En pratique, aucun privilège n'a été enregistré en faveur des sociétés détenues par Debret sur les actifs immobiliers des projets. Un privilège de troisième degré a été enregistré ultérieurement en faveur de la société créée pour le projet Persistent, mais il était inférieur à deux privilèges d'un montant de 20 000 000 ILS chacun, qui ont été enregistrés en faveur de Walthstone. Par conséquent, il n'a pas saisi de biens réels.
- Bien que les projets n'aient pas été garantis par des garanties, et du moins pas par des garanties propriétaires, Ancona a reçu deux prospectus d'autres projets impliquant une autre société appartenant à Debret (projets sur la rue HaTayasim à Holon et la rue Bialik à Bat Yam). La première de ces informations a été jointe à un courriel envoyé par Fine à Ancona dans le but d'expliquer la nature de TAMA 38, tout en présentant un projet similaire (l'e-mail de Fine à Ancona daté du 26 décembre 2019, à la page 17 de l'affidavit d'Ancona). Il n'a pas été précisé comment ni quand Ancona a obtenu le prospectus de l'autre projet dans la même autre entreprise. Ces deux prospectus incluaient une déclaration identique selon laquelle le projet fait l'objet du prospectus dispose d'excellentes garanties (« Les projets ont une excellente garantie ») et que les investisseurs recevront des garanties pour les droits sur les nouveaux appartements (« Nos prêteurs ont un privilège sur les droits des nouveaux appartements »). Ils ont également indiqué que la société investisseuse investirait un maximum de 35 % des fonds, et que le reste serait financé par une banque ou un investisseur institutionnel (le prospectus était joint en annexes B et C à l'affidavit d'Ancona). On peut donc supposer que l'envoi du prospectus à Ancona aurait également pu créer une représentation concernant l'entreprise faisant l'objet du procès - même si elle n'a pas été incluse dans le prospectus envoyé - y compris une représentation concernant les garanties offertes aux investisseurs, et même la solidité financière garantie par un investisseur institutionnel.
Le prospectus ne précise pas quand ils ont été préparés. Comme mentionné, ils ont traité des projets non gérés par Schopenhauer et qui n'étaient pas inclus dans l'accord avec Schopp.
- Concernant l'entreprise faisant l'objet du procès, d'autres prospectus ont été préparés, ne présentant que trois des cinq projets de rénovation urbaine inclus dans l'accord entre Schopp et Schopenhauer. L'un d'eux, daté de mars 2018, a été envoyé à Corrie le 17 mai 2018 (Annexe B à l'affidavit de Corrie). Ce prospectus n'inclut pas de promesses concernant des garanties ou concernant un investisseur institutionnel. Une autre brochure, qui ne porte pas de date, a été envoyée à Ancona le 6 juillet 2020 (annexe H à son affidavit). Cette édition du prospectus incluait une référence à la garantie, mais pas à la solidité financière garantie par un investisseur institutionnel.
Il n'existe aucune preuve que des brochures présentant une déclaration concernant la garantie aient été envoyées à Guyut. Comme indiqué, le prospectus envoyé à Corrie ne contenait pas de déclaration concernant l'existence d'une garantie. Par conséquent, il convient de considérer qu'une représentation concernant la garantie, créée par le transfert du prospectus, n'a été faite qu'à l'égard d'Ancona. Il sera précisé plus tard qu'il n'a pas été prouvé que cette déclaration était antérieure à sa décision d'investir, et en tout cas, il n'a pas été prouvé que Fine aurait pu ou dû clarifier cette question au maximum.
- Malheureusement, tous les projets ont échoué. Cela malgré les grands efforts de Debret et Kestenbaum, dans lesquels lui et sa famille ont investi beaucoup d'argent. Les défendeurs ont soutenu dans la déclaration de la défense que certains projets n'avaient pas été réalisés en raison du fait que les locataires avaient choisi de ne pas les poursuivre ou pour d'autres raisons (paragraphes 38-41 de la déclaration de la défense). Quant au projet permanent, qui était « le seul projet en phase de construction effective », il s'est avéré que de nombreux coûts ont été engagés dans son cadre qui n'étaient pas nécessaires, que la construction n'a pas été correctement réalisée et que cela n'a pas réussi même avec un nouvel entrepreneur, rendant le projet non rentable (paragraphe 42 de la déclaration de défense). Il convient de noter que le rapport final soumis par le fiduciaire dans le dossier de liquidation de la société indique que les accords TAMA concernant les quatre projets qui n'ont pas commencé la construction ont expiré car la condition de suspension pour obtenir les permis de construire n'a pas été remplie (p. 7 du rapport).
- Comme mentionné, le seul projet qui a atteint la phase de construction est le Projet Persistant. C'est aussi le projet qui a été présenté à certains plaignants, alors qu'on leur avait dit que leur argent y serait investi puisqu'il est en phase avancée et constitue donc un investissement plus sûr. Cependant, cette déclaration ne reflétait pas la situation telle qu'elle était. Un document que Debret a joint à sa réponse à la demande de soulagement temporaire indique qu'au plus tôt du 27 juin 2019, il estimait que le projet Mutmid ne générerait aucun bénéfice (le document est un accord entre la société et une nouvelle société de gestion de projet, et il concerne également la rentabilité attendue de chacun des projets).
