Dans notre cas, l'appelant n'a pas amené de témoins pour prouver l'erreur alléguée, et s'est même abstenu de présenter des témoins pertinents. En pratique, elle n'a même pas commis d'erreur, mais a agi selon les conseils de consultants donnés avant la soumission de ses rapports à l'intimé.
- Il faut faire une distinction entre un amendement d'évaluation demandé par le contribuable et un amendement effectué par le défendeur. Cela s'explique par le fait qu'il existe des lacunes d'information entre le contribuable, qui examine les documents de la transaction en temps réel, les connaît en profondeur et consulte des experts lors du rapport de la transaction, et le défendeur, qui a reçu la déclaration du contribuable sur la base des documents qui lui sont soumis.
L'intimé ne prétend pas qu'un contribuable ne peut pas demander une modification de l'évaluation en vertu de Section 85(a)(3) en raison d'une erreur juridique, et il peut y avoir des circonstances justifiant une telle demande. Cependant, dans l'affaire en question, lorsque toutes les informations pertinentes étaient disponibles pour l'appelant en temps réel, et compte tenu du fait qu'il a exprimé son interprétation juridique concernant le système contractuel dans le cadre de l'autoévaluation, et qu'il n'y a eu aucun changement dans le système contractuel, la demande de modification de l'auto-évaluation ne doit pas être acceptée, car elle repose sur de nouveaux conseils reçus par l'appelant.
- Article 85 La loi vise à équilibrer l'objectif de la finalité de l'évaluation, la stabilité et la certitude avec l'objectif de payer un impôt réel. L'acceptation de la position de l'appelant selon laquelle toute « erreur » constituera toujours un motif de correction de l'évaluation élargira la gamme des affaires relevant Article 85 au point d'un déséquilibre entre ses objectifs dû à une augmentation disproportionnée de l'incertitude quant à la finalité de l'évaluation.
- Les arguments sur le fond :
- Les appels doivent être rejetés d'emblée en raison de l'estoppel judiciaire. L'appelant a agi après avoir remporté les appels d'offres « Prix d'achat » en tant que propriétaire d'un « droit sur le terrain », En pratique, vis-à-vis des autorités d'État, des banques qui accompagnent les projets et des tiers, ce sont les locataires qui achètent les appartements.
L'appelante a vendu à un grand nombre d'acheteurs le droit de bail sur les appartements résidentiels qu'elle a construits, et dans chacun des contrats de vente, auxquels l'ILA n'est pas partie, le droit de bail vendu est mentionné. L'appelante a continué à présenter constamment aux acheteurs d'appartements une représentation selon laquelle elle leur vendait un droit sur le terrain. Les obligations de l'appelant dans les contrats de vente envers les acheteurs d'appartements sont les obligations du vendeur d'un « droit sur le terrain », et elles sont identiques à ses obligations dans les contrats de vente avec les locataires ayant acheté des appartements à l'appelant dans le projet Kiryat Ono dans le cadre du libre marché.
- L'appelant a soumis à l'intimé un rapport sur les achats d'un droit sur le terrain dans le cadre de chacune des soumissions faisant l'objet des appels, a effectué un calcul de l'auto-évaluation et a payé la taxe d'achat en conséquence.
Dans certains cas, l'appelante a même déposé des requêtes en modification d'une évaluation, dans laquelle elle demandait un remboursement d'un sixième de la taxe d'achat, tout en répétant sa revendication selon laquelle elle avait conclu une transaction immobilière.
- L'appelante a même soumis des rapports à chaque date de vente d'un appartement aux personnes éligibles, selon lesquels elle était la vendeuse (et non l'ILA). De plus, l'appelant a demandé l'approbation de l'évaluateur fiscal conformément à Article 50 de la loi sur la fiscalité immobilière, pour chacune des ventes mentionnées ci-dessus. C'est un vaste éventail de déclarations, pour lesquelles aucun amendement d'évaluation n'a été demandé. Les droits achetés par l'appelant constituent un inventaire en sa possession, dont la nature est vendue de façon continue, sinon cela conduira à la construction d'appartements par l'appelant et ne seront pas vendus dans un court laps de temps à compter de la date d'achèvement de la construction – de l'inventaire au bien permanent.
