Affaire civile (Jérusalem) 54447-03-22 Ruth Corrie contre Aryeh (Larry) Debrett

1. La cause d'action est constituée des revendications des plaignants selon lesquelles ils ont investi de l'argent dans une entreprise ratée en raison de déclarations frauduleuses ou du moins de fausses déclarations négligentes des défendeurs 1 et 2, et que leur argent a donc été jeté à l'eau. Selon eux, les défendeurs doivent les indemniser pour l'argent perdu, et les indemniser pour les fruits espérés ainsi que pour la souffrance mentale qui leur a été infligée.
2. Les plaignants 1, 3-2 et 5 (ci-après : Cory, Ancona et Guyot, respectivement) ont prêté de l'argent à American Israel Development Shop dans le cadre d'un appel fiscal (ci-après : la société ou boutique) appartenant au défendeur 1 (ci-après : Debret). Ancona et Guyot ont transféré l'argent du prêt via des sociétés qu'ils possédaient (plaignants 4 et 6).  Le prêt a été accordé comme investissement dans une entreprise économique de la société dont le but est de promouvoir plusieurs projets de rénovation urbaine (TAMA 38) et de maximiser les profits (ci-après : l'entreprise).  Le défendeur 2 (ci-après : Fine) a présenté l'entreprise aux demandeurs et leur a conseillé d'investir dans ce canal.  Debret versa à Payne une commission à un taux dérivé du montant du prêt investi dans le projet.

Corey a investi 400 000 ILS dans cette entreprise économique le 11 février 2019, puis a de nouveau investi un montant similaire le 9 mars 2020.  Giyot a investi 700 000 ILS dans le projet le 29 septembre 2019.  Ancona a investi 1 014 512 ILS (300 000 $) dans la société le 11 juillet 2020.  Puisque l'investissement a été effectué par un prêt à la société, un contrat de prêt a été signé entre la société et chacun des plaignants dans une version uniforme et identique, qui inclut des clauses d'exemption limitant la possibilité de poursuivre la société si l'entreprise ne se passe pas.

3. Par la suite, la société est entrée dans une procédure de liquidation suite à l'échec de l'entreprise, et les plaignants se sont retrouvés dans une mangeoire brisée. En raison de l'insolvabilité de la société, et apparemment aussi en raison des clauses contractuelles du contrat de prêt, les demandeurs n'ont pas engagé de procédure contre elle.  Ils ont choisi de poursuivre les défendeurs pour des représentations qu'ils avaient faites avant le transfert des fonds.  Selon eux, au moment où les défendeurs ont persuadé les demandeurs de prêter de l'argent à la société pour l'investissement, ils savaient que l'entreprise avait déjà rencontré de très importantes difficultés économiques et qu'elle était vouée à l'échec.  Selon eux, les actions de persuasion des défendeurs à leur encontre constituent des délits de fraude et une fausse déclaration négligente.  Par conséquent, ils exigent le retour des fonds d'investissement, dont le montant nominal est d'environ 2 100 000 ILS, ainsi que des différences de liaison et d'intérêts, ainsi que des compensations pour la perte d'opportunités de transactions alternatives et pour la souffrance mentale qui leur est infligée.
4. Je précise à ce stade que ma conclusion est que le procès contre Debret doit être accepté, tant sur le fond que sur des bases procédurales ; et la plainte contre Fine doit être rejetée pour des raisons liées à l'absence de fondements factuels et juridiques nécessaires pour prouver les conditions du délit de fausse déclaration négligente.

