Fine présenta à Corey les conditions du prêt. Il lui a suggéré de venir la voir et a dit qu'il amènerait son PDG avec lui (avis daté du 17 juin 2018, ibid.). Corey affirme qu'en agissant ainsi, il a fait une déclaration auprès de Fine qu'il faisait partie intégrante de l'entreprise. Cette question n'a pas une grande importance, et il semble qu'en tout cas ce ne soit qu'une question d'expression. Fine a poursuivi en écrivant qu'il est important pour lui que les investisseurs rencontrent la personne à qui ils sont censés confier leur argent (annonce datée du 17 juin 2018, à 17h27). Corey a suggéré que la réunion se tienne chez elle (message daté du 17 juin 2018, à 18h43). La réunion eut lieu le lendemain, au domicile de la famille Corrie (correspondance datée du 18 juin 2018 ; p. 22 de la transcription, lignes 17-18).
- Cette réalité est suffisante pour faire valoir le terrain dans le procès contre Fine. Cela s'explique par plusieurs raisons : premièrement, cette réunion présente le rôle de Fine en tant que courtier dont le rôle est de créer une relation entre les investisseurs et le propriétaire de l'entreprise. Un agent immobilier n'est pas obligé d'enquêter et d'exiger toutes les subtilités de l'entreprise qu'il propose. Comme cela a également été jugé concernant les avocats, dont le devoir de diligence est incommensurablement plus large que celui d'un agent immobilier ou d'un « consultant », un tel professionnel n'est pas obligé d'agir en tant que « détective ou détective privé » (Civil Appeal 7485/10 Penthouse Rahmani Properties (1997) dansTax Appeal c. Pfeffer, daté du 27 février 2012, au paragraphe 11 du jugement ; Appel civil 2599/13 Herman c. Eldor, daté du 3 septembre 2015, au paragraphe 34 du jugement ; Appel civil 7440/19 Emblaze dans Tax Appeal c. Double U Trading Fund Inc., daté du 27 avril 2021, au paragraphe 20 du jugement). Deuxièmement, puisque Payne savait très bien qu'il y aurait un lien direct entre Corey et Debreth, il aurait pu supposer que tous les détails pertinents seraient fourILS par Debreth. Dans un tel cas, la règle s'applique, en vertu de la loi selon laquelle le délit de fausse déclaration négligente ne s'applique pas lorsque le créateur de la représentation est conscient qu'un examen supplémentaire sera mené par son interlocuteur. Il ressort de la jurisprudence que ce raisonnement concerne l'élément de la connexion causale juridique. La troisième est l'absence de négligence. Même si le rôle de Fine n'était pas seulement celui d'intermédiaire entre des investisseurs potentiels et un propriétaire de société, dès le moment où il a établi un lien direct entre les deux, il est possible de déterminer que l'obligation de le clarifier n'est pas la même que celle qui lui aurait été imposée s'il avait créé la représentation exclusive. Une personne qui conseille sur une question d'investissement peut remplir son obligation en présentant la personne qui possède la connaissance la plus approfondie de l'investissement - le PDG de l'entreprise lui-même. Puisque Fine lui-même n'a jamais soupçonné que Debret agissait pour dissimuler des informations, présenter le PDG aux investisseurs est une action qui annule toute réclamation pour négligence.
- Au-delà de ce qui est requis, je précise que dans le cas de Corrie, il ne semble pas que ce soient les actions de Fine qui l'aient poussée à investir dans l'entreprise économique de Shop. Son investissement n'a été effectué qu'après avoir mené des enquêtes indépendantes et externes concernant les investissements dans les projets de Debret. Sur les conseils de Fine, elle a contacté une investisseuse nommée Hannah, qui a répondu dans un courriel daté du 4 février 2019 que l'investissement avait bien porté ses fruits et qu'elle avait reçu son argent avec intérêts (Annexe E à l'affidavit de Cory). Cette annonce indique que Debret a également travaillé avec d'autres courtiers en investissement externes (Hannah a fait référence à Debret et à une autre personne, qui n'est pas Fine). Lors du contre-interrogatoire de Corey, il est apparu clairement qu'elle avait également contacté une autre personne pour s'informer sur des prêts pour les projets de Debrett (p. 24 de la transcription, lignes 20-24). Ainsi, Corey ne se fiait pas uniquement aux conseils de Payne, mais faisait ses propres recherches.
- La conclusion de tout cela est que le procès de Corey contre Payne doit être rejeté. Cela s'explique par son statut de médiateur entre Corey et Debreth ; sont dues à l'exclusion de ses actes du champ de la fausse déclaration négligente, alors qu'il était en réalité au courant de sa consultation avec une autre personne qui possède toutes les connaissances pertinentes ; Elles sont attribuées au fait qu'il n'existe aucune base pour déterminer que les conseils qu'il a donnés étaient négligents dans les circonstances de l'affaire ; À la fois parce que Corey elle-même faisait des enquêtes et n'avait été persuadée d'investir qu'à la suite de ces enquêtes ; Ils s'appuient sur la conclusion générale que même une enquête supplémentaire éditée par Fine ne l'aurait pas conduit à découvrir des faits attestant d'un risque dans l'entreprise économique faisant l'objet de la poursuite.