- Dans les états financiers de l'appelante également, elle a explicitement indiqué qu'elle avait acquis un droit de location dans les offres du « prix d'achat ». Un examen des états financiers montre que l'appelant ne voit aucune différence entre l'achat des droits sur le terrain dans les offres du « prix d'achat » et tout autre achat de droits sur le terrain. L'appelant a également classé dans ses états financiers les projets de « Prix d'achat » comme un actif du type « inventaire de bâtiment à vendre » – c'est-à-dire que, même selon les règles comptables acceptées, il s'agit d'un actif et non d'un service. En décrivant les activités de la société dans les états financiers, l'appelant décrit son activité comme incluant l'acquisition de droits immobiliers, notamment dans les projets « prix d'achat ». L'expert au nom de l'appelant, le CPA Marco, a témoigné que s'il s'agissait d'un contrat de fourniture de services de construction, cela n'aurait pas été reflété dans les livres comptables.
Les déclarations de l'appelant, y compris dans ses états financiers, datent de 2019, après avoir déjà occupé la nouvelle position telle que revendiquée dans la demande de modification de l'évaluation, et elles contredisent la position présentée dans les appels en question.
- L'appelant a donné aux résidents des garanties en vertu de ces dispositions La loi sur la vente (appartements) (Sécuriser les investissements des acheteurs d'appartements) 5735 - 1974 (ci-après - La loi sur la vente d'appartements), qui ne sont accordés que par la personne qui vend un droit sur le terrain. L'appelant était défini dans ces garanties comme un « vendeur », et il devait donc certainement être considéré comme le propriétaire d'un droit sur le terrain.
- Dans le cadre des projets « Prix d'achat », Mishkana fait appel de son droit sur le terrain en faveur de diverses banques, sur la base de sa déclaration qu'il est propriétaire des droits sur le terrain. Il a été prouvé qu'il n'existe aucune différence significative entre les accords de financement et d'accompagnement bancaire signés par l'appelant en ce qui concerne les projets faisant l'objet des appels, par opposition aux accords de financement et d'accompagnement bancaire dans d'autres projets où il a acquis un droit immobilier auprès de l'ILA.
Les banques n'ont préparé aucun rapport avant la fourniture de financement afin d'examiner la faisabilité économique des projets, et ces rapports étaient basés sur les données selon lesquelles l'appelant a capitalisé des baux liés à l'immobilier pour une période de 98 ans avec une option supplémentaire de 98 ans. Les rapports zéro mentionnés ci-dessus ne diffèrent pas des rapports zéro dans tout autre projet entrepreneurial de l'appelant qui ne fait pas partie du « prix d'achat ».
- En tant que propriétaire des droits sur le terrain, l'appelant a déposé les demandes de permis de construire pour tous les bâtiments des projets faisant l'objet des appels et a obtenu les permis de construction. De plus, l'appelant a soumis environ 20 demandes de concessions de projet au comité d'urbanisme afin de maximiser ses profits sur les projets : dans le projet Kiryat Ono, l'appelant a reçu des demandes d'ajout de 84 enquêtes juridiques, dont certaines sur le marché libre, telles que l'ajout de planchers, l'assouplissement de la hauteur des bâtiments, etc. Dans le projet de Tirat Carmel, la demande d'ajout de 10 enquêtes juridiques a été approuvée, et dans le projet de Kiryat Eliezer, l'appelant a demandé des modifications dans la fixation des espaces de jardin. Ainsi, même dans les projets de Tirat Carmel et Kiryat Eliezer, qui sont ostensiblement présentés comme de simples offres de « prix d'achat », l'appelant a agi en tant que propriétaire des droits fonciers afin de maximiser ses profits du projet. Les demandes ont été soumises uniquement par l'appelant et sans aucune implication de l'ILA, et elle a même fourni beaucoup d'efforts dans ces demandes. Les demandes susmentionnées contredisent l'argument selon lequel l'appelant n'a servi que comme prestataire de services, mais qu'il s'agissait plutôt d'actions d'une personne qui détient un droit sur le terrain afin d'augmenter ses profits.