Contexte des déroulements et la manière dont ils se déroulent

5. Avant de discuter des arguments des parties, il est nécessaire d'aborder brièvement la nature de la connaissance préalable entre les parties ; et la manière dont le sujet des demandes des plaignants a changé après qu'il est devenu évident qu'il n'était pas possible de rembourser Debert. Cela clarifiera certains contextes des événements et explique pourquoi, lors du litige, les plaignants ont choisi de s'en prendre à Fine, après s'être initialement concentrés sur les allégations portées contre Debreth.
6. Connaissance entre les parties : La plupart des parties - toutes parlant anglais comme langue maternelle et cette langue leur était utilisée dans tous leurs contacts écrits et oraux - ont eu une connaissance et une proximité précoces. Corey et les défendeurs vivaient aux dates pertinentes du procès dans la région de Beit Shemonth.  Le couple Corrie et Payne et sa femme entretenaient une amitié proche, et le mari de Corey enseignait l'hébreu à Debret.  Ancona (qui sont frère et sœur) et Guyot vivaient aux États-UILS à cette époque.  Guyut et Fine sont amis depuis 2014, après un voyage à vélo en Israël auquel ils ont participé.  Déjà cette année-là, Giot a également rencontré Debrett, qui, avant même les événements ayant fait l'objet du procès, avait tenté de l'intéresser à investir dans des projets qu'il avait initiés en 2014 et 2018 (paragraphe 9 de l'affidavit de Guyot).  Les frères Ancona sont les seuls parmi les plaignants à ne pas avoir de relations préalables avec les défendeurs.  La relation entre eux a été créée après que le demandeur n° 2 a approché Payne, qui s'est présenté sur LinkedIn (un réseau social couramment perçu comme ayant un ton professionnel) comme un expert en investissements immobiliers en Israël, et s'intéressait à investir dans l'immobilier en Israël.
7. Changer le focus des réclamations : La déclaration de réclamation se concentrait, en essence, sur les actions et omissions de Debrett. L'implication de Fine était présentée comme secondaire par rapport à celle du propriétaire de la société et de l'initiateur de l'entreprise.  Il est possible que cela soit du, entre autres, au fait que les défendeurs estimaient à l'époque que Fine ne cherchait pas à les frauder (comme Corey l'a écrit en temps réel et comme elle l'a témoigné au tribunal - p.  59 des annexes à l'affidavit de Fine ; p.  23 du procès-verbal, lignes 15-16).  La déclaration de défense a été déposée au nom des deux défendeurs.  Elle précisait, entre autres, que Fine avait également persuadé ses parents d'investir dans l'entreprise au moment des investissements des plaignants, et avait joint des documents attestant de l'accord signé avec les parents de Fine.  Des preuves à l'appui de cela étaient également jointes à l'affidavit de Payne et à une déclaration sous serment préparée par sa mère, dont les plaignantes avaient renoncé à son interrogatoire.
8. En avril 2023, la représentation de Debrets a été interrompue par l'avocat Cohen, qui a continué à représenter Fine. À partir de ce moment, Debret n'a pas agi pour faire avancer sa cause dans le procès.  Il a comparu à deux audiences préliminaires, apparemment parce que la demande des plaignants d'obtenir une ordonnance restrictive concernant la maison des Deretus (dont les droits sont entièrement enregistrés au nom de son épouse) était en discussion.  Malgré cela, Debreth s'est abstenu de présenter des preuves et a choisi de ne pas se présenter à l'audience probatoire ni de soumettre de résumés.  Ainsi, la disposition du Règlement 75(2) du Règlement de procédure civile, 5779-2018, s'applique à son dossier, et les plaignants ont le droit de prouver leur demande et d'obtenir la réparation demandée contre lui.
9. Que ce soit parce que Debret a cessé de coopérer avec la procédure et qu'aucun bien enregistré n'a été découvert, ou parce que la société qu'il possède est entrée en liquidation et qu'il est devenu clair qu'il ne possédait pas d'actifs réalisables, ou pour d'autres raisons, les défendeurs ont choisi de modifier significativement la ligne argumentaire à l'étape entre la déclaration de la demande et le dépôt de leurs affidavits. Dans le procès, les plaignants se sont principalement concentrés sur les actions de Debreth, bien qu'ils affirment que Fine avait collaboré avec lui dans les fausses déclarations faites contre eux.  Dans leurs affidavits, les plaignants ont choisi de détailler longuement les actions et omissions de Fine, qui semble être le propriétaire d'un bien immobilier (utilisé comme résidence de sa famille nucléaire) pouvant permettre un remboursement partiel des fonds jetés à l'eau.
10. En tant que présomption de présomption, je précise que ce qui a été exposé dans les actes et ce qui y était joint suffit à rejeter l'affirmation selon laquelle Fine était réellement au courant des difficultés rencontrées par l'entreprise. Aucune base factuelle n'a été fondée pour l'hypothèse profonde selon laquelle Fine cherchait à détourner ses parents d'un investissement dans une entreprise qu'il savait vouée à l'échec, et les plaignants ont choisi de ne pas interroger sa mère sur des questions relatives à cela ou à la relation entre les parents et leur fils.
11. Puisque Debret a choisi de ne pas présenter de preuves ni de se présenter à l'audience probatoire, et que Fine ne nie pas en fait ce qui ressort des documents relatifs à l'entreprise tels que divulgués par les plaignants, il n'est pas nécessaire d'aborder en détail la question de la responsabilité imposée à Debret. Les faits relatifs à cette affaire seront brièvement examinés ci-dessous.  Il sera possible de conclure d'eux lorsqu'il semble que Debret était conscient des difficultés rencontrées par ces projets.  Cette conclusion est invalide quant à la connaissance de Payne.  Puisqu'il n'y a aucun doute que Fine « ne détient aucune position dans les sociétés et qu'il n'est pas prétendu qu'il y ait été organisé » (paragraphe 3 p.  2 de la réponse des plaignants), il n'y a aucun fondement pour supposer que Fine était associé dans ces informations ; Cela n'a pas du tout été prouvé ; En fait, il semble que ce qui a été dit dans ce contexte ait été débattu verbalement et à l'extérieur (bien que dans les résumés, les plaignants aient affirmé que Fine n'avait pas dit la vérité dans divers contextes).
12. Ainsi, la discussion dans l'affaire Fine doit se concentrer sur la question de savoir si les éléments du délit délit de la fausse déclaration négligente s'appliquent dans son affaire. Cela inclura une discussion mature sur la nature de l'obligation qui lui est applicable, s'il a fait preuve de négligence envers les demandeurs et s'il existait un lien de causalité entre la représentation et leur décision d'investir les fonds dans l'entreprise.  L'argument des plaignants aujourd'hui est que Payne était obligé de mener ses propres enquêtes, et de ne pas s'appuyer sur les arguments de Debrett ; et qu'il aurait dû examiner positivement les garanties fournies pour garantir les investissements des plaignants.

