La procuration accordée aux défendeurs indique également que seule la moitié de la parcelle 35 a été vendue.  Il n'y a pas de contestation supplémentaire selon laquelle les autorités fiscales ont été informées de l'achat de seulement la moitié du terrain, et que l'impôt a été payé conformément à la valeur d'achat fournie conformément à ce qui était stipulé dans l'accord pour la moitié de la parcelle, pour la somme de 450 000 NIS.
9. Il n'a pas été entièrement clarifié dans cette procédure pourquoi les défendeurs affirment avoir acheté l'intégralité du terrain 35, alors que leurs documents indiquent l'achat de seulement la moitié. Il est possible qu'il existe des accords et d'autres documents qui n'ont pas été divulgués, et que les motifs de cette décision soient apparemment liés à des questions fiscales, dans le but d'éviter, selon eux, un rapport sur l'achat de l'ensemble du terrain à ce stade.  Cependant, et comme sera détaillé ci-dessous, en pratique Ibrahim lui-même, qui affirme avoir détenu tous les droits sur le terrain, ne prétend pas avoir eu de droit sur le terrain après la vente aux défendeurs.  De plus, et comme il ressort de l'analyse ci-dessous, la question de savoir si le lot 35 a été acheté en tout ou en partie par les défendeurs, n'a aucune importance au final pour la décision de cette procédure.  Dans les circonstances de l'affaire, aucune position n'est non plus exprimée dans cette procédure quant à l'exactitude des déclarations fiscales effectuées, bien que cela soulève une question.
10. Comme le contrat d'achat du demandeur, l'existence du contrat d'achat des défendeurs n'est également reflétée dans aucun registre foncier. Cependant, et comme détaillé ci-dessous, elle est exprimée, même publiquement, dans la procédure pour la délivrance d'un permis de construction par eux pour le lot 35B vis-à-vis de la municipalité.
11. La Colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Les défendeurs affirment en outre qu'Ibrahim était le propriétaire de tous les droits sur les terres, et qu'il est autorisé en vertu de cela à les vendre en leur intégralité d'une manière qui leur accorde de bons droits sur l'intégralité du Lot 35, en vertu d'un accord de partage et de dissolution signé le 6 avril 2000 entre les héritiers d'Ibrahim et Mustafa (ci-après : le « Accord de partage »). Cet accord a été signé par l'intermédiaire de Jamal, le fils de Mustafa, en tant que procuration pour ses autres héritiers.  Conformément à l'accord de division, les parties ont séparé les possessions communes sur divers terrains qu'elles possédaient, de sorte que chacune a transféré sa part de certaines propriétés à l'autre, et à la fin du processus, chacune s'est vu attribuer une part exclusive sur certains lots.
12. 34-12-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Comme il ressort de l'accord de division, les héritiers de Mustafa ont transféré à Ibrahim sa part dans les parcelles 5 et 35 (ainsi qu'une autre parcelle dans un autre bloc), tandis qu'Ibrahim a transféré aux héritiers de Mustafa sa part, entre autres, dans les parcelles 1 et 14.  Ainsi, Ibrahim est devenu le propriétaire unique, entre autres, du lot 35.  Il semble que la division des différentes parcelles, telle qu'effectuée dans le cadre de l'accord de division, n'a pas été déclarée aux autorités fiscales et n'est pas reflétée dans les documents d'enregistrement des terres.
13. Le demandeur affirme que l'accord de partage est falsifié. Il semble que cet argument soit en fait composé de deux éléments : d'une part, qu'il s'agit d'un accord fictif qui n'a pas du tout été signé par Jamal ; et d'autre, qu'il contredit une transaction antérieure - celle exprimée dans la procuration de 1999, dans laquelle les droits des héritiers de Mustafa (par l'intermédiaire de Jamal) auraient été vendus le 25 février 1999 sur le lot 35 (ainsi que sur les lots 1, 5 et 14) à l'accord.  Cela signifie qu'au moment de l'accord de partage, Jamal ne pouvait pas transférer à Ibrahim la moitié de la part des héritiers de Mustafa dans le lot 35, et donc les défendeurs ne peuvent pas revendiquer un droit complet sur le lot 35B, puisque la moitié appartient à Hadil, qui a vendu son droit sur celui-ci au demandeur.

Procédures probatoires et de témoignages

14. Au nom de la plaignante, elle et son mari, Anwar, ont témoigné lors de cette procédure. La plaignante a également soumis une déclaration sous serment de Raed Jazi Firas Qassem (ci-après : « Raed »), l'époux de l'accord, mais ce témoin n'est pas apparu pour témoigner, sans explication acceptable.  Il convient de noter qu'à la réunion préliminaire du 25 décembre 2024, l'avocat de la plaignante a déclaré que la plaignante elle-même et l'architecte Tawil seraient amenées à témoigner, mais ces témoins n'ont pas été amenés à la fin de la journée, et aucune explication n'a été donnée.
15. Au nom des défendeurs, le défendeur 1 a témoigné, Ibrahim (par téléconférence, en raison de son âge et de sa résidence aux États-Unis), l'avocat Muhannad Jabara (ci-après : « Avocat Jabara »), qui a rédigé l'accord de partage et dont la signature y figure, et Imad Abu Khdeir, architecte qui a géré les aspects de l'achat du terrain et de la délivrance d'un permis de construire pour les défendeurs, et qui, selon lui, connaissait les circonstances de la signature de l'accord de partage.