- S'il ne s'agissait pas d'acheter un « droit immobilier », alors l'appelante aurait acquis un autre droit capital, et elle aurait donc été tenue de déclarer l'acquisition de ce droit à l'évaluateur fiscal et de verser une avance sur la plus-value selon Section 91(d) à l'Ordonnance sur l'impôt sur le revenu. Il n'a pas été affirmé ni prouvé que l'appelante ait agi de cette manière, et à la lumière de ses rapports, il est clair qu'elle n'a pas agi de cette manière, et qu'elle a donc bénéficié de divers avantages, tels que l'absence d'amendes pour non-rapport à temps, la facturation de différences de lien et d'intérêts, etc. Pour cette raison également, l'appelant est réduit au silence par l'estoppel judiciaire pour ne pas défendre le contraire dans les appels en cours.
- Les transactions faisant l'objet des appels sont clairement des transactions immobilières selon Droit de la fiscalité foncière. Dans l'appel d'offres « Prix d'achat », le gagnant est l'entrepreneur qui a proposé le prix final le plus bas par mètre carré d'un appartement, et il verse à l'ILA un paiement significativement réduit pour l'achat des droits sur le terrain. La contrepartie pour la vente des appartements est reçue directement par l'entrepreneur gagnant auprès des acheteurs résidentiels. De plus, dans certains projets du programme « Prix d'achat », l'autorisation a été donnée à l'entrepreneur, selon ses demandes, pour ajouter un certain nombre d'unités de logement qui seraient mises en vente sur le marché libre afin de maximiser ses profits du projet. En ce qui concerne ces appartements, l'appelant soutient qu'il s'agit d'acheter un droit sur le terrain et que cela découle du paiement de la taxe d'achat.
- Dans le système contractuel entre l'ILA et l'appelant, il a été déterminé que l'appelant acquérait un droit de bail de l'ILA pour une période de 98 ans, avec la possibilité d'une prolongation de 98 années supplémentaires.
Il n'existe aucun contrat entre l'ILA et les acheteurs résidentiels, mais seulement entre eux et l'appelant, et dans tout système contractuel, entre l'ILA et l'appelant, et entre l'appelant et les acheteurs résidentiels, il a été noté qu'il s'agissait d'une vente d'un droit sur le terrain conformément à la loi. L'appelante a signé une série d'accords dans lesquels elle était définie comme « locataire et même titulaire de droits sur le terrain ».
- Il n'y a aucune différence significative entre les appels d'offres « Prix d'achat » et les autres appels publicés par l'ILA pour les promoteurs ou entrepreneurs pour l'achat de droits de location immobiliers. Les arguments de l'appelante dans le cadre des présents appels contredisent et nient les nombreux accords qu'elle a signés, et accepter cette position affectera les droits des tiers, tels que les acheteurs d'appartements, à qui l'appelante a présenté une affirmation qu'elle est propriétaire des droits de location des appartements qu'elle leur a vendus.
- La position de l'intimé selon laquelle dans les appels d'offres « prix d'achat » il s'agit d'une « vente » d'un « droit immobilier » en vertu de la loi se reflète dans la conduite continue de l'intimé envers les contribuables ayant déclaré les transactions, ainsi que dans plusieurs décisions fiscales de 2018, et cette position était connue de l'appelant et des autres soumissionnaires à cette date.
- L'appelante était enregistrée comme propriétaire des droits de bail sur le terrain et c'est elle qui a transféré le droit de bail aux acheteurs. L'argument de l'appelant selon lequel il s'agit d'un enregistrement technique temporaire ne devrait pas être accepté, car cette revendication n'est pas mentionnée dans le système contractuel.
- L'argument de l'appelante selon lequel elle ne peut pas posséder le terrain pour une période supérieure à 25 ans ne devrait pas être accepté. L'appelant implique deux aspects différents et distincts : d'une part, le type de bien que l'appelant a acheté dans les offres du « prix d'achat », qui est le droit de bail pour 98 ans avec possibilité de prolongation de 98 années supplémentaires, et le second – la période de possession effective du bien, résultant des accords des parties pour un but contractuel commun.
En d'autres termes, l'appelante confond le fait qu'elle a acquis un droit légal exécutoire de recevoir un droit de bail pour des générations sur le terrain et la période de possession effective de ce droit, qui correspond aux objectifs des parties à l'engagement, pour lesquels des sanctions contractuelles ont été fixées au maximum. Cela est similaire à tout autre système contractuel entre propriétaires fonciers et un promoteur ou entrepreneur, dans le cadre d'une transaction de contrepartie ou d'une transaction combinée, dans laquelle il n'y a aucun litige selon lequel le propriétaire vend un droit sur le bien immobilier (bail ou propriété) à ce promoteur, et que ce dernier s'engage à construire et à vendre les appartements, en tout ou en partie, conformément au système contractuel entre les parties. La contrepartie pour l'immobilier peut être les services de construction, une partie des appartements ou un pourcentage des recettes des appartements qui seront vendus, mais dans tous les cas, il est clair que l'entrepreneur/promoteur a acquis un « droit sur le terrain ».
