En tant que personne qui gère des transactions pour l'achat et la vente d'appartements et d'autres biens immobiliers, je rencontre souvent la question de savoir pourquoi je ne suis pas inscrit au Registre foncier (Tabu) en tant que propriétaire mais "seulement" en tant que locataire, et qu'est-ce que cela signifie ? Il est difficile pour une personne ordinaire de comprendre, par exemple, pourquoi lors de l'achat d'une maison à Ramat Poleg à Netanya, elle doit louer (un bail est une location à long terme) le bien immobilier auprès de l'Administration au lieu d'en recevoir la propriété.
L'Administration des Terres d'Israël détient la plupart des terres du pays, et l'acheteur d'une terre enregistrée comme appartenant à l'Administration acquiert effectivement un droit de bail sur la terre pour une longue période, tandis que théoriquement, la propriété de la terre reste à l'État par l'intermédiaire de l'Administration des Terres d'Israël. En revanche, un acheteur de propriété privée peut l'enregistrer comme sa propriété au Registre foncier (le Tabu).
D'un point de vue juridique, le droit de propriété privée est bien sûr préférable. L'acheteur de ce droit s'assure une plus grande flexibilité dans la construction et la vente de la propriété et peut généralement faire ce qu'il souhaite avec la propriété sans avoir besoin d'obtenir l'approbation de l'Administration des Terres d'Israël et de subir la bureaucratie chaque fois qu'il souhaite effectuer une action sur le terrain. En revanche, lorsqu'il s'agit de biens appartenant à l'Administration des Terres d'Israël, le droit n'est qu'un bail, en échange de frais de location, et toute action (par exemple, la vente ou la construction) nécessite les approbations de l'Administration et implique souvent un paiement. Aujourd'hui, il est possible de capitaliser la terre (c'est-à-dire de payer les frais de location à l'avance jusqu'à la fin de la période) et de recevoir un droit qui n'est pas éloigné du droit de propriété, car l'approbation de l'Administration ne sera plus requise jusqu'à la fin de la période de bail (qui est généralement pour des périodes de 49 ans).
Bien que théoriquement il y ait une différence entre un droit de bail capitalisé et un droit de propriété, en pratique la différence aujourd'hui n'est pas matérielle et se résume principalement au fait que l'Administration est enregistrée comme propriétaire.
Il est important de noter que les nouveaux appartements ou maisons sont pour la plupart enregistrés dans un troisième registre informel connu sous le nom de "société de logement". Lorsqu'un entrepreneur (une société de logement) construit un projet, le processus d'"enregistrement d'une copropriété" au Tabu peut prendre beaucoup de temps, et d'ici là, l'enregistrement de la propriété (ou du bail) sera au nom de l'entrepreneur, et tout ce que les acheteurs des unités de logement auront est l'enregistrement d'une note d'avertissement au Tabu concernant leur droit sur l'appartement. L'entrepreneur gérera un registre des propriétés et gérera les transferts de propriété et d'hypothèques, et lors de la régularisation de l'enregistrement au Tabu, ces détails seront transférés au Registre foncier. Comme il n'y a souvent aucune incitation pour les avocats de l'entrepreneur (qui ont reçu leur argent à l'avance) à finaliser l'enregistrement du bien immobilier au nom des acheteurs, de nombreuses maisons en Israël ont été enregistrées auprès de la société de logement pendant des décennies. L'un des risques à cet égard est que, dans le cas où la société de logement cesserait d'exister, l'enregistrement de la propriété au Tabu au nom des acheteurs d'appartements pourrait nécessiter une demande auprès d'un tribunal pour obtenir une ordonnance judiciaire ordonnant l'enregistrement de la propriété au Tabu au nom de l'acheteur de l'appartement. Par conséquent, il est important de s'assurer que les droits sur la propriété que vous avez achetée seront bel et bien enregistrés à votre nom au Tabu.
En conclusion, il semble que dans de nombreux cas, la différence entre la manière d'enregistrer les droits sur une propriété (bail, bail capitalisé, société de logement et propriété) ne se reflète pas dans la vie quotidienne jusqu'à ce que nous cherchions à effectuer certaines actions sur la propriété. Il est important que l'avocat en charge de la transaction immobilière connaisse les différents types d'enregistrement des droits et sache comment les traiter correctement.