Appel civil 24/07 Moshe Levy c. Propriétés de la Reine de Sheba-Eilat

766 Appel civil 24/07

Le juge Alex Stein :

Introduction à Milin : Comment devons-nous répondre à la proposition de la cour à la fin de l'audience dans le cadre de la procédure ?

1. La réponse d'un plaideur à la proposition du tribunal, qui est proposée à la fin du processus judiciaire, après que tous les arguments des parties ont été entendus, ne devrait énoncer qu'une chose : la proposition du tribunal est-elle acceptée ou rejetée ?
2. Dans l'affaire qui nous est souvenue, le 27 octobre 2025, nous avons rendu une décision qui parle d'elle-même :

Décision

« À la fin de l'audience, après avoir entendu les arguments des parties et examiné les textes, la cour a proposé ce qui suit :

1. Les appelants retireront leur appel, sans ordonnance de frais, puisque le tribunal était convaincu qu'il n'y avait aucun défaut dans la résiliation de l'engagement avec Hilton et son remplacement par une autre partie, et puisque la résiliation de l'engagement, comme mentionné ci-dessus, a déclenché la clause 4 de l'accord de gestion et a donc conduit à l'annulation du mécanisme de calcul des honoraires de gestion prévu à la clause 8 de cet accord.
2. Cela tout en préservant le droit des appelants de revendiquer des droits de propriété de toutes sortes concernant les logements qu'ils ont achetés dans l'hôtel, sans qu'aucune allégation ne soit portée contre eux concernant l'existence d'un acte judiciaire, ainsi qu'en ce qui concerne la comptabilité financière auprès de la société de gestion.
3. Dans les questions ci-dessus, qui restent ouvertes, chaque partie conservera ses droits et revendications.
4. Nous avons noté devant nous que cette proposition du tribunal est acceptable pour les intimés.
5. Les appelants nous informeront si la proposition ci-dessus leur est acceptable d'ici le 4 novembre 2025.
6. Le tribunal rendra son jugement après avoir reçu l'avis des appelants. »
7. En outre cette décision, les appelants nous ont présenté - en violation flagrante des règles de l'audience - une déclaration d'arguments répartie sur 5 pages denses, accompagnée d'une annexe, dans laquelle ils nous informent que notre proposition n'est que partiellement acceptable pour eux (R.L. : inacceptable) et qu'ils « ont jugé bon » de détailler leur position, notamment en raison de leur « sentiment » que « l'audience de l'appel ne s'est pas épuisée ».  Cela s'est produit, comme indiqué, après l'audience de l'appel - au cours de laquelle nous avons examiné les textes et entendu longuement les arguments des appelants - terminée.
8. La colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Ce comportement est fondamentalement erroné. Les appelants (comme tout plaideur) avaient parfaitement le droit de ne pas accepter la proposition du tribunal et de demander qu'un jugement raisonné soit rendu dans leur affaire.  Les appelants n'avaient pas le droit de soumettre à notre examen, sans obtenir la permission requise, un complément à l'argumentation.  Pour cette raison, je suis d'avis que nous devons ignorer la conclusion de cet argument et attribuer sa soumission à l'obligation des appelants d'accorder des frais.
9. 12-34-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Après avoir constaté devant moi que les appelants n'acceptent pas notre proposition, j'examinerai leur appel sur le fond.