- Même s'il est établi factuellement que l'appelante a été limitée pendant sa possession du terrain, la limitation contractuelle ne porte pas préjudice à son droit de bail, qui est un droit légal de bail de 98 ans avec possibilité d'une prolongation de 98 ans supplémentaires. Le critère de l'existence d'un « droit immobilier » selon la loi n'est pas celui de la possession effective du droit, mais plutôt la durée maximale qui fait l'objet du droit acquis, et dans ce cas il s'agit d'une période de 98 ans avec une option supplémentaire de 98 ans. Ainsi, nous avons clairement affaire à un « droit sur la terre ». Contrairement à l'argument de l'appelante, il faut faire une distinction entre le droit lui-même et la période de sa possession effective, et en tout cas la période de possession effective est due à une obligation contractuelle que l'appelante a prise et qui ne lui a pas été imposée. Il a également été prouvé que l'appelante peut enregistrer les droits de bail à son nom auprès du bureau d'état d'état des terres immédiatement après la signature du contrat de bail.
- Selon Droit immobilier La « propriété » est le droit de détenir et d'utiliser un bien immobilier, ainsi que de faire tout ce qui est et de faire des transactions avec, sous réserve de restrictions par la loi ou un accord. Par conséquent, dans un contrat, il est possible de fixer des conditions concernant l'acquisition du droit, y compris des limitations sur la durée réelle de possession et qui n'enjolivent pas l'existence du droit sur le terrain.
Dans d'autres contrats avec l'ILA, qui ne sont pas au format « Prix d'achat », il existe de nombreuses restrictions pour le promoteur dans le contrat de location, par exemple l'achèvement de la construction dans un délai spécifié, mais ces limitations font partie du droit de location, qui n'est pas la propriété, et elles découlent d'accords contractuels entre le bailleur et le locataire, qui ne portent pas atteinte à la détermination qu'il s'agit de l'achat d'un « droit sur le terrain ».
- L'appelante a également exercé le droit sur le terrain qu'elle a acheté en vendant les appartements à ceux qui avaient droit contre contrepartie monétaire. Les acheteurs d'appartements ont même reçu un droit de bail sur les appartements pendant des générations de la part de l'appelant, et il n'y a aucun doute que l'achat des droits par les bénéficiaires constitue un « achat d'un droit immobilier » au sens de la loi.
Par conséquent, l'argument de l'appelante selon lequel elle a reçu un droit de bail limité et « mince » crée un sophisme logique – à la fois parce que c'est l'appelante qui a signé les contrats de vente des appartements avec les acheteurs d'appartements, et aussi parce qu'elle a transféré le droit de bail sur les appartements aux acheteurs d'appartements.
- Cela prouve qu'aucune restriction contractuelle n'empêchait l'appelant de transférer un droit de location aux acheteurs d'appartements. Et même si l'argument était accepté selon lequel l'État a transféré à l'appelant la capacité de transférer le droit de bail aux acheteurs d'appartements sans restriction, il s'agit au minimum d'un droit d'ordonner une concession, qui constitue une « vente » au sens de la loi.
- Il n'existe aucune clause dans le système contractuel stipulant que l'appelant ne peut pas conserver les appartements plus de quelques années.
Des délais fixes pour l'exécution des travaux de construction sont également fixés dans d'autres appels d'offres ILA. Ce n'est pas en rien que l'appelante ne fait référence à aucune disposition spécifique du système contractuel afin de soutenir sa revendication. Les clauses du contrat de construction concernent l'obligation de vendre aux personnes en droit mais pas à la date de la vente. Dans le témoignage du PDG de l'appelant, il n'a pas pu faire référence à une quelconque disposition de l'appel d'offres exigeant la vente des appartements dans un délai d'un certain nombre d'années, et il a finalement admis qu'il s'agissait de règles établies après l'appel d'offres par la société de contrôle. La responsabilité fiscale est examinée au moment de l'événement fiscal, et les événements extérieurs à la transaction survenant après sa création n'affectent pas rétroactivement la charge fiscale.