Discussion et décision

16. Après avoir examiné les arguments et les témoignages, j'en suis venu à la conclusion que la réclamation doit être rejetée.
17. Une copie du dossier traite des revendications contradictoires concernant la chaîne de droits dans la parcelle 35. Pour gagner sa demande, la plaignante - qui porte la charge dans cette affaire - doit établir l'existence de la chaîne de droits en sa   En d'autres termes, elle doit prouver que l'accord a acquis les droits des héritiers de Mustafa dans cette parcelle en 1999, par la signature de Jamal sur la procuration de 1999 en faveur de l'accord ; et que la plaignante a ensuite acheté ses droits issus de l'accord, conformément à l'accord d'achat de la demanderesse de 2023.
18. Dans la mesure où le demandeur n'établit pas l'achat des droits sur la parcelle 35 en vertu de cette chaîne d'achat, il importe peu, pour les besoins de cette procédure, que les défendeurs aient acquis de bons droits sur cette parcelle auprès d'Ibrahim. Dans une telle situation, il n'est pas nécessaire de discuter de la validité de l'accord de partage ni de la question de la relation entre les défendeurs qui affirment avoir acheté l'intégralité des droits sur la parcelle 35 à Ibrahim, et la revendication selon laquelle Ibrahim n'aurait pas pu vendre ces droits en entier, puisque le demandeur n'a pas qualité pour faire de telles réclamations.

Défaut d'établir le premier maillon de la chaîne de droits du demandeur (l'achat de l'accord aux héritiers de Mustafa)

