Comme indiqué, cette décision s'applique au plus tôt à partir de juin 2019. Elle s'applique donc au second investissement de Cory (en mars 2020) ainsi qu'aux investissements de Guyot (en septembre 2019) et Ancona (en juillet 2020).
- Il semble qu'il ait été possible d'aboutir à un résultat qui aurait obligé Debret à revenir même en raison de la conduite de négociations de mauvaise foi, ce qui s'est reflété dans le manque de divulgation des faits requis. Il n'est pas nécessaire de traiter ce problème puisque les plaignants ont choisi de concentrer leurs réclamations sur le niveau de la responsabilité délictuelle, tout en les fondant sur les délits de fraude et de fausse déclaration négligente.
Le procès contre Fine
- La nature de la présentation concernant l'expertise de Fine
- Il ne conteste pas que c'est Fine qui a intéressé les plaignants dans l'entreprise liée aux projets promus par la société détenue par Debret, et que c'est lui qui leur a présenté la proposition. Les demandeurs ont affirmé avoir été convaincus d'investir dans l'entreprise en raison de sa personnalité captivante et de ses descriptions de la transaction comme promettant un rendement élevé à faible risque. La structure de la transaction proposée aux demandeurs incluait la garantie d'un rendement supérieur à 10 % au fil d'un ou deux ans (le pourcentage de rendement variait en fonction du montant de l'investissement et de la durée du prêt).
- Il n'y a pas non plus de contestation que Fine n'était pas employé de la société ni de Debret, et qu'il n'occupait aucun poste dans la Shop Corporation ni dans aucune autre société détenue par Debret (comme l'affirment les plaignants eux-mêmes dans la réponse). Le témoignage de Fine indique que Debret lui a proposé « des investisseurs/prêteurs pour des projets dans le domaine du renouvellement urbain en échange d'une commission allant de 2 % à 4 % » (paragraphe 4 de son affidavit). Selon lui, son rôle se limitait au fait que « j'étais un médiateur. J'étais conseiller » (p. 37 du procès-verbal, ligne 1) « Je suis le courtier et j'apporte les investisseurs » (p. 40 du procès-verbal, ligne 9). Cela était également évident dans le témoignage de Kestenbaum, qui a affirmé que Fine lui-même l'avait amené à investir dans l'entreprise à un stade plus précoce. Selon lui, Fine « amenait des investisseurs à Aryeh, pour qu'Aryeh présente tout » (p. 15 de la transcription, lignes 11-13). Fine affirmait qu'en raison de sa position, il intéressait les demandeurs à investir dans des projets via un prêt, tout en leur présentant les avantages de ce canal d'investissement, surtout à une époque où le retour sur investissement était très faible dans les bons canaux.
- Les plaignants affirment que Fine s'est présenté comme ayant une expertise dans l'investissement immobilier en Israël. Cependant, l'examen de leurs témoignages montre que cette représentation est pertinente, voire l'est, pour la revendication d'Ancona. Les autres plaignants avaient une impression légèrement différente. Corey a témoigné que Fine « était un bon ami de la famille et un ami personnel à moi » et qu'elle avait consulté avec lui parce qu'elle le voyait comme un « courtier immobilier » qui se présentait comme un expert en transactions immobilières (paragraphe 6 de l'affidavit ; En fait, Fine ne détenait pas de licence de courtage immobilier aux dates concernées du procès, et n'a délivré une licence qu'après. Guyut n'a fait aucune référence à l'expertise qu'il attribuait à Fine, et a décrit les conversations qu'il a eues avec Fine et Debrett sur des questions d'investissement à partir de 2014 (paragraphes 9-12 de son affidavit).
L'allégation de représentations concernant l'expertise de Payne a en fait été entendue uniquement par Ancona, qui est la seule des plaignantes à n'avoir eu aucune amitié préalable avec Payne. Ancona a contacté Fine via LinkedIn car ce dernier s'est présenté comme un agent immobilier en Israël (paragraphes 7-8 de son affidavit ; dans cette déclaration, on a tenté de donner l'impression que Fine avait contacté Ancona, alors que c'était en réalité Ancona qui avait contacté Fine - p. 27 de la transcription, lignes 24-25). Il a témoigné que Fine se présentait comme un expert dans l'exécution de transactions d'achat sur le marché israélien et l'a même invité à participer à un webinaire qu'il organise sur le sujet de l'achat immobilier en Israël (paragraphe 50 de l'affidavit d'Ancona). Fine a confirmé dans son témoignage qu'à cette époque il tenait un blog sur l'immobilier en Israël et qu'il avait publié des mises à jour sur les investissements en Israël sur Internet (p. 41 de la transcription, lignes 22-27). Il semble qu'Ancona soit le seul des plaignants à avoir été exposé à l'existence de ces publications.
- Il semble donc qu'il faille faire une distinction entre la représentation de Corey et Guyot de celle d'Ancône :
Corey a consulté Fine de son propre chef, en raison de leur amitié étroite et de savoir qu'il connaissait le domaine des investissements. Guyut s'est lié d'amitié avec Fine lors d'un voyage à vélo en Israël en 2014 (paragraphe 4 de son affidavit), les deux ont commencé à discuter de la possibilité d'investir dans l'immobilier en Israël, puis Fine l'a présenté à Debrett. À partir de ce moment, des conversations conjointes eurent lieu entre les trois, et parfois seulement entre Guyot et Debrett, concernant divers projets (paragraphes 4 à 12 de l'affidavit de Guyot). La relation entre Corey et Guyot repose sur l'amitié et l'amitié, et non sur l'approche de Fine tout en se présentant comme un expert en investissements immobiliers. La méthode de communication, qui ne repose pas sur une représentation d'expertise unique ni sur une campagne commerciale au nom de Fine, a un certain poids dans la discussion traitant de la portée des attentes et de la négligence dans la conduite de Fine concernant la fourniture d'informations.