« Il est clair que même les droits d'un licencié (qui ne constituent pas des droits de location) ne peuvent être hérités, si l'accord par lequel les droits ont été accordés ne le permet pas. Si le donateur de la permission restreint les infractions du droit et interdit son transfert par héritage, alors le titulaire de la licence ne peut pas léguer ses droits (voir aussi CA 260/65 Z. Chaikin et al. c. Memar et al. [Nevo] [4], à la p. 190). Dans l'affaire Azoulay [1] également, le président Shamgar précise que l'autorisation d'utilisation ne peut être transférée que sous réserve d'un permis impliqué dans les termes du contrat ou de la totalité des circonstances (voir l'affaire Azoulay, CA 103/89 Mazal Azoulay c. Pnina Azoulay, 45(1) 477 (1991) à la p. 481). Par conséquent, lorsque le contrat de location ou l'autorité établit le droit de bail ou l'autorisation pour la durée de vie du colon sans que ces droits ne fassent partie de sa succession, le résultat est que son droit sur la propriété ne fait effectivement pas partie de sa succession. »
- Non seulement cela, mais la jurisprudence a également accepté la position selon laquelle un droit accordé à un titulaire de licence par une licence est un droit personnel qui n'est pas valable pour nous tous, lorsque le successeur du titulaire n'est pas soumis à ce droit. Par conséquent, même s'il y avait eu un engagement de la part du propriétaire du terrain dans les années précédant l'expropriation du terrain par la municipalité, et je ne crois pas que ce soit le cas, cet engagement ne lie pas la municipalité actuellement, et elle a le droit de l'annuler.
- Je souhaite également faire référence dans cette affaire à l'article CA 6757/13 Miriam Abitsam Nahum c. État d'Israël - Autorité de développement (Nevo 19.08.2015), également présenté dans les résumés des plaignants, et qui a abordé la question de l'annulation de la licence lors du changement de propriétaire. Il convient de souligner et de noter que, contrairement au jugement Abitsam, dans notre cas, il est très douteux que l'autorisation ait jamais été accordée au père de l'accusé ou aux précédents détenteurs devant la famille Danoch.
« En effet, l'approche est acceptée en jurisprudence selon laquelle le droit créé par une licence constitue un droit personnel (in personam) du titulaire de la licence vis-à-vis du délivrant de la licence, par opposition au droit de l'objet du pouvoir vis-à-vis du monde entier. Par conséquent, le successeur du propriétaire ayant accordé la licence, auprès duquel il a acheté la propriété qui fait l'objet de la licence, n'est pas soumis au droit accordé au licencié, et l'autorité prendra fin avec tout transfert de droits de propriété sur le terrain soumis à la licence (License in Real Estate, p. 33 ; Weissman, pp. 484-485 ; CA 7242/00 Ports and Railways Authority c. Kaduri, [publié à Nevo], paragraphe 12 (25 novembre 2002) ; CA 346/62 Rechter c. Administrateur de l'impôt sur les successions, Jérusalem, IsrSC 17 701, 708 (1963)). »
- La chercheuse Nina Salzman a abordé cette question dans son article « Licence in Real Estate », Hapraklit 42, 24, 28 (1995), et a noté ce qui suit : « Outre l'autorisation donnée avec une promesse explicite, il est possible de décrire des situations dans lesquelles le consentement du propriétaire foncier est étudié, et donc son accord, son silence et sa non-protestation contre la possession d'un bien d'une certaine personne, ou l'usage qu'elle en fait, alors qu'en réalité son objection aurait pu être prévue. Dans ces situations, la possession ou l'utilisation a été obtenue dans le délit d'intrusion sur le terrain, mais l'acceptation par le propriétaire de la présence d'une certaine personne sur la propriété suppose son consentement tacite, au fil du temps. »
- Cela exige donc que le délivrant de l'autorisation ait consenti au transfert du droit, que cela puisse être déduit explicitement des clauses du contrat ou que cela puisse être sous-entendu par sa conduite, son silence ou sa non-protestation.
- Dans notre cas, il ne fait aucun doute que le demandeur 1 ou le demandeur 2 n'ont pas donné leur consentement au transfert des droits du titulaire présumé et n'ont pas donné leur consentement à la poursuite de l'utilisation du terrain - ni implicitement, à la lumière de leurs actions et tentatives d'évacuer le terrain (notamment sous forme de lettre d'avertissement et de dépôt de demandes d'expulsion pour l'ensemble du complexe), ni explicitement, puisqu'il n'existe aucun accord attestant de l'intention d'autoriser le transfert. Il convient de noter que les défendeurs eux-mêmes n'ont ni présenté ni prouvé l'existence d'un document ou d'un accord permettant de connaître l'intention de la municipalité ou de l'autorité d'autoriser un tel transfert.