Il convient de souligner que l'argument concernant la garantie a été soulevé à un stade relativement tardif de la procédure.  Dans la déclaration de recours, les allégations se concentraient sur le fait que Debret et Fine donnaient l'impression d'un projet réussi, contrairement à la réalité.  La déclaration de revendication ne prétend pas que Fine ait créé une déclaration selon laquelle il existe des garanties propriétaires pour l'entreprise.  La question de la garantie a été mentionnée dans la déclaration de réclamation dans le contexte du fait que des privilèges ont été enregistrés sur certains actifs ultérieurement pour les prêts, tout en affirmant que cela avait été fait afin d'ajouter une certaine crédibilité à la fraude.  L'argument selon lequel des représentations avaient été faites concernant des garanties qui seraient fournies à la société et qui garantiraient l'investissement par un prêt a en fait été avancé pour la première fois dans les affidavits du témoin principal.  Cela peut lui ronger le poids.

13. Après avoir présenté les faits relatifs à la date à laquelle on aurait pu supposer que l'entreprise comportait un risque important, ainsi que les déterminations concernant la responsabilité de Debreth, les preuves menant à la conclusion que Payne n'avait aucune connaissance réelle de l'état de l'entreprise seront brièvement discutées. Par la suite, les représentations de Fine auprès des plaignants seront examinées, leur impact sur leur décision d'investir, ainsi que les questions juridiques qui doivent être tranchées à la suite de ces décisions factuelles.

Création de l'entreprise et rencontre de difficultés

14. Debret détenait 100 % des actions d'une société appelée American Israel Development D.A.K.I. dans un appel fiscal (le texte de la société était joint en annexe 2 à la déclaration de défense).  Cette société détient 100 % des actions de Shoop (la version de Shoop a été jointe en annexe 1 à la déclaration de défense), ainsi que apparemment d'autres sociétés détenues par Debret impliquées dans divers projets de rénovation urbaine.  La version de Shoop indique que Debret a été administrateur et PDG de la société.  Au moment de la signature des accords relatifs à l'entreprise, Jonathan Kestenbaum (ci-après : Kestenbaum) était également directeur dans la boutique.  Dans les prospectus décrivant l'entreprise, Debrett était décrit comme le PDG de Shop et Kestenbaum comme le « président » de la société (voir, par exemple, à la page 61 des expositions de Corrie).

