Affaire civile (Tel Aviv) 11540-04-23 Uri Greenbaum c. Moshe Sherman - part 2

Les composantes totales de la revendication -                                                                                              2 616 017 NIS

Après déduction du montant pour lequel un règlement a été conclu (section 42.10 de la déclaration de réclamation modifiée) -              (17 684 ₪)

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Antitrust                                                                                                                       2 598 333 ₪

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Le montant de la réclamation - apparemment dû à l'omission de la somme des 499 200 litiges collectifs (a) ci-dessus -     2 099 133 ₪

3. L'issue du jugement
   • Les demandeurs ont subi des dommages-intérêts et ont droit à l'indemnisation convenue pour la violation de l'accord. En même temps, et comme cela sera développé à l'article 8.6 ci-dessous, la règle est que la partie lésée ne devrait pas recevoir une double indemnisation pour une seule part de dommage.  Dans les cas où la compensation convenue et la compensation requise visent à compenser la même blessure, la partie lésée doit choisir l'une des deux ou accepter la plus élevée des deux.  Comme sera détaillé ci-dessous, les dommages prouvés sont inférieurs à la compensation convenue, et par conséquent, les défendeurs ont été facturés d'une somme totale égale uniquement au montant convenu de l'indemnisation.
   • À la fin du jugement, la réclamation sera partiellement acceptée, tandis que les défendeurs devront verser la somme (capital) de 1 000 000 ILS, qui correspond au montant de la compensation convenue, ainsi qu'une charge supplémentaire (capital) d'un montant de 13 599 ILS due au paiement de l'impôt sur l'amélioration payé par les demandeurs au nom des défendeurs, ainsi qu'une somme de 4 265 ILS (capital) pour une dette à l'autorité locale payée par les demandeurs au lieu des défendeurs. Toutes les sommes porteront des différences de liaison et des intérêts comme l'exige la loi à partir de la date de dépôt de la déclaration modifiée jusqu'à la date du paiement effectif.

Deuxième partie - Les témoins entendus et les détails des arguments des parties

4. Les deux témoins entendirent

Au cours de la procédure, seuls deux témoins ont été entendus - le demandeur 1 et le défendeur.