L'Appel

6. Cet appel est dirigé contre le jugement du tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa (juge Geifman), rendu le 20 juillet 2023 dans le cadre du tribunal de district de Tel Aviv-Jaffa.  58683-12-19 [Nevo] et qui ont rejeté la demande des appelants - détenteurs de droits sur divers logements de l'hôtel Queen of Sheba à Eilat (ci-après : l'hôtel), tout en préservant leur droit de déposer des réclamations indépendantes concernant les litiges de propriété qui sont survenus entre eux et les intimés (par souci de commodité, les intimés seront collectivement désignés comme les propriétaires de l'hôtel).  Les réclamations rejetées portaient principalement sur deux questions : (a) la nomination d'une société de gestion appropriée pour l'hôtel à la fin du contrat de gestion avec Hilton ; et (b) le droit des propriétaires d'hôtels - plus précisément, le droit de l'intimé 1, Queen of Sheba Properties - Eilat (ci-après : la société de gestion) - d'augmenter le taux des frais de gestion, que les appelants, ainsi que les autres propriétaires des droits sur les logements de l'hôtel, doivent payer.
7. Un autre sujet sur lequel il existe un différend entre les parties concerne la comptabilité financière que les appelants exigent de voir tenue auprès des propriétaires d'hôtels conformément au système contractuel entre les parties. Cette question, comme les litiges de propriété, n'a pas été abordée, et de toute façon n'a pas été tranchée, dans le jugement de première instance.  En conséquence, nous laisserons également ces deux questions ouvertes à de futurs litiges entre les parties.  Dans le cadre de ce futur litige, s'il a lieu, les parties ne seront pas soumises à des blocages procéduraux sous forme d'estoppel de cause d'action et d'estoppel de société ; Chaque partie conservera ses droits et revendications jusqu'à ce qu'ils soient jugés par un tribunal.  Cela dépend bien sûr des décisions qui seront déterminées dans notre jugement actuel.
8. Notre décision se concentrera donc sur les deux questions que j'ai mentionnées ci-dessus : (a) la question de la société de gestion qui est censée remplacer la société Hilton ; et (b) la question des frais de gestion.  Ces deux questions seront abordées par moi dans leur ordre à la lumière du système contractuel entre les parties.
9. Avant cela, je vais exclure de notre ordre du jour trois questions secondaires qui sont apparues dans le cadre de l'appel.

Présentation de nouvelles preuves dans le cadre de l'appel

10. Les appelants ont demandé que nous leur permettem de soumettre pour notre examen comme nouvelle preuve un avis d'expert, un comptable de profession, qui a été soumis dans une autre procédure (qui est en cours devant le Superviseur des Condominiums). Selon les appelants, cet avis analyse les bénéfices de la société de gestion hôtelière.
11. Outre le fait que nous traitons de témoignages indirects et de témoignages raisonnables, qui ne relèvent d'aucune exception aux règles disqualifiant ces preuves (voir : Yaniv Vaki, Evidence Law, Vol. 1, 334-336 (2020)), cet avis ne remplit pas les conditions énoncées dans le Règlement 144 du Civil Procedure Regulations, 5779-2018, qui ne peuvent être acceptées et considérées que comme de nouvelles preuves dans le cadre d'un appel.  Premièrement, les appelants auraient pu présenter un avis professionnel sur la question des honoraires de gestion dans une procédure devant le tribunal de district.  Ils ont plutôt choisi une autre voie, dont le but principal était de convaincre le tribunal que les frais de gestion qu'ils devaient payer étaient soumis au plafond contractuel de 3 $ par mètre carré pendant un mois (voir : paragraphe 5 du jugement de première instance (« Selon la société définie, dans cette action le tribunal ne discute pas du montant des frais de gestion qui ont été augmentés, ni de la manière dont ils ont été déterminés »)).  Deuxièmement, un avis privé issu d'une autre procédure, qui ne traite pas des différends entre les parties devant nous, n'est pas nécessaire pour éviter une erreur judiciaire.  De plus, puisqu'il s'agit d'une preuve irrecevable dans le litige ici, cet avis ne peut en aucun cas modifier l'issue du litige.  L'affaire qui nous est soumise n'est donc pas l'une de ces exceptions où il existe une justification particulière pour permettre la soumission de preuves supplémentaires dans le cadre d'un appel (voir : Civil Appeals Authority 985/24 Eliyahu c.  Representation of the Condominium au 14-16 Zvi Shatz St., Holon, par.  11 [Nevo] (26 mars 2024)).
12. Plus que nécessaire, je précise que les appelants ne sont pas empêchés d'apporter à la décision de la cour des réclamations concernant la comptabilité financière auprès de la société de gestion dans de futurs litiges - le cas échéant.
13. La demande des appelants de soumettre de nouvelles preuves est donc rejetée.

