Affaire civile (Haïfa) 12139-12-23 Wissam Na’amneh contre Mu’taz Na’amneh

la concurrence entre une première transaction de don à temps et une transaction de vente tardive ; L'acheteur dans la transaction ultérieure a vendu les droits dans une autre transaction.  C'est ce que le jugement va traiter.

Les personnes opérant et les transactions entre les parties

1. Au cœur du différend entre les parties se trouve 1/12 du Lot 17, Bloc 19374 des terres d'Araba, qui est un terrain de 12 712 mètres carrés, désigné agricolement (ci-après : « le lot »).
2. Le terrain appartenait à l'origine aux trois frères décédés : Sa'id, Mustafa et Ali, fils de Muhammad Na'amneh. Chacun d'eux avait 4 ou 12 parties par parcelle.  Les plaignants sont les fils et héritiers du défunt Sa'id Muhammad Na'amneh.  Ali Na'amneh, défendeur 3 (ci-après : « Ali ou 'Ali ben Ali »), ainsi que ses trois frères, Mar'i, Hussein et Yahya, sont les fils d'Ali Muhammad Na'amneh, et ils sont cousins au premier degré des plaignants.  Mu'taz Na'amneh, défendeur 1 (ci-après : « Mu'taz »), est un cousin au deuxième degré des plaignants et d'Ali.  Les parties de Said Muhammad Na'amneh, le défunt père des plaignants, sont toujours enregistrées à son nom.
3. Le 15 février 2020, un accord de donation a été signé entre les plaignants et Ali Ben Ali, selon lequel Ali accordait aux demandeurs (ses cousins) tous ses droits sur le terrain, qui représente 1/12 du terrain, sur une superficie de 1 059 mètres carrés, en tant que don (ci-après : le « Contrat de Donation »). Ce sont des droits qu'Ali a hérités de son défunt père, feu Ali Na'amneh, et qui ont été enregistrés au nom du père au moment de la signature de l'accord de don.  Selon l'accord, il s'agit d'un don final et irrévocable, et en même temps que sa signature, une procuration irrévocable a été signée en faveur des plaignants.

La transaction de don a été signalée aux autorités, mais n'a pas été finalisée dans le registre, et il n'y avait pas non plus de note d'avertissement en faveur des plaignants concernant les droits d'Ali. 

4. Le 1er décembre 2022, un accord de vente a été conclu entre les trois frères : Ali, Mar'i et Hussein Na'amneh (fils d'Ali Muhammad Na'amneh) d'une part, et Mu'taz Na'amneh, qui est, comme indiqué, leur cousin au deuxième degré. Conformément à l'accord, les vendeurs, tous ensemble, titulaires de droits et/ou ceux ayant droit à être enregistrés comme titulaires de droits sur une superficie de 3 187 mètres carrés (représentant 3/12 du terrain) ont accordé à Mu'taz leurs droits sur le terrain en échange de la somme de 200 000 ILS.  Parallèlement à la signature du contrat de vente, une procuration irrévocable fut signée en faveur de Mu'taz.
5. La colonie ottomane [Ancienne version] 1916 Le 15 février 2023, un accord de vente a été conclu entre Mu'taz et Sa'id Khatib, défendeur 2 (ci-après : « Said »), selon lequel Mu'taz a vendu à Sa'id ses droits sur le terrain (3 187 mètres carrés, soit 3/12 du terrain), pour la somme de 220 000 ILS. Une procuration irrévocable concernant cette transaction a été signée le 3 décembre 2022 (avant la signature du contrat de vente).  La transaction a été signalée aux autorités, et le 20 juin 2023, Sa'id a été enregistré comme propriétaire de 3/12 du terrain.

34-12-56-78 Tchekhov c.  État d'Israël, P.D.  51 (2)

6. Le 1er juillet 2023, un accord de vente (supplémentaire) a été conclu entre Mu'taz et ses cousins, les frères Mustafa, Subhi et Abd al-Hadi Na'amneh d'une part, et Sa'id d'autre part, selon lequel 3/12 des droits (supplémentaires) sur le terrain (sur une superficie de 3 177 mètres carrés) ont été vendus à Sa'id pour la somme de 220 000 ILS. Selon cet accord, Mu'taz vendit une superficie de 1 059 mètres carrés (1/12 du terrain) et chacun des autres vendeurs vendit une superficie de 706 mètres carrés (1/18 des droits sur le terrain).

