Le projet « Prix d'achat » - contexte, objectifs et méthodes de mise en œuvre :
- Le projet « Prix d'achat » est un projet phare du gouvernement, et la décision de le mettre en œuvre sous un nouveau format a été prise par le gouvernement israélien en 2015, à l'initiative du ministre des Finances de l'époque, Moshe Kahlon, à la suite de la crise du logement en Israël, causée par la forte hausse des prix de l'immobilier et la difficulté créée pour diverses populations d'acheter un appartement dans cette situation.
L'objectif principal du projet « Prix d'achat » est de permettre un logement abordable pour ceux qui ont été définis comme « éligibles » à l'aide selon le projet, ciblant principalement les jeunes couples et les personnes sans appartement, en augmentant l'offre d'appartements à prix réduit, ce qui permettra à tous ceux qui sont « éligibles », tel que défini dans le projet « Prix d'achat », d'acheter un appartement.
- Le programme « Prix d'achat » existait sous un format nettement réduit et à une échelle plus réduite au début des années 2000. Cependant, en 2015, le gouvernement israélien a décidé d'étendre le programme et de construire des milliers d'unités de logement, qui seraient proposées à la vente à un prix abordable aux jeunes couples mariés ou célibataires de plus de 35 ans qui n'avaient pas possédé d'appartement dans les cinq années précédant leur demande d'inclusion dans le projet, le tout dans le but de réduire les prix des appartements en Israël. En raison de la forte demande créée pour l'achat d'appartements dans le cadre du projet « Prix d'achat », les personnes « éligibles » ont été déterminées à acheter un appartement à prix réduit dans le cadre du projet via des loteries.
- La décision gouvernementale 547 (DR/13) du Comité ministériel pour les affaires du logement, qui a reçu la validité d'une décision gouvernementale le 14 juillet 2013 (jointe en annexe 1 à la déclaration d'appel modifiée), a établi les critères d'éligibilité au logement à prix réduit. Dans la décision gouvernementale 203 (DR/13) du Comité ministériel pour l'urbanisme, la construction, l'immobilier et le logement, qui a reçu la validité d'une décision gouvernementale le 9 juillet 2015, il a été décidé d'étendre le plan au logement à bas coût, défini comme « Prix d'achat » (joint en annexe 2 à la déclaration d'appel modifiée), dans le cadre duquel le mécanisme de mise en œuvre du projet a été déterminé. Dans la décision gouvernementale 315 (DR/23) du Comité ministériel pour la planification, la construction, l'immobilier et le logement, qui a reçu la validité d'une décision gouvernementale le 30 juillet 2015, le plan a été établi pour l'octroi de rabais fonciers, subventions et subventions au développement dans la construction à haute densité (joint en annexe 3 à la déclaration d'appel modifiée).
- En conséquence, et dans le but de la mise en œuvre du projet « Prix d'achat », des décisions ont également été prises par le Conseil des terres israéliens n° 1430 du 15 juillet 2015 (joint en annexe 4 à l'appel modifié), ainsi que des décisions de suivi et des décisions mises à jour (voir aussi Annexe 5 à la déclaration d'appel modifiée), qui déterminait, entre autres, la méthode de commercialisation des terres appartenant à l'État désignées pour la voie du « prix d'achat ».
- Selon les décisions susmentionnées, les parcelles désignées pour la construction à haute densité ont été déterminées, qui seront commercialisées selon la voie « Prix d'achat », où, contrairement au format habituel des appels d'offres ILA, où le gagnant de l'appel d'offres pour l'achat des droits du terrain est la société entrepreneuriale (ou l'entrepreneur) qui a proposé la plus haute offre pour le terrain, les entreprises entrepreneuriales qui ont participé aux appels d'offres « Prix d'achat » ont concouru et ont été tenues de soumissionner Prix le plus bas par mètre carré d'un appartement (c'est-à-dire : prix final par mètre carré construit hors TVA).
