Affaire civile (Jérusalem) 50032-12-23 Hussein Abd al-Qader contre Nasser Garala - part 3

Après avoir entendu les arguments des parties, examiné leurs preuves, témoins et affidavits, j'ai conclu que la plainte devait être acceptée.

24. Tout d'abord, il convient de préciser que l'accord que les demandeurs cherchent à faire respecter n'a pas reçu la force d'un jugement ou d'une décision. Il s'agit d'un accord de règlement qui a été consigné dans le procès-verbal, mais le tribunal ne lui a pas donné la force d'un jugement et il reste un accord contractuel entre les parties.  Les règles d'interprétation et d'exécution qui s'y appliquent sont celles énoncées dans la Loi sur les contrats.

0Interprétation de la période de six mois et de la limite de temps d'emploi

25. Selon le défendeur, aux lignes 22 à 23 des accords de la procédure précédente (transcription du 12 mars 2023, p. 45), un délai strict de six mois a été fixé pour la production des documents, lorsqu'il a été déterminé que « le défaut de produire les documents n'est pas une violation mais plutôt le manquement à la mise en œuvre de l'accord ». Les plaignants, en revanche, affirment que ce délai est destiné à servir de calendrier pour l'exécution imposée au défendeur, et que leur droit d'acheter le terrain reste en vigueur même après l'écoulement du délai.
26. Les plaignants ont en outre soutenu qu'en ce qui concerne le procès contesté, « le fait de ne pas présenter les documents constitue une violation mais plutôt le manquement à la mise en œuvre de l'accord », qu'il a été introduit à la dernière minute par l'avocat du défendeur sous la pression de l'audience. Selon eux, la signification de cette décision réside dans le fait qu'en l'absence de documents, ils ne pourront pas poursuivre pour obtenir une indemnisation pour la violation de l'accord, mais leur droit d'acheter le terrain selon l'évaluation de l'expert reste intact.  Les demandeurs rejettent l'argument selon lequel il s'agit d'un accord à durée limitée ayant expiré après six mois, et que ce délai visait à déterminer la date de production des documents par le défendeur seul.
27. Ce différend interprétatif entre les parties, sur lequel beaucoup a été écrit, est résolu à la lumière du comportement des parties elles-mêmes en temps réel. Je vais expliquer -
28. Il n'y a aucun doute entre les parties quant au fait que le défendeur a commencé à agir conformément aux dispositions de l'accord - il a demandé la nomination d'un évaluateur, a correspondu avec l'expert et même envoyé des documents à cet évaluateur. Le défendeur a fait tout cela dès juin 2023 (voir l'annexe 4 de la déclaration de la défense).  Dans cette annexe, qui est une lettre datée du 15 juin 2023, l'expert précise qu'il a reçu des documents du défendeur et demande à savoir « si l'avocat des parties souhaite me transférer des documents supplémentaires relatifs à l'immobilier.  « L'avocat du défendeur a répondu à cette lettre le 19 juin 2023 (Annexe 5 à la déclaration de la défense) et a affirmé que « du côté de M. Nasser (c'est-à-dire le défendeur - A.B.), il me semble à première vue que tous les documents vous ont été transférés.  »
29. Si tel est le cas, le défendeur admet avoir transféré tous les documents qu'il pensait devoir être transférés à l'évaluateur. Le défendeur, à ses yeux, a cherché à respecter l'accord et a agi pour transférer les documents en sa possession.  En effet, l'accord traitait des documents de droits, mais le défendeur, dans son acte de nomination de l'expert et de transfert des documents à l'évaluateur, a exprimé sa position selon laquelle il souhaitait exercer l'accord et vendre ses droits, même s'il ne possédait pas de documents supplémentaires.  Si le défendeur avait effectivement cru avoir une option selon laquelle il n'était pas du tout obligé de transférer les documents à l'expert et ainsi de laisser expirer l'accord, il n'aurait pas agi de la même manière qu'il a agi pour nommer l'expert et transférer les documents à l'évaluateur.