Le droit du propriétaire foncier de révoquer la permission qu'il avait accordée
- Il n'y a aucun litige quant au droit du demandeur 2 en tant que propriétaire enregistré du terrain, ainsi qu'au droit du demandeur 1 d'être enregistré comme propriétaire des droits sur le terrain fait l'objet de la plainte, étant donné que l'avis d'expropriation est inscrit dans l'acte de propriété. Ainsi, il n'y a pas non plus de litige quant à l'absence d'un accord entre les parties qui pourrait contredire le désir des plaignants d'évacuer le terrain de ses occupants. Cela s'est exprimé dans la publication de l'avis d'expropriation et la demande de restitution des terres, dans la lettre d'avertissement envoyée aux défendeurs exigeant leur expulsion, et de manière sans équivoque et clair dans le dépôt de cette plainte, qui contient une déclaration explicite et une demande de restitution des terres et de l'expulsion des défendeurs.
- Il existe une jurisprudence étendue concernant le droit du propriétaire de la licence d'annuler l'autorisation qu'il a accordée, y compris dans le cas d'Hyper Lap, comme présenté ci-dessus. La chercheuse Nina Salzman a également bien décrit cela dans son article « Licence in Real Estate » Hapraklit 42 24, 56-57 (1995) (emphase ajoutée) :
« Le concept de permission implicite inclut toutes les situations dans lesquelles la possession ou l'utilisation d'une certaine personne dans la propriété n'est pas ancrée dans un consentement explicite donné par le propriétaire, mais plutôt par le consentement déduit de l'absence du propriétaire à agir pour expulser une certaine personne de la propriété, même s'il dispose de tous les moyens à sa disposition pour le faire. C'est le consentement tacite du propriétaire foncier à l'activité d'une certaine personne dans la propriété qui est à la base de l'autorité implicite. Le consentement est appris du temps écoulé et du comportement passif du propriétaire dans les circonstances de l'affaire, ce qui indique qu'il a accepté la présence d'une certaine personne dans la propriété ou de l'usage qu'elle en fait... En principe, une autorité tirée de l'implication n'empêche pas le propriétaire foncier de la mettre fin à tout moment en exprimant à une certaine personne son opinion qu'il n'est plus disposé à la poursuivre. C'est une autorité libre qui est renouvelée de moment en moment, tant que le propriétaire n'a pas agi pour écarter une certaine personne. »
- Par la suite, il me semble que l'objection des demandeurs est claire et claire, de sorte qu'il n'est pas possible d'accepter une réclamation qui concerne un consentement tacite ou un comportement passif pouvant indiquer qu'une autorisation a été donnée aux défendeurs ou à leurs prédécesseurs.
- En résumé, à partir de l'ensemble des preuves qui m'ont été présentées, et après avoir examiné et examiné attentivement les arguments des parties, je suis convaincu que les défendeurs n'ont aucun droit sur le terrain et qu'ils n'ont pas de véritable défense contre cette revendication. Je suis convaincu que les défendeurs ne sont pas titulaires de licence sur le terrain (qui constitue un terrain public), et que l'existence d'une licence implicite n'a pas été prouvée. Les défendeurs n'ont pas prouvé qu'ils étaient propriétaires du permis de locataire, et certainement pas d'un permis de non-résident, pour vivre dans le complexe et en faire usage. Par conséquent, les défendeurs doivent quitter l'enceinte de toute personne et objet et retirer leurs mains du terrain.
Il n'y a aucune obligation de lier l'évacuation du terrain à la compensation des défendeurs
- Conformément aux décisions de la Cour suprême et comme ressortent les arguments des plaignants, j'accepte l'argument selon lequel l'expulsion des défendeurs ne devrait pas être conditionnée à la réception d'une indemnisation, et que les revendications des défendeurs concernant l'existence d'un droit à une indemnisation devraient être clarifiées dans une procédure distincte devant le tribunal compétent.
- Il convient de noter que la procédure devant moi avait déjà été ouverte à la fin de 2021, alors qu'en juin 2025 seulement une demande d'indemnisation a été déposée auprès du tribunal de district. La demande d'indemnisation dans le cadre de la procédure de cette affaire a été formulée dans un langage faible et de manière infondée, s'appuyant sur des paiements effectués dans d'autres affaires dans le cadre de négociations et de négociations menées en dehors du tribunal. Néanmoins, j'ai jugé approprié de faire référence à l'erreur des défendeurs concernant la demande d'indemnisation comme condition pour l'évacuation du terrain, et bien sûr, sans établir de précédent sur la question, puisque la réclamation n'a été déposée auprès du tribunal de district que récemment.
