Affaire civile (Jérusalem) 18644-01-25 Yair Lang c. Mishkan Eliyahu – Société de construction et d’investissement Ltd. - part 2

34-12-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D. 51 (2)

1. Lors d'une audience tenue le 25 novembre 2025, les parties sont parvenues à un accord selon lequel « il est convenu que le tribunal nommera un expert en son nom et que le jugement sera rendu sur la base de l'avis sans qu'il soit nécessaire d'une audience supplémentaire, tandis que les parties se réservent le droit d'envoyer des questions de clarification à l'expert avant de rendre le jugement.  »
2. Il a également été décidé à la fin de cette audience que les avocats des demandeurs soumettraient l'avis au nom des demandeurs (un avis mentionné dans la déclaration de la demande mais qui n'y était pas joint et présenté lors de l'audience), que les demandeurs étaient autorisés à se diviser leurs recours et que la demande d'envoi d'un avis tiers contre le défendeur 1 a été rejetée tardivement.
3. Conformément à l'accord des parties, dans ma décision du 25 novembre 2025, l'ingénieur Zvi Ron a été nommé expert en mon nom (ci-après : « l'Expert ou « Ron »), avec un financement provisoire équitable des parties, tandis qu'il a été déterminé que :
4. « L'expert effectuera tous les tests requis dans l'appartement des défendeurs (ci-après : l'« Appartement ») et/ou dans tout autre endroit du condominium et/ou de la propriété commune, afin de déterminer, selon l'avis d'un expert, :

1. Quelles sont les causes et/ou causes des dommages allégués, et en particulier en ce qui concerne les dommages allégués liés à l'humidité ;
2. Quelles sont les mesures nécessaires pour stopper/réparer les dommages allégués ;

• Détaillez les différents dommages causés à l'appartement et comment réparer ces prétendues réparations ;

1. de déterminer une estimation financière pour la réparation des dommages allégués, y compris les dommages à l'appartement ;

1. Dans la même décision, il a été en plus déterminé qu'après réception de l'avis de l'expert, les parties pourraient soumettre les questions de clarification à l'expert, et qu'après les réponses aux questions de clarification, si elles étaient transmises à l'expert, le jugement serait rendu sur la base de son avis sans nécessité de discussion supplémentaire.

1. Avis d'expert

1. L'avis d'expert du 7 août 2026 a été reçu à la même date et a été publié, entre autres, comme suit :

Des sources d'humidité active et inhabituelle ont été identifiées dans la chambre principale (100 % avec un protimeter calibré) et d'humidité résiduelle, y compris des signes d'humidité au plafond et aux murs, y compris des signes d'humidité et de peinture écaillée localement.  Comme la visite de l'expert dans l'appartement des défendeurs ne pouvait pas être malvoyante, l'expert a ordonné la nomination d'un examinateur auxiliaire neutre - M.G. Home Services, qui a effectué des tests dans l'appartement des demandeurs par scan thermographique et a constaté que « les résultats du test étaient anormaux - lors de l'examen, des concentrations d'humidité ont été trouvées à des valeurs élevées au plafond et dans les murs principaux, indiquant la pénétration et la propagation de l'eau dans le plafond structurel depuis le niveau du sol des chambres de l'appartement des défendeurs 2-3, construit au-dessus, causant des dommages d'humidité dans l'appartement des demandeurs à cause des charges d'eau.  » Lors d'un examen des résultats d'humidité, il a été constaté que « les constatations du baca étaient anormales - des concentrations anormales ont été identifiées au plafond et aux murs de la chambre des parents (dans l'appartement des plaignants) ».

1. Dans l'appartement des défendeurs, un test de pression a été effectué dans le système de canalisation d'eau froide/chaude et il a été constaté que les résultats du test étaient anormaux.  Dans la salle de bain des parents, un examen visuel a été réalisé où des défauts ont été identifiés dans « l'étanchéité des compartiments intermédiaires, les rencontres avec les murs et les rencontres au sol » et « l'application défectueuse d'une arme à feu et d'un matériau flexible provoquant la pénétration et la propagation de l'eau dans le substrat remplissant le sol de la salle de bain ».  Dans la salle de bain générale également, les résultats de l'examen visuel étaient anormaux : « Un défaut d'étanchéité a été identifié dans les compartiments intermédiaires aux intersections des murs et à l'intersection des matériaux de la baignoire-mur, ainsi qu'une application défectueuse d'une arme et d'un matériau flexible qui provoque la pénétration et la propagation de l'eau dans le substrat remplissant le sol de la salle de bain.  » Un examen à la fibre optique d'une salle de bain principale dans l'appartement des défendeurs a également révélé des défauts - « Des tuyaux fuyants ont été observés, y compris des défauts de sédimentation et d'eau stagnante sur de longues sections, indiquant des pentes défectueuses sous le plancher, y compris des défauts dans la qualité de l'étanchéité de la salle de bain principale.  » Un examen des toilettes suspendues dans une salle de bain principale a révélé un autre défaut - « une baisse du niveau d'eau dans les toilettes suspendues et la dispersion de l'eau sous celle-ci ont été identifiées de manière à indiquer une défaillance du connecteur de tuyau entre les toilettes suspendues et l'angle du récepteur.  »