30. Ces propos sont cohérents avec la déclaration de défense du défendeur.  Ainsi, au paragraphe 26 de la déclaration de défense, le défendeur a écrit : « ...  Nous voyons qu'en même temps le défendeur a tout fait pour réaliser les accords, a agi et trouvé deux évaluateurs, et a en même temps produit les documents concernant ses droits aux divisions, les plaignants, de leur côté, ont fait preuve de mépris des accords des parties et n'ont pas coopéré dans le processus d'évaluation, une condition sans laquelle ces accords n'auraient pas pu être réalisés » (emphase ajoutée).  Plus loin, au paragraphe 28 de la déclaration de la défense : « Le défendeur s'est appuyé de bonne foi sur l'abandon de l'affaire et le manque de réponse des plaignants.  « .
31. Ainsi, en ce qui concerne le défendeur, il a agi conformément aux dispositions de l'accord, a tout fait en son pouvoir pour obtenir des documents de droits, a transféré les documents en sa possession, tandis que ce sont les plaignants qui ont torpillé la vente en ne coopérant pas avec l'évaluateur.
32. Dans cette situation, comme indiqué, lorsque le défendeur admet avoir agi pour réaliser l'accord, pour transférer les documents à l'expert, la conclusion du procès, selon laquelle le manquement à la production des documents n'est pas une violation mais plutôt une non-réalisation, n'est plus pertinente. La conclusion du procès vise à clarifier que si le défendeur ne parvient pas à fournir en pratique les documents d'enregistrement des droits, après avoir fait tout ce qui est en son pouvoir, cela ne sera pas considéré comme une violation de l'accord à ses yeux.
33. Lorsque le défendeur a réalisé qu'il y avait un problème avec ses arguments qui étaient incompatibles avec l'objet de l'accord et la loi, selon lequel il devait « faire tout ce qui est nécessaire pour produire des documents », au cours de la procédure, il a cherché à modifier ses arguments, et dans son affidavit il a affirmé que « je n'ai produit aucun document contenant des signes d'appartenance à la propriété » (paragraphe 10 de l'affidavit). Le défendeur a modifié son postulat et son argument selon lesquels il a transféré tous les documents en sa possession et a cherché à appliquer l'accord même en l'absence de documents de titre, puis est passé à un nouvel argument, qui contredit celui de la déclaration de la défense.  Le défendeur affirme désormais que, puisqu'il n'a pas transféré les documents de droits dans les 6 mois, l'accord a expiré et que cela ne doit pas être considéré comme une violation mais plutôt comme une non-réalisation de l'accord (voir aussi le paragraphe 13 de l'affidavit).
34. Il n'est pas possible de modifier la façade pendant la procédure. Au-delà du fait qu'il s'agit d'un changement de façade interdit, cet argument manque également de mauvaise foi de la part du défendeur, puisque celui-ci a agi pour mettre en œuvre l'accord en nommant un expert, en transmettant des documents à l'expert et même en demandant que l'expert soit payé (Annexe 5 de la déclaration de la défense).  Si le défendeur avait effectivement cru avoir l'option de ne pas vendre et avait droit à attendre 6 mois jusqu'à l'expiration du contrat, il n'aurait pas agi ainsi et n'aurait pas cherché à payer ses honoraires à l'évaluateur.  La conduite du défendeur en temps réel contredit son témoignage lors de la procédure, selon lequel il n'a pas demandé à vendre le terrain et n'a pas transféré de documents de droits à l'évaluateur.  Le défendeur a transféré ce qu'il possédait à ce moment-là, lorsqu'il est devenu clair que le défendeur avait également agi en temps réel pour obtenir des documents supplémentaires qui lui sont parvenus.