- La question de l'expulsion liée à une indemnisation a été longuement discutée dans CA 7242/00 Ports and Railways Authority c. Yosef Kaduri (Nevo, 25 novembre 2002), où l'honorable juge Englard a statué que le droit d'expulsion disponible pour les propriétaires fonciers vis-à-vis des membres de l'autorité à la fin de la licence n'est pas lié au droit à l'indemnisation des membres de l'autorité. L'honorable Cour a également noté que la résiliation de l'autorité donne au propriétaire foncier le droit de recevoir la possession du terrain des membres de l'Autorité, tandis que les membres de l'Autorité, de leur côté, ont le droit de déposer une demande distincte d'indemnisation due à la résiliation de la licence. Dans le cadre de la demande d'indemnisation distincte, les critères seront déterminés en fonction de la portée de la compensation, dans le contexte des circonstances particulières, y compris les investissements réalisés par les membres de l'Autorité.
- L'honorable juge Englard souligne en outre qu'il est inacceptable que, dans les circonstances de l'affaire en question, les détenteurs du terrain continuent de le détenir jusqu'à ce que toutes les procédures soient conclues par une demande (séparée) de paiement d'indemnisation. La Cour suprême clarifie clairement et sans équivoque que l'expulsion du terrain ne doit pas être liée à une indemnisation des titulaires de licence, et que la manière de procéder pour obtenir une compensation financière pour l'expulsion d'un bien est de déposer une réclamation financière et de la clarifier conformément aux critères et circonstances de l'affaire.
- Il convient de préciser immédiatement que le jugement concernant l'Autorité portuaire mentionné ci-dessus concernait les intimés qui avaient signé un accord avec le propriétaire des droits originaux sur le terrain, de sorte qu'en réalité ils ont reçu la permission d'utiliser, d'exploiter et de construire des installations sur la côte, et il a été prouvé qu'ils étaient titulaires de licence. Néanmoins, la Cour suprême n'a pas jugé approprié d'engager leur expulsion de la propriété à une indemnisation, et a jugé qu'une demande distincte devait être déposée pour obtenir une indemnisation.
- Cette conclusion a un poids considérable dans notre affaire, d'autant plus que lorsque nous avons affaire ici à des défendeurs qui n'ont pas prouvé qu'ils étaient titulaires de licence sur le terrain et n'ont pas prouvé qu'ils avaient reçu une quelconque licence du propriétaire des droits, ni qu'un consentement avait été donné pour leur résidence sur le terrain - que ce soit en vertu d'un accord signé et explicite ou en vertu d'un consentement implicite.
- Je souhaite également faire référence dans cette affaire à la LCA 7924/06 Aharon Avitan c. Chaya Oren Baumschermeister (publiée dans Nevo, le 3 octobre 2006), où le juge Rubinstein a statué que, puisque l'autorisation d'utiliser le terrain n'avait pas été accordée, il n'était pas possible de réclamer une compensation pour une autorisation révoquée.
- Les défendeurs ont déposé leurs réclamations financières auprès du tribunal de district de Tel Aviv pour exiger une compensation pour l'expulsion. Ces réclamations n'ont été déposées qu'en juin 2025, soit environ trois ans et demi après l'ouverture de la procédure devant moi, et seulement après que le tribunal ait soulevé la question à plusieurs reprises. L'absence d'une demande d'indemnisation séparée aux premières étapes de cette procédure rend très difficile l'acceptation des demandes des défendeurs.
- Voir dans cette affaire l'affaire civile (Affaire civile Shalom) 7198-12-18 Tel Aviv Municipality c. Zaki Dahanus (Nevo 17.02.2021) :
« Tous les cas de révocation d'une autorisation implicite sur un terrain public ne découlent pas d'un droit à une indemnisation. Le contentieux sur la question de l'indemnisation nécessite des clarifications factuelles plus approfondies que ce qui est nécessaire pour trancher la demande d'expulsion, et il est donc plus complexe et long (pour une discussion des conditions de réception de l'indemnisation, voir CA (Civil Case District) 43018-10-15 Tel Aviv-Jaffa Municipality c. Shobli, [publié dans Nevo] paragraphes 84-94 (8 mars 2017) ; CA (Affaire civile de district) 58568-04-18 Baruch c. Municipalité de Tel Aviv-Jaffa, [publié à Nevo] paragraphe 20 (2 septembre 2019)). »