19. Premièrement, à la lumière de ce qui précède, la question du premier maillon de la chaîne de droits sur laquelle le demandeur s'appuie sera examinée, c'est-à-dire la base de la revendication selon laquelle le négociant a acheté les droits du Lot 35 aux héritiers de Mustafa. La charge d'établir l'existence d'un tel accord incombe au demandeur (voir, par exemple, Civil Appeal 2032/06 Amnon Hagi c.  Succession du défunt Salman Yusef Zian (1er février 2009), para.  41).
20. La plaignante n'est pas partie à l'accord allégué entre l'accord et les héritiers de Mustafa, tel qu'il est prétendument exprimé par la signature de Jamal sur la procuration de 1999 en faveur de l'accord. Par conséquent, la plaignante elle-même ne peut attester de l'existence de cet accord ni de l'authenticité de la procuration de 1999.  Le mari de la demanderesse, Anwar, n'est pas non plus partie à ledit accord et n'en a aucune connaissance personnelle, donc son témoignage n'a pas non plus de valeur pour établir l'authenticité de la procuration de 1999.
21. La procuration de 1999 n'a pas non plus été présentée sous sa forme originale. Elle montre qu'elle a été vérifiée par le notaire Yosef Sagi.  Le demandeur, qui a la charge d'établir l'authenticité du document, n'a pas amené ce notaire à témoigner, et n'a ni précisé ni expliqué pourquoi cela n'était pas possible.
22. Mme Deal aurait bien sûr pu être un témoin pertinent concernant l'accord qu'elle aurait conclu en 1999 pour l'achat du terrain, ainsi que la procuration signée en 1999 en sa faveur. Comme indiqué, l'avocat du demandeur a déclaré lors de la procédure préliminaire que l'accord serait porté pour témoigner, mais cela n'a pas été fait et aucune explication n'a été donnée.  Le mari de la plaignante, Raed, pour le nom duquel une déclaration sous serment a été déposée par la demanderesse, ne s'est pas non plus présenté pour témoigner.  Aucun avis approprié n'a été donné quant à son absence de comparution, mais lors de l'audience, il a été soutenu, incidemment, qu'il ne pouvait pas être convoqué en raison de sa présence dans les Territoires occupés (pp.  38, 36, p.  39, 18).  Cet argument ne constitue pas une justification valable pour l'absence du témoin.  Il était possible de demander à l'avance une convocation pour lui permettre d'entrer en Israël, et dans la mesure où cela était empêché (ce qui n'était pas prouvé), il était possible de le demander à témoigner par une conférence visuelle.
23. La conclusion qui en découle est que le demandeur s'est abstenu, sans explication satisfaisante, de convoquer des témoins pertinents qui auraient pu établir l'authenticité de l'accord présumé entre les héritiers de Mustafa (par l'intermédiaire de Jamal) et de l'accord. À cet égard, les précédents concernant l'abstention d'un témoin pertinent sont bien connus, qui agissent contre la partie qui s'en est abstenue et établissent une présomption que son témoignage aurait agi contre lui (voir, par exemple, Civil Appeal 240/77 Shlomo Carmel dans Tax Appeal c.  Farfouri & Co.  dans Tax Appeal (8 novembre 1979), paragraphe 4).
24. Dans le présent, le fait de ne pas présenter l'accord pour témoigner est encore plus déroutant, car à première vue, on s'attendait à ce que la plaignante annule également une partie de sa réclamation contre elle. Cela est donné que la demanderesse n'a pas reçu de terrain de l'accord exempt de revendications contradictoires de tiers ni même de construction, malgré l'engagement de l'accord entre elle et la demanderesse.  La demanderesse a soutenu lors de son interrogatoire qu'elle n'avait aucune revendication contre l'accord, car selon elle, puisque les défendeurs n'ont pas de bons droits sur le lot 35, le terrain est exempt des droits de tiers ; Quant à la construction, selon elle, ce n'est pas une question qui relève de la transaction qui lui a vendu le terrain comme vide (voir : pp.  19-21 de la transcription).  Son mari, Unir, ne savait pas du tout comment répondre à la question (pp.  72, art.  20 - p.  73, art.  10).
25. Ces réponses sont insatisfaisantes, car il n'est pas clair comment une personne qui achète un bien immobilier pour un montant supérieur à 1 million de ILS, en échange d'une déclaration d'être exempte de réclamations de tiers et de construction, démontre une équanimité envers le vendeur, qui serait en infraction à son encontre dès le moment où il devient évident qu'un tiers revendique des droits sur le terrain et même sur ceux-ci. Le minimum qu'on puisse attendre est que dans une telle situation, si elle est « renoncée » par le vendeur, il le recrute au moins pour l'aider à réfuter les revendications des tiers.  Cependant, même cela n'est pas fait, ce qui soulève une question supplémentaire quant à savoir si le négociant ne devrait pas témoigner.
26. L'achat présumé du terrain par l'accord de 1999 soulève d'autres questions. Les défenderesses soulignent qu'en 1999, l'accord avait 22 ans, ce qui soulève la question de savoir comment elle a pu acheter le terrain.  Même si l'on dit que cela a été fait par des membres de sa famille pour elle, d'autres questions se posent, notamment comment se fait-il que si le terrain a été acheté par l'accord en 1999, elle n'a pris aucune mesure attestant de la propriété ou des droits sur le terrain pendant près de 25 ans.  La transaction, comme indiqué, n'a pas non plus été signalée aux autorités fiscales.  Dans ce contexte, il convient de noter que la plaignante avance une plainte concernant l'absence de rapports fiscaux appropriés de la part des défendeurs, mais cela accentue également les difficultés qui existent pour elle à cet égard.
27. De plus, aucun enregistrement des droits de transaction sur le terrain n'a été effectué, malgré les nombreuses années écoulées. Ici aussi, la demanderesse avance des réclamations contre les défendeurs selon lesquelles leurs droits, ou ceux d'Ibrahim achetés aux héritiers de Mustafa, n'ont pas été enregistrés.  Selon elle, cela soulève des questions quant à l'authenticité de l'accord de partage.  Mais ce faisant, la demanderesse ignore le fait que les droits de l'accord, sur lesquels elle s'appuie, n'ont pas non plus été enregistrés pendant une période plus longue ; et que les revendications qu'elle avance agissent donc encore plus fortement contre elle.
28. L'accord n'a pas non plus pris possession du terrain, qu'il aurait acheté il y a environ un quart de siècle. De plus, après l'achat du terrain en 2018, les défendeurs ont demandé un permis de construction.  À cette fin, en 2019, des publications publiques ont été publiées concernant la construction prévue, tant dans la presse que sur le site web lui-même.  Par la suite, la construction a commencé, ce qui est évident et visible.  Mais l'accord, qui savait que ses droits allégués n'étaient pas enregistrés, n'a pris aucune mesure pour protéger ses droits, même face à la possession perçue du terrain par d'autres.
