La première étape lors de l'achat d'un appartement consiste à examiner au Registre Foncier (Tabu) l'état des droits sur l'appartement (par exemple, si une hypothèque ou une note d'avertissement est inscrite). Cependant, de nombreux appartements dans le pays n'ont pas encore été inscrits au Tabu, soit parce qu'ils ont été construits récemment, soit parce que l'avocat de l'entrepreneur (qui a reçu ses honoraires à l'avance) n'est pas particulièrement pressé de terminer l'inscription. Dans un tel cas, l'extrait du Tabu ne montrera pas le détail des appartements et de leurs annexes (parking, cour, débarras, etc.), des titulaires des droits de chaque appartement, ou des restrictions s'appliquant à chaque appartement. Que faire dans un tel cas ?
Habituellement, dans le contrat d'achat de l'appartement, l'entrepreneur s'engage à finaliser l'inscription de la copropriété et l'attribution des appartements (l'inscription au Tabu d'appartements spécifiques au nom de propriétaires spécifiques) dans un certain délai à compter de la date de signature dudit contrat. Cependant, nous rencontrons souvent des bâtiments qui, même après la date fixée dans le contrat (et parfois même de nombreuses années plus tard), n'ont pas encore été inscrits au Tabu en tant que copropriété, et par conséquent, les acheteurs ne sont pas inscrits au Tabu en tant que propriétaires des appartements mais, tout au plus, seule une note d'avertissement est inscrite en leur faveur, et tout cela alors qu'ils n'en sont parfois pas conscients du tout jusqu'à ce qu'ils cherchent à vendre l'appartement.
Un acheteur potentiel d'un appartement dans un bâtiment qui n'a pas encore été inscrit en tant que copropriété et dont l'attribution n'a pas encore été inscrite au Tabu, non seulement doit être prudent et vérifier que l'appartement appartient bien à celui qui en revendique la propriété, mais il peut également rencontrer des difficultés à obtenir une hypothèque pour cette raison. De plus, le processus de transfert des droits sur un tel appartement est plus coûteux et plus long, ce qui peut également avoir un impact sur le prix de l'appartement.
Pour cette raison, il est conseillé aux propriétaires d'appartements pour lesquels des années se sont écoulées depuis l'achat et qui n'ont pas encore été inscrits en tant que copropriété d'agir pour nommer un responsable qui terminera l'inscription (et ainsi réparera les dommages causés par l'omission de l'entrepreneur et de son avocat). Dans un jugement rendu récemment par la Cour Suprême, par exemple, il s'agissait d'une affaire où l'entrepreneur s'était engagé à inscrire le bâtiment en tant que copropriété dans un délai de 4 ans, mais même 15 ans plus tard, l'inscription n'était toujours pas terminée. Par conséquent, le tribunal a ordonné la nomination d'un séquestre au nom des propriétaires des appartements qui inscrira le bâtiment en tant que copropriété.
Ainsi, du côté de l'acheteur, avant d'acheter un appartement, il faut vérifier l'état de l'inscription des droits sur l'appartement et dans la mesure où une copropriété et l'attribution des appartements n'ont pas encore été inscrites, il faut en clarifier les raisons, y compris s'il sera possible ou non d'inscrire le bâtiment en tant que copropriété (parfois, par exemple, ce sont des infractions au code de la construction qui retardent cela) et quelles sont les attentes pour l'achèvement de l'inscription, tant en termes de délais que de coûts impliqués. Il est également conseillé d'obtenir une lettre de l'avocat en charge de l'inscription pour qu'il clarifie la situation, ainsi que des approbations de l'entrepreneur et de son avocat qui gère l'inscription des droits dans le bâtiment afin de vérifier l'état des droits.
Du côté des propriétaires des appartements, il est important de vérifier pourquoi la copropriété n'a pas encore été inscrite et si la date d'inscription est passée, il vaut la peine d'envisager de s'adresser aux tribunaux, à la fois pour obtenir une indemnisation pour les dommages et pour l'exécution réelle de l'inscription.
Il est important de souligner à nouveau que l'achat et la vente d'un appartement ne sont pas des transactions simples et qu'il est important d'être accompagné par un avocat spécialisé dans le domaine et disposant d'une assurance professionnelle appropriée.