Prévenu 3, M. Shlomi Dahari
- Dahari a servi de lien entre le transfert du lieu d'audience Goren et les plaignants 3 à 7, en tant que médiateur. Comme indiqué, M. Dahari a présenté à ces plaignants les lettres du maire adjoint et leur a montré d'autres transactions réalisées avec d'autres acheteurs. Il ne fait aucun doute que ces déplacements ont motivé les plaignants 3 à 7 à conclure des transactions. À première vue, ce n'est pas faux, puisque le rôle d'un courtier immobilier est de réunir deux parties ou plus dans le but de conclure une transaction de droits immobiliers (voir la définition du terme « courtage immobilier » à l'article 1 de la loi sur les courtiers immobiliers, 5756-1996 ; ci-après : « la loi sur les agents immobiliers »). En effet, contrairement à sa revendication, je suis convaincu que M. Dahari a informé les demandeurs à l'avance qu'ils devaient accumuler des sommes d'argent en espèces, et qu'à la demande de l'avocat pour transférer le lieu d'audience de Goren, les demandeurs devaient convenir que des sommes inférieures soient enregistrées dans les contrats que celles qu'ils avaient réellement payées (voir, par exemple, le témoignage de Mme Shimoni à la p. 1371, question 23). Cependant, les plaignants auraient pu éviter de signer les contrats, et en tout cas, l'approche erronée de M. Dahari dans cette affaire ne constitue pas une fausse représentation des plaignants. Quant à l'argument relatif à l'article 15, j'ai noté plus haut que M. Dahari ne l'a pas caché aux plaignants. Comme les demandeurs eux-mêmes, M. Dahari n'a pas prêté attention à la pleine signification découlant de la clause 15 du contrat de location, soit parce qu'il espérait lui aussi que les terrains qu'il achetait rapporteraient le rendement qu'il espérait, soit parce qu'il s'agissait d'un aspect juridique qui, selon lui, était protégé par le devoir de l'avocat des demandeurs. Quoi qu'il en soit, comme détaillé ci-dessus, aucun des plaignants n'a explicitement affirmé que M. Dahari connaissait l'article 15 et l'avait délibérément caché à lui.
En effet. Il n'est pas contesté qu'un agent immobilier est obligé d'agir fidèlement, équitablement et de manière acceptable envers ses clients, et qu'il doit fournir au client « toute information en sa possession concernant une question importante relative au bien fait l'objet de la transaction de courtage » (article 8 de la loi sur les agents immobiliers). Lorsqu'un agent immobilier ne divulgue pas d'informations importantes à ses clients, y compris des informations que, selon la loi, la pratique ou les circonstances qu'il aurait dû divulguer, il peut être déterminé qu'il a violé la disposition de l'article 8 de la loi sur les courtiers, ainsi que dans des circonstances appropriées, il a induit les clients en erreur par défaut en vertu de l'article 15 de la loi sur les contrats. Cependant, l'obligation de divulgation dépend d'un ensemble donné de circonstances factuelles, et une condition pour l'existence de la tromperie est qu'il y ait eu une erreur entre les clients ayant conclu le contrat. Une telle erreur « constitue une évaluation erronée de la réalité des choses telles qu'elles sont, et une action prise en supposant l'existence d'une telle réalité virtuelle risque de souffrir d'un défaut cognitif dans les corps du désir » (paragraphe 9 du jugement de l'honorable juge Hayut, Other Municipal Applications 2469/06 Ronen Suissa c. Zaga Company dans le bloc 5027, parcelle 1 dans Tax Appeal (14 août 2008)). Dans le présent, je ne crois pas que M. Dahari, en tant qu'intermédiaire, ait eu un avantage sur les plaignants 3 à 7 en ce qui concerne l'obtention d'informations de planification à jour, puisqu'il s'est appuyé sur les lettres du maire adjoint et n'avait aucune raison de douter du contenu des lettres ni de mener des enquêtes plus approfondies. Les limites des devoirs d'un agent immobilier ne doivent pas être étendues vers un examen approfondi dans les bureaux de l'Administrateur afin de clarifier la signification de la disposition de l'article 15 de la Loi sur les contrats, y compris en ce qui concerne les circonstances de la possibilité de récupérer le terrain par le gestionnaire ou sa politique dans l'affaire (voir plus tard : section 43 des résumés du défendeur 3).
- Dahari souhaitait certainement faire signer les transactions afin de recevoir sa part dans la négociation de la transaction. Cependant, il n'a jamais empêché ces plaignants de mener d'autres enquêtes et de s'informer des risques liés à la réalisation des transactions dans les bureaux de l'administration ou parmi d'autres professionnels. Quoi qu'il en soit, j'ai déjà déterminé que les plaignants 3 à 7 connaissaient la clause 15 du contrat de location, il ne peut donc pas être affirmé que leur engagement dans les contrats a été conclu lorsqu'ils ont cru à tort que la déclaration factuelle qui leur était présentée déformait la perception des attentes, ou des risques et considérations commerciales qu'ils avaient en tête avant l'engagement contractuel. Les plaignants 3 à 7 savaient que la clause 15 du contrat de location était intrinsèquement liée à une caractéristique substantielle et significative de la vente, mais ils préféraient prendre un risque, malgré ce qui avait été dit, qu'ils considéraient comme un retour potentiel de leur côté.
Dans les résumés des prévenus 1 et 4, il était affirmé que le témoignage de M. Dahari était truffé d'inexactitudes. Ainsi, M. Dahari a affirmé dans son témoignage que tous les plaignants avaient remis l'argent directement au transfert du lieu d'audience de Goren, alors que « dans mon cas, je n'ai jamais compté l'argent et je n'ai pas touché aux fonds et je n'ai pas transféré d'argent » (p. 2698 Q. 2-4 ; Voir aussi : ibid., p. 2831, paras. 3-4). M. Dahari a également affirmé que les plaignants avaient envoyé des messages texte au lieu de l'audience de Goren avec leurs coordonnées (p. 2699, paras. 8-10), et qu'ils avaient demandé le transfert du lieu de l'audience de Goren (p. 2700, par. 17-18 ; voir aussi : chapitre 18 des résumés des défendeurs 1 et 4, dont certains incluent des contradictions dans le témoignage de M. Dahari et une partie regorge d'analyses et de conclusions non obligatoires). En effet, lors de son interrogatoire, M. Dahari a eu du mal à s'en tenir à la vérité dans son intégralité. Il ne fait aucun doute que M. Dahari a informé les demandeurs 3 à 7 qu'ils devaient obtenir de l'argent liquide ; qu'il leur avait dit le jour de la signature des contrats que des sommes inférieures seraient enregistrées dans les contrats que celles qu'ils avaient effectivement payées (voir, par exemple, le témoignage de Cohen aux p. 316, paras. 17-24) ; car il comptait avec eux l'argent qu'ils avaient apporté ; Parce que les plaignants, 7 contre 3, n'ont en aucun cas contacté le transfert du lieu de l'audience Goren. En ce sens, la tentative de M. Dahari de se distancier des événements factuels qui font l'objet du procès a brisé la barrière de la réalité factuelle telle qu'elle est. Cependant, en dépit de ce qui précède, ce faux témoignage ne concerne pas des questions substantielles qui touchent à la base de sa défense, et en particulier au cœur de la plainte. Par conséquent, je ne crois pas que la conduite erronée de M. Dahari conduise à conclure qu'il devrait être obligé de verser une indemnisation en faveur des plaignants.