29. Tout ce qui précède soulève des questions quant à l'authenticité de l'achat présumé du terrain par l'accord de 1999. Ces questions sont renforcées par le fait que l'accord n'a pas été présenté pour témoigner, et qu'aucune autre partie ayant une connaissance directe n'a été présentée pour vérifier l'authenticité de la procuration de 1999.  Cette procuration, qui constitue le seul soutien à l'existence d'un accord présumé entre les héritiers de Mustafa et l'accord, a été présentée pour la première fois lors de ces procédures (et en tout cas - rien n'indique qu'elle ait été présentée plus tôt), environ un quart de siècle après sa rédaction, et puisque Jamal, le signataire, est décédé en 2018.  Dans une telle situation, on ne peut pas dire que l'authenticité de la procuration a été établie, du moins sur la base des probabilités.
30. À la règle susmentionnée, il convient d'ajouter que les terres détenues par les frères Ibrahim et Mustafa ont un historique de réclamations antérieures pour falsification. Ainsi, entre autres, en 2002 et 2003, des procédures ont été ouvertes (P.  1194/02 et C.A.  5259/03) concernant une réclamation de Jamal selon laquelle une personne nommée Nasser al-Anani (ci-après : « Nasser ») aurait frauduleusement obtenu une procuration de sa part en 1999, notamment en lien avec le Lot 35, et aurait ainsi ensuite vendu ce terrain à des tiers, y compris, selon l'allégation de ces procédures, également à Raed (le mari de l'affaire).  Jamal lui-même a émis un avis en mars 1999 indiquant que les transactions effectuées en son nom par Nasser ne devaient pas être invoquées, et le 25 janvier 2004, un jugement a été rendu dans la procédure entre Jamal et Nasser, selon lequel Nasser n'avait acquis aucun droit sur la parcelle 35.
31. Ce genre de contexte rend encore plus difficile d'accepter comme « tel vu et sanctifié » la procuration de 1999, qui concerne aussi le Plot 35, comme un document authentique. Cela s'explique par le fait que, comme mentionné, il n'existe aucune personne ayant une connaissance directe qui puisse témoigner à ce sujet, et lorsque ceux qui le pouvaient ostensiblement faire n'ont pas été amenés à témoigner sans explication satisfaisante ; et comme indiqué, lorsque ce document a émergé environ un quart de siècle après sa création, et que Jamal, le signataire, est décédé, il n'a pas pu en donner sa version comme il l'a fait concernant la procuration accordée à Nasser, qui a ensuite été déclarée nulle et non avenue.
32. De plus, comme le montre le développement mentionné ci-dessus, en 1999 Jamal aurait vendu la parcelle 35 à Nasser. Cependant, selon l'allégation, Jamal avait vendu à cette époque la parcelle 35 également à la vente.  Même s'il est désormais connu que la « vente » de la parcelle 35 par Jamal à Nasser a été déclarée nulle et non avenue, ces transactions « contradictoires » soulignent néanmoins la nécessité pour le demandeur d'établir l'existence de la transaction de vente entre Jamal et Hadil à partir de 1999.
33. De même, en vertu de la vente nulle faite à Nasser en 1999, il a vendu ou cherché à vendre en 2001 des droits sur le Lot 35 à des tiers. Il découle de ce qui précède que Nasser n'aurait pas considéré le Lot 35 comme ayant déjà été vendu par les héritiers de Mustafa au négociant en 1999.  Ici aussi, puisque les droits acquis par Nasser, et qu'il prétendait transférer à des tiers, ont été jugés nuls et non avenus, la capacité d'apprendre quoi que ce soit des actions de Nasser est limitée.  Cela indique néanmoins la charge sur laquelle le demandeur a dû se défendre pour établir l'authenticité de la procuration de 1999, en tenant compte des revendications contradictoires provenant de diverses directions concernant le terrain en question.
34. De plus, comme indiqué, parmi ceux à qui Nassar a vendu ou cherché à vendre les terres qu'il a achetées en vertu de la vente, qui a été déclarée nulle et non avenue à la fin de la journée, figurait aussi Raed - l'époux de l'accord. Ainsi, Raed était conscient à première vue que la terre désormais revendiquée par l'accord à Jamal avait été vendue selon ce qui avait été revendiqué à l'époque, en même temps par Jamal ainsi qu'à Nasser.  Cela aurait dû soulever des questions, et même des mesures ont été prises de sa part, mais rien n'indique qu'il ait fait quoi que ce soit ou ait soulevé une revendication dans cette affaire.  Une question se pose également quant à savoir pourquoi, si l'accord avait acheté les terres à Jamal, ces terres ont de nouveau été mises en vente à Raed par Nasser.  Tout cela renforce la nécessité du témoignage de Raed dans cette procédure, ainsi que la signification de son manquement de témoignage.
35. Comme indiqué ci-dessus, puisque la demanderesse n'a pas établi le premier maillon de la chaîne de transferts par lequel elle affirme avoir acquis des droits sur le terrain, cela suffit à justifier le rejet de sa demande. Il convient toutefois de noter qu'il est douteux que, dans les circonstances de l'affaire, la demande ait pu être acceptée de la manière dont elle a été déposée, même si la demanderesse avait prima facie établi l'authenticité de la procuration de 1999.  Cela s'explique par le fait que le terrain est actuellement enregistré auprès du greffier de règlement au nom d'Ibrahim et Mustafa.  La demanderesse demande, par le biais d'une procuration de 1999, de se présenter au nom des héritiers de Mustafa et de réclamer des droits sur ces terres, et ainsi, en fait, dévorer les droits que ses héritiers en détenaient.  Une telle situation nécessite, en apparence, l'inclusion des héritiers de Mustafa dans la procédure, afin de préserver leurs droits potentiels, en tant que partie susceptible d'être lésée par la procédure.  La saisie de l'accord est également requise pour cela, ou du moins sa confirmation, qu'elle ne revendique plus de droits sur le terrain.  Tout cela n'a pas été fait, d'une manière qui semble douteuse aurait permis l'acceptation de la demande dans la manière dont elle a été déposée, même si l'authenticité de la procuration de 1999 avait été attestée prima facie.
36. Ce qui précède n'ignore pas le fait que, selon les défendeurs, les héritiers de Mustafa n'ont aucun droit sur le terrain, puisque, en vertu de l'accord de partage, ils les ont transférés à Ibrahim. Cela n'enlève rien à la nécessité pour la demanderesse d'unir les héritiers de Mustafa en tant que partie, conformément à la chaîne de droits qu'elle revendique.