5. Les arguments des parties
   • Extrait deNevo Résumé des arguments des plaignants

• Les plaignants ont fait référence au fait que les défendeurs, un avocat et un avocat, ont conclu à l'accord « conjointement et solidairement ». Le 12 avril 2021, un accord a été conclu entre les parties pour l'achat d'un appartement pour la somme de 10 000 000 ILS (ci-après : respectivement le « Contrat » et l'« Appartement »).  Avec l'appartement, son contenu a également été vendu pour la somme de 270 000 000 ILS.  Les défendeurs ont violé l'accord de vente du contenu, qui a donc été annulé dans un avis daté du 4 avril 2023.
• Les demandeurs ont transféré aux défendeurs, conformément aux dispositions de l'accord, un total de 8 000 000 ILS. Après la signature de l'accord, les parties commencèrent à le respecter.  Après que les demandeurs eurent effectué le premier paiement de la somme de 1 000 000 ILS, le 13 avril 2021, une note d'avertissement a été enregistrée en faveur des demandeurs.  Au total, les demandeurs ont transféré 8 000 000 ILS aux défendeurs, le dernier paiement d'un montant de 2 000 000 ILS étant conditionné à la remise de la possession de l'appartement.  De plus, les plaignants ont payé une somme de 547 270 ILS pour la taxe d'achat.
• Avant le transfert du dernier paiement de 2 000 000 ILS, les plaignants se sont adressés à l'avocat des vendeurs, mais le défendeur a empêché le transfert du dernier paiement , « s'est barricadée dans l'appartement et a refusé d'en céder la possession » (paragraphe 17 de la déclaration de demande modifiée). Par la suite, le 26 juillet 2021, le défendeur a annoncé l'annulation du contrat de vente au motif que celui-ci faisait l'objet d'un jugement dans le cadre d'une procédure de divorce entre les défendeurs, et au motif que le défendeur ne respectait pas les dispositions du jugement.  Cet argument a été abandonné, et à une étape ultérieure, il est devenu un nouveau débat concernant une option d'échange d'actifs.  Une option qui permettra au défendeur de vivre dans la propriété où vivent les plaignants, et en échange, les demandeurs achèteront l'appartement qui fait l'objet de la poursuite.  Aucune des revendications n'apparaît dans l'accord.
• Le 27 juillet 2021, les plaignants ont rejeté par écrit les réclamations du défendeur, avertissant que la date limite de livraison était passée et que l'accord prévoyait une indemnisation convenue d'un montant de 1 000 000 ILS. Le 15 août 2021, les plaignants ont envoyé une autre lettre qui n'a pas reçu de réponse substantielle, et les plaignants ont donc été contraints d'intenter une action devant le tribunal de magistrat (Affaire civile 39496-08-21).  Les plaignants ont été contraints, contre leur gré, de mener de nombreuses procédures judiciaires devant divers tribunaux.
• En avril 2023, un jugement a été rendu ordonnant l'évacuation des biens, sous réserve que les plaignants déposent le solde de la contrepartie dans les coffres du tribunal pour la somme de 2 000 000 NIS.
• Même après le jugement ordonnant l'évacuation de la propriété, la voie vers son évacuation n'a pas été pavée. Les plaignants ont été contraints de déposer une requête en « décision opérationnelle » dans une procédure entre les défendeurs eux-mêmes devant le tribunal de la famille.  À cet égard, les plaignants se sont tournés vers le tribunal de la famille, où se déroulent les procédures de divorce entre les défendeurs, dans le cadre des réclamations après le règlement du litige 43793-07-21, 56098-07-21 et 43818-07-21.  Le tribunal de la famille a rejeté leur demande, et une procédure d'appel menée devant le tribunal de district a également été rejetée (la procédure s'est déroulée dans le cadre de la Family Appeals Authority 25984-07-22).
• Les plaignants ont détaillé en détail dans leur déclaration de demande et détaillé les différentes procédures judiciaires qu'ils ont été contraintes d'engager, en se référant à la procédure devant l'honorable juge Carmela Haft (tribunal de magistrat) ; devant l'honorable juge Iris Ilotovich (tribunal de la famille) ; devant l'honorable juge Shaul Shochat (tribunal de district) ; l'honorable juge Sigal Ressler Zakai (tribunal de district) ; et l'honorable juge Gilad Hess (tribunal de district). Ils ont également revendiqué un changement de circonstances en conséquence, selon eux, du placement d'une grenade à l'entrée de la propriété.
• Pour présenter le litige tel qu'il est requis à ce stade, je ne détaillerai pas chacune des procédures et discussions, mais je mentionnerai le fait que le 17 avril 2023, les plaignants ont déposé le solde de la contrepartie et l'ordonnance d'expulsion est entrée en vigueur. Selon les plaignants, les défendeurs n'avaient pas encore quitté l'appartement, et il a été nécessaire d'engager une procédure d'exécution pour l'expulser.
• Les demandeurs notent qu'à leur avis, il ne fait aucun doute que les défendeurs ont violé l'accord lorsqu'ils ont engagé à livrer l'appartement avant le 15 juillet 2021 (clauses 7A et B de l'accord), et qu'en pratique, l'ordonnance de libération du bien n'a été reçue qu'en avril 2023. Les demandeurs ont subi des dommages-intérêts et des frais financiers, comme détaillé au paragraphe 2 ci-dessus.
  • Résumé des arguments du défendeur
• La défenderesse n'avait pas d'arguments de défense, puisqu'elle n'a pas du tout déposé de déclaration de la défense.
• Bien que la défenderesse n'ait pas déposé de déclaration de la défense, elle était bien au courant de la procédure et a même déposé diverses requêtes dans ce procès. Ainsi, il est possible de faire référence à une réponse à une demande de modification de la déclaration déposée le 12 septembre 2023 ; et une demande de modification de la réponse soumise le 12 septembre 2023 ; Mise à jour du 20 septembre 2023 ; et un document soumis le 30 septembre 2024, auquel je ne ferai pas référence en raison de la vie privée et de la dignité du défendeur 2.
