Affaire civile (Tel Aviv) 31735-01-22 Municipalité de Tel Aviv-Jaffa c. Miriam Danoch - part 2

Réclamations du demandeur 1

10. La Plaignante 1 rejoint les arguments de la Plaignante 2, qui seront présentés ci-dessous, tout en ajoutant que son droit de déposer cette demande repose sur l'article 16 de la loi foncière, et repose sur ses droits à posséder les terres en vertu de l'expropriation qu'elle a effectuée en vertu du Plan n° 242 et conformément au Plan TA/2187/B, approuvé et publié en 2019.
11. La Colonie ottomane [Ancienne version] 1916La procédure d'expropriation par la municipalité n'a commencé qu'en 2019, de sorte que les actions de la municipalité en tant qu'autorité locale n'indiquent pas que la municipalité ait accepté de conserver les défendeurs ou leurs prédécesseurs sur le terrain, puisqu'elle n'avait aucun droit avant l'expropriation.
12. 34-12-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D.  51 (2) Les défendeurs tentent d'attaquer la procédure d'expropriation par voie d'agression indirecte, avec un délai considérable puisqu'ils ont pu le faire lors d'une attaque directe devant le tribunal compétent.  La tentative des défendeurs de prétendre qu'après 5 ans à compter de la date à laquelle le plan a été validé, il n'est plus possible d'effectuer une expropriation en vertu de celui-ci.
13. La municipalité réitère qu'elle n'a pas exproprié le terrain aux défendeurs - qui les détiennent sans droits légaux - mais à l'État, qui est le propriétaire enregistré du terrain.
14. Les défendeurs n'ont prouvé aucun droit de posséder le terrain et n'ont pas fondé leurs revendications sur des preuves ou des témoignages. Ce sont des terres publiques dans lesquelles les défendeurs ont saisi illégalement la possession, sans le consentement des propriétaires, et ils insistent pour refuser de quitter les lieux.  La demande des défendeurs pour une licence irrévocable sur le terrain et leur droit à une indemnisation doit être rejetée.
15. La municipalité soutient que le droit d'expulsion qui est disponible pour le propriétaire foncier vis-à-vis des membres de l'autorité n'est pas lié au droit à l'indemnisation, et que les membres de l'autorité peuvent déposer une demande distincte d'indemnisation. Cependant, les défendeurs dans cette affaire n'ont pas droit à une indemnisation pour leur expulsion et ne sont pas éligibles à une autorisation.
16. Les défendeurs n'ont pas droit à un logement temporaire et n'ont aucun fondement pour réclamer un logement en vertu de l'article 194 de la loi sur l'urbanisme et la construction. Le droit au logement temporaire est un droit social destiné à offrir un toit au-dessus de sa tête à une personne qui résidait, en vertu d'un droit légal ou d'un droit d'honnêteté, dans une résidence destinée à la démolition au moment de la publication de l'avis d'expropriation.  Les défendeurs ne remplissent pas ces conditions.
17. Le demandeur ajoute que l'affaire Danoch et Or ne doit pas être comparée aux autres affaires d'Eliyahu Danoch et Edna Ashkenazi, qui avaient déjà quitté le terrain et démoli le bâtiment qui s'y trouvait. Dans les autres cas, la municipalité a payé les défendeurs au-delà de la lettre de la loi, afin d'obtenir la possession du terrain sans avoir à engager de longues et coûteuses procédures judiciaires.