Questions concernant le second maillon de la chaîne de droits du demandeur (l'achat du demandeur à partir de l'accord)

37. De plus, il convient de noter que l'existence du maillon supplémentaire dans la chaîne revendiqué par le demandeur - la vente du terrain de la transaction à celui-ci - soulève également de nombreuses questions. Contrairement à la procuration de 1999, l'existence d'un accord entre le demandeur et l'accord est en effet étayée par des témoins directs attestant de l'existence du contrat d'achat du demandeur et de la procuration de 2023, à savoir : la demanderesse et son mari.  Cependant, les défendeurs ont raison dans leur affirmation que des questions se posent quant à l'authenticité de l'accord allégué.  À cet égard, les questions suivantes peuvent être soulevées, notamment :
38. Équanimité concernant l'accord : Comme indiqué ci-dessus, la plaignante aurait été trompée par l'accord lors de la vente du terrain, lorsqu'il lui a été présenté qu'il n'y avait personne revendiquant des droits conflictuels sur ce terrain, et qu'il n'y avait pas de bâtiment dessus. L'équanimité que la demanderesse a manifestée envers l'accord dans une telle situation, et les réponses irrégulières qu'elle a fournies, malgré le fait qu'il s'avère qu'elle a versé à l'accord une somme supérieure à 1 million de ILS pour des droits défectueux, soulèvent des questions.
39. Injonction dans d'autres parcelles : Équanimité similaire Le demandeur a présenté un défaut similaire qui aurait également survenu concernant la vente des parcelles 1 et 14, dans le cadre de la même transaction. Il s'avère que le 17 décembre 2021, une injonction a été émise contre l'exécution des cessions sur ces parcelles, dans le cadre d'une autre procédure en cours devant le tribunal contre Nasser et un autre défendeur (A.  61003-03-21).  Même si l'accord n'est pas partie à ladite procédure, afin qu'il puisse prétendre que l'injonction ne le concernait pas et qu'il aurait pu vendre les parcelles 1 et 14, il découle tout de même qu'un litige est en cours autour des parcelles 1 et 14.  Il est donc possible que la plaignante ait également misé sur la corne de cerf à leur sujet, dès qu'elle a payé pour qu'ils s'occupent d'eux.  Malgré cela, elle n'a pris aucune mesure contre l'accord, y compris ne demandant même pas qu'elle vienne témoigner, comme mentionné précédemment, sur la validité de la procuration de 1999.
40. La plaignante ne savait pas lors de son interrogatoire comment expliquer son inaction concernant les parcelles 1 et 14 (p. 30, art.  4).  Son mari, Anwar, expliqua que l'injonction ne concernait que la moitié des parcelles (p.  69), mais à première vue, ce n'est pas ce qui y est écrit.  De plus, dans la mesure où il s'agit d'une injonction ne concernant que la moitié des parcelles, il s'agit en réalité de la moitié concernant les héritiers de Mustafa.  Ainsi, l'injonction pour la moitié de ces parcelles concerne la moitié que la demanderesse a achetée, selon elle, qui découle également des droits des héritiers de Mustafa.  La réponse donnée n'est donc pas une réponse.
41. Manque de preuves de construction et de localisation : Les faits entourant l'achat du terrain par la plaignante sont déroutants. Selon elle, elle a acheté le terrain après qu'un agent immobilier nommé Baha lui ait fait visiter et lui ait montré les terrains en personne.  Lors de cette visite, elle n'a pas vu de travaux sur le terrain 35, bien qu'il n'y ait aucun doute sur le fait qu'à ce moment-là, la construction était déjà massive et visible (une maison de 3 étages et 9 appartements).  En d'autres termes, Bahaa aurait induit le demandeur en erreur concernant l'achat du terrain.  Cependant, Bahaa n'a pas non plus été poursuivi par elle et n'a pas été amené à témoigner.  Il convient de noter que l'affirmation selon laquelle la plaignante ne savait pas quel terrain elle avait acheté, et ignorait qu'il y avait des constructions dessus, est déroutante, même compte tenu du fait qu'il n'y a aucun doute qu'elle habite à quelques pas de ce terrain.
42. Inspections tardives : Selon la plaignante, le fait qu'il y ait des constructions sur le terrain et des réclamations concernant de la part des défendeurs ne lui a été révélé que lorsqu'elle a contacté l'architecte Tawil le 20 août 2023, environ trois mois après la signature du contrat d'achat de la demanderesse, et environ deux mois après avoir payé, selon elle, l'intégralité de la contrepartie. Il n'est pas clair pourquoi les inspections concernant le terrain n'ont été effectuées qu'après la signature de l'accord et le paiement.  Inutile de dire que l'architecte Tawil n'a pas été appelée par la plaignante pour témoigner sur cette séquence d'événements, malgré la déclaration de son avocat qui témoignera devant lui.  Aucune explication n'a été donnée à ce sujet.
43. Connaissance des droits conflictuels : Il est possible de semer le doute sur la question de savoir si le demandeur n'était pas au courant des droits prétendument contradictoires concernant la parcelle 35. Ces faits peuvent être appris du point de vue du terrain sur le site web de la municipalité, où l'on peut voir qu'un permis de construire a été délivré, qui l'a reçu (les défendeurs), et quels documents ont été soumis (y compris l'accord de division et une explication sur la base de laquelle il a été affirmé que l'ensemble du lot 35 appartenait à Ibrahim).  Il est raisonnable de supposer que la personne qui exécute une telle transaction examine des documents ouverts de ce type avant la transaction, et pas seulement environ trois mois après la signature de l'accord et environ deux mois après le paiement intégral de la contrepartie.
