Appel civil 24/07 Moshe Levy c. Propriétés de la Reine de Sheba-Eilat - part 2

En d'autres termes, les propriétaires des logements de l'hôtel, y compris les appelants ici, se sont chargés de couvrir toutes les dépenses de gestion de l'hôtel conformément à leur part relative calculée selon la superficie de chaque unité (au prorata).  Comme mentionné, le tarif mensuel fixe de 3 dollars US par mètre carré a expiré avec le départ de Hilton, créant une incertitude concernant le nouveau tarif, une question qui reste ouverte à la litige.  Cette question, comme elle l'a indiqué, n'a pas été abordée par le tribunal de première instance compte tenu de l'argument de principe des appelants selon lequel les intimés n'ont pas le droit d'augmenter le tarif au-delà de la somme de 3 USD par mètre carré.

40. Cet argument s'effondre en principe à la lumière de ce qui est énoncé à l'article 4 de l'accord de gestion.
41. Les appelants soutiennent que l'augmentation du taux des frais de gestion leur nuit en ce qui concerne leur droit aux paiements reçus des clients de l'hôtel pour des nuits dans les logements qu'ils ont achetés. Cela s'explique par le fait que l'accord d'adhésion à la base de données donne aux appelants droit à 35 % des paiements susmentionnés, moins les frais de gestion (et la participation au fonds pour le renouvellement de l'équipement de l'hôtel) (voir : paragraphe 8 de l'accord d'adhésion à la base de données).  Les appelants demandent donc aux propriétaires d'hôtel de regrouper les éléments suivants : (a) maintenir les frais mensuels de gestion au taux perçu sur eux durant la période Hilton : 3 USD par mètre carré ; ou (b) augmenter les paiements dus à la base de données à un montant dépassant 35 %.
42. Cet argument était également voué à l'échec. Le système contractuel entre les parties détermine que l'ajout de l'unité de logement à la base de données des logements de vacances de l'hôtel dépend du choix du propriétaire de l'unité.  Cela est clairement évident dans la disposition de la clause 2.2 de l'accord d'adhésion à la base de données (qui permet au propriétaire de retirer son logement du pool selon ses souhaits) ainsi que dans ce qui est stipulé à l'article 12 du contrat de gestion, qui accorde à l'acheteur de l'unité, comme les appelants, la possibilité de rejoindre le pool d'unités (option de location-retour), tout en précisant que « la société de gestion n'aura pas le droit de refuser d'ajouter un acheteur au pool, sous réserve de la signature de l'acheteur sur l'accord d'adhésion à la base de données des appartements et du respect de ses termes et conditions de ce contrat par l'acheteur » (voir : clause 12.3 de l'accord de gestion).  Cela indique qu'il n'existe aucune dépendance entre le contrat d'achat et l'accord de gestion, d'une part, et l'accord de rejoindre la base de données d'autre part.  Un acheteur d'unité dans un hôtel qui choisit de ne pas signer l'accord de jonction et ne rattache pas l'unité qu'il a achetée à la base de données doit payer les mêmes frais de gestion que ceux qui rejoignent la base de données.
43. Les appelants espèrent la décision du tribunal de première instance de Tel Aviv-Jaffa (juge Y. Hasdiel) dans une affaire civile dans la procédure accélérée 30798-04-17 Queen of Sheba Properties - Eilat c.  Badosa [Nevo] (10 mars 2019) (ci-après : l'affaire Badosa), selon laquelle « les frais de gestion ...  [Dans l'accord de gestion identique à celui qui nous a été présenté - A.S.] ont été déterminés dès le départ comme une somme totale fixe et rigide qui n'est pas conditionnelle à un calcul supplémentaire » (voir ibid., paragraphe 4 du jugement).  Cependant, cette décision n'aide en rien les appelants puisqu'elle a été déterminée en lien avec un refus de paiement (tel que défini dans ce jugement) pour la période pendant laquelle l'hôtel était géré par la société Hilton.  Comme je l'ai déjà expliqué, après le départ de Hilton de l'hôtel après 20 ans de gestion, les choses ont changé : la clause 4 de l'accord de gestion (qui n'était pas pertinente et ne portait probablement pas sur l'affaire Badosa) a annulé l'ancien taux des frais de gestion et a transféré les parties à un régime de participation au prorata des frais de gestion de l'hôtel, conformément au principe énoncé à la clause 8.1 de l'accord.
44. Les propriétaires de l'hôtel ont donc le droit de facturer aux appelants des frais de gestion augmentés calculés en fonction de la superficie de chaque unité (pro rata). En disant cela, je ne donne pas d'avis sur la manière dont les honoraires de gestion doivent être calculés.  Cette question n'a pas été abordée par le tribunal de première instance et, avec la question de propriété - le principal objectif d'enregistrer les droits des appelants dans leurs unités - est restée ouverte.  Sous réserve d'une décision judiciaire qui tombera - comme elle sera - sur ces deux questions, les revendications des appelants contre les intimés n'ont aucun fondement, et il n'y en avait pas.

Conclusion

45. L'appel qui nous est présenté est vain, et pour cette raison, je suggérerai à mes collègues qu'il soit rejeté tout en facturant des frais importants aux appelants, compte tenu de leur conduite inappropriée après la fin de l'audience. Les appelants assumeront les frais des intimés pour un montant total de 50 000 ILS plus la TVA.