Suppression de la représentation temporaire des propriétaires des unités dans la base de données hôtelière de l'hôtel Queen of Sheba à Eilat de la liste des plaignants

14. Le tribunal de district a supprimé de la liste des plaignants la « représentation temporaire des propriétaires des unités dans la base de données hôtelière de l'hôtel Queen of Sheba à Eilat » (ci-après : le représentant temporaire). Les appelants se plaignent de cela au motif que la représentation temporaire représente un groupe défini de personnes ayant un intérêt commun, et qu'elle aurait donc dû être reconnue comme partie dans la présente affaire.
15. Cette plainte n'a aucun fondement. Il est évident que seule une entité juridique reconnue sous la forme d'une personne, d'une société de personnes enregistrée ou d'une société peut poursuivre et être poursuivie (voir : Civil Appeal Authority 2735/99 Association of the Sephardic Synagogue in the Abu Tor Neighborhood of Jerusalem c.  Orenstein, IsrSC 55(3) 433, 441 (2001)).  Cette règle a une raison claire.  Supposons que la Représentation Temporaire ait reçu et exercé la permission de déposer une réclamation contre les intimés ici, et dans ce cadre elle était tenue de constater les conclusions conduisant au rejet de la réclamation et à la facturation des frais juridiques.  Suite à ce développement, l'un des intimés s'est rendu au propriétaire d'un logement dans la base de données de l'hôtel qui n'avait pris aucune part au litige, lui a informé, avec un grand tapage, qu'il était lié par les conclusions du jugement, a exigé qu'il paie une partie des frais accordés en sa faveur, et ce dernier a répondu : « Vous n'êtes pas le propriétaire des choses.  » Il ne fait aucun doute que cette réponse est la bonne qui satisfera le tribunal.  Après que les membres de la délégation se seront dispersés - un par un - la victoire des Intimés dans le litige ne leur apportera aucun avantage et personne ne les indemnisera pour les frais engagés aux fins du litige.
16. Le tribunal de district a donc eu raison de décider de supprimer la représentation temporaire de la procédure.

Un contrat de couple ?

17. Le tribunal de district a classé le système contractuel entre les parties ici comme un « contrat de relation » - puisqu'il s'agit d'un engagement à long terme qui durera des décennies. Les appelants cherchent à s'appuyer sur cette classification en soulevant des arguments qui soulèvent des considérations de justice pour le bar-contractual.
18. Je suis d'avis que le tribunal de district a commis une erreur en classant le système contractuel en question comme un « contrat de relation ». La grande majorité des contrats de couple viennent réguler des relations destinées à durer de très longues périodes, mais tous les contrats à long terme ne sont pas des « contrats de couple ».  Ce qui caractérise un « contrat de relation », c'est qu'il est ouvert à des modifications et mises à jour dans des questions que les parties contractantes ont choisi de ne pas régler à l'avance - avec l'accord qu'elles devront régler toute de ces questions, lorsqu'elle surviendra, en formulant un accord ad hoc distinct ; Et si un tel accord n'est pas trouvé, ils se tourneront vers un tribunal (ou un arbitre convenu) pour trouver une solution équitable qui équilibrera les intérêts conflictuels et atteindra l'objectif de l'engagement.
19. Cette question a été expliquée par d'autres requêtes municipales 7649/18 Bibi Dirt Roads and Development dans un appel fiscal contre Israel Railways in a Tax Appeal [Nevo] (20 novembre 2019) (ci-après : l'affaire Bibi Roads), comme suit :