44. L'expertise du mari de la plaignante : Le mari de la demanderesse, Anwar, qui a pris une part active à l'achat, s'est présenté à un détective privé comme un expert immobilier qui comprend les réclamations frauduleuses, et comme quelqu'un à qui l'on confie des examens et des conseils. Ainsi, il ne s'agit pas d'un profane concernant les questions en jeu.  De ce fait, on peut aussi se demander comment la plaignante n'était pas au courant des droits contradictoires revendiqués avant l'achat, et dans la mesure où elle ignorait - ce qui se cachait derrière.
45. Confiance au registre du greffier de règlement : La plaignante affirme qu'elle s'est appuyée sur le registre avec le greffier de règlement, selon lequel Ibrahim et Mustafa sont les propriétaires des droits sur le terrain. Cependant, cette prétendue « confiance » est inutile, pour plusieurs raisons : a.  Ce registre n'est pas contraignant ; b.  La demanderesse, en réalité, ne s'est pas appuyée sur ce registre, puisqu'elle a émis l'enregistrement le 18 juin 2023, environ un mois après la signature du contrat d'achat qu'elle a signé avec la loi ; c.  Quoi qu'il en soit, il est clair d'après le registre qu'il ne reflète pas une image à jour des droits, puisque les droits revendiqués n'y étaient pas non plus enregistrés.
46. Manque d'intérêt pour les associés : La plaignante n'a pas pris la peine de vérifier qui étaient ses associés immobiliers. Selon elle, elle ignorait l'existence de l'accord de partage et, par conséquent, lorsqu'elle a acheté les droits issus de l'accord, elle a conclu un partenariat sur les droits sur le terrain avec Ibrahim.  Un tel partenariat nécessite une coopération, et il est raisonnable de supposer que quelqu'un qui s'engage dans un tel partenariat tout en ayant des frais financiers considérables examinera qui sont ses associés.  Dans ce cas, une telle enquête aurait pu révéler au demandeur à l'avance qu'il existe des personnes qui revendiquent des droits conflictuels.  Cependant, le demandeur n'a pas montré d'intérêt pour l'identité des associés.
47. Non-déclaration aux autorités fiscales : La transaction d'achat alléguée de la plaignante issue de l'accord n'a pas été déclarée aux autorités fiscales.  La plaignante a affirmé que cela découlait des désaccords faisant l'objet de cette procédure.  Mais non seulement il n'est pas clair pourquoi l'existence de désaccords lui permet de ne pas déclarer la transaction, mais selon la plaignante, elle n'a pris connaissance des allégations contradictoires qu'environ trois mois après la signature de l'accord, lorsque Tawil l'a informée de l'état immobilier.  Cela signifie que la date de déclaration est arrivée avant même que la « cause » présumée de non-déclaration ne se manifeste.  Lors de son interrogatoire, Anwar a donné une autre raison à la non-déclaration - le manque d'argent.  Mais cette explication est aussi déroutante : il est occupé, il n'est pas clair comment le manque d'argent accorde une exemption de déclaration, et l'allégation d'absence d'argent est déroutante étant donné que le montant de la transaction (plus de 1 million de NIS) aurait été payé, alors que le montant de la taxe sur l'achat est négligeable en comparaison.
48. Le prix de la transaction : Le prix de la transaction alléguée soulève des questions. Dans le cadre du contrat d'achat de la demanderesse, elle aurait acheté quatre parcelles de l'accord pour un montant de 1 026 000 ILS.  Cependant, selon l'accord entre les défendeurs et Ibrahim, rédigé environ cinq ans plus tôt, le prix de la moitié de la parcelle 35 était de 450 000 ILS.  Selon cet indice, la somme pour les quatre parcelles aurait dû être beaucoup plus élevée.
49. Manque de preuves de paiement : Aucune preuve n'a été présentée que la plaignante ait versé à Hadiel le montant de la transaction pour un montant de 1 026 000 ILS. La plaignante a joint divers documents, certains non signés et d'autres incomplets, dans une tentative de démontrer qu'elle avait payé la totalité du montant.  Cependant, un examen de ces documents montre qu'au mieux ils peuvent attester de sources financières pour le paiement de quelques centaines de milliers de shekels, voire aucun.  La plaignante n'a pas présenté de sources financières supplémentaires, ni avoir transféré une somme à l'accord.  Selon elle, le paiement a été effectué en espèces.  Cela soulève également des questions, compte tenu de l'ampleur du montant.
50. Toutes ces questions soulèvent la question de l'authenticité de l'accord présumé signé entre le demandeur et l'accord d'achat du terrain. Il peut y avoir une raison de prétendre que ladite transaction n'était destinée dans ces circonstances qu'à servir un argument destiné à dévorer les droits que les défendeurs prétendent avoir achetés sur le terrain en vertu d'une chaîne de droits provenant de l'accord de division.  Cela se fait en créant une « chaîne » alternative, qui a vu le jour dans la procuration de 1999 qui l'a précédée, et en tentant de créer des revendications de confiance qui pourraient être plus faciles à faire venir d'un acheteur tiers (c'est-à-dire non de l'accord lui-même).  Quoi qu'il en soit, puisque ce type de questions s'ajoute au fait que la plaignante n'a pas établi le début de la chaîne qu'elle cherchait à créer (l'authenticité de la procuration de 1999), cela renforce le fait que sa demande ne peut être acceptée.

