Affaire civile (Jérusalem) 74304-12-20 Moshe Hotuel c. Logement et Développement pour Israël Ltd. - part 6

Les résumés des plaignants :

56. Dans leurs résumés, les demandeurs ont d'abord cherché à traiter la demande de prescription de la part des défendeurs et se sont référés à la décision selon laquelle, puisqu'ils ne connaissaient pas la défaillance ni le dommage, ils n'avaient pas le pouvoir de formuler une réclamation concrète et donc le délai de prescription s'applique, c'est-à-dire que le délai de prescription est à partir de la date de découverte du dommage en 2014 et qu'il n'y avait donc pas de délai de prescription pour l'affaire. Selon eux, l'article 89(2) de l'Ordonnance sur la responsabilité civile ne s'applique pas dans leur cas car il s'applique aux cas où seul le dommage a été découvert après 10 ans, et non lorsque les autres éléments de la cause d'action ont été découverts après cette période.  De plus, l'article susmentionné s'applique aux délictuels et non aux causes contractuelles ou d'action en vertu de la loi sur la vente.
57. Quant à la source des dégâts, ils ont répété l'affirmation selon laquelle le sol avait une épaisseur de 5 centimètres, basée sur l'avis de l'ingénieur Nisman et de l'ingénieur Polyakov au nom de la municipalité, arrivés sur le site pendant les travaux.
58. En se référant à l'avis de l'ingénieur au nom des défendeurs, M. Benwalid, ils ont affirmé qu'il avait modifié sa revendication selon laquelle il s'agissait d'un plancher suspendu, et ont témoigné qu'il s'agissait d'un plancher inclinable qui ne correspondait pas au plan.  Sur la base de ce changement substantiel dans son témoignage, ils ont soutenu que ce témoignage n'avait plus de valeur.

Résumés des défendeurs 1-2 :

59. Les défendeurs ont réitéré leur argument selon lequel, puisque le délit allégué comporte une composante dommages, il est couvert par l'Ordonnance sur la responsabilité civile et que l'article 89(2) s'applique donc à leur affaire et que la réclamation doit être rejetée conformément au délai de prescription.
60. Au-delà de la revendication de prescription, les demandeurs ont avancé la demande de manque de rivalité et d'absence de cause d'action parce qu 'ils avaient acheté l'appartement au défendeur 3, et non aux défendeurs 1-2. De plus, le défendeur 1 était impliqué dans la gestion et la commercialisation de terrains pour la construction pour le ministère de l'Habitation, et le fait qu'il ait géré l'enregistrement du condominium ne lui impose aucune responsabilité quant à la manière de construire.
61. Concernant les dommages allégués, les plaignants ont soutenu que tous les professionnels ayant témoigné et donné leur avis dans l'affaire étaient unanimes dans leur opinion qu'un plancher en béton de 5 cm d'épaisseur n'aurait pas duré 40 ans. Le fait que les plaignants aient choisi de ne pas convoquer M.  Polyakov à témoigner, ainsi que l'absence de preuves positives et sans équivoque concernant la structure du sol de l'appartement, suffisent à démontrer la rupture de la connexion causale alléguée.
62. Les plaignants ont construit un entrepôt et un balcon directement adjacents à la zone sous le salon et n'ont pas présenté de permis pour la rénovation. Leurs actions ont entraîné l'affaiblissement du bâtiment et la chaîne d'événements.

Discussion et décision :

63. Après avoir entendu les parties et témoins et examiné tous les documents joints aux différents rapporteurs, déclarations sous serment et les différentes opinions, j'en suis arrivé à la conclusion que la réclamation doit être pleinement acceptée.
64. Je vais d'abord discuter de la demande de prescription soulevée par les défendeurs 1-2, ainsi que de la question de leur responsabilité au vu du fait que l'appartement a été acheté au défendeur 3 et que ce dernier affirme qu'il n'est pas responsable de la construction du bâtiment, et enfin, de l'existence d'un lien de causalité entre la cristallisation des dommages et la manière dont la construction a été réalisée dans la construction du bâtiment.

