Affaire civile (Centre) 38712-06-23 Coover Agencies Ltd. c. Pitkit-Printing Factories Ltd. - part 2

Les arguments du demandeur

25. Fin décembre 2021, grâce aux activités de courtage du demandeur, des négociations ont eu lieu entre Unima et les parties intéressées dans Pitkit pour l'achat de Pitkit par Unima. L'opportunité d'acquisition de Pitkit était très attrayante, ce qui n'était pas connu sur le marché.
26. Les négociations ont beaucoup progressé, jusqu'à ce qu'elles s'échouent en juillet 2022. Shahar et Piron - deux dirigeants et actionnaires d'Unima, très impliqués dans les négociations - ont décidé de profiter de l'opportunité commerciale pour acquérir Pitkit et, en très peu de temps, en septembre 2022, ils ont acquis Pitkit via une nouvelle société qu'ils avaient créée - Liberty, avec le partenaire de Shahar et d'autres partenaires, dans un accord très similaire à celui prévu entre Unima et Pitkit.
27. D'après les preuves présentées, en plus d'être administrateur et actionnaire d'Unima, Piron a également été conseiller juridique d'Unima.
28. Contrairement à l'affirmation de Shahar, Shahar était au courant dès le début de l'accord de courtage Unima et du montant des frais de courtage qui y étaient fixés.
29. De plus, Matan, promoteur et actionnaire majoritaire d'Unima, a témoigné qu'il connaissait un contrat de courtage sur les pitkits dès le départ. Le demandeur n'a pas besoin de passer par une quelconque position ou intérêt dans Unima et de s'assurer qu'il connaît un contrat de courtage écrit de la main. De plus, contrairement à leurs affirmations, Shahar et Piron connaissaient personnellement un accord de courtage Pitkit.
30. L'affirmation selon laquelle l'accord de courtage Unima n'a pas été officiellement ratifié par le conseil d'administration d'Unima doit être rejetée. L'approbation par une entreprise de ses activités entrepreneuriales peut se faire implicitement en recevant des avantages et en utilisant des services, comme ce fut le cas ici.
31. Haimi a agi au nom et au nom du demandeur pour promouvoir la transaction avec Pitkit et Yonima. D'un point de vue juridique, on peut dire que le demandeur a également exercé les activités de courtage par un autre moyen, conformément aux dispositions de l'article 40 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 (ci-après : la « loi sur les contrats »). Unima était au courant de l'accord commercial entre Haimi et le demandeur.
32. Le demandeur a joué un « facteur effectif » dans la transaction entre Pitkit et Unima. Haimi a participé au nom du demandeur à plusieurs réunions, dont une visite de l'usine et une rencontre en tête-à-tête avec les parties prenantes de Pitkit afin de « préparer les cœurs », après quoi le premier protocole d'accord a été signé. Même après la signature du premier protocole d'accord, la plaignante a participé aux négociations et son implication a été importante pour leur succès.  Unima a adopté les propositions du demandeur et, en conséquence, le second protocole d'accord a été signé.  De plus, lorsque des désaccords sont survenus entre Unima et Nitkit, Unima a sollicité l'aide du demandeur, via Katz et Haimi, qui ont travaillé à organiser une réunion, au cours de laquelle Unima a demandé de prolonger les calendriers de la transaction ou d'accorder l'approbation du financement de l'achat par une entité non bancaire.
33. Shahar et Piron, qui comprenaient l'opportunité d'affaires attrayante que le demandeur apportait à Unima, ne leur ont pas échappé. Lors de la première étape, Shahar a tenté de convaincre son partenaire, Shira Dollar, d'investir dans la transaction en coopération avec Unima, mais après que le conseil d'administration d'Unima a clairement indiqué que les administrateurs n'étaient pas autorisés à acheter Pitkit eux-mêmes, Shahar et Piron ont approché les parties prenantes de Pitkit en secret pour les persuader de ne pas accepter les demandes d'Unima.
34. Après le rejet des demandes d'Unita, et l'annonce de l'annulation du second protocole d'accord par Pitkit et ses parties prenantes, Piron agit immédiatement pour dissoudre Unima, et des négociations débutèrent immédiatement entre Pitkit et Liberty, menées par Shahar et Firon.
35. Ces négociations se sont poursuivies à partir de la fin des précédentes négociations avec Unima, et le montant total de la contrepartie (45 millions de NIS) n'a pas changé. L'affirmation de Shahar selon laquelle il s'agissait de négociations nouvelles et distinctes n'a pas été prouvée. D'après les preuves présentées, Firon a copié la demande de documents envoyée par le bureau de M.  Firon au nom d'Unima et l'a renvoyée à Pitkit.
