Affaire civile (Centre) 38712-06-23 Coover Agencies Ltd. c. Pitkit-Printing Factories Ltd. - part 4

Haimi, qui connaissait depuis longtemps les parties prenantes de Pitkit, les présenta à Unima et à ses représentants.

114. L'affirmation selon laquelle les informations concernant le fait que Pitkit avait été proposé à la vente relevaient d'autres parties du marché n'a pas été prouvée. La preuve est que Shahar n'a pas pu nommer une seule personne qui en ait connaissance (p.  350 de la transcription aux paras.  21-25), et affirmait ne pas se souvenir où cette information lui était parvenue (p.  351 de la transcription au paragraphe 4).  Quoi qu'il en soit, il n'a pas été affirmé, et il n'a pas été prouvé, que l'un des représentants d'Unima savait effectivement qu'un kit de pit avait été mis en vente, puis la présentation des informations par le demandeur.
115. Par conséquent, le demandeur et Katz sont le lien entre Pitkit et Yonima. Sans le demandeur, par l'intermédiaire de Katz et Haimi, la connaissance entre Unima et ses représentants ainsi que Pitkit et ses parties prenantes n'aurait pas été développée.
116. De plus, les preuves montrent que l'implication du demandeur, par l'intermédiaire de Katz et Haimi, dans la transaction Unima-Pitkit ne se limitait pas à une simple connaissance. Certes, l'implication de Katz était limitée par rapport à celle de Haimi, mais Haimi a agi comme intermédiaire, en coopération avec Katz (voir le témoignage de Katz à la page 205 de la transcription, paras.  21-24, pp.  250, 11, 29 et 251, 8-9 ; témoignage de Matan aux p.  102, paras.  8-14).  De plus, un accord a été signé entre Haimi, le demandeur et Katz, dans lequel la répartition des frais de courtage à recevoir concernant la transaction avec Pitkit a été déterminée (annexe 9 de l'affidavit de Katz).  Haimi a également témoigné que Katz était en arrière-plan (p.  159 de la transcription de l'article 23) et que toutes les conversations et actions qu'il a menées étaient en consultation et accompagnement de Katz (p.  160 de la transcription, art.  18-21).
117. Conformément à l'article 40 de la Loi sur les contrats, « une obligation peut être exercée par une personne qui n'est pas débiteure, sauf si, selon la nature de l'obligation ou l'accord entre les parties, le débiteur doit la remplir personnellement. » Dans le contexte du courtage, il a été jugé qu'il n'y a aucun obstacle au courtier à agir par un autre moyen (voir Eyal Zamir, The Contracting Contract Law, 5734-1974, Commentary on the Contract Laws, édité par G.  Tedeschi (1994), aux pages 225-224 ; Affaire civile en procédures sommaires (Tel Aviv) 50259-06-11 Cooperative Marketing Ltd.    Omer (Nevo, 6 janvier 2013)).  Les défendeurs n'ont pas contesté cela, et n'ont soulevé aucune réclamation en temps réel concernant l'implication de Haimi dans la transaction, ni le fait que le demandeur ait été privé de frais de courtage en conséquence.
118. Par conséquent, le fait que Katz n'ait pas participé aux réunions, et que son implication dans la transaction ait été moindre, ne le prive pas de son droit aux frais de courtage uniquement pour cette raison.
119. L'implication de Katz et Haimi a été exprimée dès le début :
120. Le 29 décembre 2021, Matan a signé un accord de confidentialité en lien avec Pitkit. Katz a transféré l'accord de confidentialité à Firon, qui l'a transféré à Matan (P/81).
121. Le 30 décembre 2021, Katz a transmis à Yonima, par l'intermédiaire de Piron, une grande quantité d'informations sur Pitkit, qu'il avait reçues de Pitkit (via Haimi) (P/82). Shachar a témoigné qu'il avait reçu ces informations de Matan (dans une séquence comme détaillée ci-dessus) (p.  304, paras.  11-17).

• Le 3 janvier 2022, Piron a transmis à Katz un dépliant d'information concernant Unima et lui a demandé de le transmettre à Pitkit (Court n° 80 et Tribunal n° 151).

1. Le 3 janvier 2022, Shachar a reçu une convocation de Haimi pour une réunion d'introduction prévue le 4 janvier 2022, en préparation de l'achat de Pitkit. La convocation était également adressée à Matan, Danjali, Firon et Katz (p.  304 de la transcription aux paras.  18-24).  La réunion eut lieu et fut suivie, entre autres, par Haimi.
2. Le lendemain de la réunion, le 5 janvier 2022, Piron a écrit à Katz pour lui dire qu'il souhaitait coordonner une réunion de suivi à Pitkit, et a noté qu'il préférait coordonner la réunion par l'intermédiaire de Haimi, soulignant que Haimi était important pour le processus (Court 152). Le même jour, Matan demanda à Haimi de transmettre une demande détaillée d'informations à Pitkit, ce que Haimi fit (annexes 16 et 17 à l'affidavit de Haimi).
3. La deuxième réunion a eu lieu le 11 janvier 2022. Haimi a également participé à cette réunion.