- Revendication Giot
- Dès le départ, il a été précisé que la connaissance entre Guyut et Pine avait été créée en 2014, lors d'un voyage à vélo en Israël. En conséquence, Fine a présenté Debret à Guyot. Cela a suscité l'intérêt de Gyut dans de nombreux projets au fil des ans. Le témoignage de Gyuot indique que les représentations étaient orales (paragraphes 4-9). Dans son affidavit, il a affirmé, pour la première fois, que la plupart des représentations tournaient autour de la garantie. Selon lui, en 2019, les deux l'ont intéressé par le projet permanent et lui ont présenté une déclaration selon laquelle l'investissement y était garanti contre les droits sur les nouveaux appartements à construire et contre la propriété elle-même (paragraphe 16 de l'affidavit). Aucune preuve n'a été jointe pour étayer cette affirmation.
- L'affidavit de Guyot indique que les représentations ont été faites conjointement par Fine et Debrett. Lors de son interrogatoire, il a déclaré que Debret « m'avait aidé à comprendre certains liens liés à TAMA. Il m'a fourni des détails et des clarifications supplémentaires, ainsi que des informations sur d'autres options d'investissement » (p. 32 de la transcription, lignes 4-6). Selon lui, Fine lui a présenté le projet qui fait l'objet du procès (p. 35 de la transcription, lignes 9-10), mais il a rencontré Debret « peut-être trois fois personnellement » (ibid., lignes 17-18).
Guyut n'a pas joint à son affidavit la correspondance par e-mail concernant les options d'investissement qui lui ont été présentées par Debert et Payne. Les annexes à l'affidavit de Fine indiquent que Guyut a correspondu directement avec Debret à ce sujet. La correspondance indique qu'aussi tôt qu'en 2014, les deux ont échangé des courriels concernant la possibilité d'investir dans un projet TAMA 38 (pp. 156-158 des annexes à l'affidavit de Fine). Une correspondance supplémentaire concernant des projets similaires a eu lieu en mars 2018 (la plupart de la correspondance se trouve aux pages 138-152 des annexes à l'affidavit de Fine) ; et l'accord d'investissement fait l'objet du procès, que Gyut a signé en septembre 2019, lui a été envoyé par Debret (p. 143 des annexes de l'affidavit de Fine).
- Le tableau qui ressort est que, en ce qui concerne l'investissement de Guyot, son rôle était plus marginal que celui attribué par Corey, et le rôle de Debreth dans les négociations était encore plus central. Quoi qu'il en soit, sa demande doit être rejetée pour les raisons détaillées ci-dessus dans l'affaire Cory : à la fois en raison de son statut d'intermédiaire uniquement entre Guyot et Debreth ; À la fois parce que ses actes étaient exclus du champ de la fausse déclaration négligente, lorsqu'il y avait une consultation avec une autre personne ayant la connaissance pertinente et pleine ; Elles sont attribuées au fait qu'il n'existe aucune base pour déterminer que les conseils qu'il a donnés étaient négligents dans les circonstances de l'affaire ; Ils s'appuient sur la conclusion générale que même une enquête supplémentaire éditée par Fine ne l'aurait pas conduit à découvrir des faits attestant d'un risque dans l'entreprise économique faisant l'objet de la poursuite.
- Le costume Ancona
- Les circonstances qui ont conduit Ancona à participer à cet investissement étaient différentes de celles de Corey et Guyot. Ancona ne connaissait aucun des défendeurs avant les événements faisant l'objet du procès, et il n'était pas en contact direct avec Debrett. La totalité, qui sera décrite ci-dessous, indique que Payne avait une obligation de clarification plus importante vis-à-vis d'Ancona. Cependant, cela n'exclut pas des conclusions ci-dessus que Fine n'a pas pu divulguer des faits suspects concernant le statut des projets par une enquête supplémentaire ; Il sera clarifié plus tard qu'il n'y a aucun fondement à l'argument relatif à la représentation en ce qui concerne la garantie.
- Dans son affidavit, Ancona a affirmé que le premier contact entre lui et Fine avait eu lieu lorsqu'il avait reçu un message de Fine via LinkedIn le 22 décembre 2019 (paragraphe 7 de l'affidavit). Cette affirmation est inexacte. La plainte alloge qu'Ancona a contacté Fine après avoir vu sur LinkedIn que Fine se présentait comme « un expert en marketing des investissements en Israël auprès des citoyens américains » (paragraphe 69 de la plainte). Ancona a confirmé que c'est ainsi que les choses se sont passées (p. 27 de la transcription, lignes 24-25).
Il ne conteste pas qu'Ancona possède une connaissance approfondie des investissements immobiliers aux États-UILS, et que c'est son domaine de pratique (paragraphe 20 de son affidavit ; p. 27 de la transcription, lignes 29 - p. 28 de la transcription, ligne 1). Avant les événements faisant l'objet du procès, il n'avait pas investi dans l'immobilier en Israël (ibid.). Les investissements immobiliers sont réalisés par Ancona avec sa sœur, la plaignante 3. Il n'est également pas contesté qu'Ancona a mené exclusivement les négociations concernant l'investissement fait l'objet du procès. La sœur d'Ancona a reçu l'information de son frère et n'a été en contact avec aucun des accusés.
- Suite à la demande sur LinkedIn, Fine a envoyé un e-mail à Ancona le 26 décembre 2019 (Annexe A de l'affidavit d'Ancona). Cette annonce comprend deux déclarations qui indiquent prétendument que Fine s'est présenté comme un dirigeant de la société, et elle sera donc cité intégralement ci-dessous :
[Entre l'adresse email privée sous le nom de Payne et les deux lignes qui scellent le message, les numéros de téléphone de Payne apparaissent. Elles ont été omises pour éviter toute atteinte à la vie privée.]