Référence à la nature des droits des défendeurs

51. Dans les circonstances décrites, dans lesquelles le demandeur n'a pas établi de droits sur le terrain, il n'est en fait pas nécessaire de traiter de la nature des droits des défendeurs sur le terrain en vertu de leur contrat d'achat, et de la chaîne de droits sur laquelle ils reposent provenant de l'accord de partage entre Ibrahim et Mustafa. Cela s'explique par le fait que le demandeur n'a pas qualité pour traiter ce sujet.  Dans cette situation, je ne vois pas la nécessité d'élaborer sur ledit accord de partage.  Ainsi, puisque toute décision rendue dans le cadre de cette procédure concernant la chaîne de droits revendiqués par les défendeurs n'est en tout cas valable que contre le demandeur, et non contre des tiers qui ne sont pas parties à cette procédure.  Sa valeur est donc limitée, et il n'y a pas place pour une telle analyse, puisqu'elle n'est de toute façon pas requise pour une décision dans la présente procédure.
52. En dépit de tout ce qui précède, je note que l'avocat Jabara a témoigné devant moi, en tant que signataire de l'accord de partage, et en tant que personne qui, selon lui, l'a également rédigé, et était présent au moment de sa signature par Ibrahim et Jamal (au nom des héritiers de Mustafa) (pp. 160, paras.  17-20).  L'avocat Jabara a évoqué les arguments du demandeur concernant la différence entre différentes copies de l'accord de partage - une différence qui ne concerne pas son contenu, mais plutôt la manière dont la date a été enregistrée, etc.  L'avocat Jabara a présenté les copies originales de l'accord en sa possession et a donné diverses explications sur les raisons pour lesquelles les dates sont enregistrées de différentes manières dans les différentes versions.  Ibrahim a également témoigné devant moi, lors d'une réunion à distance.  Comme le note le demandeur, la valeur de son témoignage était limitée, compte tenu de son âge, de la manière dont le témoignage a été mené lors de la conférence (par laquelle il était difficile de communiquer), et du fait que d'autres personnes étaient présentes avec lui dans la salle.  Dans le cadre de ces limitations, Ibrahim a également confirmé sa signature sur l'accord de partage.  Il est également ressorti de sa déclaration qu'il ne revendiquait plus de droits dans le terrain 35.  Dans ces circonstances, il semble que le simple fait que l'accord de partage ait été signé a été établi par les défendeurs, du moins dans la mesure où cela était nécessaire aux fins de cette procédure.
53. La plaignante a soulevé des réclamations supplémentaires, notamment concernant le fait que l'accord de distribution n'avait pas été déclaré aux autorités fiscales (mais, comme indiqué, la procuration de 1999 n'a pas non plus été déclarée) ; qu'il n'y a aucune mention de l'accord de distribution dans le registre du greffier de règlement (mais qu'il n'y a pas non plus d'indication de la procuration de 1999) ; qu'en accord entre les défendeurs et Ibrahim, ils n'ont acheté que la moitié du lot 35 et payé l'impôt uniquement pour la moitié (lorsque la plaignante elle-même n'a pas payé d'impôt pour l'achat qu'elle a réclamé) ; et que dans le contrat d'achat des défendeurs, il n'y a aucune mention de l'accord de distribution.
54. Le demandeur souligne en outre que dans la procédure engagée par l'ouverture 1194/02 et dans T.A. 5259/03, Jamal a plaidé contre Nasser et d'autres pour gagner la parcelle 35 sans déclarer qu'un accord de partage avait été conclu concernant les terres de telle sorte que la parcelle 35 ne lui appartenait plus.  Le jugement rendu avec consentement dans T.A.  5259/03 En 2004, il a également statué que les droits sur la parcelle 35 appartenaient aux héritiers de Mustafa, ce qui est ostensiblement incompatible avec l'accord de partage de 2000.
55. Dans les circonstances de l'affaire, et étant donné que la demanderesse elle-même n'a établi aucun droit sur le terrain, il n'est pas nécessaire de statuer sur la signification de ces faits, y compris la question de la justesse des déclarations fiscales ou de ce qui découle du jugement rendu et des arguments de Jamal dans son cadre. Ce qui précède souligne cependant que sans preuve claire concernant tous les détails de la chaîne revendiquée par l'une ou l'autre des parties, il est difficile de tirer des conclusions.  Il en va de même pour la chaîne revendiquée par la demanderesse, qui, comme détaillé ci-dessus, a la charge de l'établir et ne s'y est pas conformée, elle n'a pas qualité pour plaider concernant la chaîne de droits invoquée par les défendeurs.