Il convient de noter que les plaignants n'ont pas engagé de procédure contre Kestenbaum.  Cela semble être dû au fait qu'il n'était pas en contact avec eux concernant et concernant les investissements ; Il était principalement chargé de la liaison avec les professionnels impliqués dans le projet (p.  16 des procès-verbaux, lignes 27-28) ; Il a quitté le partenariat commercial à un moment donné ; Lui et sa famille ont perdu une somme considérable qu'ils avaient investie dans l'entreprise (p.  15 de la transcription, lignes 12-13 ; pour le montant exact, voir paragraphe 22 de la déclaration de défense).

15. Le 21 décembre 2017, Shoup a signé un accord avec Schopenhauer Arthur Entrepreneurship (ci-après : Schopenhauer Entrepreneuriat) et avec son manager, feu Shmuel Or (ci-après : Or). Schopenhauer a déclaré avoir conclu des accords de renouvellement urbain avec les titulaires des droits sur cinq projets immobiliers (clause 3.5 de l'accord, qui était jointe en annexe A à la déclaration de revendication).  Dans l'accord, il a été précisé que les actifs étaient sous privilège en faveur de l'entité qui finançait la société entrepreneuriale, la Wealthstone Corporation (qui comprend de nombreuses filiales ; ci-après dénommée Wealthstone).  Il a été convenu que Shop fournirait un total d'environ 24 000 000 ILS pour financer les projets, à un taux d'intérêt de 13 % et contre 70 % des projets gérés par Schopenhauer.  Sur cette somme, une somme de 1 500 000 ILS sera mise à disposition sous forme de prêt polyvalent pour Or lui-même (clause 5.10 de l'accord).  L'un des projets, situé sur la rue HaMatid à Holon (ci-après : le projet HaMatmid), était en construction à ce moment-là.  Il a été convenu que le prêt aurait un taux d'intérêt de 18 %.  Il a également été convenu que l'ensemble du compte du projet serait engayé en faveur de Shop dans le premier privilège spécifique du rang (clause 9.16 de l'accord) ; Ou signera une garantie personnelle indépendante et autonome (clause 11.1 de l'accord) ; Un privilège spécifique de troisième degré sera enregistré en faveur de Shoop, déduit uniquement de celui de Wellstone, sur la propriété du projet permanent (clause 11.1.7 de l'accord), et après le transfert du montant couvrant la dette d'un prêt dans le projet permanent à Shoop, un privilège de premier degré spécifique sera enregistré en faveur de Shoop sur tous les droits du projet permanent, sans aucun autre privilège (clause 11.3.1 de l'accord).
16. Il n'y a aucun doute que la société a rempli son obligation et transféré à Schopenhauer un prêt d'un montant total d'environ 24 000 000 ILS. Cependant, au plus tard début 2019, il est devenu évident que Schopenhauer et Or avaient fondamentalement violé l'accord.  Cela a été expressément indiqué dans le préambule de l'addendum à l'accord du 26 février 2019 et dans la clause 3.1 du corps de cet accord (partie de l'annexe B de la déclaration de la demande).  À ce moment-là, la société a décidé de prendre en charge la gestion des projets, selon lui, dans l'espoir qu'il pourrait les mettre sur la voie du succès (paragraphes 20-22 de la déclaration de la défense).  Par conséquent, il a été stipulé dans cet addendum à l'accord que le pourcentage des bénéfices serait modifié, et que la société commencerait à percevoir une partie de la garantie, ce qui le ferait en transférant un projet sur la rue Hanevi'im à Bat Yam à sa direction afin de le gérer, l'exécuter et en tirer les profits (clause 3.2.1 de l'addendum à l'accord).  Dans un autre addendum à l'accord, daté du 18 mars 2019 (annexe B à la déclaration de revendication, au début de l'accord), Schopenhauer a réitéré qu'il s'agissait d'une violation fondamentale de l'accord (clause 2.1 de l'avenant à l'accord).  Cette fois, les parties ont convenu que la société commencerait à réaliser une partie supplémentaire de la garantie, et le ferait en transférant le projet Matmid à ses mains afin de le gérer, de l'exécuter et d'en tirer les bénéfices (clause 2.2 de l'addendum à l'accord).