• Le 13 janvier 2022, Haimi a rencontré seul les parties intéressées à Pitkit, pour une réunion définie comme une réunion dédiée à la « préparation des cœurs » (Court/86). Avant la réunion, le 12 janvier 2022, Unima, par l'intermédiaire de Firon, a demandé à Katz de transmettre à Pitkit une liste de questions essentielles pour lui afin de formuler une offre d'achat, et de programmer une réunion dans le but de présenter et d'expliquer les états financiers (Annexe 13 à l'affidavit de Katz, Annexes 20 et 22 à l'affidavit de Haimi).
• Haimi a fait des commentaires sur le texte du premier protocole d'accord (annexe 24 de l'affidavit de Haimi).

1. Même après la signature du premier protocole d'accord, la plaignante a aidé aux négociations (par l'intermédiaire de Haimi) sur deux points principaux : elle a proposé à Unima de renoncer à son intention qu'une partie de la contrepartie soit conditionnelle, et lui a proposé d'acheter uniquement Pitkit et non en même temps que l'immobilier (voir le témoignage de Matan à la p. 80 de la transcription aux paragraphes 4-15 et les annexes 28-30 à l'affidavit de Haimi).
2. En conséquence, le second protocole d'accord a été signé le 11 avril 2022, dans lequel les propositions du demandeur ont été adoptées.
3. Piron a témoigné qu'il était resté en contact avec Katz même après la signature du deuxième protocole d'entente, et l'a informé de l'avancement des négociations, tant par correspondance WhatsApp que par téléphone (p. 419 de la transcription aux paragraphes 13-20, et présentée au tribunal à la page 156).

• Comme mentionné, même lorsque des différends surgissaient entre Unima et Pitkit, Unima s'adressa à Katz et Haimi pour les aider à faire avancer l'accord.

120. L'image qui ressort de ce qui précède est que la plaignante a rempli son rôle dans l'accord de courtage, c'est-à-dire qu'elle a créé le premier contact entre les parties et aidé aux négociations, ce qui a conduit à la signature des deux protocoles d'entente. Par conséquent, dans la mesure où un contrat de vente avait été signé et une contrepartie transférée, le demandeur aurait eu droit à des frais de courtage de la part de Yonima.  Cependant, comme on le sait, un accord de vente entre Unima et Pitkit n'a finalement pas été signé.
121. Cependant, peu de temps après, un accord de vente a été conclu entre Pitkit et Liberty, avec l'implication de Shahar et Piron, qui avaient un intérêt dans Liberty. Nous examinerons ci-dessous si les défendeurs, ou l'un d'eux d'entre eux, peuvent être tenus de payer des frais de courtage dans le cadre de la transaction Liberty-Pitkit.