Arguments du demandeur 2

18. Dès le départ, la plaignante n° 2 soulève qu'elle a le plein droit de libérer l'ensemble du terrain, tandis que la municipalité a également le droit d'intenter une action en justice en vertu de l'expropriation du terrain. Les défendeurs détiennent illégalement de grandes parties des terres.  La famille Or possède une superficie d'environ 300 mètres carrés, sur laquelle 3 logements sont utilisés pour la résidence et le loyer des défendeurs.  Mme Danoch possède une superficie d'environ 530 mètres carrés, sur laquelle se trouvent 4 à 6 logements utilisés pour la résidence et le loyer du défendeur.
19. Les saisies des terres ont été effectuées sans aucune approbation de l'ILA et sans fondement légal ou légal. Dans aucun des cas, aucun accord d'achat ordonné des droits n'a été présenté ni un rapport à l'ILA, et bien sûr aucune approbation n'a été donnée pourune quelconque participation.  Mme Danoch et la famille Or n'ont aucun statut légal dans ce domaine et n'ont aucun droit, tout en tirant des avantages et sans aucun droit légal.  Le demandeur ajoute en outre que la famille Or bénéficie d'un revenu (au-delà de la résidence familiale) d'environ 96 000 ILS par an pendant trente ans, et que Mme Danoch perçoit un revenu d'environ 120 000 ILS par an pendant trente ans grâce aux loyers du terrain.
20. Cité de Nevo De plus, il existe des preuves claires de l'expansion des zones d'invasion au fil des années et de la prise illégale de territoires supplémentaires. La présence de bâtiments dans la zone saisie ne témoigne pas d'un statut accordé aux défendeurs.  Même si les demandeurs avaient eu connaissance de l'existence de la possession des locaux, et même s'ils étaient payés des impôts réguliers, cela ne confère pas de statut juridique aux détenteurs.
21. L'argument principal du demandeur est que la charge de la preuve dans l'action d'expulsion incombe aux défendeurs, et que c'est un fardeau particulièrement lourd lorsqu'il s'agit de terres publiques, ce fardeau n'a pas été levé. Malgré la lourde charge de la preuve, les défendeurs se sont contentés de déclarations sous serment concises du témoin principal, et ces témoignages constituent le seul témoignage d'un plaideur sur lequel la décision ne peut être fondée.  Le fait que les défendeurs n'aient pas convoqué de témoins ou présenté des preuves pour leurs allégations établit une présomption contre eux.
22. La plaignante réitère qu'elle n'a jamais accordé de droit aux défendeurs ou à leurs prédécesseurs, et qu'elle ne savait pas avec certitude qu'il y avait une possession illégale sur le site. Les prévenus se sont abstenus de la contacter à ce sujet.  Le demandeur soutient en outre que l'État est le propriétaire des droits légaux sur le terrain et que lui seul peut accorder des droits subordonnés à son droit de propriété.
23. Selon le demandeur, les documents qui soutiennent la version défenderesse de Or sont des documents qui ne sont pas recevables d'un point de vue probatoire. Le défunt père de Zohar n'avait aucun droit sur la terre et, de toute façon, il ne peut rien transférer à son fils.  Même le témoignage de Mme Or ne peut être accepté, car il s'agit d'un témoignage clair lors d'une audience.  Quant aux documents au nom de Mme Danoch, elle n'a pas du tout déposé d'affidavit lors de la procédure, ce qui constitue un échec probatoire critique, et elle n'a même pas été interrogée au tribunal.  Le fils de Mme Danoch a lui-même témoigné, et c'est un témoignage auditif.
24. La tentative des défendeurs de comparer leur dossier aux arrangements pris dans les affaires additionnelles risque d'être rejetée. Dans les autres cas, la municipalité (et non l'ILA) a accepté, dès les premières étapes de la procédure, de verser aux défendeurs un paiement financier pour l'expulsion.  L'affaire en question est complètement différente puisque les défendeurs ici ont insisté sur leurs exigences et ont choisi de mener la procédure au maximum.
25. Le demandeur rejette la revendication des défendeurs concernant une autorité irrévocable, tout en notant qu'une telle autorité ne sera jamais établie sur un terrain public. Même un argument d'une autorité implicite ne peut être entendu que dans des cas rares et exceptionnels.  Même s'il y avait du fondement dans cette affirmation, la demande de l'ILA d'évacuation des terres constitue une annulation complète et complète de toute autorité implicite alléguée.  En tout cas, une telle autorisation est considérée comme un droit personnel qui ne peut être transféré ou hérité.
26. En ce qui concerne les revendications des défendeurs concernant l'expropriation, le demandeur note que ces revendications sont sans rapport avec l'ILA en tant que propriétaire enregistré, et que l'expropriation a de toute façon été faite par l'ILA en tant que propriétaire et à des fins publiques, de sorte que les défendeurs n'ont pas qualité pour plaider dans cette affaire.
27. Dans son résumé, la plaignante 2 ajoute que l'expulsion est importante afin de préserver les principes de l'État de droit et de l'égalité, et pour montrer que les autorités ne sont pas d'accord pour accepter des saisies illégales de terres publiques. Dans ce cas, l'évacuation est d'une grande importance en ce qui concerne l'emplacement des terres sur la plage de Tel Aviv, et il est clair qu'il s'agit d'une zone unique et précieuse, non seulement d'un point de vue économique.
28. Selon les deux plaignants, les défendeurs n'ont droit à aucune compensation ni retour sur investissement, car pour avoir droit à une indemnisation, un titulaire de licence doit indiquer le consentement implicite du propriétaire, qui n'existe pas ici. L'expulsion des prévenus ne doit pas être conditionnée à la fourniture d'une indemnisation, et l'indemnisation ne peut être accordée qu'en fonction de la justice et au plus au plus pour la valeur des investissements réalisés légalement.  Dans ce cas, les défendeurs n'ont pas droit à une indemnisation, d'autant plus en ce qui concerne les terres publiques, compte tenu des bénéfices qu'ils ont générés au fil des années.  De plus, pour discuter de la question de l'indemnisation, une demande distincte doit être déposée et l'indemnisation ne doit pas être liée à la demande d'expulsion.