35. Lors du témoignage du prévenu, il est apparu qu'il avait agi pour délivrer le document de droits, qui est le testament de son père et de son oncle, approuvé par un tribunal israélien. Dans la procédure précédente, le prévenu a présenté l'ordonnance d'héritage de son père du tribunal jordanien de la charia.  Lors de son interrogatoire dans cette procédure, le prévenu a confirmé qu'il avait hérité de 14/24 de la succession de son père, tandis que son père possédait 2/12 de la succession de sa mère et de sa sœur, et 2/22 supplémentaires de cette succession (p.  23, lignes 1-14).  Le défendeur a en plus témoigné qu'il comprenait de l'honorable juge Banki qu'en l'absence d'une ordonnance d'héritage, il ne pourrait pas prouver sa propriété, car une ordonnance d'héritage d'un tribunal jordanien de la charia ne suffisait pas, et comme il l'a dit : « Les documents qui m'étaient exigés sont de présenter une ordonnance d'héritage auprès d'un tribunal israélien de la charia à Jérusalem-Ouest, et c'est la raison qui a conduit au rejet de la plainte car nous avons déposé et déposé une ordonnance d'héritage jordanienne, vous et nous.  (p.  24, lignes 9-10).  Le défendeur admet avoir émis une ordonnance d'héritage d'un tribunal israélien dès juin 2023, mais il n'a pas transmis le document à l'évaluateur, car il croyait, selon lui, que l'expert avait cessé son travail parce que les plaignants n'avaient pas coopéré avec lui.  Le prévenu ajouta dans son témoignage « la grande preuve que je n'ai pas cessé de soumettre des documents devant l'évaluateur » (p.  26, lignes 28-29).
36. Si c'est le cas, on voit que le défendeur admet qu'il avait l'intention de faire respecter et de maintenir l'accord et qu'en réalité, l'accord ne lui donnait pas l'option de ne pas produire de documents - « Q. Donc ce que nous avons fait avec le juge Banki, c'est qu'il n'y avait pas d'accord, c'est ce que vous dites ? C'était une option pour vous et vous pouvez décider ce que vous voulez faire. Vous inventez des documents, vous les gardez.  Vous n'inventez pas, vous ne les gardez pas.  C'est ce qui s'est passé ? A.   Si vous nous avez répondu et que nous avions fait des progrès dans l'accord, nous aurions dû mettre en œuvre ce que nous avions engagé à faire.  » (p.  26, lignes 7-11.  L'accent n'est pas dans l'original - A.B.).
37. En pratique, les deux parties ne sont pas en désaccord et conviennent que le défendeur n'a eu aucune possibilité de se retirer de l'accord. Leur conduite et leurs actions dans l'exécution de l'accord parlent d'elles-mêmes et clarifient l'essence de l'accord.  Le défendeur est tenu de faire tout son possible pour produire les documents nécessaires à la preuve des droits, mais s'il ne le fait pas dans les 6 mois, cela ne sera pas considéré comme une violation de l'accord mais plutôt comme un manquement à sa mise en application.  Toute autre interprétation de l'accord, et en particulier selon la position du défendeur, rend l'accord et son objectif redondants.  Il est illogique, d'une part, d'ordonner la nomination d'un expert et d'exiger que le défendeur fasse tout son possible pour produire les documents de droits, et d'autre part de déterminer que le défendeur peut décider dès le départ de ne pas produire les documents de droits, et qu'après six mois à compter de la date de signature, l'accord expirera.
38. Cette conclusion est également cohérente avec le témoignage de l'avocat Hassan à la p. 15. L'avocat Hassan précise également qu'il n'y avait pas de litige concernant une partie significative des droits du défendeur sur les terres, le litige découlant uniquement de l'héritage des droits de feu Mme Zelekha, la grand-mère de l'accusé.  Voir aussi son témoignage aux pages 16, lignes 31-36, selon lequel aucune ordonnance d'héritage n'a été approuvée par un tribunal israélien, puisqu'il existe une ordonnance d'héritage du tribunal jordanen de la charia qui ne « s'occupe pas en Israël » (p.  18, ligne 7).  Comme indiqué, c'est la raison pour laquelle le défendeur a demandé à un tribunal de Jérusalem d'approuver l'ordonnance d'héritage du tribunal de la charia.

