Affaire civile (Tel Aviv) 31735-01-22 Municipalité de Tel Aviv-Jaffa c. Miriam Danoch - part 4

Ainsi, le jugement poursuit :

« Une demande d'expulsion d'un terrain public est généralement simple à prouver et à clarifier, et dans une situation normale, elle sera tranchée dans un délai très court comparé à une demande d'indemnisation pour l'annulation de l'autorité.  Pour ces considérations, il est efficace et approprié de séparer la demande d'expulsion de la demande d'indemnisation lorsque le défendeur n'a pas déposé de demande reconventionnelle ou une demande séparée au moment opportun (auquel cas il est possible d'envisager de consolider l'audience des réclamations en fonction de la date de dépôt de la demande d'indemnisation).  La séparation entre la demande d'expulsion et la demande d'indemnisation est donc la règle et doit être respectée.  »

84. À cet égard, je souhaite également faire référence à la décision Cell (Affaire civile) 4865-10-13 Tel Aviv-Jaffa Municipality c. Menachem Shamir [Nevo] au jugement de l'honorable juge Guy Heiman aux paragraphes 8-12, qui examine les différentes décisions et politiques concernant la contrainte de l'expulsion avec compensation, ainsi que le jugement de l'honorable juge Carmela Haft dans l'affaire Cell (Affaire civile) 5080-03-17 Israel Land Authority Central District c.    Peled et Vida Ltd.  [Nevo] paragraphes 86-96, qui aborde la solution à l'évacuation des terres et la question de l'obligation de l'indemnisation dans le quartier d'Argazim.
85. Ce sont les décisions des tribunaux, et après avoir examiné attentivement les circonstances de l'affaire et les arguments des parties, je suis convaincu, comme indiqué, que l'ordonnance d'expulsion du terrain ne doit pas être liée à la compensation. Les défendeurs n'ont pas le droit de continuer à vivre sur le terrain, ni en tant que titulaires de licence, ni en tant que détenteurs légitimes, ni en tant que   Les défendeurs n'ont présenté aucun document attestant d'un droit de propriété ou d'un autre droit d'utiliser la terre, n'ont fait référence à aucun accord avec les propriétaires fonciers ou les anciens titulaires de droits revendiqués, et n'ont pas prouvé un consentement ou une licence implicite, d'autant plus lorsqu'il s'agit de terres publiques.
86. Comme il est devenu évident au cours de la procédure, le principal litige porte sur la question de l'indemnisation et de la constitution de l'évacuation du terrain avec une compensation monétaire pour les défendeurs. En tenant compte des précédents applicables dans le cas d'une personne qui ne possède pas le terrain en vertu d'un arrangement dans la loi ou d'un accord, la règle est que l'expulsion ne doit pas être liée à une indemnisation, en tenant certainement compte de l'objet du terrain dans ce cas.
87. En marge, j'ajoute qu'après avoir visité la propriété et après de nombreuses audiences et les témoignages des parties, j'ai eu l'impression que Mme Danoch a un lieu de résidence alternatif, donc il semble que même en l'absence de compensation ou de logement alternatif, le prévenu ne sera pas laissé sans abri. Quant à la famille Or, la situation est différente, qui sera développée plus tard.
88. Je note que les défendeurs ont soutenu leurs arguments de compensation dans un avis en faveur d'un expert en leur nom, qui a estimé la compensation à environ 6 millions de ILS pour chacune des unités. Sans entrer dans les détails concernant l'avis de l'expert et son statut, je note que l'avis de l'expert ne précise ni n'explique clairement d'où les défendeurs tirent leur droit à une indemnisation dans le montant déterminé.  De plus, l'expert lui-même note que les défendeurs ne sont pas les propriétaires du terrain, mais qu'ils ne peuvent pas être expulsés sans compensation pour l'expulsion.  Il n'est pas clair de quel point l'expert tire son autorité pour faire une telle détermination, mais ce n'est certainement pas une décision juridique.
89. Il est également précisé que ma décision concernant l'évacuation du terrain ne porte pas atteinte au droit des défendeurs de poursuivre la procédure qu'ils ont choisi d'engager devant le tribunal de district en lien avec leur prétendu droit à une indemnisation.
90. Puisque c'est la situation juridique et factuelle qui m'a été exposée, et conformément à tous les précédents juridiques présentés ci-dessus, il ne reste d'autre choix que de statuer que l'expulsion des défendeurs du terrain doit être ordonnée sans lier l'expulsion à la réception de l'indemnisation.
91. Il convient de noter que, d'un point de vue pratique, les défendeurs détiennent en main les « clés » du logement alternatif, puisqu'on leur a proposé plusieurs fois des sommes considérables d'argent, au-delà de la lettre de la loi, et ils peuvent recevoir ce paiement, soumettant ainsi en fait l'expulsion à la réception du paiement monétaire qui leur a été offert. Si les défendeurs avaient jugé bon de recevoir la contrepartie monétaire offerte par la municipalité, cela aurait pratiquement contraint l'expulsion à une indemnisation.  Bien que pas dans un sens juridique clair, mais d'une manière qui leur permettra de quitter la terre avec une somme considérable d'argent en main, ce qui leur permettra de commencer une nouvelle vie. 

