Affaire civile (Centre) 38712-06-23 Coover Agencies Ltd. c. Pitkit-Printing Factories Ltd. - part 3

De plus, la plaignante a dissimulé des documents matériels et s'est abstenue de convoquer des témoins clés (les parties intéressées dans Pitkit et Adi Kidron, la directrice financière de Pitkit), dont les témoignages auraient pu jouer contre elle.

61. D'autre part, les témoignages en faveur de Liberty et Shahar étaient ordonnés, cohérents et étayés par des références, et les tentatives du plaignant de saper leur crédibilité ont échoué.
62. Le procès personnel contre Shahar doit être rejeté, car aucune raison n'a été avancée pour lui permettre d'être personnellement responsable. Il n'y a aucun doute sur le fait qu'il n'existe aucune source contractuelle pour l'obligation de Shahar, puisqu'il n'est partie à aucun accord. Il n'acquit pas Pitkit, et chaque action qui lui fut attribuée fut accomplie, dans la mesure où elle fut prise, en vertu de ses fonctions à Unima ou Liberty.  Selon la jurisprudence, imposer une responsabilité personnelle à un dirigeant pour violation du contrat d'une société est très inhabituel et non prouvé.  L'ajout de Shachar vise à exercer une pression et à élargir artificiellement le cercle des prévenus, tout en abusant du processus judiciaire.

Réclamations Firon (Défendeur 6)