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1. Lors du test de la conduite de drainage des eaux pluviales (test hydrostatique) - aucun défaut n'a été trouvé et les résultats du test étaient normaux.
2. Un test d'inondation effectué sur le balcon de l'appartement des défendeurs a également révélé des défauts dans l'étanchéité du balcon.  Il a été constaté qu'après 4 heures, des fuites d'eau ont été identifiées au plafond des plaignants lorsqu'il a été noté que : « Lors de l'inspection, une détérioration des concentrations d'humidité a été observée dans le plafond et les murs d'une chambre et d'une salle de bain dans la chambre principale avec le début d'un test d'inondation.  »
3. Les conclusions de l'expert, basées sur les examens réalisés et détaillés ci-dessus et selon son avis, sont que : « Je suis d'avis avec une forte probabilité que les divers signes d'humidité, de moisissure et d'écaillage du plâtre et de la peinture sur le plafond de l'appartement des demandeurs et dans les murs...  résultent d'une teneur en humidité inhabituelle et prolongée dans le substrat du sol de l'appartement des demandeurs, résultant d'une défaillance combinée, en violation du Règlement d'urbanisme et de construction (demande de permis pour conditions et frais) 5730-1970, en violation des directives standard : 1.  Défaillance du système d'étanchéité sous le sol dans les pièces humides et le balcon.  2.  Défaillance des systèmes de plomberie - canalisations d'eau et d'égout, dans la salle de bain générale et dans la salle de bain principale.  »
4. Dans son avis (pp.  26-28), l'expert a détaillé la manière dont il a corrigé les différents défauts dans l'appartement des défendeurs, qu'il a estimé (en réponse aux questions de clarification du 3 août 2026) à 20 000 ILS (réparations du balcon) et 40 000 ILS (réparations dans la salle de bain générale et dans la salle de bain principale).  Il a également détaillé la réparation des dommages causés par l'humidité qui devait être effectué dans l'appartement des demandeurs (p.  28 de son avis), qu'il a estimé à 10 000 ILS.

17. En fait, l'avis de l'expert indique que les causes de l'humidité dans l'appartement des plaignants (principalement dans la chambre des parents) proviennent de défaillances dans l'appartement des défendeurs, notamment des défaillances de scellement sur le balcon et des défaillances dans les salles de bain.

