Affaire civile (Haïfa) 12139-12-23 Wissam Na’amneh contre Mu’taz Na’amneh - part 6

Discussion et conclusions

38. Après avoir écouté les témoignages des parties et été directement impressionné par eux, et après avoir examiné attentivement toutes les preuves et arguments, j'ai été convaincu que la plainte devait être rejetée.

Je rejette la tentative d'Ali et Mu'taz de nier l'accord entre eux et le Ness Yono forcé par Mu'taz à refuser la vente des droits qu'il a achetés à Ali à Sayid.  J'étais convaincu que la transaction de vente entre Ali et ses deux frères à Mu'taz était une transaction valable.  Il en va de même pour les deux transactions entre Mu'taz et SaiD.  Ali, apparemment, cherchait à se libérer de la « culpabilité » envers les plaignants, ses cousins, et affirma dans son témoignage (qui n'était pas précédé d'une déclaration de défense) qu'il avait été trompé dans le contraire et qu'il ne comprenait pas ce qu'il avait signé.  Mu'taz, qui aurait apparemment rejoint les plaignants après avoir reçu une considération de Sa'id pour les droits qu'il avait vendus, a choisi au début de son témoignage de marcher entre les chutes et de prétendre que les droits d'Ali n'avaient pas été vendus à Sa'id.  À la fin du témoignage, il a tout nié, y compris l'achat des droits de ma part.

Dans la concurrence entre la première transaction de don, entre Ali et les plaignants, et la transaction de vente tardive entre Ali et Mu'taz, cette dernière transaction a l'avantage, comme sera détaillé plus tard dans le jugement.

39. Clarifions ; Ali a conclu deux transactions opposées : une transaction de donation et une vente tardive, la seconde, dans laquelle il a vendu les mêmes droits à Mu'taz. Mu'taz a conclu deux accords de vente avec Said.  Lors de la « troisième transaction », il a vendu 3/12 du terrain (3 187 mètres carrés) et lors de la « quatrième transaction », il a vendu, avec ses cousins, une superficie totale similaire, les droits de Mu'taz représentant 1/12 du terrain (1 059 mètres carrés).  L'autre transaction, entre Said et Bâle, est loin du cercle pertinent des transactions pour la concurrence, et son sort sera dérivé de la décision dans la compétition entre les droits sur les transactions qui l'ont précédée.

La première transaction n'est pas reflétée au bureau de l'état civil ; même pas une note d'avertissement.  La troisième transaction s'est terminée par l'enregistrement, et la quatrième par l'enregistrement d'une note d'avertissement uniquement ; Comme indiqué, Sa'id est aujourd'hui enregistré comme propriétaire de 3/12 du terrain, et en sa faveur, une note d'avertissement est écrite concernant les droits de Mu'taz et de ses cousins, dont les parts cumulées représentent 3/12 du lot.

40. Si l'on ignore à ce stade la revendication ultérieure des plaignants selon laquelle il n'y avait pas eu de transaction entre Ali et Mu'taz, les demandeurs ont affirmé tout au long de la procédure que les droits qu'Ali avait vendus à Mu'taz avaient été vendus à Sa'id lors de la quatrième transaction, et non lors de la troisième, et que lesdroits enregistrés aujourd'hui au nom de Mu'taz, sur une superficie de 1 059 mètres carrés, provenaient des droits que Mu'taz avait achetés à Ali lors de la transaction NogDat (la deuxième transaction). Dans son témoignage, Mu'taz a tenté d'isoler les droits d'Ali et de prétendre qu'il ne les avait pas vendus à Sayid.  D'un autre côté, Sa'id affirmait que les droits que Mu'taz avait achetés à Ali et son frère avaient été enregistrés à son nom après qu'il les ait achetés lors de la troisième transaction, tandis que les droits enregistrés aujourd'hui au nom de Mu'taz provenaient d'un héritage que Mu'taz avait reçu , et ne sont pas liés à la transaction avec Ali.  Et si nous avons besoin d'un argument, alors le litige porte sur la question de savoir si la transaction contraire s'est terminée par l'enregistrement ou non.
41. En traçant les actions pertinentes dans le texte historique joint, on voit l'ordre suivant :