Rejet de la demande d'indemnisation et de remboursement des investissements en raison de l'évacuation des terres

92. En plus de ma décision concernant l'évacuation des terres, et concernant les réclamations des défendeurs concernant les coûts élevés engagés en fonction de la proximité de la mer ou de la compensation et du retour des investissements suite à l'évacuation de la propriété, je note que j'accepte les arguments des plaignants tels que détaillés dans leurs résumés.
93. Même s'il existait des circonstances exceptionnelles dans cette affaire qui pourraient justifier la reconnaissance d'une licence implicite en faveur des défendeurs, ce que je ne pense pas que ce soit le cas, un examen des considérations de justice aurait conduit au rejet de leur droit à une indemnisation lors de l'annulation de la licence. Il s'agit d'une conduite inappropriée pour laquelle il n'y a aucune possibilité d'indemnisation dans le cadre de ce procès.  Cela s'explique en partie par le fait que les défendeurs n'ont pas payé les demandeurs pour cet usage au fil des décennies, et malgré le fait que les actifs aient été utilisés illégalement commercialement et qu'un bien sur lequel ils n'avaient aucun droit ait été découlé.  De plus, les défendeurs ont construit illégalement, agrandi la zone résidentielle sans aucun permis, et ajouté des logements à louer à des tiers.
94. Dans le jugement CA (Affaire civile de district) 58925-10-15 Municipalité de Tel Aviv-Jaffa c. Zion Levy (Nevo, 8 mars 2017), il a été noté que le non-paiement des frais d'utilisation pour la possession du terrain au fil des années, et même après l'opinion de l'appelant, constitue une raison importante pour déterminer qu'il est injuste de compenser l'intimé pour ses investissements immobiliers (CA 9212/05 Menachem Mauda c.  Condominium Factories Company in Block 6135 Ltd.  [Nevo] (23 novembre 2006) ; CA (Affaire civile) 1766/00 Abergil Moshe c.  Administration des terres d'Israël, Tel Aviv [Nevo] (26 juin 2005), qui a été confirmé dans Civil Appeal 9057/05 Moshe Abergil c.  Israel Lands Administration [Nevo] (2 mars 2006)).
95. La cour a en outre soutenu, dans le même jugement, que même le fait que l'autorité (qui est refusée dans notre affaire) soit libre et tacite distincte d'une autorité explicite, et le fait que le terrain soit un terrain public, rend difficile d'accepter la revendication de confiance qui repose sur les considérations de justice dans l'octroi d'une indemnisation. Il a également été noté que la règle stipule que le propriétaire d'un bâtiment construit illégalement n'aura pas droit à une indemnisation pour ce bâtiment (  Crim.  3903/07 Gian c.  Netanya Local Planning and Building Committee [Nevo] (21 février 2008) ; CA 9438/09 Shlomo Guetta c.  État d'Israël [Nevo] (29 avril 2010) ; CA 1948/97 Itzkowitz c.  Administration des terres d'Israël [Nevo] (24 février 1999)).
96. Plus que nécessaire, je préciserai que les défendeurs n'ont présenté aucune preuve concernant leur droit revendiqué sur le terrain, et aucun reçu ni document n'a été présenté attestant qu'ils supportaient les coûts de rénovation, de réparation et de construction, et les défendeurs n'ont pas prouvé les revendications concernant l'entretien et l'investissement au fil des décennies.
97. À cet égard, voir CA 1156/02 Abd al-Salam Khir c. Alon Lidai (Nevo 11.05.2003) (emphase ajoutée) :