Une procuration irrévocable en faveur de Mu'taz concernant cet accord a été signée le 30 novembre 2022, et le 5 décembre 2022, une note d'avertissement a été rédigée en faveur de Sa'id concernant les droits des vendeurs (Mu'taz, Mustafa, Subhi et Abd al-Hadi).

7. Le 1er octobre 2023, un contrat de vente a été conclu entre Sa'id et Basel Badarneh, défendeur 6 (ci-après : « Bâle »), selon lequel Sa'id a vendu à Bâle une superficie brute de 1 000 mètres carrés au total de ses droits sur le terrain contre un paiement de 80 000 ILS. Une procuration irrévocable a été signée le jour de la signature de l'accord, la transaction a été signalée aux autorités, et le 3 octobre 2023, une note d'avertissement a été rédigée en faveur de Bâle concernant les droits de propriété de Sa'id.
8. Le 2 octobre 2023, un accord de vente a été conclu entre Sa'id et Samih et Ashraf Najjar, défendeurs 7-8, selon lequel Sa'id a vendu 2 000 mètres carrés nets aux frères Najar pour la somme de 160 000 ILS. La transaction a été signalée et, le 5 octobre 2023, une note d'avertissement a été écrite en faveur des frères Najar pour 12 712/2000 parties du terrain appartenant à Sa'id.
9. Le 9 novembre 2023, environ un mois avant le dépôt du procès ici, une note d'avertissement a été écrite en faveur des plaignants concernant les droits de Mu'taz sur le terrain, alors qu'il était indiqué comme propriétaire de 1 059 mètres carrés, soit un dixième du terrain.
10. Pour compléter le tableau, il convient de noter que les défendeurs 9 à 12 sont des créanciers de Mu'taz, en faveur duquel des saisies/billets ont été enregistrés sur ses droits sur le terrain, à des dates comprises entre le 25 juin 2023 et le 10 septembre 2023. Les défendeurs 4 et 5 sont des avocats à qui l'on attribue une négligence dans la gestion des contrats de vente (le contrat de donation et la transaction contraire).  Le défendeur 4 représente également le défendeur 2 (Said) dans la procédure.
11. Dans la décision rendue le 19 mai 2024, et sur la base des motifs détaillés dans le corps de la décision, j'ai ordonné le rejet de la réclamation contre les défendeurs 10, 11 et 13. La plainte contre les défendeurs 4 et 5 a été rejetée, sous réserve qu'aucune action en justice ne serait engagée concernant la partie faisant l'objet de la procédure conformément à la procuration irrévocable.  Le défendeur 12 a laissé la décision sur la question de propriété à la discrétion du tribunal et a accepté de lever le privilège sur les droits de Mu'taz ; Ledéfendeur 9 a annoncé que si l'on déterminait que Mu'taz n'avait aucun droit sur le terrain, la saisie serait annulée en conséquence.

Copié deNevo Le 20 septembre 2024, la plainte a été rejetée par accord contre les défendeurs 7-8 Samih et Ashraf Najjar, après que l'accord entre eux et Sa'id ait été annulé par consentement.

12. Avec le dépôt de la demande, une demande de recours temporaire a été déposée, et le 5 avril 2024, après une audience tenue en présence des parties et la soumission de résumés écrits au nom des parties, j'ai ordonné que la demande soit partiellement acceptée et qu'une ordonnance interdisant la résolution de ses droits soit enregistrée partiellement contre Mu'taz, en attendant une décision sur la demande.
13. Les défendeurs 1 et 3, Mu'taz et Ali, ont choisi de ne pas déposer de déclarations de défense en leur nom ; le procès a en fait été mené contre les défendeurs 2 et 6, Sa'id et Bâle.

Pour prouver la réclamation, une déclaration sous serment du témoin principal a été déposée par le demandeur 1, Wissam Naamneh (ci-après : « le demandeur »), et d'autre part, des affidavits de témoins principaux ont été déposés par le défendeur 2, Sa'id et le défendeur 6 (Bâle).  De plus, au nom du défendeur 2, les autres défendeurs 1 et 3 (Ali et Mu'taz) ont été convoqués à Matan.  Tous les déclarants et témoins ont été interrogés au tribunal.  Il n'a été mentionné qu'en prélude ultérieur, à l'affirmation qu'Ali et Mu'taz ont nié l'accord contraire dans leurs témoignages.