« Le niveau de détail des obligations et des droits n'est pas le même dans chaque contrat.  À une extrémité du spectre se trouve un contrat de relation ouverte formulé uniquement en termes généraux - cela parce que les signataires, qui ont convenu de son objectif et se sont engagés à progresser, ne pouvaient pas, ne veulent pas, ou n'ont pas pu y déterminer un plan précis des étapes par lesquelles chacun d'eux est censé entreprendre pour atteindre le même objectif commun.  Habituellement, bien que ce n'est pas toujours, ces contrats sont conçus pour servir des relations à long terme.  [...] Les contrats de relation ouverte autorisent le tribunal à y informer de nouvelles conditions et obligations, qui n'ont pas été convenues à l'avance, sur la base de principes juridiques larges tels que la bonne foi, l'équité et la raisonnabilité, tous adaptés aux objectifs du contrat.  [...] Les contrats ouverts sont donc destinés à être gérés par des juges, car adopter une autre voie - conclure un contrat fermé avec une stipulation complète ou presque totale - est trop coûteux ou peu pratique, alors que les parties ne sont pas prêtes à renoncer à l'engagement même entre elles.  [...] Le rôle d'un juge qui doit interpréter un contrat de relation ouverte et combler ses lacunes en ajoutant des conditions et obligations qu'il a créées ne se limite donc pas à déterminer les conclusions factuelles.  Ce rôle inclut la détermination des obligations et des droits sur la base de considérations morales reconnues par le droit des contrats et le système juridique dans son ensemble.  » (Voir ibid., paragraphes 12-17 de mon jugement ; références aux références omises - A.S.).

20. Comme cela sera expliqué ci-dessous, le système contractuel établi entre les appelants et les intimés comprend un arrangement formel exhaustif, détaillé en détail sur chaque affaire ; Par conséquent, il ne serait pas correct de le classer comme un « contrat de relations ». Heureusement, la classification erronée faite par le tribunal de district n'a causé aucune distorsion puisque le tribunal a statué sur la base de ce qui était indiqué dans les accords écrits entre les parties, sans y introduire des suppléments ou des modifications pour des raisons non contractuelles.

Le tribunal de district a-t-il mal compris les accords conclus entre les parties ?

21. L'appel déposé par les appelants commence par une accusation lourde. Selon les appelants, le tribunal de district « s'est trompé en comprenant le système contractuel dans tous ses composants, de la fondation jusqu'au bas ».
22. À cet argument, je vais répondre simplement : pas comme elle l'a crié (littéralement). Le tribunal de district a statué sur la base des dispositions explicites des accords écrits signés par les parties.  Malgré cela, les appelants ne considèrent pas les Écrits, qu'ils ont signés, comme la fin du verset.  Ils ont une variété de revendications fondées sur les « compréhensions » formulées en dehors de l'accord ; des « représentations » qu'ils disent avoir été faites par les intimés ; et la justice distributive et l'équité, telles qu'elles - les appelantes - les perçoivent ; et des « revendications atmosphériques » similaires pour les revendications non contractuelles.