« Un titulaire de licence autorisé à vivre dans la propriété sans contrepartie et dont l'autorisation a été révoquée n'a donc pas droit à une indemnisation en vertu de la loi pour la révocation de cette autorisation ; Cependant, il peut avoir droit à une compensation en vertu d'un accord explicite ou implicite entre le propriétaire foncier et le titulaire de la licence.  Cependant, chaque affaire doit être examinée en fonction de ses circonstances, en tenant compte des considérations de justice.  Ainsi, il a été déclaré que : « Ce n'est pas dans tous les cas où une licence est accordée et où le propriétaire souhaite l'annuler, la justice exige la pérennité de la licence, et il existe des cas où il est possible, par exemple, de suffire au paiement d'une indemnisation, tout comme il y a aussi des cas où la justice n'exige même pas le paiement d'une quelconque compensation ; L'inverse est également vrai, c'est-à-dire qu'il existe des circonstances où le paiement d'une indemnisation suite à la destitution du titulaire de la licence est en réalité ce qui peut contredire le sens de la justice » (les mots du président M.  Shamgar (comme on l'appelait alors) dans CA 496/82 Rosen c.  Slonim, IsrSC 39(2) 337, 342 ;

98. Dans ce jugement, la question de la compensation a été discutée, tout en expliquant qu'avant la révocation de l'autorité, les demandeurs avaient résidé dans la propriété pendant environ 40 ans. Lorsque le demandeur atteignait l'âge de la retraite, il a été décidé qu'il devait quitter la propriété où il vivait avec sa famille et trouver un autre logement.  Pour contrer cette difficulté, les demandeurs ont bénéficié de l'avantage qu'il a apporté à sa famille - une période si longue durant laquelle ils ont vécu dans la propriété sans considération et ont pu économiser de l'argent et se trouver un lieu de résidence.  De plus, les demandeurs ont rejeté l'offre de compensation faite par le défendeur et ont même refusé sa proposition de construire une maison pour eux sur le terrain adjacent.  Les requérants n'ont montré aucune raison, autre que la très longue période de résidence dans la propriété, qui aurait pu pencher la balance en leur faveur, et il n'y a donc aucune raison de leur accorder une indemnisation pour des considérations de justice.  Il semble que ces mots soient également pertinents pour notre affaire.
99. En ce qui est le cas, les arguments des défendeurs concernant leur droit à recevoir une indemnisation pour l'expulsion du terrain sont par la présente rejetés. Les arguments de la municipalité et de l'ILA, tels qu'exposés dans les résumés, me sont acceptables.  Je suis convaincu que nous ne devrions pas tirer d'inférence d'autres affaires dans lesquelles une indemnisation a été accordée et que différentes lignes ont été appliquées au terrain - en ce qui concerne les défendeurs ici.
100. Ainsi, et contrairement à la position des défendeurs, j'adopte la position des plaignants selon laquelle, dans le cadre des revendications qui sont soumises à moi, il n'existe aucune obligation légale ou légale de compenser les défendeurs. Je voudrais faire référence aux propos de l'honorable juge Mazuz dans l'affaire Hyper Lap, à laquelle les plaignants faisaient également référence, et tirer une déduction de ce qui est dit à la présente affaire :

« Il n'y a pas lieu d'interpréter la résolution n° 531 du Conseil des terres d'Israël comme reconnaissant l'existence d'un droit entre les mains d'un intrus pour compenser l'expulsion de l'invasion, ni comme accordant un tel droit.  Dans cette décision, le Conseil des terres israéliennes a donné l'autorisation à l'appelant de verser une indemnisation au squatteur dans certaines circonstances.  Un tel besoin peut survenir lorsqu'un intérêt public pressant est pressant à évacuer des terres publiques des squatteurs, et pour le réaliser, l'autorité est prête à dépasser ses limites et à accorder une compensation à ceux qui n'y ont pas droit, comme une sorte de compromis douloureux produit de la nécessité de la réalité, ou dans d'autres circonstances où une justification pour accorder une compensation a été trouvée, comme pour des raisons humanitaires.  La décision 531 vise donc à donner à la direction de l'appelant des outils supplémentaires pour faire face à une réalité complexe, mais elle n'a pas pour but d'accorder ou de reconnaître le droit d'un intrus à une indemnisation, et en tout cas n'établit pas un intérêt de confiance à son enfort...  »

