De plus, des sanctions ont été imposées pour des violations fondamentales, y compris le non-respect du calendrier de construction et de livraison des appartements, tout en stipulant que l'État aurait le droit d'annuler le contrat en cas de violation fondamentale. Bien que des sanctions aient également été établies pour le paiement d'une indemnisation convenue de 450 000 NIS pour la rupture, même selon les témoignages des témoins de l'intimé – le paiement de cette indemnisation convenue ne confère pas à l'appelant le droit de conserver les appartements au-delà de la date fixée par l'État, et l'État aurait agi avec tous les moyens légaux à sa disposition pour faire respecter le contrat de construction et la remise des appartements aux locataires. Par conséquent, l'appelante était soumise à partir de la date de sa victoire à l'appel d'offres « Prix d'achat » au pouvoir de l'État de lui ordonner de vendre les appartements dans un délai très court, le plus tôt possible, aux personnes éligibles selon les loteries.
- Le système contractuel signé entre l'appelant et l'État fixait un calendrier détaillé que l'appelant était tenu de respecter, ainsi qu'un engagement de l'appelant à vendre les appartements conformément aux règles à fixer par l'État. Dans le cadre du calendrier fixé par l'État, via la société de contrôle, l'appelant s'est engagé à convoquer les gagnants de la loterie pour qu'ils choisissent un appartement et à signer un contrat de vente avec les locataires entre 5 et 14 jours après que les personnes éligibles aient choisi leur appartement.
De plus, selon le contrat de construction, l'appelant s'engagea à émettre un formulaire d'approbation d'occupation (ci-après – formulaire 4) dans un délai d'environ 40 à 48 mois à compter de la date de son gain de l'appel d'offres. L'appelante s'est également engagée à ce qu'un contrat de vente soit signé entre elle et les gagnants de la loterie pour un appartement au « prix d'achat » dans les 101 jours suivant la date de réception du permis de construire ou du permis conditionnel.
- Il en découle donc que la période entre la date de victoire de l'appel d'offres « Prix d'achat » et la conclusion des accords avec les locataires varie de quelques mois à un maximum de trois ans et demi, selon l'avancement de la délivrance des permis. La compréhension et l'intention des parties, telles que fondées dans le système contractuel des offres du « prix d'achat », sont qu'au maximum, l'appelant détiendra le terrain pendant une période de quelques années afin de réaliser l'objectif du projet du « prix d'achat ». Par conséquent, il était certain que l'appelant n'aurait pas de droit légal exécutoire de détenir le terrain plus de 25 ans.
- L'appelante n'a pas reçu le statut de locataire sur le terrain, même pendant la courte période où elle a détenu le terrain.
Selon la loi, toute possession et utilisation d'un terrain ne constituent pas un bail, et pour que la possession et l'utilisation de la terre soient considérées comme un bail, il est nécessaire que la jouissance économique maximale du terrain et le contrôle de la terre soient entre les mains du locataire, qui aura le droit d'effectuer des actions à sa discrétion, de profiter des chances et de prendre des risques à sa discrétion.
- Compte tenu de l'étendue et de la qualité des restrictions imposées par l'État à l'appelant, en matière de planification, de construction, de détermination de l'identité des acheteurs, du prix maximal, des spécifications des appartements, du calendrier de vente, de la supervision et de l'implication de l'État dans la détermination des dispositions du contrat de vente entre l'appelant et les acheteurs d'appartements, des mécanismes de surveillance, ainsi que de toutes les autres restrictions sur la possession et l'utilisation du terrain, la conclusion évidente est que l'appelant n'a pas bénéficié de droits de jouissance ou de contrôle complets sur le terrain. Ces restrictions sont propres à l'appel d'offres « Prix d'achat » et ne sont pas typiques des appels d'offres ILA classiques.
De plus, dans le contrat de vente signé entre l'appelant et les occupants, l'État a établi une sanction selon laquelle, si les locataires souhaitent vendre les appartements avant que 5 ans ne se soient écoulés à partir de la date de réception du formulaire 4 pour l'appartement, ils devront verser une indemnisation de 450 000 NIS à verser à l'État. Il est donc clair que l'État reste partie à la transaction immobilière.
- L'État n'a pas accordé aux appelants des droits sur le terrain au sens Droit de la fiscalité foncière, et en fait l'appelant a fourni à l'État des services de planification, de construction et de construction pour des projets résidentiels et a servi de « canal » par lequel l'État vendait ses droits sur les terres aux résidents.
- Le modèle de profit, les risques et les perspectives dans l'offre « Prix d'achat » ne sont pas caractéristiques de l'achat d'un « droit immobilier ». Le modèle du profit est plus substantiellement similaire aux contrats dans lesquels des services de planification et de construction sont fournis.