Questions supplémentaires

56. Demande d'ajout de preuves : Après la conclusion du chapitre sur les preuves et la soumission de ses résumés, le demandeur a déposé une requête en ajout de preuves, concernant une déclaration alléguée faite par Manal concernant la parcelle 1, dans le cadre des documents soumis à la municipalité de Jérusalem, selon laquelle en 2017 Ibrahim était toujours propriétaire de la parcelle 1. Cela contredit ostensiblement l'accord de partage, en vertu duquel cette parcelle a été transférée aux héritiers de Mustafa.  Le demandeur souhaite donc contester l'existence de l'accord de division.  Je ne juge pas bon d'accepter cette preuve.  Ce sont des documents qui sont en garde de la municipalité de Jérusalem, et disponibles pour examen depuis au moins 2023.  Par conséquent, il s'agit de preuves qui auraient pu être soumises plus tôt, si la diligence avait été faite.  Au-delà de cela, et plus important encore, en tout cas, les preuves susmentionnées n'ont aucune incidence sur l'issue de cette procédure, qui est déterminée sur la base de l'échec du demandeur à établir la chaîne de droits sur laquelle elle repose.  Dans ces circonstances, il n'est pas nécessaire de déterminer la question des défauts possibles dans la chaîne de droits revendiqués par les défendeurs.
57. Examen graphologique : La plaignante affirme qu'elle était disposée à effectuer un examen graphologique de l'accord de partage, tandis que les défendeurs ont refusé, ce qui joue contre eux. Je ne vois pas les choses ainsi.  Rien n'a empêché la demanderesse de procéder à sa propre enquête, si elle estimait qu'il était significatif.  Dans les circonstances dans lesquelles l'avocat Jabara a témoigné que les accords avaient été signés devant lui, il n'est pas certain qu'un avis graphologique ait été nécessaire ni quelle aurait été sa signification face à un témoin affirmant que le document avait été rédigé par lui et sa signature.  Il convient également de noter qu'en tout cas, la question de la validité de l'accord de partage aux fins de cette procédure n'a aucune importance, puisque la demanderesse n'a pas fondé la chaîne de droits sur laquelle elle s'appuyait.  À cet égard, puisque la plaignante n'a pas présenté ni l'accord, ni son mari Raed, ni même le notaire qui a témoigné sur l'authenticité de la procuration de 1999, il est possible (sans mettre de rivets) qu'elle aurait pu bénéficier précisément en présentant un avis graphologique ou d'expert relatif à cette procuration, mais elle a choisi de ne pas le faire non plus.
58. Le contrat d'achat des défendeurs comme preuve d'une transaction antérieure : La plaignante tente de justifier sa revendication concernant l'existence d'une transaction antérieure, dans laquelle la part des héritiers de Mustafa a été vendue par procuration de 1999 pour la concession, et cela repose également sur le fait que, comme détaillé ci-dessus, le contrat d'achat des défendeurs et les documents accompagnants (c'est-à-dire la procuration et la déclaration fiscale) concernent la vente de seulement la moitié des droits du terrain 35 aux défendeurs. Ainsi, selon elle, on savait que l'autre moitié avait été vendue plus tôt, et qu'aucune vente de la parcelle entière n'a donc été effectuée.  Je ne crois pas qu'une telle inférence puisse être construite, et elle n'établit certainement pas à elle seule l'authenticité de la procuration de 1999, qui n'a pas été autrement établie.  Il en va de même pour l'affirmation du demandeur selon laquelle, dans l'accord de partage, il n'était pas indiqué, en ce qui concerne la situation antérieure à la division, que la moitié du Lot 35 était entre les mains d'Ibrahim.  Cet argument n'aide pas le demandeur, étant donné que ledit accord stipule que la moitié de la Parcelle 35 appartient aux héritiers de Mustafa, ce qui implique que le point de départ était qu'au moment de l'accord de partage (6 avril 2000), les héritiers de Mustafa n'avaient pas encore vendu leurs droits sur la moitié de ladite parcelle.  Le fait qu'il n'ait pas été enregistré que l'autre moitié était entre les mains d'Ibrahim ne l'augmente ni ne diminue ce droit.  Quoi qu'il en soit, il a été enregistré qu'après la séparation, Ibrahim est le propriétaire de tous les droits du Lot 35.

Conclusion

59. À la lumière de ce qui précède et des détails ci-dessus, la demande est rejetée.
60. Le demandeur paiera les frais des défendeurs pour un montant de 40 000 ILS, plus le remboursement des frais du témoin convoqué par les défendeurs, dont le salaire a été attribué à la somme de 1 500 NIS.

Donné aujourd'hui, 21 avril 2026, en l'absence des parties.