23. Ces arguments doivent être rejetés.
24. Les appelants ont acheté des logements (également appelés « unités de vacances ») dans un hôtel de luxe à Eilat pour un prix convenu et en échange de la signature d'un système contractuel, détaillé en dizaines de clauses et sous-clauses, qui définit l'ensemble de leurs droits et obligations dans leurs relations avec les propriétaires d'hôtels. Ce système comprend un contrat d'achat, un accord de gestion et un accord optionnel concernant l'ajout de l'unité d'achat à la pool d'appartements de l'hôtel selon les termes spécifiés dans cet accord (ci-après : l'accord d'adhésion à la base de données) et contre la réception de 35 % des paiements reçus pour la nuit des clients dans l'unité (moins les frais de gestion et la participation au fonds de rénovation des équipements de l'hôtel, que l'acheteur doit payer conformément à l'accord de gestion).  Ces trois accords sont des « contrats fermés », par opposition aux « contrats de relation » et autres (voir : Bibi Roads, paragraphes 13-15 du jugement).  Comme indiqué, chacun des accords est rédigé avec un grand niveau de détail, contenant des dispositions concernant l'épuisement de tous les termes de l'engagement dans ses instructions écrites ainsi qu'une disposition qui annule la validité de toute modification de l'accord qui n'est pas faite par écrit et approuvée par la signature des parties.
25. Ainsi, le contrat d'achat stipule que ses dispositions « épuisent définitivement et totalement l'accord convenu et conditionnel entre les parties » - accompagné de la déclaration de l'acheteur selon laquelle « il n'est pas affecté, au titre de la conclusion de ce contrat, de toute publication, déclaration, promesse, représentation ou déclaration, orale ou écrite, qui n'a pas été inclus dans ce contrat » (clause 21.2 du contrat d'achat). Le contrat d'achat stipule également que « tout changement, annulation ou ajout à ce contrat ne sera effectué ni effectif que par écrit et signé par les parties » (Section 21.3 du contrat d'achat).  Des dispositions identiques étaient prévues dans le contrat de gestion (voir : les clauses 15.2 et 15.4 du contrat de gestion) et dans l'accord d'adhésion à un pool d'appartements (voir : articles 13.1 et 13.2 de l'accord d'adhésion à un pool d'appartements).  En ce qui concerne ces accords fermés, nous avons déterminé que la formulation du contrat bénéficiera d'un statut de priorité (voir : Bibi Roads, paragraphes 11 à 17 du jugement et paragraphes 5 à 7 du jugement du juge   Grosskopf (20 novembre 2019) ; Audience civile supplémentaire 8100/19 Bibi Dirt Roads and Development dans l'appel fiscal c.  Israel Railways Ltd., paragraphe 17 de la décision du président E.  Hayut [Nevo] (19 avril 2020)).  Nous avons également clarifié, dans un langage clair, que « chaque partie à un contrat commercial doit savoir que son objectif et ses intentions doivent être expressément exprimés dans le contrat qu'elle signe ; et qu'aucun argument ne sera entendu selon lequel l'accord signé ne reflète pas, pour ainsi dire, l'intention ou l'intention des parties » (voir : Civil Appeal 1521/21 Bloomgreen Water Technologies dans Tax Appeal c.  Oris Advanced Materials Ltd., Paragraphe 32 [Nevo] (8 mars 2023)).