101. Les défendeurs n'ont pas prouvé qu'ils avaient le droit de continuer à utiliser le terrain, ni en vertu d'une licence implicite, ni en tant que locataires protégés, ni en tant que licenciés, ni en tant que locataires et certainement pas en tant que propriétaires. Les défendeurs n'ont même pas présenté de document attestant d'un droit de propriété ou autre à utiliser le terrain, et encore plus à construire dessus et à rendre des logements disponibles à la location.  D'autant plus quand nous traitons des terres publiques.
102. En résumé, les demandes des défendeurs en matière d'indemnisation pour l'expulsion ou le remboursement des investissements sont par la présente rejetées. Les principales raisons du rejet, comme mentionné précédemment, sont l'absence de tout droit sur les défendeurs sur le terrain, la construction illégale sur un terrain public, le non-paiement des frais d'usage pendant toute la période de possession, et même la perception de profits économiques issus de l'utilisation illégale (sous la forme de mise à disposition des logements à la location de tiers). 
103. Vers la fin, je voudrais ajouter qu'il s'agit d'un cas particulier qui peut être interprété comme un manque de gouvernance dans tout un complexe situé sur la plage de la plus grande ville d'Israël, sans être perturbé. Le rôle du tribunal est de dissuader la récidive d'affaires similaires et d'empêcher, autant que possible, la poursuite du phénomène inapproprié de la possession illégale, en l'absence de droits, et de l'exécution de constructions illégales sur des terres publiques.

Une brève référence aux autres réclamations soulevées par les défendeurs

104. J'ai examiné les décisions de justice présentées au nom des défendeurs dans leurs résumés. Sans entrer dans les détails de ce qui se passe à propos de chacun d'eux, j'ai jugé approprié de noter que les allégations des défendeurs concernant l'inégalité dans l'octroi de subventions ou les comportements discriminatoires entre différents défendeurs relèvent des revendications au niveau administratif et non au niveau de la propriété, et que ce n'est ni le lieu ni le tribunal de s'attaquer aux actions ou décisions des autorités administratives.
105. J'ai jugé approprié de rejeter la demande d'indemnisation en vertu de l'article 194 de la loi sur l'urbanisme et la construction. Dans leurs résumés dans ce contexte, les défendeurs ont fait référence au droit de l'urbanisme et du bâtiment lui-même, ainsi qu'aux jugements dans l'affaire Caesar c.  Tel Aviv Local Planning and Building Committee (LCA 3092/01), Sarhan c.  le Custodian General and the Official Receiver [Nevo] (HCJ 7446/17), ainsi qu'à Sharafi c.  Israel Lands Administration (CA 297/66).
106. Pour ne pas constater que le document manque, voir ci-dessous l'article 194 de la loi sur l'urbanisme et la construction, 5725-1965, sur lequel les défendeurs fondent leur demande d'indemnisation :

Logement temporaire

194. Dans les procédures d'expropriation en vertu de ce chapitre, un logement prévu dans le plan de démolition ne peut être évacué tant qu'un logement temporaire raisonnable n'a pas été mis à disposition d'une personne ayant résidé dans la maison en vertu d'un droit légal ou d'un droit établi au moment de la publication de l'avis d'intention d'acheter le terrain, ou, si le locataire le souhaite, après que l'indemnisation lui ait été versée à lui ou à son crédit afin d'obtenir un logement temporaire raisonnable.
195. Il semble donc que, pour que les défendeurs puissent entrer dans le champ d'application de l'article, ils doivent prouver qu'ils vivent sur le terrain en vertu d'un droit en droit ou d'un droit d'honnêteté. Les défendeurs n'ont pas fourni de preuves suffisantes et n'ont pas prouvé cet élément.
196. Je souhaite citer les propos de l'honorable Cour suprême dans le jugement de CA 7977/15 Gamal Hadia c. Jerusalem Local Planning and Building Committee (Nevo, 13 juillet 2017), qui mentionne le jugement dans l'affaire Caesar auquel les défendeurs faisaient référence et déclare ce qui suit :

« En effet, dans l'affaire Caesar, il a été décidé que lorsqu'il s'agit d'un appartement résidentiel, alors, en plus des quatre conditions mentionnées précédemment, une condition supplémentaire énoncée à l'article 194 de la loi sur l'urbanisme et le zonage doit être remplie.  Cependant, la disposition de l'article 194 ne profite pas à l'appelant dans l'affaire en question, puisque le droit au « logement temporaire » ne sera satisfait selon cette disposition que si les conditions cumulatives énoncées dans l'article sont remplies, c'est-à-dire que la personne revendiquant ce droit vit dans la maison destinée à la démolition sur le terrain exproprié et qu'elle y réside en vertu d'un droit légal ou d'un droit établi au moment de la publication de l'avis.  L'appelant ne détient pas la terre en vertu d'un droit légal ou d'un droit d'honnêteté, mais l'a envahie illégalement.  »