Les arguments des défendeurs

29. Premièrement, les défendeurs notent que des membres de la famille Or possèdent la propriété depuis de nombreuses décennies, Zohar Or y vivant depuis sa naissance, et Mme Or ayant vécu depuis leur mariage. Après leur divorce en 2004, ils ont commencé à vivre dans des logements séparés sur le terrain.  Les droits sur la propriété ont été achetés par le défunt père de M.  Or à la personne qui la détenait avant lui.  Le montant de l'achat était égal au prix d'un appartement de 4 pièces au nord du Civil File.  L'ILA n'a jamais contacté la famille Or et n'a pas déposé de réclamation contre eux au fil des années jusqu'au dépôt du procès.  La famille n'a ni autre propriété ni capacité financière pour obtenir un logement alternatif.
30. Quant à Mme Danoch, les défendeurs notent qu'il s'agit d'une femme de 82 ans dont l' état médical n'est pas bénin. On affirme qu'elle et son défunt mari avaient acheté la propriété à la fin des années 1960 et qu'elle y vit encore aujourd'hui.  Au fil des années, des sommes importantes ont été investies dans l'entretien de la propriété, et l'ILA n'a jamais intenté ni déposé de réclamation contre cet usage.
31. Selon les défendeurs, il n'y a aucune différence entre le statut des membres de la famille Or et de Mme Danoch et celui des défendeurs dans les autres affaires. Lors des contacts échangés entre la municipalité et les défendeurs, il a été convenu que la famille Or et Mme Danoch seraient payées le même montant que dans une autre affaire, et malgré cela, aucun contrat approprié n'a été transféré.
32. Le refus des plaignants de verser une indemnisation aux défendeurs est inexplicable, déraisonnable et disproportionné. Les défendeurs avancent des revendications concernant le droit à l'égalité et affirment que les autorités doivent agir honnêtement et équitablement afin d'atteindre un résultat juste.  Les défendeurs notent que les terres publiques doivent être gérées de manière équitable et équitable selon les règles d'une bonne administration, et que pour l'octroi de concessions, l'État et les autorités gouvernementales doivent agir avec égalité et sans discrimination.
33. Les défendeurs soutiennent en outre que la demande doit être rejetée d'emblée compte tenu du retard considérable dans son dépôt, ainsi que du fait que la municipalité n'est pas enregistrée comme propriétaire des droits sur le terrain, mais plutôt comme l'État d'Israël.  La plaignante n'a pas pu fournir d'explications concernant son absence d'enregistrement au Registre foncier, et il semble qu'elle n'ait pas l'intention de s'enregistrer comme propriétaire du terrain.  Par conséquent, elle n'a pas le droit d'exiger l'expulsion des prévenus et de toute personne en leur nom hors du complexe.
34. Selon la position des défendeurs, leur statut sur le terrain est celui de membres d'une autorité irrévocable, et il faut reconnaître qu'il peut y avoir des situations où une licence d'utilisation du terrain sera accordée même sans accord explicite et sans contrepartie, lorsque les principes de justice et de bonne foi l'exigent.
35. Il a également été affirmé que le père de Zohar Or, Mme Danoch et son défunt mari avaient versé une importante somme d'argent à ceux qui détenaient les biens avant eux. Les défendeurs soutiennent en outre que la proximité des maisons avec la plage les a obligés à investir plusieurs fois dans l'entretien des maisons.
36. Les défendeurs affirment que l'ILA était au courant de leur possession et de leur investissement, qu'elle a donné la permission de poursuivre leur résidence sans même avoir donné la peine d'émettre de lettres d'avertissement. Par conséquent, en fait, la ILA reconnaissait les droits des défendeurs sur les biens.  Les défendeurs réitèrent leurs arguments concernant l'intérêt de confiance et affirment qu'ils se sont appuyés sur la représentation présentée par les autorités.
37. Un autre argument principal issu des résumés des défendeurs concerne l'article 194 de la loi sur l'urbanisme et la construction, qu'ils affirment ancrer leur droit à recevoir une indemnisation pour des terres expropriées. Il a été soutenu qu'en vertu de la loi, une résidence destinée à la démolition ne sera pas évacuée tant qu'un logement temporaire n'a pas été fourni au locataire, que ce soit en nature ou avec paiement d'une indemnisation, selon le choix du locataire.  Le but de fournir un logement alternatif ou l'argent nécessaire est un but social, afin qu'un résident ne se retrouve pas sans toit.  Les défendeurs notent que le seul équilibre possible entre le préjudice causé à l'individu et l'intérêt public nécessite une compensation adéquate qui exprime les droits des défendeurs, et que dans le cas d'une maison résidentielle, le droit de l'autorité expropriatrice de saisir la possession du terrain doit être conditionné à la fourniture d'un logement temporaire ou à la fourniture d'une indemnisation.
38. Les défendeurs rejettent l'argument selon lequel ils auraient dû déposer une réclamation monétaire distincte pour recevoir une indemnisation, et soutiennent que le tribunal doit également statuer sur l'indemnisation due au titulaire.