• Le 20 mars 2022, en vertu d'un héritage, les droits du défunt Ali Muhammad Na'amneh ont été transférés à ses quatre héritiers (fils), qui sont Ali et ses trois frères (Mar'i, Hussein et Yahya). En conséquence, Ali ben Ali et chacun de ses trois frères devinrent propriétaires d'un 1/12 du terrain (1 059 mètres carrés).  Cette action (« héritage ») a été effectuée conformément à l'acte numéro 19522/2022/2.
• Le même jour (20 mars 2022), les droits de Yahya Ali Na'amneh (frère d'Ali Ben Ali, qui n'était pas partie à l'accord avec Mu'ataz) ont été transférés aux plaignants en parts égales. En conséquence, chacun des six plaignants devint propriétaire de 1/72 du terrain (un sixième de ce que Yahya possédait), soit 176 mètres carrés.  L'action a été réalisée conformément à l'acte numéro 19522/2022/3. 
• Le 5 décembre 2022, une note d'avertissement a été rédigée en faveur de Sa'id concernant les droits de Mu'taz et de ses cousins : Mustafa, Subhi et Abd al-Hadi. Il s'agit d'une action conformément à l'acte n° 74617/2022/1 « conformément à une procuration irrévocable » (la quatrième transaction).
• Au 7e jour.6.2023 Une note d'avertissement (supplémentaire) a été enregistrée en faveur de Sa'id concernant les droits d'Ali (Ben Ali), Hussein, Mar'i et Mu'taz. Action en vertu de l'Acte n° 31029/2023/1, conformément au « Document d'engagement daté du 1er décembre 2022 ».  « Détails du débiteur : Mu'taz Na'amneh.  » Cela est conforme à la formulation de l'enregistrement.

Le 20 juin 2023, les mesures suivantes ont été prises :

• L'enregistrement des droits d'Ali (Ben Ali), Mar'i et Hussein (les parties à laseconde transaction, contradictoire) a été annulé, et d'autre part, 3/12 des droits sur le terrain ont été enregistrés au nom de Mu'taz en vertu de l'acte de « vente ». Ces deux actions ont été entreprises en premier le même jour selon l' acte numéro 33700/2023/1.  Cela signifie que la seconde transaction, la contre-transaction, au cours de laquelle Ali et deux de ses frères vendirent les droits à Mu'taz, se termina par l'enregistrement.
• Le même jour (20 juin 2023), lors de la deuxième phase (selon l'acte numéro 33700/2023/2), la note d'avertissement enregistrée en faveur de Sa'id concernant les droits de Mu'taz, Ali, Mar'i et Hussein a été annulée ; l'enregistrement des droits sur 3/12 du terrain au nom de Mu'taz a été annulé, et ces parties ont été enregistrées au nom de Sa'id Khatib. Ces actions ont été menées sous le titre « vente ».  Tous sous le même acte 33700/2023/2.  Cela signifie que le troisième accord, entre Ali et Mu'taz, s'est également terminé par l'enregistrement.
• Dans le cadre des actions entreprises à ce stade (acte 33700/2023/2), l'enregistrement précédent de Mu'taz en tant que propriétaire de 1/12 du terrain a été annulé en vertu d'un testament (une action originaire de 2015).
• Lors d'une action ultérieure, également le même jour (20 juin 2023), lors des troisième et quatrième phases (33700/2023/3 + 33700/2023/4), les autres droits de Mu'taz ont été partagés et réintégrés. À la fin des opérations, Mu'taz reste enregistré comme propriétaire de 1/12 du terrain (une « combinaison de parties »).

42. De cette séquence d'actions apparaît clairement que les droits vendus par Ali et son frère à Mu'taz, puis vendus par Mu'taz à Sa'id, sont ceux enregistrés à son nom sur Sa'id. Les deux transactions, la deuxième et la troisième, qui incluent en réalité les actions d'Ali, se sont terminées par l'enregistrement.  En revanche, les droits achetés par Sa'id à Mu'taz et à ses cousins n'ont pas encore été transférés au nom de Sa'id, et une note d'avertissement est écrite en faveur de ce dernier.

Il en découle donc que la transaction contraire réalisée par Ali s'est terminée par l'enregistrement.  Si c'est le cas, nous faisons face à une concurrence entre une première transaction de don et une transaction de vente ultérieure qui s'est terminée par l'enregistrement.