La demande de prescription

65. Comme indiqué, la demande de prescription des défendeurs repose sur l'article 89(2) de l'Ordonnance sur la responsabilité civile [Nouvelle version], selon laquelle la demande pour responsabilité civile sera prescrite au plus tard dix ans après la date de l'événement du dommage.  Selon les défendeurs, l'élément qui n'a pas été découvert par les demandeurs est la composante dommages-intérêts, et donc la clause énoncée dans l'Ordonnance sur la responsabilité civile s'applique.  D'autre part, les plaignants, comme indiqué ci-dessus, affirment que tous les éléments du délit ont été découverts après plus de 10 ans, et que par conséquent l'article de l'Ordonnance sur la responsabilité civile ne s'applique pas, mais seulement l'article 8 du délai de prescription.
66. Un examen du langage du droit de chacune de ces sections, ainsi que de la jurisprudence, nous enseigne la validité des articles susmentionnés en question.

Article 8 du délai de prescription

Délai de prescription involontaire *

8.  Si les faits constituant la cause d'action étaient absents du demandeur, pour des raisons qui ne dépendaient pas de lui et qu'il n'aurait pu empêcher même avec une prudence raisonnable, le délai de prescription commencera le jour où le demandeur en a pris connaissance.

Article 89(2) de l'Ordonnance sur la responsabilité civile

 Début du délai de prescription

89. Concernant le délai de prescription dans les réclamations en responsabilité délictuelle - « Le jour où la cause d'action est née est l'un des suivants :

(2) Lorsque la cause d'action est un dommage causé par un acte ou une omission - le jour où ce dommage s'est produit ; Le dommage n'a pas été découvert le jour où il s'est produit - le jour où il a été découvert - mais dans ce dernier cas, la réclamation deviendra prescrite si elle n'est pas déposée dans les dix ans suivant la date du dommage.

67. Dans le cas d'un défaut de construction découvert tardivement, la répartition des tâches entre les sections stipule que l'article 89(2) s'appliquera avec la limite de 10 ans si seul le dommage a été découvert tardivement. Si des faits matériels supplémentaires constituant la cause d'action ont été découverts tardivement, l'article 8 du délai de prescription s'appliquera et l'article de l' Ordonnance sur la responsabilité civile prévaudra.
68. Dans notre cas, les plaignants ont acheté l'appartement en 1975 et ont découvert un défaut de construction en 2014. Puisque les plaignants ne connaissaient pas les faits constituant la cause d'action au-delà du préjudice lui-même, l'article 8 du délai de prescription s'appliquera.  Le délai de prescription ne débutait qu'à partir du jour où ces faits ont été découverts, sans limite de 10 ans.

Le demandeur n° 2, dont j'ai trouvé le témoignage le plus fiable, a déclaré que pendant toutes leurs années de vie dans l'appartement, ils n'étaient pas au courant de l'existence de cet espace sous le plancher de leur appartement, et que ce n'est qu'au début des rénovations que l'espace a été découvert.  Cela est également conforme aux documents de l'ingénieur au nom de la municipalité soumis par les plaignants.

69. Je note également que l'interprétation des défendeurs 1-2, selon laquelle le dommage est le même défaut de construction, ne me semble pas acceptable. En effet, le défaut de construction est survenu pendant la construction du bâtiment, cependant, les dommages, l'affaissement du sol dans l'appartement des plaignants et le danger pour le bâtiment ont survenu en 2014 lors du début des travaux de rénovation (voir, entre autres, CA 8210/19 Anonymous c.  Leumit Health Services (14 février 2021)).