Discussion et décision

39. Comme on peut le rappeler, l'argument principal des plaignants dans le cadre de cette action réside dans le fait que l'ILA est le propriétaire enregistré et exclusif du terrain réglementé, de sorte que ses droits ne peuvent être contestés. La charge de la preuve incombe aux défendeurs pour prouver l'existence de tout droit légal qui leur est prodigué, ce qui peut empêcher l'expulsion.  Selon le demandeur, les défendeurs n'ont pas satisfait à la charge de la preuve, et la rareté des preuves qu'ils présentent, ainsi que leurs défauts de preuve, prouvent sans équivoque que leur détention est illégale.  Par conséquent, la conclusion est que les défendeurs n'ont pas le droit de continuer à conserver les zones saisies et qu'une évacuation complète, sans compensation nécessaire, devrait être ordonnée.
40. Les défendeurs, pour leur part, rejettent ces revendications et notent que les plaignants n'ont pas le droit d'exiger leur expulsion du terrain. Selon eux, le statut des défendeurs dans le terrain fait l'objet de la procédure est celui de membres de l'autorité non résidentielle, de sorte que si la demande d'expulsion est acceptée, les demandeurs devraient être tenus de verser aux défendeurs une compensation adéquate afin d'obtenir un logement alternatif.
41. Au tout début de l'audience, je précise qu'après avoir examiné les actes déposés par les parties, analysé et sérieusement examiné les preuves qui m'ont été présentées, et pris en compte des circonstances de l'affaire et du tableau dans son ensemble, j'ai jugé bon d'accepter l'appel d'expulsion dans son intégralité, comme je vais le détailler et le développer ci-dessous.
42. Dans le cadre de cette décision, je vais discuter et analyser plusieurs points soulevés au cours du procès. Tout d'abord, je vais démontrer que les plaignants ont le droit de déposer cette réclamation et qu'ils ont le droit d'exiger l'expulsion des défendeurs et le retrait de leurs mains du terrain.  Deuxièmement, je vais développer et discuter du concept de « licence implicite » et expliquer pourquoi les défendeurs ne possèdent pas de licence implicite, encore moins une licence irrévocable, en ce qui concerne les terres publiques.  Ce faisant, je présenterai le droit des demandeurs de révoquer l'autorisation accordée (dans la mesure du possible), ainsi que l'absence du droit du bénéficiaire de la permission de transférer la licence qui lui a été accordée - aux défendeurs ou aux générations futures.  De plus, j'expliquerai pourquoi les défendeurs ne devraient pas recevoir d'indemnisation pour leur expulsion du terrain dans le cadre de la procédure qui est soumise à moi.