43. Puisque les droits que Mu'taz a achetés lors de la deuxième transaction, etceux que Sa 'id a acquis lors de la troisième, ont été enregistrés le même jour au bureau d'état civil (action après action), et en tenant compte des dates d'engagement lors des deuxième et troisième transactions, on ne peut pas dire que Sa'id a acheté les droits contestés, à Mu'taz, sur la base de l'enregistrement de Mu'taz, et donc l'article 10 de la loi foncière, 5729-1969, qui concerne le Règlement des Marchés n'est pas pertinent pour notre affaire.
44. Et une autre note concernant la classification des transactions concurrentes - les demandeurs ont affirmé dans leurs résumés, comme indiqué, que la première transaction n'est pas une simple transaction de don, mais qu'il s'agit d'un échange de cadeaux entre cousins. Cette affirmation n'est pas mentionnée dans le procès ni dans les affidavits des plaignants.  L'argument et la terminologie utilisés par les plaignants, dans la déclaration de demande et dans l'affidavit en leur nom, sont ceux d'une transaction de don, sans réserve.  Quoi qu'il en soit, au-delà des déclarations générales du demandeur lors de son interrogatoire au tribunal sur cette question, cette affirmation n'a pas été prouvée.  Les plaignants n'ont pas présenté les arrangements d'héritage allégués entre leur père décédé et ses frères décédés, n'ont pas présenté de données concernant tous les droits sur la succession de leur père et frère décédés, n'ont pas affirmé qui ils étaient impliqués dans ces transactions d'échange, et n'ont principalement pas montré quels droits ils avaient transférés ou acquis à d'autres, y compris Ali et/ou son frère, dans le même accord-cadre présumé.

Et maintenant, les versions des partis

45. Après que les plaignants ont affirmé dans la déclaration que leur droit était préférable à celui de Mu'taz et Sa'id, puisqu'il s'agissait d'une transaction antérieure dans le temps, et après avoir affirmé que les droits d'Ali n'avaient pas été transférés dans l'enregistrement à Sa'id (une revendication rejetée ci-dessus), les demandeurs ont nié la transaction contraire. Les plaignants ont affirmé, avec l'aide d'Ali et MoatZ, que toutes les démarches relatives aux droits d'Ali étaient le fruit d'une fraude de Sa'id et de l'avocat Omar Na'amneh.
46. Le plaignant, Wassam, a témoigné que les accords conclus entre Ali et Mu'taz entre eux et entre eux et d'autres causaient des problèmes et des conflits dans la famille, et que cela pouvait certainement être compris. Il n'est pas impossible qu'Ali ait regretté son engagement dans une transaction contraire et sa violation de son engagement envers ses cousins, et qu'il tente désormais de maintenir ou de réhabiliter des relations avec les plaignants, au détriment d'autrui.  Il est impossible de savoir si c'est la raison du refus de l'accord, ou si c'est la pression exercée sur lui ou la peur de gérer ses actes.  Mu'taz, un cousin au deuxième degré, a également tout fait au cours de la procédure pour aider les plaignants.  Il semble que son travail sur cette affaire ait commencé avant même le dépôt de la plainte, car, comme indiqué ci-dessus, environ un mois avant son dépôt, une note d'avertissement a été écrite en faveur des plaignants concernant les droits de Mu'taz, qui ont été vendus à Said.  Le dossier de propriété relatif à l'enregistrement de la note d'avertissement n'a pas été déposé, cependant, à la lumière du Règlement 21 du Règlement immobilier (gestion et enregistrement), 5772-2011, il est difficile de conclure que la note d'avertissement a été enregistrée sans le consentement ou la coopération de Mu'taz, le propriétaire du droit enregistré.

00Conformément au Règlement 21, l'enregistrement d'une note d'avertissement en vertu de l'article 126 de la Loi immobilière sera basé sur une demande signée par l'débiteur ou la personne éligible, à laquelle un engagement écrit au sens de l'article 126 doit être joint, sauf si la demande est soumise conjointement par l'débiteur et la personne éligible.  L'enregistrement d'une note d'avertissement concernant les droits de Mu'taz nécessite un engagement écrit en son nom ou son consentement, exprimé par le dépôt d'une demande conjointe entre lui et les plaignants.