36. La revendication de déduction soulevée par Piron doit être rejetée. Sa revendication de l'existence d'un accord oral avec Katz repose sur le témoignage d'un seul plaideur, qui n'a aucune assistance, est peu fiable et ne répond pas au critère logique. Même si l'accord avait été prouvé, Firon a explicitement nié qu'il s'agissait de son accord avec le demandeur, et a affirmé qu'il s'agissait de son accord avec Katz.  De plus, Firon a déclaré qu'il renoncerait aux frais de courtage s'il faisait partie de la société acquéreuse, et puisqu'il faisait partie de la société acquéreuse (Liberty), il n'a de toute façon droit à des frais de courtage.
37. Dans notre cas, les conditions énoncées dans la jurisprudence sont remplies, ce qui indique le degré d'efficacité d'un courtier dans une transaction négociée. Les décisions cohérentes des tribunaux exigent que les défendeurs ayant tenté de profiter de la différence entre la personne ayant signé un contrat de courtage et celle qui en a bénéficié versent le salaire au courtier.
38. Les défendeurs sont également responsables en vertu de la cause d'action pour rupture de contrat. La clause 3 de l'accord de courtage Unima établit une obligation de préserver la confidentialité, d'interdire l'utilisation et d'interdire le transfert d'informations, tandis que Shahar et Firon, dirigeants d'Unima, ont poussé Unima à violer l'accord de courtage en utilisant les informations reçues par Unima du demandeur et de Vitit lors des négociations, puis en les transférant à Liberty et à ses actionnaires. La liberté, par les actions de Shachar et Piron, a également conduit Yonima à violer le devoir de confidentialité.  Liberty est responsable de ce délit en vertu des articles 12-14 de l'Ordonnance sur la responsabilité civile [Nouvelle version] (ci-après : l'« Ordonnance sur la responsabilité civile ») même si les actes de Shachar et Piron ont été commis avant leur mise en place, puisque la loi les a approuvés dans sa conduite et les a également partagés, autorisés et ratifiés après coup.
39. Les défendeurs doivent également être tenus en vertu des lois sur l'enrichissement sans cause. Liberty a acquis Pitkit, contrairement à un droit légal, sur la base d'informations reçues sur l'opportunité commerciale d'acquérir Pitkit et sur Pitkit, s'évitant ainsi le paiement des frais de courtage.  Shahar et Piron ont reçu leurs actions dans Liberty aux taux de 10 % et 3 % (respectivement), qu'elle détenait dans Pitkit, évalué à au moins 45 millions de ILS, sans rien payer pour elles, puisqu'ils ont présenté l'accord à Liberty.
40. Les défendeurs sont également responsables en vertu du délit de vol d'un secret commercial. Les informations concernant l'opportunité commerciale d'acquisition de Pitkit sont des informations commerciales, qui ne sont pas dans le domaine public et ne peuvent être facilement divulguées, dont la confidentialité confère au demandeur un avantage commercial sur ses concurrents. De plus, la connaissance de Haimi avec Pitkit a apporté au demandeur une connaissance unique de la valeur de Pitkit ainsi que des vendeurs (les parties intéressées dans Pitkit) ainsi que de leurs intentions personnelles, inconnues des acheteurs potentiels.  Les défendeurs ont pris le secret commercial et l'ont utilisé, en violation de la disposition de l'article 6(b) de la loi sur la responsabilité délictuelle commerciale, 5759-1999 (ci-après : la « loi sur la responsabilité délictuelle commerciale »).  Dans notre cas, la présomption d'usage établie aux articles 10(1) et 10(2) de la loi sur la responsabilité civile commerciale s'applique également.
41. Ils doivent aussi être obligés en vertu des lois de la bonne foi et du principe selon lequel « le pécheur ne sera pas récompensé ». Firon est également responsable en vertu de son engagement envers la demanderesse qu'elle recevra les honoraires de courtage qui lui sont dus.
42. Si les défendeurs n'avaient pas saisi et utilisé les informations concernant l'opportunité commerciale d'acquérir Pitkit, illégalement, tout en faisant fortune et non dans un procès, causant une violation de contrat, un vol de secret commercial et une violation du devoir de bonne foi, le demandeur aurait pu négocier la transaction avec un autre tiers et percevoir les frais de courtage appropriés, que Liberty a économisés.
43. Un frais de courtage de 4 % est un salaire correct. Le demandeur s'appuie sur l'accord de courtage Unima, d'autres accords de courtage Unima, qui ont été divulgués lors des audiences de preuve, qui sont à des taux similaires et même supérieurs à 4 %, l'avis de l'expert en son nom (Shalom Sofer), et l'échantillon de transactions qu'il a faites dans ce domaine. L'avis d'expert au nom des défendeurs (Prof.  Hadas Glander) est infondé et concerne une formule dépassée qui n'est pas pertinente pour les faits de l'affaire.