Le droit des plaignants de déposer une demande d'expulsion et d'expulsion

43. Il n'y a aucun différend entre les parties quant au fait qu'il s'agit de terres réglementées appartenant à l'État d'Israël. La municipalité de Tel Aviv détient les droits sur les terres en vertu de l'enregistrement de l'avis d'expropriation et conformément aux dispositions du plan.  Puisque cette demande repose, entre autres, sur l'article 16 de la loi foncière, 5729-1969, les deux plaignants ont des motifs pour demander l'expulsion des défendeurs du terrain.
44. L'un des arguments de la défense avancés par les défendeurs est que la plaignante 1 n'a pas le droit d'exiger l'évacuation du terrain, puisqu'elle n'est pas la propriétaire enregistrée du terrain. Cet argument doit être rejeté.  La formulation du registre foncier montre clairement que le demandeur a le droit d'être enregistré comme propriétaire des droits sur le terrain en vertu des notes d'expropriation, conformément aux articles 5 et 7 de l'Ordonnance foncière.  Comme il est bien connu, et conformément à l'article 125(a) du droit immobilier, l'enregistrement constitue une preuve concluante de son contenu.

« Demande de livraison de biens immobiliers

16. Un propriétaire foncier et une personne en droit de la détenir ont le droit d'exiger la remise de la terre à la personne qui la détient illégalement. "
17. Dans ce contexte, je me référerai à l'arrêt de la LCA 7215/18 Ziv Kalmontin c. Commune de Tel Aviv (Nevo 20.11.2018), où il a été explicitement indiqué que l'article 8 de l'Ordonnance foncière (acquisition à des fins publiques) crée un moyen rapide et rapide d'obtenir la possession de terres expropriées, et par conséquent la jurisprudence stipule des conditions selon lesquelles ce n'est qu'une fois remplies que l'autorité expropriatrice a le droit d'utiliser ce « raccourci ».  L'article 16 du droit immobilier prévient, comme on le sait, une demande d'expulsion qui peut être déposée par le propriétaire ou une personne habilitée à posséder le terrain.  Puisque l'expropriation accordait le droit de posséder le terrain, l'expropriateur a le droit d'intenter une action en expulsion en vertu de l'article 16 de la loi foncière.
18. Voir aussi la note du tribunal dans CA (Affaire civile de district ) 43018-10-15 Tel Aviv-Jaffa Municipality c. Doron Shovali (Nevo 08.03.2017) :

« Ainsi, même dans notre affaire, l'appelant a le droit d'intenter une action pour l'expulsion de l'intimé qui détient illégalement le terrain, à la fois en vertu des procédures d'expropriation menées concernant une partie du Lot 107 (et même avant qu'elle n'exproprie l'ensemble du lot), et en vertu de l'applicabilité du plan de zonage puisqu'il a droit d'être enregistré comme propriétaire des espaces publics en question, tel que déterminé par le tribunal de première instance, et du fait que dans notre cas aucune procuration n'a été accordée ne lui porte pas atteinte à son droit d'agir pour libérer la zone publique détenue par l'intimé.  qui a été prouvé selon l'ordonnance de zonage et l'avis déchiffré de l'ordonnance de zonage, qu'il s'agit d'une zone désignée à des fins publiques, et selon le plan, toutes les zones désignées à des fins publiques seront expropriées et enregistrées au nom de l'appelant.  »

47. Puisque les commentaires concernant l'expropriation accordent à la municipalité le droit de posséder le terrain, elle répond à l'exigence de l'article 16 de la loi foncière et a le droit d'exiger l'expulsion et l'expulsion de toute personne qui n'a pas le droit d'être sur les lieux. Bien sûr, l'ILA a également le droit de déposer cette demande, et il n'y a aucun litige à ce sujet.  Bien que les défendeurs n'aient pas prouvé qu'ils avaient un droit sur le terrain et n'aient pas contredit les droits enregistrés des plaignants, je juge nécessaire de déterminer que les demandeurs ont le droit d'exiger l'expulsion et l'expulsion des défendeurs.