63. Le procès ne prévoit pas de motif d'action contre Firon. Firon n'est pas partie aux accords de courtage et n'en est pas signataire. Firon n'a rien acheté ni vendu quoi que ce soit, et n'était partie à aucun autre accord.  Il n'est pas possible d'imposer des frais de courtage à une personne qui n'est pas partie à l'accord de courtage (explicitement ou implicitement), et les contacts généraux ou l'implication indirecte ne suffisent pas à faire d'elle une personne responsable du courtier, rétroactivement.  En tout cas, un contrat de société ne lie pas automatiquement un actionnaire ou un organe, en l'absence d'une obligation personnelle explicite.
64. L'accord de courtage Unima n'a pas été ratifié par Unima, et la condition d'éligibilité aux frais de courtage (achat d'un billet par Unima) n'a pas été remplie.
65. C'est Liberty qui a finalement acheté les parts de Pitkit, et il n'existe aucune revendication d'accord de courtage entre le demandeur et Liberty.
66. La principale raison de l'échec des négociations entre Unima et Pitkit est Matan. En violation des accords, et sans l'approbation de l'entrepreneur, Matan a approché des entités non bancaires dans le but d'obtenir un financement, violant ainsi de manière flagrante l'accord de confidentialité entre les parties. Cette violation a conduit à l'annulation du second protocole d'accord.
67. Firon, quant à lui, a toujours agi de bonne foi, dans une tentative de sauver l'accord et d'atténuer les dégâts causés par le comportement de Matan. La démission de Shachar et Piron du conseil d'administration d'Unima et le retour des actions témoignent de leur besoin de se déconnecter des activités de Matan, dans le désir que les inconvenances qui l'ont marqué ne les contaminent pas.
68. Firon ne détenait que 3 % des actions d'Unima. Cela contraste avec Matan, qui détenait 72 % des actions. Le statut de Matan en tant qu'actionnaire majoritaire absolu rendait Piron, comme les autres administrateurs et actionnaires, incapable d'influencer les décisions d'Unima.
69. Piron n'a jamais été conseiller juridique d'Unima à aucun moment. Sa présentation dans la brochure d'information (Annexe 1 à la déclaration de réclamation) en tant que conseiller juridique était uniquement une idée marketing, et n'a aucune importance concernant son rôle réel. Shahar a confirmé dans son témoignage que Firon n'a pas été conseiller juridique d'Unima, et Matan a confirmé que Firon n'était pas rémunéré pour les services d'un conseiller juridique d'Unima.  De plus, la carte de visite présentée n'a jamais été émise, et Piron a demandé à changer son titre sur la carte, passant de conseiller juridique à secrétaire de l'entreprise.
70. Firon a rejoint Liberty à un stade ultérieur. Il a été conseiller juridique de Liberty et était responsable des aspects juridiques de la transaction, y compris la conduite de la diligence raisonnable. Sa position ne lui conférait aucun statut à Liberty.  Firon ne détenait que 3 % des actions de Liberty, et en tant qu'actionnaire minoritaire et conseiller juridique, il n'avait aucune autorité pour prendre des décisions du bon au mauvais.
71. Le droit aux frais de courtage n'intervient que lorsque le courtier est le « facteur effectif » qui a conduit les parties à conclure un accord contraignant. Dans une transaction de billet Unima, il n'existe pas de « facteur effectif » qualificatif, car la transaction n'a pas été exécutée et la condition explicite de l'accord Unima n'a pas été remplie. Les preuves et témoignages indiquent que Katz n'était pas présent aux réunions entre les parties, n'a pas participé aux négociations et n'a pas agi pour faire avancer l'engagement.  Dans l'accord Liberty-Pitkit, Katz lui-même a témoigné qu'il n'avait aucun lien avec les négociations qui ont eu lieu entre ces parties.
72. L'accord signé entre Liberty et Pitkit était sensiblement différent de celui qu'Unima cherchait à conclure avec Pitkit, incluant un changement de contrepartie et un paiement en espèces ; Diligence raisonnable séparée ; et l'absence du demandeur, de Katz ou de toute personne en leur nom lors des négociations. Un changement important dans les termes de la transaction, l'entrée de nouvelles entités significatives et une identité différente de l'acheteur témoignent de la rupture du lien causal et de l'absence de droit aux frais de courtage lors de la transaction tardive.
73. La plaignante devrait se voir refuser les frais de courtage même parce qu'elle a agi en conflit d'intérêts et de mauvaise foi, en dissimulant la double représentation des parties et en tentant d'obtenir un avantage illégal des deux parties à la transaction.
74. Il n'est pas possible d'imposer une charge personnelle à Firon. Imposer une responsabilité personnelle à un administrateur ou un dirigeant pour les dettes de la société envers des tiers fait partie des exceptions, et nécessite l'existence de circonstances telles que la fraude, la tromperie délibérée ou l'abus de la personnalité juridique distincte. Dans notre cas, le demandeur n'a pas revendiqué, et donc n'a prouvé aucune fraude ou tromperie de la part de Firon, qui était actionnaire minoritaire d'Unima, ainsi que de Liberty, sans aucun pouvoir de gestion ou de décision.
75. De plus, le demandeur n'a pas avancé (et certainement pas prouvé) de revendications concernant le levage du voile ou un cadre de référence personnel valide contre Piron.
76. Lorsqu'il s'agit de la possibilité d'imposer une responsabilité personnelle à un organe ou à un dirigeant d'une entreprise pour la conduite de négociations précontractuelles, une preuve de responsabilité personnelle sera requise. Firon n'a pas mené les négociations à Unima et Liberty, et il n'avait aucun pouvoir de gestion ou de décision sur qui.
77. Firon a agi avec une totale transparence envers la demanderesse, lui a rapporté tous les développements, et a même tout fait en son pouvoir pour servir de médiateur entre les parties afin que la demanderesse soit payée des frais de courtage pour la transaction, à son avis, au-delà de la lettre de la loi. Par conséquent, s'il y a une allégation de « complot » dans ce procès (et qu'il n'y a aucun fondement), il est clair que Piron ne faisait pas partie d'une telle organisation.
78. Le demandeur n'a pas satisfait à la charge de prouver que les éléments de la responsabilité délictuelle ont causé la rupture de contrat. Il n'existe aucun accord contraignant qui ait été violé en lien avec un acte ou une omission de Firon, la condition de suspension prévue dans l'accord de courtage Unima n'a pas été remplie puisqu'aucun accord n'a été conclu à la fin de la journée, et Piron n'a pas agi pour violer un accord, et certainement pas consciemment.
79. Il n'y a pas non plus de fondement pour la revendication de vol de secret commercial, puisque aucun des éléments de ce délit n'existe dans l'affaire Firon. Il n'y avait aucun secret commercial, aucun vol, et en tout cas aucune utilisation illégale des informations transférées à Firon.
80. Il n'y a aucune base à l'obligation personnelle de Piron en vertu de la cause de l'enrichissement et non au procès, puisque Piron n'a rien reçu. Dans l'affaire Unimma, Firon ne reçut ni salaire ni paiement, tandis que les actions qu'il percevait dans Liberty étaient, comme mentionné, une minorité négligeable, ce qui ne lui donnait ni le droit de vote ni de pouvoir de décision, et comme mentionné, il n'était pas un dirigeant de cette société. La plaignante est empêchée de plaider sur la cause de l'enrichissement, tout en affirmant en même temps qu'il existe un accord contraignant avec Firon.
81. En alternative, si et dans la mesure où le tribunal juge obliger Firon d'un montant quelconque contre le demandeur, Firon a le droit, conformément aux accords oraux entre lui et Katz, de déduire de cette somme sa part des frais de courtage perçus par le demandeur des parties intéressées dans Pitkit, ainsi que sa part des frais de courtage, si et dans la mesure où ils sont décidés dans cette réclamation. Sinon, puisque Pitkit aurait été acheté uniquement par Liberty, Liberty doit indemniser Piron pour tout montant qui sera facturé dans ce contexte, si et dans la mesure où il est facturé. Quoi qu'il en soit, Firon peut devoir un maximum de 3 % de ces frais de courtage, ce qui correspond au taux économique qui lui est attribué dans cette transaction.