La conduite des parties et leur bonne foi

39. L'article 39 de la Loi sur les contrats (Partie générale) 5733-1973 (ci-après : « la Loi sur les contrats ») impose aux parties un devoir d'agir de manière acceptable et de bonne foi dans l'accomplissement d'une obligation découlant d'un contrat, y compris l'obligation de coopérer activement à la promotion du contrat. L'article 28(a) de la Loi sur les contrats stipule qu'une partie ayant empêché l'existence d'une clause de suspension dans le contrat n'a pas le droit de se prévaloir de son non-exécution.
40. Comme indiqué ci-dessus, le défendeur aurait dû faire tout ce qui était nécessaire pour produire des documents conformément aux dispositions de l'accord (là, comme mentionné précédemment, il était défini comme demandeur). Comme indiqué dans l'accord - « Dans le cadre de cet achat, le demandeur fera tout ce qui est nécessaire pour produire des documents en vue de transférer les parts de son père et de son oncle dans le registre foncier.  « Le défendeur était au courant des dispositions de l'accord qui lui étaient claires et claires, et en effet, d'après son interrogatoire, il a agi pour obtenir le document de droits dès juin 2023, mais il n'a finalement pas été soumis à l'expert.  Et pour être précis.  Je tiens à souligner une fois de plus qu'il est clair, d'après le témoignage du prévenu, que celui-ci savait qu'il devait transférer ce document à l'expert pour pouvoir procéder à la vente (p.  24, lignes 6-12 et lignes 21 et suivantes).
41. Le défendeur a agi de mauvaise foi en choisissant de cacher ce document matériel au tribunal, à l'expert et aux demandeurs, et a attendu que la période de six mois s'écoule pour pouvoir réclamer l'expiration de l'accord. Cette conduite porte atteinte à la bonne foi du défendeur et témoigne d'une tentative délibérée de contrecarrer l'exécution de la transaction.
42. En pratique, le défendeur a violé l'accord. La tentative du défendeur de s'appuyer sur la plainte, selon laquelle si les documents ne sont pas produits dans les 6 mois, l'accord expirera, constitue de la mauvaise foi, étant donné que cette ligne de défense est née rétroactivement et ne respecte même pas les dispositions de l'accord.  Le défendeur a retiré cette phrase du contexte global de l'accord et a transformé l'accord en un accord déraisonnable et sans aucun but.
43. Les plaignants n'ont pas non plus mis la main dans l'affaire. Même si l'on ignore l'argument de l'avocat des plaignants selon lequel l'e-mail était invalide, ce problème a déjà été résolu en juin.  Malgré ce qui précède, les plaignants ont tardé longtemps à contacter l'expert convenu le 8 novembre 2023, bien après que celui-ci leur ait envoyé une lettre demandant leur coopération et leur salaire.  En fait, environ 4,5 mois se sont écoulés depuis la lettre de l'évaluateur.
44. La question se pose de savoir si le comportement des plaignants durant ces 4,5 mois durant lesquels ils ont complètement ignoré les lettres de l'évaluateur et n'ont pas agi pour mettre en œuvre l'accord, constitue une renonciation à leurs droits en vertu de l'accord d'achat des droits du défendeur sur le terrain.
45. En pratique, la loi n'a pas établi de délai fixe de plusieurs mois à partir duquel une dérogation découle automatiquement. Une renonciation ne sera déterminée que lorsque l'ensemble des circonstances indique clairement l'abandon du droit et qu'il existe des preuves solides de cela (voir, par exemple, Civil Appeal 7156/10 Hayarkon Ltd.   État d'Israël Israel Lands Administration (11 octobre 2012)), et généralement lorsque l'autre partie s'est appuyée sur ce comportement et a modifié sa situation.
46. Le silence, l'abstention temporaire d'exercer ce droit, ou une conduite pouvant être interprétée de plusieurs manières ne suffiront pas, en soi, à prouver une renonciation (Affaire civile 58990-01-22 Tal Frenkel c. Yaniv Fibo (31 août 2026) ; Appel civil 8427/12 Aryeh Jacobson c. Niv Vigdor (22 décembre 2014)). Dans l'affaire en question, comme clarifié, les plaignants n'ont pas coopéré avec l'expert pendant environ quatre mois et demi.  En effet, dans un courriel daté du 8 novembre 2023 envoyé par les avocats des demandeurs à l'évaluateur, il était indiqué que ce courriel avait été transféré après plusieurs avis laissés à l'évaluateur, mais aucune preuve n'a été présentée concernant les tentatives de contact avec l'évaluateur, et les demandeurs ont même retiré l'affidavit de leur avocat, rendant impossible de clarifier cette question.  En l'absence de preuves suffisantes à cet égard, le tribunal suppose que les demandeurs ont choisi de s'abstenir d'exercer leur droit durant cette période.
47. Cependant, il s'agit d'une période de seulement quelques mois, une période qui, dans les circonstances du cas en question, ne peut être considérée comme l'abandon du droit d'achat du terrain. Les demandeurs ont contacté l'expert début novembre, et cette demande a même été déposée peu après, en décembre 2023, après que le défendeur a refusé de poursuivre le processus d'expertise et de mettre en œuvre l'accord.
48. Je précise également que le défendeur n'a pas fondé le fait qu'il ait empiré sa situation ni s'est appuyé sur l'abandon du droit d'achat par les demandeurs. Le seul argument du défendeur quant à la question de l'absence de l'accord était le fait qu'il s'était écoulé six mois et que son avocat n'a pas pu « recevoir une réponse dans le cadre énoncé dans l'accord » (p.  25, lignes 26-32).
49. Dans ce cas, l'accord signé entre les parties doit être appliqué.

Validité de la clause de confession concernant les revendications d'invasion en raison de l'échec à la mise en œuvre de l'accord

50. Le défendeur affirme qu'après le délai de six mois et que les demandeurs n'avaient pas payé la contrepartie, la clause constituant une admission par les demandeurs de ses revendications dans la procédure précédente est entrée en vigueur. Par conséquent, le défendeur a demandé dans sa déclaration de défense d'ordonner aux demandeurs de quitter le terrain et de les obliger à payer des frais d'utilisation appropriés.
51. Au-delà du fait qu'il n'est pas possible de le faire par une déclaration de défense et que le défendeur aurait dû déposer une demande distincte, comme indiqué ci-dessus, le processus d'évaluation n'a pas été achevé et la contrepartie n'a pas été déterminée, de sorte que la clause n'est pas entrée en vigueur et que les arguments du défendeur dans cette affaire doivent être rejetés. Sans déroger à ce qui précède, je réitère que le défendeur a violé l'accord et que sa demande de faire respecter la « clause de confession » est pour le moins déroutante.

Conclusion