L'accord Liberty-Pitkit

122. La jurisprudence reconnaissait le droit d'un agent immobilier aux frais de courtage d'un tiers ayant utilisé les informations obtenues auprès de l'agent immobilier, même s'il n'était pas partie au contrat de courtage, dans la mesure où l'agent immobilier était le facteur effectif dans la transaction avec le premier acheteur avec lequel un accord de courtage a été conclu (comme déterminé dans notre affaire) (Appel civil 48942-04-24 Gonen Kestenbaum c. Shai Yaacobi - Real Estate Development and Brokerage Ltd.  (Nevo, 4 février 2025), qui a été approuvé par la Cour suprême dans l'affaire Civil Appeal Authority 42119-02-25 Gonen Kestenbaum c.  Shai Yaacobi - Real Estate Development and Brokerage Ltd.  40 ans (Nevo, 21 janvier 2026) ; Affaire civile en procès rapide (Rishon LeZion) 24560-10-12 Nissan Nizov contre Sigalit Haddad (Nevo, 30 juillet 2014)).
123. Comme je l'ai déterminé plus haut, dans notre affaire, un accord de courtage contraignant a été signé entre le demandeur et Unima, mais Pitkit a finalement été acquis par Liberty, avec laquelle le demandeur n'a pas d'accord de courtage. Cependant, les preuves indiquent que Liberty et ses parties prenantes, dont certaines étaient également des parties intéressées dans Unima et étaient au courant de l'accord de courtage Unima, ont utilisé les informations reçues dans le cadre des négociations entre Pitkit et Unima, avec la médiation et l'aide du demandeur et/ou de toute personne en son nom, afin de gérer les négociationsentre Pitkit et Liberty.  Ces négociations ont finalement conduit à la signature du contrat de vente.
124. Comme mentionné, Shahar a été PDG, administrateur et actionnaire de 3 % d'Unima, il est également actionnaire à 10 % de Liberty et est administrateur et PDG de Liberty. La partenaire de Shahar, Shira Dollar, détient également une participation de 41 % dans Liberty.
125. Firon a été administrateur et membre du comité d'investissement d'Unima, et était actionnaire à 3 % d'Unima. Il existe un différend entre les parties concernant son statut de conseiller juridique d'Unima (à première vue, il y a des indices à ce sujet, mais puisque le fait d'être actionnaire et administrateur d'Unima suffit pour la discussion, je n'ai pas besoin de statuer là-dessus).  De plus, Firon était conseiller juridique et actionnaire de Liberty à un taux de 3 %.
126. L'opportunité commerciale d'acquérir Pitkit, que le demandeur a présentée à Unima, a fasciné Shahar dès le tout début. Dans une correspondance WhatsApp datée du 24 février 2022, Shachar a écrit à Matan au sujet de l'accord Pitkit : « Je veux que cet accord reste entre nous pendant tout mon temps (sic, Y.S.) » (Court/P/101).  Shahar a confirmé dans son témoignage qu'il lui était évident dès le départ qu'il s'agissait d'une excellente transaction (p.  303 de la transcription des paragraphes 14-18) et qu'il avait manifesté de l'intérêt pour l'acquisition de Pitkit, par l'intermédiaire de son partenaire, même à la fin des négociations entre Pitkit et Unima, à la lumière des difficultés de financement d'Unima (comme le montrent les procès-verbaux de la réunion du conseil du 19 juin 2022 - Cour 92).
127. Pitkit a informé Unima de l'annulation du deuxième protocole d'accord le 10 juillet 2022. Shachar a admis lors de son interrogatoire que lui et Piron avaient agi dans le dos de Yonima et Matan, et a demandé à Pitkit de refuser la demande de prolongation de Yonima pour obtenir le financement (voir le témoignage de Shahar à la page 342 de la transcription aux paragraphes 12-16 et aux pages 345 aux paragraphes 12-15).  Ce faisant, ils ont effectivement influencé le processus décisionnel de Pitkit pour annuler le protocole d'accord.
128. Dès le 19 juillet 2022, des négociations ont commencé entre Liberty (en construction) et Pitkit (selon les réponses de Shahar, Liberty et des parties intéressées dans Pitkit aux questionnaires - Annexes 72 (section 3.1) et 73 (paragraphe 1a.) des résumés du demandeur). L'accord Liberty-Pitkit a été signé le 23 septembre 2022, environ deux mois et demi après la fin des négociations entre Unima et Pitkit.
129. Les preuves indiquent que Shahar et Piron étaient profondément impliqués dans les négociations entre Unima et Pitkit, et en vertu de leurs fonctions, ils furent exposés, dans le cadre de la diligence raisonnable menée personnellement par Shahar, avec l'aide de Firon, à des documents et à de nombreuses informations sur Pitkit.
130. Ainsi, Shachar a témoigné aux pages 328 et 329 du procès-verbal qu'il était en contact constant avec le propriétaire et le directeur financier de Pitkit, dont il a reçu une pleine coopération (S. 12 à p.  328), que durant la période de diligence raisonnable il visitait les bureaux de Pitkit entre une et trois fois par semaine (S.  17 à p.  328), qu'il menait une diligence raisonnable aussi minutieusement que possible (S.  25 à p.  328).  qu'il avait eu de nombreuses conversations avec les parties prenantes de Pitkit (S.  28 à p.  328) et qu'une excellente relation personnelle commençait à se former entre lui et les employés de Pitkit (S.  1 à p.  329).  Il a également témoigné qu'en raison de sa position, il avait numérisé des documents relatifs à Pitkit afin de les télécharger dans la salle d'information virtuelle (paras.  9-10 à p.  329) et que lui et Piron ont accompagné le processus de diligence raisonnable et ont été exposés à un grand nombre de documents (p.  330 de la transcription aux paragraphes 13-27).