La réponse du demandeur

82. L'affirmation selon laquelle l'accord de courtage Unima n'a pas été ratifié est incorrecte, tant factuelle que juridique. De plus, le fait qu'aucun accord de courtage n'ait été conclu entre Liberty et le demandeur ne retire pas en soi le droit du demandeur aux frais de courtage, puisque les tribunaux exigeaient également le paiement à quelqu'un qui n'est pas partie à l'accord de courtage, mais qui a reçu l'information en raison d'un contact avec la partie ayant signé le contrat de courtage. Si le courtier était le facteur effectif lors de la transaction du premier acheteur (si elle a été réalisée), il est également le facteur effectif dans la transaction du second acheteur, qui a utilisé les informations reçues du premier acheteur.
83. L'activité de la plaignante dans la promotion de la transaction dépassait largement ce qui était exigé d'un agent immobilier, et contrairement à ce qui avait été affirmé, elle était le « facteur effectif » dans la transaction. Les accusés ne nient pas l'implication profonde de Haimi dans les négociations. Même s'ils croyaient à tort que Haimi agissait au nom de Pitkit, cela ne l'augmente ni ne diminue le seuil.  Les défendeurs ne contestaient pas que la demanderesse avait le droit d'exercer le courtage par un autre moyen, et elle l'a effectivement effectué par l'intermédiaire de Haimi également.
84. L'accord Liberty n'est pas fondamentalement différent de celui d'Unima. Liberty a acquis Pitkit pour un total de 45 millions de ILS, avec tous ses actifs, y compris des fonds sur son compte, d'un montant de 10 millions de ILS. L'affirmation selon laquelle une diligence juridique et comptable plus approfondie et approfondie a été réalisée dans la transaction Liberty est sans importance et fausse.  Aucune preuve n'a été présentée concernant les résultats de ces tests.
85. L'affirmation selon laquelle le demandeur avait dissimulé l'accord de courtage n'a pas été prouvée. Matan a témoigné qu'il connaissait l'accord dès le début. Un devoir de divulgation n'existe que si l'agent immobilier a un intérêt conflictuel caché, l'exemple le plus clair étant la réception d'une contrepartie inhabituelle de l'une des parties, de sorte qu'il y a une crainte que l'agent immobilier ne cherche pas à rechercher d'autres actifs pour l'acheteur, par exemple.  Dans notre cas, un contrat de courtage Pitkit n'incluait pas une contrepartie inhabituelle de la part d'une des parties, et en tout cas l'accord de courtage Unima ne faisait référence qu'à l'acquisition de Pitkit.
86. La critique de l'opinion de Shalom Sofer, CPA, est fausse. Son opinion n'était pas fidélisée. Les défendeurs n'ont pas non plus contesté la décision qui a adopté un taux de 4 %, et n'ont pas nié que la formule Lehman sur laquelle reposait le Professeur Hadas Glander ait été remplacée par la formule moderne Lehman, selon laquelle les frais de courtage prévus dans le contrat de courtage ne sont pas exceptionnels.