- Il n'y a aucune différence entre l'appel d'offres « Prix d'achat » et les autres offres publiées par l'ILA concernant les calendriers définis pour la construction, ce qui ne diminue en rien l'existence du droit sur le terrain. De plus, dans chaque appel d'offres ILA, elle a le droit d'imposer des sanctions à un promoteur qui viole les dispositions de l'appel d'offres ou du contrat de location, que ce soit financièrement ou en annulant un contrat.
- Même si l'argument est accepté selon lequel l'appelant est tenu de vendre les appartements dans quelques années, il s'agit d'une limitation contractuelle, dont la sanction est monétaire et non l'annulation du contrat, et cela n'annule pas le fait que, dans l'appel d'offres « Prix d'achat », l'appelant a acquis un « droit sur le terrain ». Quoi qu'il en soit, un représentant de l'ILA qui a été amené à témoigner par le défendeur a déclaré que l'autorisation d'annulation d'un contrat de location s'effectue dans des cas exceptionnels et extrêmes.
- Il n'y a aucune différence entre les offres « prix acheteur » et les autres offres ILA pour la vente de droits immobiliers en ce qui concerne l'annulation d'un contrat en raison d'une rupture. L'argument de l'appelant selon lequel une violation d'une clause contractuelle pouvant entraîner l'annulation future du contrat pourrait nuire à l'accord même de vente d'un droit sur le terrain dans toute offre ILA.
- Les délais fixés dans l'appel d'offres sont en tout cas prolongés en pratique pour les demandes des promoteurs, de manière habituelle. Par conséquent, la conclusion de l'appelante selon laquelle une infraction potentielle signifie qu'elle ne détient pas le droit au bail pendant plus de quelques années est erronée et infondée.
- Conformément aux dispositions de l'appel d'offres, certains appartements « prix acheteur » sont vendus pour des périodes plus longues à des promoteurs immobiliers ou sans restrictions. Une telle situation s'est produite en pratique dans plusieurs domaines et a bien sûr conduit à la prolongation des délais réclamés par l'appelant.
- L'appelant était obligé de vendre les appartements dans les quelques années en raison des exigences de la banque prêteuse, et non en raison d'une quelconque disposition de l'appel d'offres « Prix d'achat ».
C'est la seule raison pour laquelle l'appelante ne possède réellement les appartements que pour quelques années, en raison de son engagement envers la banque prêteuse et de la nature de son activité en tant que propriétaire d'un inventaire d'appartements, similaire à tout entrepreneur qui achète un bien immobilier dans le but de construire et de vendre des appartements.
- L'argument de l'appelante selon lequel elle n'a pas reçu le statut de « locataire » sur le terrain et que nous avons en fait affaire à un accord de fourniture de services de construction et d'urbanisme est un argument qui contredit le langage et le fond des accords. Un examen de l'ensemble contractuel ne permet qu'une seule interprétation linguistique, selon laquelle l'engagement des parties consiste à une transaction de vente d'un droit de bail pour des générations.
- Accepter aujourd'hui la revendication de l'appelante, plusieurs années après avoir remporté l'appel d'offres, selon lequel elle n'a pas reçu de droit sur le terrain, viole également le principe d'égalité vis-à-vis des autres soumissionnaires, qui l'ont compris de la seule manière possible – comme un accord d'achat d'un droit de bail sur le terrain. L'appelant tente d'améliorer sa position et sa situation en modifiant les conditions énoncées dans l'appel d'offres. Si les autres soumissionnaires de l'appel d'offres avaient su que nous ne traitions pas de l'achat d'un droit immobilier et qu'ils ne seraient pas soumis à la taxe d'achat, il est raisonnable de supposer qu'ils auraient pris cela en compte dans leur proposition et calculé leurs démarches en conséquence.