Revendications de Liberty et Shachar (Défendeurs 4-5)

44. Pour prouver l'éligibilité aux frais de courtage, il faut démontrer qu'un accord de courtage contraignant a été signé, et que le courtier a été le facteur effectif ayant conduit à l'engagement. Dans notre cas, il n'y a aucun doute sur le fait que, dans la transaction Liberty, il n'existe pas de contrat de courtage entre le demandeur (ou Katz) et Liberty. De plus, il n'y a aucun doute que le demandeur (ou Katz) n'était pas le facteur effectif ayant conduit à la signature de l'accord Liberty, à la lumière de l'aveu de Katz qu'il n'était pas impliqué dans cette transaction et qu'il ne connaissait même pas l'existence de Liberty.
45. Sachant cela, le demandeur a tenté de s'appuyer sur le récit du « vol de la transaction », mais n'a pas non plus réussi à le faire. En plus de la lourde charge qui lui a été imposée pour prouver cet argument, qui n'a pas été soulevé, elle doit prouver qu'il existait un accord de courtage dans la transaction Pitkit-Unima, qui lie Unima, et que le taux des frais de courtage appropriés dans les circonstances est au taux revendiqué, mais que la plaignante n'a pas rempli la charge de la preuve qui lui a été imposée.
46. L'accord de courtage Unima a été signé avant son incorporation et n'a jamais été ratifié ni adopté par Unima.
47. Firon a confirmé qu'il n'avait pas informé les responsables d'Unima (autres que Matan) de la rédaction d'un contrat de courtage Unima, et que Shahar lui-même ne connaissait pas le demandeur ni Katz à ce moment-là, ni l'existence de l'accord de courtage.
48. La signature par Matan, seule, sur lui-même, d'un accord de courtage UNIMA ne peut lier Unima dans la mesure où elle n'a pas été ratifiée rétroactivement conformément à l'article 12(a) de la Loi sur les sociétés, 5759-1999 (ci-après : la « Loi sur les sociétés »). Même lorsque l'Unima a été créée, il ne suffit pas de signer Matan, mais il est nécessaire d'avoir la signature conjointe de deux personnes autorisées. Par conséquent, Matan a agi sans aucune autorité.  Quiconque engage un entrepreneur assume le risque que ses espoirs de perfectionner le contrat ne se réalisent pas.  Dans cette situation, le demandeur devrait se voir attribuer une faute contributive à un taux de 100 %.
49. Même dans la transaction Unima, le demandeur ne remplissait pas les conditions du « facteur effectif » qui ont conduit à la réalisation de la transaction (échouée). Katz lui-même ne communiquait pas, n'initiait pas et ne l'accompagnait pas, ne visita pas une seule fois l'usine Pitkit, n'assista pas aux réunions de négociation, ne parla à aucune des parties et ne les conseilla. Une autre partie, Haimi, présentée comme ouvrière au nom de Pitkit, a été affirmée rétrospectivement qu'elle agissait au nom du demandeur.
50. Les négociations entre Unima et Pitkit ont échoué, pour des raisons sans rapport avec Liberty et Shahar. Il a été prouvé qu'Unima ne disposait pas des fonds propres pour mener à bien la transaction, et que Matan s'était adressé à des entités non bancaires pour les placer dans la salle d'information confidentielle. Cette conduite entraîna une perte totale de confiance de la part de Pitkit, qui annula le second protocole d'accord.  Shahar a tout fait pour sauver l'accord d'Unima.  Ce n'est qu'après l'échec des négociations, et après que Shahar s'est vu menacé de poursuites personnelles de la part de Pitkit qu'il a été contraint de démissionner et de couper les liens avec Unima.  L'affirmation selon laquelle Shahar aurait tenté de convaincre les parties prenantes de Pitkit de ne pas répondre à Matan afin de s'assurer l'accord est incompatible avec les preuves et la véracité.
51. Le demandeur a joué un « double jeu » et a caché à Yonima l'accord avec Pitkit ainsi que le taux plus bas des frais de courtage qui y étaient inclus. Ce comportement constitue une grave violation des devoirs de loyauté et d'équité imposés à un agent immobilier, qui doit divulguer à son client l'existence d'un intérêt personnel (article 10 de la loi sur les courtiers immobiliers, 5756-1996 (ci-après : la « loi sur les agents immobiliers »), qui s'applique également au courtage commercial) et une violation de l'obligation de bonne foi lors des négociations.
52. L'accord Liberty était une nouvelle transaction, née sur un terrain inédit, avec deux entités juridiques différentes et des actionnaires différents, et sous des conditions commerciales différentes (un paiement en espèces de 35 millions de ILS contre un paiement de 45 millions de ILS pour la distribution des paiements et garanties bancaires dans l'accord Unima-Pitkit).