Cela est conforme aux spécifications contraignantes du bâtiment pour les appartements déterminées dans le cadre des clauses de l'appel d'offres (ci-après – les spécifications contraignantes), et lorsque, selon les termes de l'appel d'offres, un prix maximal par mètre carré d'appartements était fixé par l'État (voir, par exemple, la clause 3.1.3 du livret d'appel d'offres dans Tirat HaCarmel – Annexe B à la déclaration d'appel modifiée, ainsi que la clause 3.3.9 du livret d'appel d'offres, qui traite de la détermination du prix maximal pour un appartement « Prix d'achat »).
- Le prix par mètre carré d'un appartement inclut tous les coûts de tous les travaux organisationnels et juridiques nécessaires à la construction et à la livraison des appartements aux personnes titulaires du ministère du Logement, y compris les coûts de la composante foncière, ainsi que la planification et l'exécution des travaux de construction et de développement, ainsi que tous les coûts associés - licences, frais, marketing, frais juridiques, frais de financement, bénéfices des entrepreneurs, garanties Droit de la vente, l'enregistrement du bâtiment en tant que condominium, ainsi que l'enregistrement des droits sur les appartements au nom des acheteurs d'appartements (voir, par exemple, les articles 3.1.5-3.1.6 du livret d'appel d'offres dans Tirat HaCarmel - Annexe B à la déclaration d'appel modifiée).
- Les prix des lots étaient déterminés par l'État (ILA), tandis que pour les besoins du projet « Prix d'achat », il a été décidé que les évaluations individuelles des complexes fonciers seraient effectuées par l'ILA, et que le taux d'actualisation attribué par la valeur du terrain dans l'appel d'offres allait jusqu'à 80 % pour chaque unité de logement.
En d'autres termes, l'État a décidé de subventionner le prix du terrain dans les projets « Mehir LaMishtaken », afin que l'entrepreneur ou l'entreprise entrepreneuriale puisse proposer le prix le plus bas possible par mètre carré d'appartements, en fonction des spécifications obligatoires des appartements destinés à la construction dans le projet. Il convient de noter que ce format d'appels d'offres « Prix d'achat » a eu un impact significatif sur les recettes de l'État, et selon les états financiers du gouvernement israélien pour 2017, plus de 4,5 milliards de NIS ont été déduits des recettes de l'État en raison des réductions accordées sur le terrain, en plus d'une subvention pour les coûts de développement pour les promoteurs ainsi que des subventions accordées aux acheteurs d'appartements dans le cadre du projet, qui s'élevaient à 1,4 milliard de NIS supplémentaires (voir le rapport du Contrôleur d'État pour 2020 concernant le Ministère de la Construction et du Logement, « Aspects du programme gouvernemental de logement « Prix d'achat », dont les parties pertinentes ont été jointes en annexe 6 à la déclaration d'appel modifiée).
- Selon les termes de l'appel d'offres « Prix d'achat » – après avoir remporté l'appel d'offres, l'entrepreneur gagnant doit signer un contrat de location avec l'ILA. Une annexe au contrat de location a été jointe aux « Conditions spéciales (Suivi du prix de l'acheteur) », dans laquelle il a été déterminé que ses dispositions prévalent sur celles du contrat de location (ci-après – Annexe aux Conditions SpécialesIl détermine également, entre autres, le calendrier d'exécution des actions que le gagnant doit accomplir, y compris la signature d'un contrat de construction avec le Ministère de la Construction et du Logement, ainsi que la date d'achèvement de la construction – dans les 40 mois suivant la date de détermination, qui est la date de notification de la victoire de l'appel d'offres (le contrat de location et l'annexe aux conditions spéciales ont été joints dans l'annexe B à la déclaration d'appel modifiée).