Le contexte de la signature de ces accords peut être appris d'une demande déposée par Shoup pour une ordonnance d'ouverture de procédure de liquidation dans l'affaire d'insolvabilité 9334-12-21 (Annexe 9 à la déclaration de créance).  Dans la demande, étayée par l'affidavit de Debreth, il était indiqué que la société avait transféré à Schopenhauer un prêt d'un montant de 23 748 449 ILS, comprenant un prêt à toute fin d'un montant de 4 876 216 ILS transféré directement à Or (paragraphe 7 de la demande).  Elle alligne que Schopenhauer a « utilisé de manière inappropriée et ne respecte pas les dispositions du contrat de prêt entre les parties, de sorte que de nombreux fonds ont été transférés à d'autres projets Schopenhauer, ainsi que des fonds supplémentaires ont été transférés dans le but de couvrir d'autres dettes de [Or] » (paragraphe 8 de la demande).  Selon ce qui est indiqué dans la demande, « en conséquence », les accords ont été signés les 26 février 2019 et 18 mars 2019, cédant les droits sur les projets à la société et transférant leur gestion à celle-ci (paragraphe 9 de la demande).  Ainsi, selon la version de Debreth, ces accords ont été signés après que lui et Shoop ont réalisé que Schopenhauer et Or faisaient un usage inapproprié et contrevenant des fonds du prêt qui leur étaient transférés.

17. D'après ce qui a été indiqué dans cette demande, il semble que Shop n'ait pas non plus agi conformément à l'accord initial. L'accord stipulait qu'Or devait transférer un prêt pour n'importe quelle finalité d'un montant de 1 500 000 ILS.  Au lieu de cela, elle lui a transféré un prêt proche de 5 000 000 ILS sur le montant total du prêt de 24 000 000 ILS accordé à Schopenhauer.  Comme indiqué, la demande de Shop d'ouvrir une procédure de liquidation indique que les sommes transférées à Or étaient apparemment utilisées à des fins personnelles.  Ou on soupçonne d'être celui qui a empêché d'autres sommes d'atteindre les projets eux-mêmes.  Cette déviation par rapport aux dispositions de l'accord a également été notée par le fiduciaire dans un rapport qu'il a soumis au tribunal lors de la procédure de liquidation.  Il semble que cela ait contribué aux chances de succès du projet.
18. Le 22 mai 2019, un document signé par Or et Kestenbaum a été rédigé (Annexe 12 de l'affidavit de Cory ; Kestenbaum a confirmé sa signature sur le document - p. 14 de la transcription, lignes 18-19).  Dans ce document, les parties déclarent qu'il existe deux problèmes qui empêchent « d'obtenir un financement et de vendre des appartements, comme nous l'avons déjà rencontré dans le projet en cours » : premièrement, qu'aucune société distincte n'a été créée pour chacun des projets, et d'autre part, le fait que Schopenhauer est une société appartenant à Or « dont le passé pose problème pour obtenir des prêts et des financements auprès de la banque ».  Ainsi, au plus tard, Kestenbaum et Debret connaissaient des difficultés à obtenir des financements pour des projets en raison de l'implication d'Or et de la révélation de son bilan financier négatif.
19. Le 6 août 2019, le 19e addendum à l'accord entre Walthstone, Schopenhauer et une société gérée par Kestenbaum a été signé. Dans le cadre de ce cadre, il fut convenu, entre autres, que divers privilèges seraient enregistrés en faveur de Walthstone, y compris le premier privilège sur le projet Muttahid (P/1, p.  159 et suivants).  Les privilèges, d'un montant de 20 000 000 ILS chacun, ont été enregistrées le 18 décembre 2019 (comme le montre le projet d'Annexe 11 de l'affidavit de Cory).

Le texte indique également qu'une note d'avertissement a été écrite concernant les droits de tous les locataires en faveur de Schopenhauer le 14 août 2018.  Au 1er septembre 2019, des notes d'avertissement individuelles ont été enregistrées concernant les droits des locataires, après la création d'une société spécifique pour le projet Matmid.  La majeure partie de ces billets (et en fait tous sauf le premier) fut enregistrée ultérieurement pour l'enregistrement hypothécaire en faveur de Walthstone.  Quoi qu'il en soit, il semble qu'à partir de la date de signature du 19e addendum susmentionné, on aurait pu supposer avec une quasi-certitude qu'aucune charge ne serait enregistrée en faveur de la société qui pourrait être réalisée.