Les défendeurs ne possèdent pas de droits sur le terrain

48. Comme le constatent l'avis d'expropriation et le plan applicable à la zone, le terrain fait l'objet du procès constitue un terrain public et est destiné au stationnement public et à la plage.
49. Dans le cadre de leurs arguments de défense, les défendeurs dissimulent les affirmations selon lesquelles ils détiennent une licence irrévocable sur le terrain, donc la demande d'expulsion des plaignants devrait être rejetée. Cela s'explique, entre autres, à la lumière de la connaissance de longue date des plaignants concernant l'utilisation des locaux, et en tenant compte de leur silence et de leur absence d'action.  Les plaignants ne sont pas d'accord avec cet argument et rejettent tous les arguments des défendeurs concernant la réception de toute autorisation d'utiliser le terrain, tant l'autorisation explicitement accordée que celle accordée implicitement, et d'autant plus une autorisation irrévocable.
50. Avant de présenter et d'expliquer ma décision, je souhaite consacrer quelques mots à la définition du terme « licence implicite », tout en faisant référence au jugement pertinent dans cette affaire, à savoir l'arrêt dans l'affaire Hyper Pocket - CA 3846/13 État d'Israël Israel Lands Administration c. Hyper-Pocket (Nevo 21.07.2015).
51. Comme l'a bien décrit l'honorable Cour suprême dans son jugement, l'institution d'une licence implicite repose sur les lois de l'estoppel en honnêteté, c'est-à-dire sur l'existence du consentement éclairé du propriétaire du droit sur le terrain à un autre de posséder ou d'utiliser le terrain. Ce consentement s'apprend du comportement du propriétaire légitime, qui connaissait la possession ou l'utilisation de ses terres, n'a pas protesté contre le titulaire ou l'utilisateur et n'a pas agi pour le déplacer, même s'il en avait pu le faire.  De l'échec conscient du propriétaire du droit sur le terrain à exprimer son objection et à agir pour expulser le squatteur, son consentement à la possession ou à l'utilisation de son terrain est déduit.
52. Une licence implicite consiste essentiellement à accorder la permission de conserver et d'utiliser le territoire en raison du silence du propriétaire. Cela contraste avec une licence ou une concession contractuelle dans laquelle les propriétaires fonciers donnent leur consentement explicite à l'utilisation ou à la possession de la zone.  La justification sous-jacente à une licence implicite est que les propriétaires sont réduits au silence pour violation de propriété contre ceux qui possédaient le terrain et comptaient sur leur silence.  Le jugement soulève également qu'une licence dans l'immobilier peut être permanente ou non permanente.  Ainsi, il existe des licences que les propriétaires peuvent annuler à volonté, et d'autres pour lesquelles ils ne pourront pas le faire.
53. Conformément à la décision de la Cour suprême, en règle générale, une licence implicite est par nature une licence de logement qui peut être révoquée à tout moment, et elle confère un droit personnel vis-à-vis du propriétaire du terrain, et non un droit de propriété vis-à-vis de Kuli Alma (CA 50/77 Mizrahi c. Aflalo [publié dans Nevo] (1977) ; CA 2272/11 Bracha c.  Bezeq [publié dans Nevo] (2011), CA 588/81 Zizik c.  Horowitz [publié à Nevo] (1986)).
54. Dans l'affaire qui était devant moi, aucun document n'a été présenté pouvant défendre les prévenus ou témoigner d'un quelconque consentement - qu'il s'agisse d'un consentement explicite ou Les documents joints au nom de la famille Or concernent le transfert présumé de droits entre le défunt père d'Or (feu Yosef Shaul) et M.  Zohar Or lui-même.  Comme l'a noté la plaignante n° 2 dans ses résumés, il ne s'agit pas d'une preuve externe indépendante ni d'une déclaration sous serment qui peut répondre aux dispositions de la loi quant à l'admissibilité de la preuve.  De plus, en l'absence de preuve que le défunt avait des droits sur le terrain, il n'a pas pu transférer quoi que ce soit à son fils (le défendeur), et même si le défunt avait une permission implicite, il s'agit d'un statut personnel qui ne peut être transféré, comme sera détaillé ci-dessous.  Au nom de Mme Danoch, aucun document n'a été joint attestant de l'achat ni d'un droit de propriété ou contractuel de quelque nature que ce soit.
55. Il convient également de dire que la municipalité a réclamé la zone et a agi pour l'évacuer, notamment en promouvant l'expropriation et le plan applicable au terrain, ainsi qu'en exprimant son opposition à la possession de la zone par les défendeurs en envoyant la lettre d'avertissement en octobre 2020, puis en déposant des demandes d'expulsion contre tous les détenteurs. Conformément aux décisions du tribunal dans l'affaire Hyper Lap, il ne s'agit pas d'une situation d'ambiguïté factuelle concernant le consentement ou le désaccord du titulaire des droits dans la zone, d'une manière qui aurait pu permettre de prétendre qu'un consentement tacite avait été donné.  Ici, il y a une expression claire d'opposition, notamment en envoyant une lettre d'avertissement et, plus fermement, en déposant une plainte d'expulsion contre les propriétaires de l'ensemble du complexe.  Lorsque les plaignants ont expressément exprimé leur objection à la poursuite de la possession et de l'utilisation des défendeurs, il n'y a plus de place pour les reconnaître comme titulaires de licence (même s'ils l'étaient auparavant).
56. En conclusion, je précise qu'il n'y a aucun conteste quant au fait qu'il n'existe aucun accord, contrat de location, document ou preuve entre les parties qui puisse nous renseigner sur le consentement de l'autorité ou de la municipalité, ni sur l'existence d'un quelconque droit prétendu qui aurait été accordé. Les défendeurs Or ont avancé leurs arguments concernant l'achat du terrain pour de grosses sommes d'argent par leur père, et Mme Danoch a affirmé que le terrain avait été acheté par elle et son défunt mari, mais aucune référence n'a été faite à ces revendications.  Je soulignerai également qu'aucun témoin n'a été convoqué ni interrogé au nom des défendeurs, ce qui pourrait peut-être éclairer la revendication ou prouver le contraire.