• Les principaux arguments des parties dans leurs résumés

18. Les plaignants ont soutenu dans leurs résumés que l'avis de l'expert parle de lui-même et que les défendeurs restent les bras croisés, alors qu'ils auraient dû effectuer les réparations depuis longtemps. Les plaignants ont souligné leur souffrance continue due aux dommages causés par l'humidité et ont demandé l'acceptation complète de la réclamation, ainsi que d'imposer d'importants frais juridiques et honoraires d'avocat en leur faveur.  Dans leur résumé, les demandeurs ont demandé au tribunal d'ordonner que l'expert supervise l'exécution des réparations et veille à leur bonne conduite, au détriment de tous les défendeurs - conjointement et solidairement.  Il a également été demandé au tribunal d'ordonner un calendrier rapide pour l'exécution des réparations.
19. Les défendeurs, pour leur part, n'ont pas contesté les conclusions de l'expert dans son avis, mais ont cherché à rejeter la demande des demandeurs d'inculper les défendeurs 2-3 conjointement et individuellement avec le défendeur 1. Selon eux, il n'y a aucune responsabilité des défendeurs 2-3 et la pleine responsabilité incombe au défendeur 1.  Il a été soutenu que l'avis de l'expert indique des manquements dans l'interprétation et non ceux des défendeurs 2-3 eux-mêmes.  Il a été soutenu qu'aucun acte ou omission des défendeurs 2-3 n'a causé les dommages.  Selon eux, contrairement au défendeur 1 qui a nié la procédure, n'a pas déposé de déclaration de défense et a reçu un jugement en son absence, les défendeurs ont coopéré tout au long de la procédure et pour cette raison, et pour cette raison, elle doit être pleinement tenue responsable et financée.  Il a été soutenu que, dans ces circonstances, la demande des plaignants d'imposer des frais et honoraires d'avocat aux défendeurs 2 à 3 devait être rejetée.
20. Discussion et décision
21. L'article 3(b) du Règlement commun qui figure dans l'annexe à la loi foncière - 1969 stipule que : « Un propriétaire d'appartement a le droit d'exiger qu'un autre propriétaire effectue une réparation à l'autre appartement, dont le défaut pourrait endommager l'appartement de la personne demandant la réparation. » Il est donc clair qu'un propriétaire d'appartement en copropriété a le droit d'exiger qu'un autre propriétaire empêche l'humidité dans son appartement, qui provient de l'appartement de l'autre propriétaire, et même de l'obliger à réparer tout ce qui est nécessaire à cette fin.
22. Le fait qu'en vertu du jugement partiel il y ait également une responsabilité pour le défendeur 1 ne nuit pas à l'obligation des défendeurs 2-3 selon la loi, puisqu'ils sont propriétaires de l'appartement dont se trouve la source de la fuite. Par conséquent, la responsabilité est solidaire et solidaire, et toute réclamation que les défendeurs 2-3 ont concernant le défendeur 1 doit être clarifiée dans la procédure appropriée, dans la mesure où elle est ouverte (et sans exprimer de position sur les chances d'une procédure lorsqu'elle est sur le fond de l'affaire).
23. À la lumière de l'accord entre les plaignants et les défendeurs 2-3, qui ont accepté l'avis d'expert comme décisif dans leur affaire, il semble que l'humidité dans l'appartement des plaignants provienne de défaillances dans l'appartement des défendeurs, y compris des défaillances de scellement dans le balcon et la salle de bain de l'appartement des défendeurs. Aucun défaut n'a été trouvé provenant de sources non liées à l'appartement des défendeurs - comme un défaut dans la propriété commune.
24. Dans les circonstances susmentionnées, les défendeurs 2-3, conjointement et solidairement avec le défendeur 1 conformément au jugement partiel, portent l'entière responsabilité de la réparation des sources d'humidité dans leur appartement, telles que déterminées par l'expert dans son avis.
25. Conclusion
26. Les défendeurs, par conséquent, au moyen d'un professionnel qualifié et sous supervision technique, doivent effectuer dans l'appartement des défendeurs 2 à 3 tous les travaux détaillés aux pages 26-28 de l'avis d'expert (numérotation originale dans l'avis lui-même). De plus, les défendeurs doivent effectuer dans l'appartement des demandeurs les réparations détaillées à la page 28 de l'avis d'expert.  Les défendeurs assumeront l'intégralité des frais liés aux réparations de l'appartement et de leur appartement (conjointement et solidairement avec le défendeur 1).  Les défendeurs ont rempli leur devoir après confirmation de l'expert du tribunal que le travail avait été réalisé à sa satisfaction, et assumeront les coûts qui en découlent (y compris une visite supplémentaire sur le site ou la nomination d'un expert en son nom pour vérifier l'intégrité des travaux, si l'expert l'exige).
27. L'intégralité des travaux sera payée d'ici le 15 janvier 2027, sauf si l'expert informe par écrit qu'en raison des conditions météorologiques ou d'une autre raison, un délai supplémentaire est nécessaire pour effectuer les réparations (principalement les réparations de l'étanchéité sur le balcon de l'appartement des défendeurs), auquel cas le tribunal fixera un calendrier différent, en conséquence.
28. Les défendeurs 1 à 3, conjointement et solidairement, rembourseront les demandeurs pour les frais engagés afin de fournir l'avis d'expert (dans la mesure nécessaire, les demandeurs soumettront une décision pour la signature du tribunal concernant le montant et la date de paiement, accompagné d'une référence), en frais de tribunal pour un montant de 755 ILS et supporteront également les honoraires d'avocat des demandeurs pour un montant de 12 000 ILS.  Ces sommes comporteront des différences d'intérêts shekel - le montant des honoraires et honoraires d'avocat à partir de la date de dépôt de la réclamation - le 8 janvier 2025, et les frais engagés par les demandeurs au but de fournir l'avis d'expert (les frais de l'expert et les frais de l'examinateur en son nom) à partir de la date du paiement effectif à l'expert.

Accordé aujourd'hui, 13 octobre 2026, en l'absence des parties.