La combinaison et l'accumulation des stipulations et restrictions imposées à l'appelant en conséquence du cadre juridique contractuel qu'il a signé après avoir remporté l'appel d'offres du « prix d'achat » – conduit, selon la loi, à conclure que l'appelant n'a pas acquis un « droit immobilier » au sens Droit de la fiscalité foncière.
- De plus, je pense qu'il faut aussi prendre en compte le fait que le contrat de construction a été signé Pourtant que le bail avait été signé. En fait, si l'on examine les contrats liés à l'appel d'offres Tirat HaCarmel, on verra que le contrat de construction a été signé le 16 novembre 2016, tandis que le bail a été signé le 9 janvier 2017.
Dans le contrat de construction du projet « Prix d'achat » à Tirat HaCarmel, il était explicitement indiqué dans le préambule de ce contrat que :
"En revanche, le ministère et l'ILA ont décidé Comme condition préalable à l'attribution du complexe au promoteur et comme condition préalable à la signature d'un contrat de location de l'ILA avec le promoteur, le promoteur doit conclure ce contrat avec le ministère et de lui engager toutes les obligations qui y sont spécifiées."
À cet égard, voir aussi la clause 2 du chapitre A du contrat de construction, qui traite du « calendrier », stipulant que l'appelant doit signer le contrat de construction dans les 170 jours suivant la date de détermination, qui est la date de victoire de l'appel d'offres, tandis que la signature du contrat de location se fait dans les 210 jours suivant la date de détermination.
- L'ordre dans lequel les contrats sont signés témoigne également de la véritable essence de l'ensemble des engagements contractuels, puisqu'il ressort clairement que le contrat de construction est le principal document légal, dont la signature et le respect de ses termes sont des conditions préalables à la signature d'un contrat de location. Il me semble que, selon toute norme juridique, il est admis que d'abord le document légal est signé en vertu duquel le droit sur le terrain est accordé – le bail – et que ce n'est qu'ensuite que les actions pouvant être effectuées sur le terrain auquel les droits ont été accordés, comme la construction, sont définies. Dans notre cas, le « bail » n'est accordé qu'à condition que le contrat de construction ait été signé et signé, et ce fait constitue une couche supplémentaire pour déterminer la véritable essence juridique et le contenu fiscaux de tous les accords auxquels l'appelant a été signé.
- Comme mentionné plus haut, Les risques et chances auxquels l'appelant est confronté en entrant dans le système contractuel juridique dans lequel il est entré, après avoir remporté les appels d'offres « Prix d'achat » qui font l'objet des appels, sont tels qu'ils caractérisent un exécuteur-contractant, un projecteur, et ne caractérisent pas une personne censée détenir un droit de « bail » sur l'immobilier. L'appelant n'est pas exposé, dans le cas de l'appel d'offres « Prix d'achat », au risque d'une baisse des prix des appartements ni au risque de ne pas les vendre et de se retrouver avec un inventaire d'appartements qu'il ne peut pas vendre. De plus, comme déjà noté, l'appelant est exposé uniquement au risque que ses frais de construction dépassent le prix du mètre carré d'un appartement auquel il a pris l'appel d'offres, ainsi qu'aux risques standards auxquels l'entrepreneur-exécuteur est exposé, tels que des défauts de construction, etc.
De même, la capacité de l'appelant à augmenter ses profits n'existe que s'il parvient à réduire et diminuer les coûts de planification et de construction des appartements « prix d'achat ».
- À ce stade, il convient de noter que la décision de l'intimé, qui fait l'objet des appels, concernant la demande de modification de l'évaluation, a déterminé que l'appelant avait été vendu à un « droit sur le terrain » selon la première alternative de la définition de « vente ».
Comme indiqué plus haut, ma position est que puisque que l'appelant n'a pas reçu – d'un point de vue matériel et en termes de contenu – un droit de « bail » de l'État, en tout cas la première alternative dans la définition de la « vente » n'existe pas selon le Section 1 à la loi sur la fiscalité immobilière, et pour cette raison, les appels doivent être acceptés et la position du défendeur rejetée.
- Il convient également de rappeler que si l'État n'avait plus de droits de bail en sa possession concernant le terrain faisant l'objet des offres de « prix d'achat » – il n'aurait pas exigé et déterminé que les acheteurs éligibles sont tenus de signer des contrats de location avec l'ILA – voir la clause 4.4 du contrat de vente – et n'aurait pas exigé que l'appelant inclue une stipulation établissant une obligation pour l'acheteur éligible de signer un contrat de location. Il n'aurait pas non plus stipulé qu'une procuration irrévocable serait ajoutée au contrat de vente, permettant à l'appelant de signer Au nom de l'acheteur éligible Sur un contrat de location avec l'ILA en lien avec une « vente » telle que définie dans le contrat de vente.
- Il convient également de préciser que, bien que dans la décision de modifier l'évaluation il y ait une référence aux deuxième et troisième alternatives de la définition de « vente », la référence n'est pas raisonnée, mais n'est que dans le sens de nier la position de l'appelante, selon laquelle ces alternatives ne s'appliquent pas dans son cas.
Je préciserai brièvement que, dans le cas présent, il n'y a pas d'application même aux deuxième et troisième alternatives dans la définition de « vente ».