Une licence irrévocable ne devrait pas être reconnue sur les terres publiques

57. Comme le ressort du jugement dans l'affaire Hyper Pass mentionné ci-dessus, lorsqu'il s'agit d'une invasion de terres publiques, il n'existe aucune base substantielle ni justification juridique pour reconnaître l'existence d'une « licence implicite », fondée uniquement sur le fait que l'autorité publique n'a pas protesté et n'a pas engagé de procédure d'expulsion contre l'intrus ou le titulaire illégal. D'autant plus pour reconnaître une licence irrévocable, comme le prétendent les défendeurs.
58. L'hypothèse concernant le consentement de l'autorité à la possession et à l'utilisation effectuées par le squatteur ou le titulaire illégal n'est pas valable en ce qui concerne les terres publiques, puisqu'un consentement implicite à accorder un permis ne devrait pas être attribué à une autorité publique uniquement parce qu'elle n'a pas agi illégalement contre le propriétaire.
59. Dans son jugement, la Cour suprême souligne la complexité et les difficultés auxquelles l'autorité publique est confrontée lorsqu'elle cherche à agir contre les intrus sur les terres publiques, notant que les terres publiques sont nombreuses et dispersées, et qu'il existe de grandes difficultés pratiques à surveiller étroitement et à divulguer toute possession ou utilisation de terres publiques sans Comme indiqué dans le jugement ci-dessus, l'autorité n'est souvent pas consciente de l'invasion des terres sous sa gestion, et dans un tel cas, il n'y a certainement aucune raison de lui attribuer une autorisation implicite.  Même lorsque la question de l'invasion est portée à l'attention de l'autorité, il n'est parfois pas judicieux de gérer l'invasion efficacement, voire pas du tout.  Il ressort également que la simple omission de l'Autorité ne garantit pas le consentement ni l'octroi de l'autorisation pour la possession et l'utilisation de terres publiques.
60. Il a également été déterminé que, en ce qui concerne les terres publiques, il existe un système de lois administratives applicables à leur gestion et à l'octroi des droits qui y sont conçus. L'autorité publique n'a pas le pouvoir d'accorder des droits sur les terres publiques en fermant les yeux sur un intrus ou en ne faisant pas de cas pour expulser le squatteur ou le propriétaire illégal.  De plus, dans les autorités publiques, il existe une séparation entre les organes de surveillance dont le rôle est de localiser et d'agir contre les intrus, et ceux ayant l'autorité d'accorder la permission d'utiliser le terrain.  Par conséquent, l'échec des autorités de surveillance ne peut être attribué à l'accord de ceux qui ont l'autorité pour accorder l'autorisation de posséder ou d'utiliser les terres.  Comme le dit le jugement, il est du rôle et du devoir de l'autorité publique de prévenir les incursions sur les terres publiques et de prendre des mesures d'application vigoureuses contre les squatteurs, mais la réalité nous enseigne que la supervision et l'application ne sont jamais hermétiques.  En même temps, même s'il y a des incidents et des échecs, cela ne justifie pas d'accorder des droits aux squatteurs ou à ceux qui détiennent illégalement.