0

26. Voici les concepts de base. Dans la mesure où les appelants cherchent à s'en écarter, après avoir signé un ensemble de contrats commerciaux détaillés, nous ne l'autoriserons pas.
27. Cette adhésion au texte du contrat n'a pas été déterminée par nous afin de promouvoir le formalisme en soi. Les arrangements énoncés dans des accords détaillés et explicites, tels que ceux qui sont présentés à nous, reflètent la nature « échange-échange » de la transaction - un échange qui exprime une réunion autonome des parties à un accord définissant leurs droits et obligations mutuels (voir : Gabriela Shalev et Effi Zemach Contract Law 9 (4e éd., 2019) ; Daniel Friedman et Nili Cohen Contracts 164 (Vol.  1, 2e éd., 2018)).  Aucun amendement ni changement substantiel ne peut être imposé à un tel accord en raison de considérations extérieures qui pourraient sembler au juge en exercice sur une loi juste et bonne.  Un juge qui effectue une telle correction ou modification transfère ce que l'accord donne à Reuven dans la poche de Shimon, ou inversement, sans aucune justification légale.  Le transfert de tels droits n'est pas autorisé, et cela crée même un effet dissuasif qui sera dans l'esprit des particuliers et des entreprises envisageant d'investir leurs ressources dans le cadre d'un accord ou d'un autre.  Une personne ou une entité commerciale qui s'attend à ce que le tribunal modifie l'accord à son détriment en raison de considérations éthiques jugées justes et bonnes, peut s'abstenir de l'engagement initialement prévu.  Alternativement, cette personne ou entité commerciale augmentera la contrepartie financière qu'elle recevra de l'autre partie à l'accord ou réduira les paiements qu'elle devra verser à l'autre partie.  Ces résultats sont moralement injustes et manifestement inefficaces d'un point de vue socio-économique.  Les tribunaux doivent donc s'abstenir de toute ingérence dans des accords détaillés et explicites (sous réserve de la protection de droits particuliers que la loi interdit de renoncer ou conditionner pour des raisons de protection des consommateurs ou pour d'autres raisons : voir l'affaire Bibi Roads, paragraphe 17 du jugement).  À mon avis, un tel amendement ou modification substantielle ne peut être effectué même sur la base du principe de bonne foi, inscrit aux articles 12 et 39 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 (ci-après : la loi sur les contrats).  Cela s'explique par le fait que le principe de bonne foi s'applique dans les limites des trois intérêts protégés par le droit des contrats : l'intérêt de confiance, l'intérêt d'attente et l'intérêt de restitution (voir les propos du juge M.  Alon Other Municipal Applications 391/80 Laserson c.  Shikun Ovdim Ltd., IsrSC 38(2) 237, 263 (1984)).  Une personne qui n'a pas créé de confiance ou d'attente légitime envers son ami et n'a pris possession d'aucun bien appartenant à son ami dans le cadre d'une relation contractuelle ou dans le cadre de négociations entre les deux - ne devra rien à son ami en vertu du principe de bonne foi (voir ibid.).
28. Le respect des règles mentionnées ci-dessus, qui garantissent la stabilité du contrat, présente un avantage supplémentaire. Le respect de ces règles apaise les craintes des entreprises et investisseurs étrangers qui envisagent de faire des affaires et d'investir leur argent en Israël.  Ces entreprises et investisseurs - en particulier ceux qui sont implantés et opèrent aux États-UILS - hésiteront à être exposés à des poursuites en Israël, à moins d'être assurés que le tribunal qui entendra leur affaire statuera sur la base du contrat.  Cette exigence, appelée « quatre coins du contrat », est l'une des pierres angulaires du droit des contrats américain qui garantit la certitude du contrat (voir, parmi d'autres : Gallo c.  Moen Inc., 813 F.3d 265, 273 (6e Cir.  2016) (« La première et meilleure façon de deviner l'intention des parties est de partir des quatre coins de leur contrat ...  »)).  Cette exigence reconnaît la possibilité qu'un contrat ne soit pas suffisamment détaillé et explicite et qu'il faille être interprété.  Dans de tels cas, le tribunal est tenu de fusionner le libellé du contrat avec les circonstances de sa conclusion dans un cadre factuel complet et de déduire de ce masque l'intention des parties (voir : Lawrence A.  Cunningham, Interprétation des contrats 2.0 : Pas le gagnant rafle tout, mais le meilleur outil pour le travail, 85   Laver.  L.  Rév.  1625 (2017)).
29. Cette approche est conforme à la législation israélienne telle qu'elle a été formulée suite à la modification de l' article 25(a) de la loi sur les contrats et à notre décision dans l'affaire Bibi Roads. Dans ce contexte, il est important de réitérer que « l'intention des parties » que le tribunal est tenu de localiser peut être prouvée et peut être probable - tout cela comme un fait empirique.  Dans chacune de ces affaires, le tribunal est tenu de respecter les faits et n'est pas autorisé à conclure le contrat en imposant des normes de conduite issues du monde des valeurs (voir : affaire Bibi Roads, paragraphe 55 de mon jugement).
30. Dans ce contexte, je vais aborder les deux questions qui restent à nous de décider.

Les intimés sont-ils tenus de confier la gestion de l'hôtel à une entité ayant une image de marque et une réputation internationales, comme Hilton ?