- Un examen important du système contractuel révèle que les obligations prises par l'appelant dans le cadre de l'appel d'offres constituent des engagements qui vont au-delà de la simple fourniture de services de construction, et caractérisent clairement les obligations d'un titulaire de droits sur le terrain, qui le vend à divers acheteurs. Ainsi, le paiement à l'ILA de la valeur des terrains et des dépenses de développement ; le paiement des impôts applicables, tels que la taxe d'achat et la taxe d'amélioration ; l'enregistrement des droits de location à son nom puis au nom des acheteurs des appartements qui en sont issus ; Publication du projet ainsi que l'application des instructions La loi sur la vente (appartements) (Sécuriser les investissements des acheteurs d'appartements) Cela inclut le consentement à l'obligation de déposer des garanties qui s'appliquent en vertu de la loi sur la vente d'appartements afin d'assurer la correction des défauts de la vente pendant la période d'inspection. L'appelant a même demandé des permis de construire pour tous les bâtiments du projet, et a même soumis aux comités d'urbanisme et de construction des dizaines de demandes de recours pour les projets faisant l'objet des appels.
- L'autorité de classer une transaction selon son essence est un pouvoir conféré au défendeur, lorsqu'il estime que la présentation formelle de la transaction vise à éviter le paiement partiel ou total de la taxe. Selon la loi, un contribuable ne sera pas autorisé à reclasser ses transactions à des fins fiscales, sauf dans des cas exceptionnels. Dans le présent cas, l'appelant cherche à reclasser les accords dans les offres « Prix d'achat » et d'une manière qui contredit ce qui est indiqué dans les contrats, ce qui ne devrait pas être accepté. La charge qui incombe au contribuable qui souhaite convaincre que la transaction, telle qu'elle est déclarée, ne reflète pas la véritable volonté des parties, est une charge très lourde et l'appelant ne la remplit pas.
- Les arguments de l'appelant selon lesquels diverses caractéristiques de l'offre « prix d'achat » signifient et leur essence sont la fourniture de services de construction sont erronés. Il s'agit d'un appel d'offres régulier de l'ILA pour la vente des droits sur le terrain, avec pour seule distinction l'identité des acheteurs d'appartements, qui sont renvoyés à l'appelant par l'État. Le droit de bail, par définition, n'est pas la propriété du terrain et est soumis aux limitations prévues dans l'accord entre l'acheteur et le bailleur (ILA). Ces limitations existent dans de nombreux appels d'offres ILA et ne conduisent pas à la conclusion demandée par l'appelant, comme si elles annulaient le droit de location du gagnant de l'appel d'offres « Prix d'achat ».
- Les soumissionnaires dans les appels d'offres « Prix d'achat » fixent le prix auquel un appartement sera vendu, déjà dans le cadre de leur offre dans l'appel d'offres, et après avoir pesé la remise qu'ils ont obtenue au prix du terrain, ce qui n'est pas contesté. Cela ne conduit pas à la conclusion qu'il s'agit d'un accord de fourniture de services de construction et/ou d'urbanisme, ni à la conclusion que le prix de l'appartement n'a pas été déterminé par l'appelant.
- L'argument de l'appelant selon lequel la nature unique des risques et des perspectives dans l'appel d'offres « Prix d'achat » conduit à la conclusion qu'il s'agit d'un accord de fourniture de services de construction et d'urbanisme et non d'un accord d'achat d'un « droit immobilier » au sens de la loi. Quels que soient les risques et les chances dans les offres de « prix d'achat », elles n'enlèvent rien au fait que l'appelant a acquis un droit sur le terrain d'un bail pour des générations, pour 98 ans, avec une option pour 98 années supplémentaires. De plus, l'argument de l'appelant nécessitait un avis d'expert concernant le modèle de profit, les risques et les perspectives – et cela n'a pas été présenté au comité d'appel. Quoi qu'il en soit, l'État n'a pas approuvé les plans ou la planification de l'appelant et n'a pas versé à l'appelant une contrepartie pour les services de construction et d'urbanisme, mais plutôt les acheteurs d'appartements ont versé une contrepartie à l'appelant pour les appartements.
- C'est l'appelant qui détermine son bénéfice et le prix auquel elle vendra les appartements conformément au calcul économique qu'elle effectue, et non selon la contrepartie pour les services de construction qu'elle est censée fournir. Le prix par mètre carré d'un appartement était déterminé selon le calcul économique de l'appelante, sur la base de l'hypothèse qu'elle avait reçue au prix du terrain, des coûts de construction et d'urbanisme attendus, ainsi que du profit qu'elle espérait obtenir dans un tel projet.