- Dans le cadre du contrat de construction (voir par exemple Annexe 7 L'affidavit du principal témoin du PDG de l'appelant, M. Arnon Friedman, a déterminé les engagements du gagnant à réaliser la construction des logements et les travaux de développement à l'intérieur des limites du terrain, conformément aux spécifications contraignantes et au calendrier prévu dans le contrat de construction (voir, par exemple, la clause 6 du contrat de construction). Annexe 7 à l'affidavit de l'appelant).
- De plus, le gagnant de l'appel d'offres s'engage, conformément au contrat de construction, à vendre tous les appartements « prix acheteur » du complexe à ceux qui seront sélectionnés lors du tirage au sort (voir, par exemple, la clause 9.7 du contrat de construction). Annexe 7 À l'affidavit de l'appelant ainsi qu'aux règles de la loterie pour ceux qui ont droit à acheter des appartements selon les pistes du « Prix d'achat », Annexe H à la déclaration d'appel modifiée), dans le cadre contractuel d'un contrat de vente, dont les principes et termes étaient déterminés par l'État (voir le paragraphe 13 du contrat de construction, et Annexe C6 Le contrat de construction comporte des « Lignes directrices concernant la formulation des clauses clés dans un contrat standard entre un vendeur et un acheteur d'appartement »), pour un prix ne dépassant pas le prix au mètre carré d'un appartement, proposé par le gagnant de l'appel d'offres.
En d'autres termes, après avoir remporté l'appel d'offres et effectué les paiements requis auprès du gagnant, il doit inviter les gagnants éligibles qui ont gagné à la loterie, selon une liste envoyée par l'État, afin de pouvoir choisir un appartement dans le projet et de signer un contrat de vente pour un appartement dans le projet « Prix d'achat » au prix final selon l'appel d'offres. Tout cela conformément aux instructions des autorités de l'État, et spécifiquement par l'intermédiaire et conformément aux instructions d'une société de contrôle au nom du Ministère de la Construction et du Logement (ci-après – Compagnie de contrôle) et le calendrier qui y est fixé (voir à cet égard le tableau et le diagramme de flux envoyés par la société de contrôle au gagnant de l'appel d'offres « Prix d'achat », qui incluent le processus d'approbation, la publication de la loterie et la vente des appartements à prix d'achat. Annexe A et Annexe B à la déclaration d'appel modifiée).
- Après la signature des contrats de vente, le gagnant doit remplir son obligation de construire les appartements dans le cadre du projet « Prix d'achat » dans le délai imparti (40 mois à compter de la date de l'adjudication de l'appel d'offres) et de s'assurer que les droits y sont transférés aux acheteurs éligibles et qu'ils sont enregistrés à leur nom.
- Il convient également de noter qu'il existe des projets « Prix d'achat » dans lesquelles, selon les termes de l'appel d'offres, tous les logements à construire respectent les conditions du programme « Prix d'achat », et il existe aussi des projets où environ 80 % des appartements du projet sont soumis aux limites du programme « Prix d'achat », tandis qu'environ 20 % des appartements peuvent être vendus par le promoteur/entrepreneur sur le marché libre sans les limitations et conditions du programme « Prix d'achat ».
La base factuelle qui n'est pas contestée :
- L'ILA et le ministère de la Construction et du Logement ont publié trois appels d'offres dans la section « Prix d'achat » à Tirat HaCarmel, Kiryat Eliezer à Haïfa et Kiryat Ono (le livret d'appel d'offres à Tirat HaCarmel de 2016 (identique à celui de Kiryat Eliezer) a été joint en annexe 1 à l'affidavit de l'appelant et le livret d'appel d'offres Kiryat Ono de 2018 a été joint en annexe 6 à l'affidavit de l'appelant).
L'appel d'offres de Tirat HaCarmel vise à construire 244 unités résidentielles, tandis que celui de Kiryat Eliezer vise à construire 213 logements. Les logements inclus dans les appels d'offres de Tirat HaCarmel et Kiryat Eliezer sont tous soumis aux conditions du « prix d'achat ».