53. Le demandeur n'a pas non plus droit à un salaire approprié. Elle n'a pas investi d'efforts dans l'accord Liberty et ne peut pas bénéficier des efforts de l'accord Unima.
54. Le contre-interrogatoire de l'expert au nom du demandeur, Shalom Sofer, CPA, a révélé une opinion fragile et non professionnelle, dépourvue d'une base factuelle fiable, fondée sur un échantillon biaisé et des données non pertinentes ou non fondées. De plus, le CPA Sofer a ignoré le fait que le demandeur avait accepté un frais de courtage de 2, 25 % avec Pitkit dans l'affaire Unima.
55. En revanche, l'avis du Professeur Hadas Glander, expert au nom des défendeurs, est soutenu par une analyse approfondie et repose sur une méthodologie cohérente et bien fondée. La professeure Glander conclut, selon elle, que le taux maximal pouvant être attribué dans une transaction de cette ampleur, comme dans notre cas, ne dépasse pas seulement 1, 8 % du montant de la transaction, et que ses conclusions n'ont pas été contredites dans son enquête. Cela, bien sûr, ne constitue qu'un seuil à partir duquel le droit doit être déduit, à condition qu'il soit prouvé.  Quoi qu'il en soit, et alternativement, il convient également de donner du poids à la revendication de Firon selon laquelle la moitié (2 %) des frais de courtage réclamés par le demandeur n'ont pas été dissimulés.  Quoi qu'il en soit, le taux des frais de courtage doit être déterminé à partir de la portée de la transaction, qui n'est qu'à 35 millions de ILS.  Compte tenu de ces indications, le taux d'éligibilité ne peut dépasser que 0, 18 % de la portée de la transaction pour un montant de 35 millions de NIS.
56. Katz n'a pas agi pour minimiser les dommages, refusant de rencontrer les fondateurs de Liberty en lien avec une offre qui lui avait été faite de leur plein gré, au-delà de la lettre de la loi, et à la lumière de la demande de Piron de verser une quelconque part d'équité. Compte tenu de sa conduite inappropriée et des risques qu'elle a choisi de prendre pour elle-même, la plaignante ne devrait avoir droit à aucun paiement.
57. Quant aux interprétations juridiques alternatives, la plaignante n'a rien prouvé de l'existence d'un « secret commercial », qui mérite une protection et est sous son contrôle légal. Le demandeur n'a pas prouvé au niveau requis que les informations alléguées concernant le fait que Pitkit avait été proposé à la vente n'appartenaient pas à d'autres parties sur le marché, et le fait est que dans le contrat de courtage Pitkit, le demandeur n'a pas obtenu de droit exclusif. De plus, après que Matan a violé la confidentialité et le protocole d'accord, et divulgué des informations sur Pikit à des entités non bancaires, tout en les rendant publiques, il est clair que ce n'est plus un secret commercial.  La plaignante n'a pas non plus prouvé que Liberty et Shahar avaient pris l'information par des moyens inappropriés, et en tout cas il a été prouvé qu'ils ont agi de bonne foi et non dans le but de contrecarrer l'action de la plaignante, comme en témoignent leurs tentatives de parvenir à un accord avec elle, au-delà de la lettre de la loi.
58. Les motifs d'enrichissement sans cause ne sont pas remplis. Liberty et Shahar n'ont rien reçu du demandeur. L'accord Liberty est le fruit d'un processus indépendant et distinct des parties, mené directement entre elles.  En l'absence d'un lien réel entre l'action alléguée du demandeur et la transaction signée, il ne peut être déterminé que l'un des défendeurs se soit enrichi à ses frais.  Il n'est pas possible, en vertu du droit de l'enrichissement, de passer outre les lois du courtage et les exigences énoncées dans la jurisprudence pour prouver le droit aux frais de courtage, que le demandeur n'a pas remplies.
59. La cause d'action pour rupture de contrat manque également de base factuelle et juridique. En l'absence d'un accord contraignant entre le demandeur et Liberty and Shahar, et en l'absence de toute violation de contrat de leur part, le fondement requis pour imposer la responsabilité n'existe pas.
60. La version de la plaignante s'est effondrée lors des contre-interrogatoires de ses témoins. Le témoignage de Katz était truffé de contradictions, d'évasions et de versions dissimulées, et il est même resté dans la salle d'audience malgré la clarification du tribunal sur l'importance de cette démarche. Matan s'est abstenu de répondre à des questions de fond, et il y avait des craintes qu'il ne coordonne les versions avec lui, le demandeur choisissant les documents à présenter parmi ceux qu'il avait transmis.

Le témoignage de Haimi était entaché par un intérêt personnel, et il a admis que le salaire l'intéressait même s'il essayait de se présenter comme quelqu'un qui agissait sans rémunération.