De plus, contrairement à tous les jugements auxquels l'intimé faisait référence dans ses résumés, dans le présent cas, les appels traitent des demandes de modification d'une évaluation en vertu de l'article 85 de la loi sur la taxation immobilière, où l'appelant soutient qu'elle n'a pas compris en temps réel la véritable signification juridique des accords qu'elle a signés, et qu'elle n'a en fait pas acquis un « droit immobilier » au sens de la loi. Par conséquent, la tentative de refuser à l'appelante la possibilité de défendre ses arguments concernant l'essence juridique découlant de ces accords est susceptible d'être rejetée.
- De plus, dans tous les cas, l'argument du défendeur ci-dessus relève de l'hypothèse du demandeur. L'intimé est d'accord, mais du fait qu'un « contrat de location » a été signé dans lequel il était indiqué que l'appelant se voyait accorder un droit de bail pour 98 ans avec une option supplémentaire de 98 ans, cela devrait suffire et que cela suffit à déterminer que l'appelant a acquis un « droit sur le terrain » du type de « bail » au sens de Droit de la fiscalité foncière. Et ce n'est pas le cas.
Comme détaillé ci-dessus, en ce qui concerne l'infrastructure juridique pertinente pour examiner la question de l'existence ou non-existence d'un « droit immobilier », il est nécessaire d'examiner le système contractuel dans son ensemble, avec toutes ses conditions et restrictions. Il ne suffit pas qu'il soit écrit dans le contrat de location que la période de location est de « 98 ans avec option pour 98 ans supplémentaires », mais un examen large et profond de la question de savoir s'il s'agit réellement d'un « bail », selon toutes les dispositions contractuelles contenues dans les contrats qui lient l'appelant.
Ce n'est qu'ensuite – si l'on constate qu'il s'agit d'un « bail », ce qui n'est pas le cas discuté ici, que nous devrions examiner si un droit de bail a été accordé pour une période de 98 ans, ou s'il existe un autre droit, quelle que soit sa durée. Et comme je l'ai expliqué plus haut, si le droit en possession de l'appelant n'est pas un droit de « bail », même s'il est indiqué dans l'accord que ce droit est pour une période de 98 ans, cela ne change pas la nature du droit et ne crée pas un bail sorti de nulle part.
- Dans l'affaire qui nous est soumise pour une décision, ma position est que l'ensemble du tissu contractuel conduit à conclure que l'appelant n'a pas acquis un « droit immobilier » de type « bail » dans le cadre de l'ensemble des engagements contractuels avec l'État, tout en prêtant attention à la consolidation globale des droits et obligations qui existent en possession de l'appelant à la suite de l'ensemble des accords qu'il a conclus. Il n'y a donc aucune place pour accepter la position du défendeur selon laquelle il cherche à isoler le contrat de location et à ne s'y référer qu'à celui-ci. Certainement, lorsqu'il a été précisé dans le contrat de location que les dispositions du contrat de construction et l'annexe aux conditions particulières prévalent sur celles du contrat de location.
Une lecture ordonnée des contrats signés par l'appelant conduit à conclure qu'il semble qu'un contrat de location « standard » a été utilisé, dans lequel l'ILA utilise des appels d'offres « réguliers » pour la commercialisation des terres, mais il ne s'agit en aucun cas d'un appel d'offres ordinaire ni d'une transaction de bail standard. En réalité, même l'État lui-même était conscient que le contrat standard n'était pas adapté aux appels d'offres « prix acheteur », et a donc explicitement déterminé que l'annexe des Conditions Spéciales et le contrat de construction prévalent sur le bail en cas de contradiction. En d'autres termes, les parties de l'accord global que l'appelant a signé, qui en pratique créent le tableau juridique complet, nient l'existence d'un « droit sur un terrain » du type de « bail » au sens Droit de la fiscalité foncière, dans l'affaire en question.
- Les deux parties ont fait référence dans leurs résumés au jugement dans l'affaire P.A. 93/90 Kettle Company dans l'appel fiscal contre l'évaluateur fiscal de Tel Aviv (23.9.1993) (ci-après – Le jugement Kettle), où la question de savoir si l'octroi de la permission de construire sur un bien immobilier constitue un « droit immobilier » aux fins de Droit de la fiscalité foncière. Dans ce jugement, il a été jugé que la période de construction durant laquelle l'appelante, la société de bouilloires, s'était engagée à ériger un bâtiment qui serait utilisé dans ses activités commerciales pendant la période de bail.
Je suis d'avis que les éléments exposés dans l'arrêt Kettle sont pertinents pour notre affaire, puisque dans cette affaire également, le tribunal a jugé approprié de déterminer que seule la possession d'un bien immobilier, sans en faire usage, ne constitue pas un droit de « bail » au sens de la loi sur la fiscalité immobilière. Pour qu'un tel droit de « bail » existe, il est nécessaire que le locataire puisse tirer un quelconque avantage économique ou autre du bien, tandis que permettre la construction sur le terrain ne permet pas de produire un bénéfice économique pendant la période de construction, mais plutôt de sa jouissance se fait à l'avenir, après l'achèvement de la construction.