Press Publications

Jerusalem Post: L’acquisition d’un bien immobilier en Israël

juin 30, 2017
Impression
PDF

Immigrer dans un nouveau pays est loin d'être une étape facile. Il s'agit de s'adapter non seulement à un nouvel environnement et une nouvelle langue, mais encore, pour beaucoup de démarrer une nouvelle activité professionnelle et de s'ajuster à un nouveau mode d'éducation des enfants sans compter l'accomplissement des démarches administratives liées notamment à la couverture sociale en Israël et au déménagement en général … Chacun doit également se soucier de trouver un nouveau logement, ce qui constitue en soi, une opération complexe.

L'Etat d'Israël ayant compris les difficultés auxquelles sont confrontées les nouveaux immigrants et afin de leur faciliter la tâche, a mis en place un certain nombre d'aides dédiées aux nouveaux immigrants considérés comme tels conformément à la loi du retour en vigueur depuis 1950 et qui prévoit le droit pour les Juifs et leurs descendants de s'installer en Israël.

Dans cet article, nous détaillerons certains des droits des immigrants soumis au statut de la loi du retour, que l'on appelle en Israël, "Olim Hadashim" (chacun, un "Olé Hadash").

Avant toute signature de contrat, les acquéreurs de bien immobilier devraient vérifier un certain nombre d'aspects de la transaction tels que : l'état du bien immobilier, son environnement, son régime légal, autant d'éléments devant appeler à la vigilance des acquéreurs, a fortiori s'il s'agit de nouveaux immigrants.

Pour mener à bien la transaction immobilière, au regard de l'ensemble des formalités à accomplir qui peuvent s'avérer d'avantage complexes lorsque l'acheteur est un Olé Hadash, l'accompagnement d'un avocat spécialisé en Droit immobilier et familier avec la langue de l'acquéreur autant que de celle du vendeur est vivement recommandé, en ce qu'il sera capable de comprendre les besoins particuliers du nouvel immigrant et de le guider en conséquence.

 

Il est de plus particulièrement important de prendre conseil auprès d'un avocat expérimenté dès la phase des négociations et ce, avant même de signer un protocole d'accord ou tout autre document qui engagerait l'acquéreur afin d'éviter les erreurs qu'il serait difficile de réparer par la suite.

Sur la Taxe d 'acquisition

L'aspect fiscal de la transaction immobilière constitue une part non négligeable de l'opération d'acquisition d'un bien immobilier. Le taux de taxe d'acquisition applicable dépend de la valeur du bien et du montant de la transaction, et les tranches d'imposition sont comprises entre 0% et 10% du montant de la transaction (pour l'année 2017, les tranches d'imposition pour un propriétaire d'un appartement unique étaient de : 0% jusqu'à 1,600,175 NIS, 3.5% sur le montant jusqu'à  1,898,005 NIS, 5% sur le montant jusqu'à 4,896,615 NIS, 8% sur le montant jusqu'à  16,322,055  NIS et 10% pour tout montant supérieur au dernier seuil). 

Notez que le montant de la taxe d'acquisition augmente lorsque le propriétaire dispose de plusieurs biens immobiliers. Par ailleurs, la taxe d'acquisition doit être payée dans un délai limité après la signature d'un contrat ou document engageant les parties tout retard de paiement pouvant être sanctionné par le paiement d'une amende.

Un Olé Hadash peut demander une réduction de la taxe d'acquisition pour son lieu d'habitation de même que pour certains autres biens (dont un local professionnel), les tranches d'imposition qui s'appliqueront seront alors égales, pour 2017, à 0.5% jusqu'à 1,734,225 NIS et 5% sur le montant au-delà). 

La réduction sera accordée si l'acquisition du bien immobilier s'effectue dans les sept années après l'immigration ("Aliyah") ou bien dans l'année suivant l'obtention du statut d'"Olé Hadash".  L'octroi de cet avantage n'est aucunement conditionné par un critère de résidence effective et s'applique tant aux primo-accédants qu'aux propriétaires de plusieurs appartements (dans le dernier cas, la taxe sera plus élevée).

Il est à noter, cependant, que pour être éligible à cet avantage, le bien immobilier doit être occupé par son propriétaire nouvel immigrant ou par un membre de sa proche famille (tel que défini par la loi) et non loué à un tiers.

 

Sur l'octroi de Prêts hypothécaires à taux réduits

Des plans visant à offrir des prêts hypothécaires à taux réduits ont été mis en place à destination des nouveaux immigrants. Ainsi, une fois que les Olim ont obtenu leur certificat d'ayant droit ("Teoudat Zakaout") de la part du Ministère israélien du logement, certains prêts subventionnés par l'Etat peuvent s'appliquer.

La portée de l'avantage sera déterminée par des critères tels que l'âge, la situation familiale, le nombre d'années d'ancienneté en Israël et, le cas échéant, le service militaire et la situation de handicap. Cet avantage a vocation à s'appliquer dans les 15 ans à compter de la date de l'immigration en Israël et est accordée uniquement pour l'achat du premier bien immobilier à usage d'habitation en Israël.

Par ailleurs, il peut s'avérer intéressant pour le nouvel immigrant d'acquérir en bien en association avec des membres de sa famille qui partagent le statut de « Olé Hadash », afin de cumuler les prêts jusqu'à un certain niveau d'endettement.

 

Sur la réduction de taxe locale ou "Arnona"

La taxe locale (plus connue en Israël comme la "Arnona") est dûe par l'occupant actuel du bien immobilier, peu important que ce dernier soit propriétaire du bien ou un simple locataire. Le taux d'imposition de cette taxe est fixé par les municipalités et les nouveaux immigrants ont droit à une réduction significative pouvant aller jusqu'à 90% du montant de la taxe due (en fonction de l'emplacement) sur les 100 premiers mètres carrés de leur facture de « Arnona » pour douze de leurs vingt-quatre premiers mois en Israël.

Veuillez noter que ce qui précède est une liste partielle des avantages et des problèmes liés à l'acquisition d'un bien immobilier en Israël (qu'il s'agisse d'une acquisition "ordinaire" ou par un Olé Hadash). Chaque transaction est unique et devrait obtenir des conseils juridiques d'un avocat compétent en Droit Immobilier et qui parle, de préférence, couramment la langue maternelle des Olim.