Les preuves

87. Au nom du plaignant, Katz, Haimi, Matan et l'expert, Shalom Sofer, CPA, ont témoigné.
88. Au nom des défendeurs, Shahar, Firon, Shira Dollar, le CPA Ofir Alfasi (administrateur et actionnaire de 16, 5 % de Liberty) et de l'expert - le Professeur Hadas Glander.
89. La référence aux pièces sera conforme à leur numérotation, telle qu'elle a été numérisée dans le dossier.

Discussion et décision

90. Les différends entre les parties portent sur les questions suivantes :

1. Un accord de courtage contraignant a-t-il été conclu entre le demandeur et Unima, et le demandeur était-il le « facteur effectif » dans la transaction Unima-Pitkit ?
2. Les défendeurs peuvent-ils être tenus de payer des frais de courtage dans le cadre de la transaction Liberty-Pitkit, et pour quel motif ?
3.  Si la réponse est oui, quel est le pourcentage des frais de courtage auxquels les défendeurs doivent être facturés ?
4. La plaignante doit-elle être privée de son droit aux frais de courtage (dans la mesure où elle le détermine) en raison d'un manquement à son devoir de bonne foi ?
5. Firon a-t-il une réclamation de compensation ?

91. Nous aborderons ci-dessous chacun des sujets.

L'accord de courtage Unima - Pitkit

92. Conformément à la jurisprudence, le demandeur ayant droit à des frais de courtage doit prouver deux conditions cumulatives : (a) qu'un contrat de courtage a été conclu entre lui et une ou les deux parties à la transaction. (b) qu'il ait été le facteur effectif dans l'entrée dans la transaction (Civil Appeal 2144/91 Moskowitz c. Beer en tant qu'exécuteur testamentaire de la succession du défunt Tuvia Beer, IsrSC 48 (3) 116, 122-123 (ci-après : « l'affaire Moskowitz »)).
93. Les termes du facteur effectif sont ancrés dans la loi sur les agents immobiliers, qui n'est pas pertinente pour notre affaire, en ce qui concerne le courtage commercial. Cependant, la jurisprudence a estimé que même dans le domaine du courtage commercial, malgré les différences inhérentes entre ce domaine et le courtage immobilier, ainsi que les changements et ajustements liés à ces différences, il est nécessaire de prouver l'existence d'un facteur effectif dans la transaction comme condition d'éligibilité au paiement des frais de courtage (voir Appel civil 5876/06 Vertical Integration Ltd.   Rada Electronics Industries Ltd.  (Nevo, 4 février 2009) au paragraphe 17 (ci-après : « Question d'intégration verticale »)).
94. Par conséquent, le demandeur doit prouver le remplissage de deux conditions :

1. La première est qu'un accord de courtage contraignant a été conclu entre elle et Unima.
2. Deuxièmement, parce qu'elle était le facteur effectif dans l'accord.

Un accord contraignant a-t-il été conclu ?