Dans les offres de location immobilière classiques, le calcul du profit est basé sur la tarification maximale du profit des promoteurs, qui est également influencée par les fluctuations des prix du bien. En revanche, dans l'appel d'offres « Prix d'achat », la contrepartie est prédéterminée pour les services de planification et de construction, les entrepreneurs se disputant le prix de vente le plus bas par mètre carré d'un appartement qui sera proposé au résident, et non pour le prix le plus élevé proposé à l'ILA pour le terrain, et l'État fixe même le prix maximal par mètre carré d'un appartement.
- En ce qui concerne les risques et les chances – dans un appel d'offres classique, l'entrepreneur est exposé aux risques et aux probabilités de fluctuations des prix du marché d'une manière ou d'une autre, il existe la possibilité d'agir pour maximiser les profits, et il contrôle la planification et le rythme des ventes, ainsi que la possibilité de louer des appartements et autres.
En revanche, dans l'appel d'offres « Prix d'achat », les risques de l'entrepreneur résident dans l'exécution de la construction et dans l'augmentation des coûts de planification et de construction, et les seules chances ne sont que si l'entrepreneur parvient à réduire les coûts de planification et de construction et ainsi à maximiser ses profits. Tous ces éléments caractérisent un système contractuel de services de planification et de construction, et non un système contractuel d'acquisition d'un « droit immobilier ». L'appelant ne bénéficie pas des chances d'augmentation de la valeur du terrain ou des prix des appartements sur le marché, et les risques auxquels il est exposé sont minimes.
- L'objectif de l'appel d'offres « Prix d'achat » soutient également l'idée que l'appelant n'a pas acquis un « droit sur le terrain ». Le programme « Prix d'achat » est le programme phare de l'État pour résoudre la crise du logement pour les sans-abri, et à cette fin, l'État a investi beaucoup de ressources afin de pouvoir acheter un appartement à prix réduit, le plus rapidement possible. D'après la nature du projet et ses objectifs, on peut en apprendre qu'il n'y a jamais eu d'intention d'accorder à l'appelant le droit de posséder le terrain pour une période dépassant 25 ans.
- Aucune des alternatives à la définition de « vente », qui est fixe Dans la section 1 La loi sur la fiscalité immobilière ne s'applique pas dans le cas en question. La première alternative concerne l'octroi d'un « droit sur le terrain », qui, comme précisé, n'a pas été accordé à l'appelant au vu de l'essence du système contractuel signé entre l'État et l'appelant, et en particulier de l'annexe aux conditions spéciales, qui stipule que l'État ne concédera pas la propriété du terrain au promoteur, et compte tenu du fait que les dispositions de l'annexe aux conditions spéciales et du contrat de construction prévalent sur celles du contrat de location standard.
- La référence à la seconde alternative dépasse ce qui est requis, puisque la décision du défendeur dans la demande de modification de l'évaluation ne faisait référence qu'à la première alternative de la définition de « vente ». La seconde alternative concerne l'octroi d'un droit contractuel et obligatoire de recevoir un droit sur la terre, et celui-ci n'existe pas dans le cas en question. De la même manière que l'appelant n'a pas reçu un droit légal exécutoire de louer le terrain pour une période dépassant 25 ans, il n'a pas non plus reçu d'engagement à obtenir un droit de bail sur le terrain.
- La référence à la troisième alternative dépasse également ce qui est requis, puisque que la position de l'intimé dans la décision de la demande de modification de l'évaluation était que le terrain avait été commercialisé par l'appelante elle-même et transféré directement de celui-ci aux acheteurs - En d'autres termes, le défendeur n'a revendiqué que l'existence de la première alternative de « vente ». La troisième alternative concerne l'octroi du droit d'ordonner la concession, le transfert ou le transfert d'un droit immobilier, ce qui n'a pas lieu dans le cas en question, puisque son application en jurisprudence concernait des situations où un droit juridique contraignant était accordé de renvoyer les acheteurs aux propriétaires fonciers. Dans notre cas, l'appelant n'avait pas le droit de choisir les parties à qui les appartements seraient vendus. Ce droit appartenait à l'État et non à l'appelant.
Selon les termes de l'offre de « prix d'achat » et le système contractuel signé par la suite, l'appelant ne s'est pas vu accorder un droit juridique contraignant d'ordonner à l'État d'accorder le « droit sur le terrain » aux acheteurs auxquels l'appelant s'adressait, mais au contraire – l'État a laissé à ses seules mains le pouvoir de déterminer l'identité des locataires.