Responsabilité de la construction du bâtiment

70. Quant à la responsabilité de la construction du bâtiment, le défendeur 1 a affirmé qu'il n'avait pas construit le bâtiment, mais qu'il avait plutôt exercé la gestion pour le ministère du Logement. Il n'y a aucun doute que le défendeur 1 ait participé à l'enregistrement du condominium, publié les spécifications du bâtiment et puisse donc être défini comme le « promoteur du projet ».  Lorsqu'aucune des parties n'a présenté de preuve répondant à la question de l'entrepreneur exécutant le bâtiment, la question se pose de savoir si la définition du défendeur 1 comme initiateur du projet impose la responsabilité des défauts de construction .  Une étude supplémentaire de la halakha dans ce contexte détaille également en détail le rôle d'une entreprise qui assume la responsabilité de la gestion et de la commercialisation d'un projet résidentiel, ainsi que le fait que ce type de responsabilité implique également la responsabilité des risques et défauts pouvant découler de la construction du bâtiment.  Cette responsabilité est renforcée lorsque, à la clause 11 du contrat de vente entre les demandeurs et le défendeur 3 (annexe A de l'affidavit du demandeur 2), il est déclaré que l'appartement avait été initialement acheté au défendeur 1.  Dans l'affaire CA 6341/12 Yahalomit Peretz Building and Development Works Ltd.    Ben Zvi Tali et Yitzhak et al.  [Nevo] (27 janvier 2014), la cour a examiné la question de cette responsabilité :
71. L'audience de l'appel devant nous exige que nous commencions par définir l'étendue de la responsabilité de l'entreprise de construction. Il ne fait aucun doute qu'une entreprise qui assume le rôle de construction d'un bâtiment est responsable devant les locataires des risques liés au projet et qu'elle aurait pu prévoir. Cette conclusion découle avant tout du rôle de l'entreprise dans la promotion Le projet.  C'est lui qui le définit, il engage les services des professionnels appropriés, et il achète les autres moyens de production nécessaires à la construction de la structure.  Elle est également la responsable du marketing du projet et signe les accords de vente avec les locataires.  Dans chacune de ses actions, elle doit définir les domaines de responsabilité et garantir la performance appropriée (voir : CA 451/66 Kornfeld c.  Shmuelov, Piskei Din 21(1) 310, 315-316 (1967) (ci-après : l'affaire Kornfeld) ; CA 725/78 British Canadian Builders Ltd.  c.  Oren, P.D.  35(4) 253, 261 (1981)).  La loi sur la vente d'appartements Elle donne du poids à cette garantie en imposant au vendeur de l'appartement la responsabilité envers l'acheteur dans le cas où une « non-conformité » serait découverte dans l'appartement pendant la période d'inspection ou pendant la période de garantie, selon le cas.Section 4 à la loi sur la vente d'appartements).  Cette loi, bien sûr, a un objectif social qui vise à garantir l'intérêt de l'acheteur de l'appartement qui reçoit le produit du vendeur, qui, dans le cas habituel, est aussi l'entrepreneur (même si ce n'est pas nécessairement), également compte tenu des disparités de pouvoir inhérentes entre les parties au contrat de vente d'un nouvel appartement.  Pour cette raison, la loi stipule même que ses dispositions ne peuvent être stipulées qu'en faveur de l'acheteur (Section 7A(a) à cette loi). 
72. La responsabilité de l'entreprise est encore renforcée en ce qui concerne les risques liés aux aspects de sécurité. Cela ne diminue pas la responsabilité de la qualité générale de la vente. Cependant, en ce qui concerne la sécurité, on peut même dire que le degré de diligence avec l'entreprise de construction est encore renforcé.  (Jugement de l'honorable juge D.  Barak-Erez, mes insistances ; H.P.).

La responsabilité entre un entrepreneur et un sous-acheteur

71. Les défendeurs affirment qu'il n'y avait aucune responsabilité lorsque l'appartement a été acheté par les demandeurs auprès du défendeur 3. Comme indiqué ci-dessus, les plaignants ont joint à leur affidavit du 10 août 2021 l'accord d'achat d'appartement marqué comme pièce A de 1982.  Dans cet accord, à la clause 11, les demandeurs déclarent qu'ils ont été informés par le défendeur 3 que l'appartement avait été acheté au défendeur 1 par ce dernier, qu'il n'avait pas été utilisé et qu'il n'était pas connu d'un défaut dans l'appartement, lors du transfert des engagements entre le défendeur 1 et le défendeur 3 aux demandeurs.
72. Dans leur déclaration de défense, les défendeurs ont affirmé qu'ils n'étaient pas protégés par la définition de « vendeur » au titre de la loi sur la vente (appartements ) car l'amendement n° 5 à cette loi est entré en vigueur en 2011. J'accepte cet argument, mais la règle enseigne que même avant l'amendement 5 de la loi, la responsabilité de l'entreprise de construction envers les sous-acheteurs, c'est-à-dire les plaignants dans notre cas, ne se limite pas à la relation contractuelle entre les parties et s'applique entre la société et les sous-acheteurs, tout comme elle s'applique entre la société et l'acheteur direct avant le transfert de ses droits.  (Voir le paragraphe 9 du jugement de l'honorable juge A.  Rivlin dans CA 8265/96 Ramat Ltd.    Baribrom, 57(1) 486 (01.12.2002)).

Un entrepreneur est responsable devant un sous-acheteur en vertu d'une cession de droits de l'acheteur initial, le défendeur 3, en faveur des demandeurs, et il n'y a aucune obligation d'utiliser l'amendement n° 5 de la loi pour étayer cette demande.