95. Un accord de courtage Unima a été conclu entre le demandeur et Matan et Unima (en construction), c'est-à-dire avant la constitution formelle d'Unima.
96. Selon le paragraphe 12(a) de la loi sur les sociétés, une société peut approuver l'action d'un entrepreneur qui a été réalisée en son nom ou en son nom.
97. Une action d'un entrepreneur sera considérée comme ayant été faite au nom ou au nom de la société lors de l'initiation, si deux conditions sont remplies : a. L'apparence de l'action du point de vue du tiers indique qu'elle a été réalisée pour la société en vertu de sa création ; b. Au moment de l'exécution de l'action, le promoteur avait en tête une certaine société pour laquelle l'action avait été menée (Civil Appeal 8559/15 Suleiman Abbas c.  Oven Falls Ltd.  (Nevo, 27 mai 2018)).
98. La ratification n'a pas besoin d'être faite par écrit ni de manière formelle, mais aussi verbalement, oralement et de conduite (Affaire civile 11918-09-18 Beauty Technologies R&D Ltd. et al.   Yanai et al.  (Nevo, 9 juin 2020)).
99. Dans notre cas, aucune ratification écrite de l'accord de courtage n'a été présentée par le conseil d'administration d'Unima après sa création. Cependant, l'ensemble des preuves montre que l'accord de courtage Unima a été implicitement ratifié par celle-ci, et que les conditions pour mettre en œuvre cet accord sont remplies.
100. D'après les preuves, la représentation faite au demandeur est que l'achat de Pitkit sera effectué par Unima, une société en construction (créée peu après), et que les frais de courtage seront payés par Unima. Il n'a jamais été question que Pitkit serait acheté personnellement par Matan, ni qu'il supporterait personnellement les frais de courtage.  En effet, Matan, qui était l'actionnaire majoritaire d'Unima et détenait 72 % de ses actions, a témoigné avoir signé le contrat de courtage avec le demandeur au nom d'Unima (p.  73 de la transcription aux paras.  16-17, p.  109 de Q.  13-14 et p.  137 Q.  4).  Katz a également témoigné que, pour lui, l'accord de courtage était avec Unima (p.  225 de Protoket S.  1).
101. Il ressort également que l'accord de courtage Unima était connu des membres du conseil d'administration d'Unima, et qu'ils n'ont pas protesté en temps réel contre le montant des frais de courtage qui y étaient inclus. Ainsi, Matan a témoigné que Shahar était au courant de l'existence de l'accord de courtage Unima juste après sa signature, et que Shaul Danjali (actionnaire et administrateur d'Unima) (ci-après : « Danjali ») était au courant de cet accord dès un stade précoce.  Selon lui, « ce n'était pas un secret » (p.  76 de la transcription aux paragraphes 6-9).
102. 00De plus, il a été prouvé que le 2 mars 2022, peu avant l'incorporation officielle d'Unima (29 mars 2022), dans une correspondance WhatsApp entre Shachar et Matan (Tribunal/P/103), Shahar a écrit : « ...Il indique que le prix total de tous les achats dépassera 66 millions. D'où vient-il ? Ce chiffre inclut-il la commission de courtage, qui, si je me souviens bien, est de 4 % ( ?)« Dans son témoignage, Shahar a vérifié et confirmé que la correspondance date bien du 2 mars 2022 (p.  307 de la transcription au paragraphe 11).  Lorsqu'on lui a demandé en quoi cette correspondance était cohérente avec sa déclaration selon laquelle il n'avait connaissance de l'accord de courtage de l'UNIMA qu'en mai 2022, Shahar a répondu : « Il s'avère que je l'ai vu devant moi et que je n'y ai pas prêté attention » (p.  307 de la transcription au paragraphe 19).  Inutile de dire que Shachar n'a pas écrit à Matan pour lui dire qu'il était surpris par le montant des frais de courtage, ni que, selon lui, leur taux était excessif (comme le confirme Shahar dans son témoignage à la p.  308 de la transcription à l'article 2).
103. Le deuxième protocole d'accord a été signé le 11 avril 2022 par Unima, après son incorporation officielle. Le demandeur, par l'intermédiaire de Katz et Haimi, a poursuivi le travail de courtage même après la création d'Unima, et aucune lettre n'a été émise par Unima ou quiconque en son nom avertissant que l'accord de courtage Unima n'était pas contraignant pour elle.
104. Le 22 mai 2022, une réunion a eu lieu entre Katz et des représentants d'Unima (Matan, Shachar et Danjali). Son existence même indique que les membres du conseil d'administration d'Unima étaient au courant de l'accord de courtage, et savaient même que le demandeur, par l'intermédiaire de Katz et Haimi, poursuivait le travail de courtage, même après la création d'Unima.  Les versions de ce qui a été dit lors de cette réunion diffèrent, mais il ne conteste pas qu'aucun document écrit n'a été émis attestant que les membres du conseil d'administration s'opposaient à l'accord de courtage et aux frais de courtage qui y étaient inclus.  Dans une correspondance par e-mail entre Shahar, Firon et Matan datée du 24 mai 2022 (Cour d'appel 105), deux jours après cette réunion, Firon a envoyé un accord de honoraires avec M.    Shachar répondit qu'il n'était pas question d'étaler les paiements, et Piron répondit : « Je ne me souviens pas avoir parlé d'un écart d'un an de loyer.  J'ai parlé d'un déploiement d'un an de l'accord de courtage avec Kobi.  » Shachar répond : « ...  Je suppose que je me suis trompé en pensant que nous parlions de Firon et pas seulement de Kobi », tandis que Matan répondait : « Irlandais, tu n'as pas fait d'erreur, on a parlé à la fois de Piron et de Kobi.  » Dans cette correspondance, Shahar n'a pas mentionné son objection à l'accord de courtage ni aux frais de courtage qui y figurent, et en fait, il semble que seule la question du déploiement était à l'ordre du jour.