  • Résumé des arguments du défendeur
• Selon le défendeur, la réclamation contre lui doit être rejetée d'emblée. Le défendeur a évoqué le fait que des procédures étaient menées entre lui et le défendeur devant le tribunal de la famille.  Le défendeur a affirmé avoir respecté le contrat de vente et quitté l'appartement à la date prévue, et même coopérer avec les plaignants afin d'aider à l'expulsion du défendeur.
• Le prévenu a ajouté que les parties avaient auparavant conclu un accord concernant l'expulsion du prévenu de l'appartement. Le défendeur a même conclu un accord avec le demandeur selon lequel les demandeurs recevraient la somme de 10 000 ILS pour chaque mois de loyer, à partir de l'argent du contenu de l'appartement, pour la somme de 270 000 ILS, que les demandeurs s'étaient engagés à payer mais n'ont pas versés.
• Tout le contenu que le prévenu s'est engagé à transférer est resté dans l'appartement. Par conséquent, les plaignants ne peuvent pas revenir sur leur obligation de payer la somme de 270 000 ILS pour le contenu de l'appartement. Le défendeur a filmé l'appartement le jour où il a été remis aux plaignants, et il semble que les plaignants aient reçu tout l'équipement tel que le défendeur s'était engagé dans l'accord.
• Le défendeur a réitéré qu'il était convenu avec les demandeurs qu'ils seraient versés une somme de 10 000 ILS pour chaque mois de loyer, à partir du 15 juillet 2021, date de remise de la possession de l'appartement, jusqu'à la date de l'expulsion effective de l'appartement le 20 avril 2023, c'est-à-dire une somme de 220 000 ILS à verser aux demandeurs par le défendeur 2, ce qui a en fait reporté la date de l'expulsion de l'appartement, alors que la majeure partie de la période avait eu lieu avec le consentement des demandeurs.
• Ce n'est qu'au 18 avril 2023 que les demandeurs ont complété une partie du solde de la contrepartie pour un montant de 2 000 000 ILS, conformément à la décision du 30 mars 2023. Ce sont les plaignants qui ont violé l'accord en choisissant de ne pas payer la somme de 270 000 ILS pour le contenu de l'appartement.  L'accord concernant le contenu n'a pas été annulé et il s'agit d'un acte unilatéral des plaignants.
• Les plaignants étaient au courant que l'appartement était vendu dans le cadre d'une procédure de divorce qui opposait les défendeurs. Les dégâts causés à l'appartement ont été estimés à quelques milliers de shekels et comprenaient la réparation d'un plafond en plâtre et le nettoyage d'une piscine. Les plaignants tentent de s'enrichir illégalement aux frais du défendeur et refusent de lui verser la somme de 270 000 ILS.  Il n'est pas clair pour le défendeur pourquoi les demandeurs n'ont pas payé le solde de la contrepartie pour la somme de 2 270 000 ILS le jour de la remise de la possession.
• Le défendeur a ajouté que l'avis du défendeur indiquant que la défenderesse n'était pas responsable de ses actes n'empêchait pas les plaignants de remplir leur obligation dans le contrat de vente. Le défendeur a agi pour aider les demandeurs à expulser le défendeur, a coopéré dans la procédure judiciaire, a engagé les services de l'avocat Avidan Arbiv afin qu'il puisse rechercher un appartement pour le défendeur et l'accompagner dans la location d'un autre appartement, et a respecté tous les accords écrits et non écrits, enregistrés et non enregistrés existant entre lui et les demandeurs.  Sa grande aide a été un succès et la défenderesse a emménagé dans un appartement résidentiel qu'elle louait avec l'aide de la prévenue le 30 avril 2023.
• Le défendeur a accusé les plaignants d'avoir profité de la détresse du couple lors d'une procédure de divorce, achetant un bien d'un montant de 10 270 000 ILS, dont la valeur était d'environ 15 000 000 de ILS le jour de l'achat, et ils en étaient conscients. Tout au long du processus, le défendeur leur a proposé de rembourser, et ils ont refusé, sachant qu'ils avaient réalisé un beau bénéfice en signant le contrat de vente, puisqu'il s'agissait d'un appartement triplex à Neve Aviv, à Ramat Aviv, dont la valeur dépassait le prix d'achat.
• Le défendeur ajoute en outre un argument qui, de toute façon, n'a pas sa place dans la procédure ici - mais plutôt dans la procédure entre le défendeur et le défendeur. Selon le défendeur, conformément à un jugement rendu par le tribunal de la famille dans le cadre d'une procédure de harcèlement menaçant et à une ordonnance de protection 25558-07-71 du 21 février 2021, la part du défendeur dans l'appartement résidentiel est de 1 million ILS, dont environ environ 218 000 ILS restent dans les caisses du tribunal. Après le paiement de l'hypothèque, les fonds restants appartiennent au défendeur qui, dans le cadre de l'accord stipulé par le tribunal de la famille, a convenu qu'un appartement serait acheté pour le défendeur et les enfants conjoints du défendeur, que l'appartement serait enregistré au nom des enfants, et que le défendeur n'ait aucun droit de propriété sur cet appartement.  En d'autres termes, la somme de 2 000 000 ILS déposée dans les caisses du tribunal par les demandeurs n'appartient ni au défendeur ni au défendeur, mais à leurs enfants conjoints, et dans la mesure où un jugement est rendu contre le défendeur, les demandeurs n'ont pas l'autorité d'utiliser ces fonds.

Note transitoire - Ce qui précède ne présente pas tous les arguments des parties, mais il suffit de poser les bases de la poursuite du jugement.