61. Le tribunal statue fermement dans l'affaire Hyper Lap qu'on ne doit pas accepter et ne doit pas accepter une situation où un intrus sur des terres publiques les utilise gratuitement et attend même une compensation pour son expulsion. Lorsque la Cour suprême a prononcé ces mots, et à la lumière de l'analogie évidente entre le jugement dans l'affaire Hyper Clause et notre affaire, j'en suis arrivé à la conclusion que les revendications des défendeurs selon lesquelles ils détiennent une licence implicite sur le terrain fait l'objet de la procédure devraient être rejetées, d'autant plus leurs revendications concernant leur statut de titulaires de licence irrévocables, en mettant l'accent sur les circonstances de l'affaire et sur le terrain qui constitue un terrain public.
62. J'accepte intégralement les arguments des plaignants concernant les questions juridiques relatives au manque de droits des défendeurs sur le terrain, y compris les jugements évoqués par les plaignants dans l'affaire Ali Abu Taleb, Nahum et Hyper Halaf, et d'autres. (Voir : CA (Affaire civile de district) 15654-03-17 Ali Abu Taleb c.  Municipalité de Tel Aviv-Yafo (Nevo, 27 août 2018) CA 6757/13 Miriam Abitsam Nahum c.  État d'Israël - Autorité de développement (publié à Nevo, 19 août 2015)).  Ces décisions indiquent, entre autres, que ce n'est que dans des circonstances très exceptionnelles et particulières (par exemple, des preuves montrant que la municipalité était prête à conclure un accord avec les détenteurs et à leur permettre de continuer à séjourner sur les locaux, en tenant compte des nombreuses années de possession) qu'il sera possible de reconnaître une licence implicite sur un terrain public, et même dans ce cas, ce sera l'autorité des appartements qui n'établira pas un droit sur le terrain, mais constituera plutôt une réclamation de défense contre les réclamations pour intrusion ou frais d'usage approprié.

Le droit du barreau d'autorité n'est pas transférable

63. Les arguments des défendeurs reposent sur l'hypothèse qu'ils ont acquis leur droit d'utiliser le terrain, à la fois en vertu du silence et de la connaissance de la municipalité ou de l'ILA, et en vertu du droit présumé du défunt père d'Or, ou d'un achat auprès d'anciens propriétaires, et puisqu'ilsavaient utilisé et vécu avec leurs familles sur le site pendant des décennies. Par conséquent, il semble qu'ils estiment que le droit accordé à leurs prédécesseurs (qui est refusé par les plaignants) est un droit qui peut être transféré à un autre, voire transmis aux générations futures.
64. Comme je vais le montrer ci-dessous, cette hypothèse est erronée. Le droit du titulaire de la licence (et il est très douteux qu'il existe dans notre cas) est un droit personnel, qui ne peut être hérité ni transféré.  Les défendeursne peuvent certainement pas tirer leurs droits à l'indemnisation du panier de droits qui ont été accordés (peut-être) à une autre personne qui a détenu la terre des décennies avant eux.  De plus, une licence implicite ne confère pas de droit de propriété sur le terrain.
65. 00La jurisprudence a largement traité la question du transfert des droits d'un titulaire de licence, dans la plupart des cas, déterminant que les droits d'un titulaire ne peuvent être hérités et transférés, sauf s'il existe un accord ou une condition dans le contrat qui le permet. Dans l'affaire CA 3836/93 Amos Bramly c.  David Bramly, N(3) 868 (1996), la décision a été jugée comme suit :

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