105. Dans une correspondance WhatsApp datée du 18 juin 2022 (Cour n° 107), Matan écrit à Shahar : « ... Je n'ai pas fait de présentation pour un ordre du jour, pourrais-tu faire quelque chose de court ?» et Shahar répond : « C'est une présentation de quatre pages.  Pas de problème.  Je vais y arriver.  » Un examen de la présentation préparée par Shachar (Cour d'appel 106), présentée lors de la réunion du conseil d'administration le 19 juin 2022, montre que parmi les dépenses accompagnant la transaction Pitkit figurait également un frais de courtage de 4 % (maximum).  En d'autres termes, le conseil d'administration d'Unima était au courant de l'existence d'un accord de courtage Unima, et que les frais de courtage pouvaient atteindre un taux maximum de 4 %.  Lors du procès-verbal de la réunion du conseil d'administration (Court/92), aucune objection n'a été soulevée à l'accord de courtage.
106. En juin 2022, lorsque des différends ont surgi entre Unima et Pitkit, Haimi a contacté les parties prenantes de Pitkit pour demander d'accepter de prolonger les délais de la transaction, ou de permettre à Unima de financer l'acquisition via une entité non bancaire (voir : paragraphe 30 de l'affidavit de Katz, paragraphes 29-31 de l'affidavit de Haimi, témoignage de Matan aux p. 80 de la transcription articles 21-28, correspondance entre Haimi et Fishman datée du 3 juillet 2022 et du 5 juillet 2022 - Annexe 32 à l'affidavit de Haimi).  Là encore, aucun document n'a été présenté attestant d'un litige concernant la validité de l'accord de courtage Unima, ni les frais de courtage demandés.
107. Il a également été prouvé que d'autres accords de courtage ont été signés par Unima (et/ou toute personne en son nom) à des tarifs similaires. Ainsi, il a été prouvé que le 25 décembre 2021, Shahar, en tant que PDG d'Unima, a signé un accord de courtage avec le comptable Ami Ben Ayon, selon lequel le consultant (Ben Ayun) aura droit à des frais de localisation de 5 % du montant investi, en cas de transaction signée entre Unima et/ou ses actionnaires et/ou toute personne en leur nom, et les sociétés d'investissement présentées par le consultant (Court/P/108 et Court/P/109).  Lorsque Shahar a été interrogé sur cet accord, il a affirmé que le rôle de ce consultant était de présenter des transactions dans des conditions particulièrement optimales, et que des frais de courtage élevés étaient donc convenus (p.  319 de la transcription, paras.  7-11).  Cependant, un examen de l'accord montre qu'il n'est pas conditionnel à la réalisation d'une transaction sous certaines conditions, et prima facie, dans la mesure où une transaction a été présentée par le même consultant qui était acceptable pour Unima et exécutée (dans des conditions plus ou moins optimales), le consultant aurait droit à des honoraires de courtage.  De plus, une correspondance WhatsApp datée du 6 janvier 2022 (trois jours après la signature de l'accord de courtage entre Unima et le demandeur) a été présentée entre Shachar et Matan en lien avec un courtier nommé Rami Calderon (Tribunal/110), dans lequel il était également question de frais de courtage de 3 % à 5 %.  Shahar a également affirmé qu'une transaction était négociée selon des conditions optimales, mais a été contraint d'admettre que cette condition n'était pas énoncée dans l'accord avec ce courtier (p.  320 de la transcription aux paras.  28-29 et p.  321 au par.  1).  Par conséquent, les frais de courtage de 4 % n'étaient pas exceptionnels par rapport aux activités d'Unima, et il n'est pas pour rien qu'aucune réclamation écrite n'ait été formulée en temps réel concernant l'accord de courtage Unima et les frais de courtage qui y sont inclus.
108. Il découle donc de ce qui précède que les représentants du conseil d'administration d'Unima étaient au courant de l'accord de courtage Unima et de ses termes avant et après la création d'Unima, étaient au courant du travail de courtage du demandeur par l'intermédiaire de Katz et Haimi, ont signé des accords de courtage supplémentaires leur donnant droit à des frais de courtage similaires, et n'ont pas affirmé que l'accord ne lie pas Unima.
109. Dans ces circonstances, l'accord de courtage Unima a été implicitement approuvé par Unima, et constitue un accord contraignant, même s'il n'a pas été ratifié par écrit par celle-ci.