31. L'argument des appelants selon lequel les intimés doivent confier la gestion de l'hôtel à une entité ayant une image de marque et une réputation internationales, comme la société Hilton, dépend des freins. La cinquième clause « pourquoi » de l'accord de gestion précise que les propriétaires de l'hôtel ont conclu un « accord avec Hilton International Co.  Conformément aux dispositions de ledit accord, Hilton gérera et concentrera exclusivement les services de maintenance et de gestion de l'ensemble du projet », mais, comme indiqué dans ce paragraphe, cet engagement est soumis à un accord conclu par les propriétaires avec Hilton, qui a été résilié après environ 20 ans de gestion.
32. De plus, aux sixième et septième paragraphes « pourquoi », il était explicitement indiqué que les appelants, comme les autres acheteurs des logements hôteliers, étaient tenus de « signer un accord de gestion avec la société de gestion » - Queen of Sheba Eilat Properties - « dans le but de fournir des services d'entretien et de gestion de sa part » ; et que « l'acheteur accepte que la gestion exclusive et l'exécution des services du projet soient assurées exclusivement par la société de gestion » (emphase ajoutée - A.S.).
33. En plus de ce qui est indiqué dans les paragraphes « Pourquoi » (qui sont identiques au reste des dispositions de l'Accord, telles que prévues à la clause 2.1 de l'Accord de gestion), la clause 5.1 de l'Accord de Gestion précise explicitement que « la société de gestion [Queen of Sheba Eilat Properties - A.S.] aura droit à un contrat, à sa seule discrétion, avec des sous-traitants et toute autre partie, pour l'exécution de l'un de ses services que la société de gestion a entrepris et/ou entrepris en vertu de cet accord » et que « la société de gestion aura une marge discrétionnaire absolue pour déterminer les termes de l'engagement avec ces entrepreneurs et/ou d'autres parties » (emphase ajoutée - A.S.).
34. Les appelants affirment qu'en contradiction avec les dispositions explicites de l'accord de gestion, citées ci-dessus, les propriétaires de l'hôtel leur ont présenté une déclaration selon laquelle l'hôtel, avec ses unités, serait géré par la société Hilton ou une autre société ayant une réputation et une image de marque internationales reconnues. Cependant, cet argument est infirmé par les dispositions de l'accord de gestion concernant l'épuisement des termes et obligations, qui, comme indiqué, étaient énoncés aux articles 15.2 et 15.4 de l'accord.
35. Par conséquent, contrairement aux affirmations des appelants, les intimés ne se sont pas engagés à céder la gestion de l'hôtel à une entité dotée d'une image de marque et d'une réputation internationales après la fin de l'engagement avec Hilton. Cet argument des appelants est donc rejeté.

Les répondants ont-ils droit à une augmentation des frais de gestion ?

36. Les appelants affirment que les frais mensuels de gestion étaient fixés à 3 USD par mètre carré, comme indiqué à la clause 8.2 de l'accord de gestion, et que ce montant ne pouvait pas être mis à jour à la hausse.
37. Tout d'abord, je précise que cette affirmation est inexacte, puisque la clause 8.7 de l'accord contient un mécanisme de liaison qui stipule explicitement que les frais de gestion ne doivent jamais être inférieurs à 3 $ US par mètre carré. Ce mécanisme n'a pas été exploité pendant environ 20 ans, période durant laquelle l'hôtel a été géré par la Hilton Company.
38. Plus encore, et c'est décisif dans notre cas : la clause 4 du contrat de gestion stipule explicitement que « l'acheteur déclare et confirme qu'il a été informé qu'en raison de la longue période d'engagement [avec la société Hilton, A.S.] Une formule a été établie pour calculer les honoraires maximaux de gestion pour toute la période de gestion, comme détaillé ci-dessous [à la clause 8 de l'accord - A.S.] et que « il est par la présente précisé que cet accord sera valide tant que l'accord entre la société [Reine de Sheba Eilat - A.S.] et Hilton en force » (emphase ajoutée - A.S.).
39. Il a donc été constaté qu'au départ de Hilton, après environ 20 ans de gestion, l'accord contractuel fixant les frais mensuels de gestion à 3 dollars US par mètre carré avait expiré. Par conséquent, le montant des frais de gestion doit être déterminé conformément au « principe d'économie fermée », énoncé à l'article 8.1 de l'accord de gestion comme suit :

« La société de gestion, aux frais des titulaires de droits sur les unités résidentielles du projet, paiera tous les paiements et dépenses nécessaires liés à la fourniture de services et à l'accomplissement de toutes ses obligations en vertu de cet accord » (soulignement ajouté - A.S.).