Ce modèle est en fait identique à celui des projets réguliers où l'appelant opère en tant qu'entreprise entrepreneuriale. De plus, même en termes de modèle de profit, l'appelant lui-même supposait qu'il achetait et vendait un droit de bail à long terme.
- Les chances et risques de l'appelant dans les offres « Prix d'achat » découlent d'une activité commerciale contractuelle et constituent une caractéristique de l'acquisition d'un droit sur le terrain. L'appelant a obtenu une chance d'obtenir un profit substantiel dans ces appels d'offres, et de plus, il existe une possibilité d'augmenter le profit en présentant une demande de recours et une augmentation des droits de construction sans accorder une contrepartie supplémentaire à l'ILA.
De plus, l'appelant est garanti à un certain prix du marché, c'est-à-dire que même si les prix des appartements s'étendent de la date de l'appel d'offres jusqu'à la date de la vente effective, l'appelant ne sera pas lésé. Des risques supplémentaires, tels que la suppression des nuisances, sont des risques qui caractérisent l'acquisition d'un droit immobilier, et quant au risque lié à l'augmentation des dépenses de planification et de construction, ce risque n'est pas propre à l'appel d'offres « Prix d'achat ».
- Dans certains appels d'offres « Prix d'achat », il existe une option de vente de certains appartements selon les conditions du marché libre et d'autres selon les conditions du « Prix d'achat » – voir l'appel d'offres Kiryat Ono. La tentative de séparer les appartements vendus aux personnes éligibles selon le cadre du « prix d'achat » et les appartements vendus à « non éligibles » dans les conditions du libre marché est erronée, forcée, déraisonnable et même artificielle, puisqu'il s'agit d'un appel d'offres unique comportant une série de risques et de chances et dont les parties ne doivent pas être séparées. Il n'y a aucune différence entre les risques et les chances dont parle l'appelant, et en particulier en ce qui concerne l'acquisition d'un droit immobilier dans les appartements et appartements « prix d'achat » vendus sur le marché libre. Il n'est pas possible de séparer la construction, le marketing, les spécifications, etc. dans des projets mixtes, puisque le projet commence et se termine ensemble.
- L'argument selon lequel le système contractuel ne relève pas du cadre de la définition d'une « vente » d'un droit immobilier tel que défini dans la loi sur la fiscalité immobilière est incorrect. Le système contractuel remplit clairement la première alternative de la définition de « vente », puisque l'appelant s'est vu accorder un « droit sur le terrain ». L'appelant a obtenu le droit de bail pendant des générations avant même que la loterie ne soit organisée, ce qui détermine l'identité des personnes éligibles. Au moment de la signature du contrat de location entre l'ILA et l'appelant, l'occupant n'est pas du tout dans la table.
L'appelant mélange le stade d'engagement entre l'ILA et le gagnant de l'appel d'offres « Prix d'achat » avec l'étape d'engagement entre l'appelant et les acheteurs d'appartements.
- Compte tenu du fait évident concernant l'existence de la première alternative à la définition de « vente », il n'est pas nécessaire d'examiner la seconde alternative, mais plus que nécessaire, il faut dire que l'appelante a reçu, dès le moment où elle a remporté l'appel d'offres, un droit contractuel de recevoir un droit de propriété sur le terrain.
- Quant à la troisième alternative de la définition de « vente », l'appelante elle-même a affirmé avoir reçu un droit de bail limité de l'État et de l'État la possibilité de transférer ce droit de bail sans restrictions aux occupants. Par conséquent, il semble que l'appelant relève également du champ d'application de la troisième alternative de la définition de « vente » dans la section 1 de la loi sur la fiscalité immobilière.
Discussion et décision :
- L'infrastructure normative pertinente :
- Section 1 La loi sur la fiscalité immobilière, qui constitue la section des définitions, définit un « droit immobilier » tel que défini dans cette loi, comme suit :
« Droit sur l'immobilier » – propriété ou bail pour une période dépassant vingt-cinq ans, que ce soit par la loi ou par la loi, y compris l'autorisation d'utiliser le terrain, qui peut être considérée en termes de contenu comme une propriété ou un bail pour une telle période ; et concernant l'autorisation sur les terres israéliennes – même si l'autorisation a été accordée pour une période inférieure à vingt-cinq ans ; À cette fin –