131. Matan a témoigné que Shahar avait joué un rôle très important dans l'examen de diligence raisonnable (p. 78 du transcription aux paragraphes 14-21 et 23-28) et que la part de Firon était également significative (p.  79 du procès-verbal aux paragraphes 10-15).
132. Shira Dollar, principale actionnaire de Liberty, a admis dans son témoignage qu'elle avait visité l'usine Pitkit pendant les négociations avec Unima, afin d'examiner un investissement de sa part dans la transaction (p. 273 de la transcription aux paras.  22-25), et qu'une réunion avait eu lieu entre elle et Bellavis par la suite (p.  274 de la transcription au par.  14).
133. Le CPA Ofir Alfasi et Alon Rosenzweig (actionnaires de Liberty) étaient destinés à servir comme dirigeants à Unima (p. 363 du procès-verbal aux paragraphes 22-29).  Shahar a confirmé que CPA Alfasi avait assisté Unima dans des négociations avec les banques en vue d'acheter Pitkit (p.  364 de la transcription S.  1).
134. Ainsi, même avant la création de Liberty, ses parties prenantes disposaient de nombreuses informations importantes concernant Pitkit.
135. Il est vrai que les défendeurs ont affirmé qu'en vertu de la transaction Pitkit, de nouvelles négociations et un nouvel examen de diligence raisonnable plus approfondi avaient été menés, mais aucune preuve n'a été présentée. Lorsqu'on lui a demandé pourquoi ils n'avaient pas présenté de preuves des négociations nouvelles et distinctes, Shahar a répondu : « Pourquoi avons-nous besoin d'un document ? Nous parlons » (p.  354 de la transcription aux paras.  11-13).
136. Les preuves montrent, en fait, que dans le cadre de l'examen, Liberty, par l'intermédiaire de Shachar et Firon, a utilisé les produits de la diligence raisonnable menée par Unima.  Ainsi, par exemple, la formulation de la lettre de diligence raisonnable envoyée à Pitkit par Liberty était très similaire à celle de la lettre émise par Unimma.  De plus, Liberty a fait appel à une inspection d'équipement commandée par Unima (p.  355 de la transcription aux paragraphes 21-29, Cour d'appel 137).
137. À la lumière de ce qui précède, l'image qui ressort est que les négociations entre Liberty et Pitkit se sont poursuivies au même endroit où les négociations entre Unima et Pitkit se sont arrêtées, menées par les mêmes parties - Shahar et Piron.
138. En tenant compte du court laps de temps écoulé entre la date de conclusion des négociations entre Unima et Pitkit et la signature de l'accord Liberty-Pitkit (environ deux mois et demi), ce qui, selon tous les témoignages, est une période très courte pour un accord de cette ampleur, il ne fait aucun doute que l'implication profonde des parties prenantes de Liberty, en particulier Shahar et Piron, dans les négociations entre Pitkit et Unima, a contribué et conduit à des progrès rapides dans les négociations et la formulation de l'accord.
139. L'accord Liberty-Pitkit est similaire à celui conclu entre Unima et Pitkit. C'est le même actif qui a été acheté - les actions Pitkit.  Le montant de la contrepartie est le même - 45 millions de ILS.  Certes, en pratique, 35 millions de ILS ont été versés par Liberty et 10 millions de ILS ont été retirés des caisses de Pitkit, mais cela ne change pas le montant total de la contrepartie versée aux parties prenantes de Pitkit.  De plus, cela était prévu dans la transaction Unima-Pitkit (voir le témoignage de Matan à la p.  109, paras.  24-27).  Le changement des modalités de paiement (étalés entre versements et paiements en espèces) n'est pas non plus un changement très important.  En pratique, on parle de « la même dame dans un changement de manteau ».
140. Dans ces circonstances, il existe une réelle difficulté dans une situation où une partie liée à la personne ayant conclu un contrat de courtage, qui a été exposée à l'opportunité commerciale lors de l'achat du bien, et qui était au courant de l'accord de courtage et du montant des frais de courtage qui y sont inclus, sera exemptée de payer ces frais, alors qu'elle est finalement celle qui a finalement acheté le bien pour lui-même.
141. Il est vrai que, en l'absence d'un accord entre le demandeur et les défendeurs, le demandeur n'ayant pas de cause contractuelle contre lui, il est libre d'examiner s'il est possible d'imposer une responsabilité aux défendeurs en vertu du droit général.

Enrichissement injuste

142. L'article 1(a) de la Loi sur l'enrichissement sans cause, 5739-1979, stipule que :

« Une personne qui n'a pas reçu un bien, un service ou un autre avantage (ci-après - le gagnant) qui lui est revenu d'une autre personne (ci-après - le créancier), doit rendre au créancier le gagnant, et si la restitution est impossible ou déraisonnable, lui verser la valeur.  »

143. Conformément aux dispositions de l'article 1(a) ci-dessus, l'obligation de restitution apparaît lorsque trois éléments sont remplis :

Le premier élément : l'enrichissement du gagnant (réception d'un bien, d'un service ou d'un avantage) - cet élément est essentiellement factuel et examine si le défendeur a réalisé un bénéfice ou a été épargné d'une dépense.