En fait, il semble que Debreth ait déjà eu connaissance de la possibilité de tirer profit du Projet Perpétuel. En effet, dans le rapport zéro des évaluateurs préparé pour le projet HaMatmid le 19 décembre 2018 (annexe H à la déclaration de revendication), il a été noté que le promoteur a l'intention de terminer le projet d'ici mai 2019 (p. 26 du rapport) et une estimation a été donnée selon laquelle le projet maximiserait ses profits d'environ 4 200 000 ILS (p. 30 du rapport). Cependant, lors du contre-interrogatoire de Kestenbaum, il a reçu un rapport du séquestre de la société daté du 31 août 2022 (N/1), dans lequel il critiquait les estimations irréalistes du rapport et le fait que, bien qu'il indiquait que 90 % du projet avait été achevé, le taux d'exécution était de 70 % au moment de la liquidation. Le séquestre a exprimé son opinion concernant l'existence d'un « écart très significatif dans le montant de plus de 3 millions de ILS » de coûts irrécupérables qui n'ont pas été inclus dans l'évaluation de l'évaluateur. Cette hypothèse a été confirmée par Kestenbaum, qui a répondu que lui et Debret savaient, même avant d'entrer dans le projet, qu'« il y avait de l'argent investi dans un projet que les experts n'avaient pas reconnu », d'au moins 3 000 000 ILS, et qu'ils savaient que cette somme devait être restituée (p. 18 de la transcription, lignes 25-30).
- Malgré tout cela, Debret a envoyé aux investisseurs des rapports mensuels optimistes à partir de septembre 2020 (annexe D à l'affidavit du demandeur 3). Il a décrit l'avancement des travaux dans le projet en cours, a déclaré que le projet approchait de son achèvement (la date d'achèvement avait été reportée d'un rapport à l'autre et d'un mois à l'autre), et a indiqué que la plupart des appartements avaient été vendus. Ce n'est qu'en juin 2021 que Debret a informé les investisseurs (annexe T à l'affidavit de Corrie) que le projet devrait perdre environ 4 500 000 ILS. À ce moment-là, il révèla pour la première fois aux investisseurs que dès que la société reprit le projet Constant à Schopenhauer, il s'attendait à ce que le projet ne perde pas et ne génère pas de bénéfices, et qu'au mieux réalise un faible bénéfice (« Nous avions prédit qu'il atteindrait l'équilibre ou ferait un faible bénéfice ») ; Il a affirmé que, lorsqu'il s'agissait de générer des profits, la société avait mis ses espoirs sur les quatre autres projets inclus dans l'entreprise.
La responsabilité de Debrett pour les dommages des plaignants
- La conclusion de tout cela est que Debret savait apparemment déjà à la fin de 2018 que le projet Matmid ne serait pas rentable. Dès le début de 2019, et au plus tard en mars 2019, Debreth a conclu que Schopenhauer était incapable de gérer les projets. Même après que la société ait repris le projet Bat Yam en février 2019, elle n'a pas réussi à le mettre dans une situation où un permis de construire a été accordé. Quelques mois après avoir repris le projet Matmid en mars 2019, il a été découvert que des dépenses supplémentaires importantes étaient nécessaires, y compris celles résultant du remplacement de la société de gestion de projet. En mai 2019, Debret et Kestenbaum ont appris que les financements externes pour ces projets n'avaient pas été obtenus en raison du passé financier problématique d'Or. À cette époque, un montant proche de 5 000 000 ILS avait déjà été transféré à Or sous forme de prêt pour n'importe quelle fin, qui n'avait pas été investi dans des projets et avait apparemment été utilisé pour les besoins personnels d'Or. Le transfert de la somme à cette fin nuisait à la possibilité de lever les privilèges et apparemment aussi aux chances de rentabilité des projets. Le remplacement de la société de gestion en juin 2019 a également entraîné des coûts supplémentaires pour les projets, alors qu'il était déjà connu à l'avance que le projet Matmid ne serait pas rentable.
Puisqu'en pratique aucun permis de construction n'a été obtenu pour aucun des autres projets, l'approche vers les investisseurs après juin 2019 a été prise lorsque la société a su que Schopenhauer n'avait pas réussi à le gérer ; après avoir pris en charge des projets peu susceptibles d'être gérés dans ses domaines d'expertise ; lorsqu'il a progressé dans l'exécution d'un projet connu pour ne pas rapporter de profits, et qu'il a conclu des accords relatifs à quatre autres projets dans lesquels aucun progrès n'avait été réalisé à cette époque ; Et bien qu'il savait bien qu'il n'avait aucune garantie d'investissement dans les projets.
- Puisque Debret a choisi de ne pas présenter de preuves et de ne pas témoigner, il est difficile de mettre un clou dans l'œil pour savoir si ses actions ont été menées dans le but de tromper les investisseurs ou si elles ont été faites par espoir subjectif et conviction que les projets dans lesquels la société a investi un capital énorme de 24 000 000 ILS réussiraient effectivement à maximiser les profits au final. Il est donc difficile de déterminer que ses actes constituaient une fraude.
Une difficulté similaire n'existe pas en ce qui concerne le délit de fausse déclaration négligente, dont les fondements seront examinés ci-dessous. La dissimulation de faits pertinents aux investisseurs potentiels concernant l'état du projet et le fait qu'une partie de l'argent du prêt a été perdue à cause des actions d'Or, d'une manière qui a nui aux chances de succès de tous les projets, suffisent à établir les fondements factuels de cette déclaration négligente. Au minimum, il avait pour mission de divulguer pleinement et correctement les risques, et de ne pas donner l'impression que l'entreprise avait une chance garantie de succès.