Le demandeur était-il le « facteur effectif » ?

110. Conformément à la jurisprudence, il ne suffit pas au demandeur de prouver qu'il n'existe qu'une causalité factuelle entre ses actes et l'accord conclu en fin de journée, mais il doit prouver qu'il a été un « facteur effectif » dans la transaction. Selon la Cour suprême dans l'affaire Moskowitz :

« L'exigence de la jurisprudence est, comme énoncé, que l'action du médiateur soit le facteur effectif dans l'engagement contractuel.  Le test est un test de causalité.  L'agent immobilier ne remplit pas son devoir en prouvant la causalité factuelle.  Il ne suffit pas que le médiateur soit un certain facteur dans la chaîne causale, au sens d'une cause sans non-cause.  La demande porte sur l'entité la plus efficace.  »

111. La clause 2 de l'accord de courtage Unima stipule que : « Cober présentera Unima à Pitkit et agira pour aider Unima dans les négociations en vue d'un éventuel engagement pour l'acquisition de Pitkit et/ou des actifs de Pitkit et/ou du contrôle de Pitkit et/ou de toute partie de celui-ci. »
112. En d'autres termes, le rôle du demandeur était de présenter Yonima à Pitkit et de l'aider à mener les négociations avec Pitkit, dans le but d'un éventuel engagement.
113. Il n'y a aucun doute que le premier contact entre Unima et Pitkit a été établi par le demandeur via Katz et Haimi :

Katz, qui était un ami et partenaire commercial de Piron, proposa l'accord à Piron, et Piron, qui avait un intérêt dans Unima et agissait en son nom avant même son incorporation officielle, proposa l'accord à Unima.