La deuxième façon d'atteindre une solution du un pour cent, en tant que taux de frais de courtage dans les grandes transactions, se trouve dans l'article 26 de la loi sur les contrats (partie générale) - c'est-à-dire « selon la pratique acceptée dans les contrats du même type... »
Ce sont les deux façons possibles. La deuxième méthode me semble être la bonne. On peut déterminer que le taux d'un pour cent dans les grandes transactions est le taux accepté sur le marché. »
- La Cour suprême, en matière d'intégration verticale, a noté les différences entre le courtage immobilier et le courtage commercial/commercial, et a statué que « l'activité des courtiers d'affaires peut effectivement différer en nature et en exigences de celle des courtiers immobiliers dont la matière est régie par la loi sur les courtiers immobiliers... Par conséquent, il y a un certain degré de justice dans l'argument de l'appelant selon lequel il est approprié de faire des distinctions appropriées entre les différents types de courtage, et par conséquent, il peut aussi y avoir des distinctions quant aux conditions relatives à la relation court-client dans le domaine des affaires. »
- Dans l'affaire Civil Appeal (District de Tel Aviv) 2089/05 Aryeh Ben Mayor c. Elie Tahari Ltd (Nevo, 7 septembre 2010), la cour a examiné la détermination d'un salaire approprié pour un courtier d'affaires et a statué qu'au vu des différences entre le courtage immobilier et le courtage commercial, le salaire d'un courtier commercial est, en règle générale, supérieur à celui d'un courtier immobilier.
- Dans notre cas, les parties ont soumis des avis d'experts. Alors que l'expert au nom du demandeur, Shalom Sofer, CPA, a déterminé que le salaire approprié dans les transactions du type de courtage en question devait être d'environ 4, 8 % du montant de la contrepartie, l'expert au nom de Shahar and Liberty (défendeurs 4-5), le Professeur Hadas Glander, a déterminé que le salaire approprié dans ce type de transaction n'est qu'environ 1, 8 %.
- Les experts ont été interrogés sur leurs opinions, et des difficultés sont apparues en lien avec ces deux opinions. Lors de son interrogatoire, l'expert a admis qu'il n'avait pas mené d'examen concernant la portée de chaque transaction pour laquelle une comparaison avait été évaluée (p. 31 de la transcription, paras. 27-28, p. 32, par. 10-11), et que parfois les données qu'il utilisait ne concernaient que les montants requis et non les montants réels (p. 49, paràs. 13-14). L'experte a admis lors de son interrogatoire qu'elle ne savait pas si la commission apparaissant dans l'avis de l'expert au taux de 5 % concernait uniquement la commission pour le courtage, ou incluait des services supplémentaires (p. 379 de la transcription aux paragraphes 14-15), car elle n'avait pas examiné la définition du destinataire de la commission (p. 380 de la transcription aux paragraphes 16-17) et n'avait pas examiné chacune des transactions figurant dans le rapport de l'expert (p. 388 de la transcription aux paragraphes 5-7).
- Dans ces circonstances, j'en suis venu à la conclusion que le salaire approprié, conformément au salaire prévu dans le contrat de courtage, doit être déterminé à un taux de 2, 25 % du montant de la contrapartie de vente. Ce salaire reflète de manière authentique le salaire dû dans cette transaction spécifique concernant ce bien, et équilibre toutes les considérations, comme détaillé ci-dessus, notamment lorsque dans le contrat de courtage Pitkit, le demandeur n'a pas non plus été chargé d'aider aux négociations. Il convient de noter que ce résultat est cohérent avec l'avis d'expert au nom du demandeur, qui a noté dans son témoignage que, généralement, les frais de courtage payés par le vendeur sont identiques à ceux payés par l'acheteur (p. 60 de la transcription aux paragraphes 3-6).
- Le montant de la transaction à partir duquel les frais de courtage devraient être déduits est de 45 millions de ILS, ce qui reflète en pratique la contrepartie reçue par les parties intéressées dans Pitkit. Le fait qu'une partie ait été payée par des fonds situés dans le fonds Pitkit est sans rapport avec cette affaire, puisqu'il concerne le moyen de paiement et non le montant de la contrepartie elle-même.
La plaignante doit-elle être privée de son droit aux frais de courtage (dans la mesure où elle le détermine) en raison d'un manquement à son devoir de bonne foi ?
- Les défendeurs soutiennent que la plaignante devrait être privée de son droit aux frais de courtage en raison de sa violation du devoir de bonne foi, puisque, selon eux, elle n'a pas divulgué à Unima l'existence du contrat de courtage avec Pitkit.
- Cet argument a été contredit par Matan, qui a témoigné avoir déjà appris de Haimi au stade initial d'un contrat de courtage de mine (p. 76 de la transcription, paras. 20-21 et p. 77, par. 4-5). Ce fait a été confirmé par Firon lors de son interrogatoire à la page 460 de la transcription, aux paragraphes 3-10.
- Étant donné que Matan est l'actionnaire majoritaire d'Unima, et que l'accord de courtage était avec Unima, le fait que Matan ait connaissance de l'existence d'un contrat de courtage suffit à rejeter l'affirmation selon laquelle le demandeur n'a pas divulgué ce fait.
- De plus, Katz a témoigné qu'il avait informé Firon d'un accord de courtage Pitkit (p. 198 de la transcription aux paragraphes 10-20) et a affirmé que l'affirmation de Firon selon laquelle il ne connaissait pas cet accord n'est pas vraie (p. 199 de la transcription au paragraphe 25).
- De plus, selon la jurisprudence, l'obligation de divulgation s'applique à un contrat de courtage avec l'autre partie lorsque l'agent immobilier détient un intérêt caché, par exemple dans un cas où l'agent reçoit une contrepartie exceptionnelle de l'une des parties (voir : Civil Case (Central District) 15706-01-14 Amit Mizrahi c. Ehud Markovich (Nevo, 16 mars 2016)). Dans ce cas, le demandeur n'a droit à des frais de courtage exceptionnels de la part de l'une ou l'autre des parties. Il y a des raisons de supposer que le fait que le taux de frais de courtage fixé dans l'accord de courtage Pitkit soit de 2, 25 % et celui de Yonima au taux de 4 %, repose sur le pouvoir de négociation de Pitkit vis-à-vis du demandeur, et n'indique pas de frais de courtage exceptionnels dans l'accord de courtage de Yonima. De plus, comme indiqué ci-dessus, les frais de courtage de 4 % n'étaient pas exceptionnels par rapport aux activités d'Unima, qui, comme mentionné, a signé des accords de courtage supplémentaires à des tarifs similaires.
- De plus, il y a une raison erronée dans le fait que cet argument a été avancé par Piron, après qu'il n'ait lui-même pas révélé à Unima l'accord, qui selon lui avait été conclu entre lui et Katz, de recevoir la moitié des frais de courtage.
- À la lumière de ce qui précède, l'argument selon lequel la plaignante devrait être privée de son droit aux frais de courtage en raison d'un manquement à son devoir de bonne foi est rejeté.
La revendication de compensation
- Firon a soutenu que si l'on décidait de lui facturer un montant quelconque contre le demandeur, il avait le droit de déduire de cette somme sa part des frais de courtage que le demandeur a perçus des parties intéressées dans la note, ainsi que les frais de courtage accordés dans cette affaire. Selon lui, cela s'explique par le fait que lui et Katz se sont entendus oralement que, dans toute entreprise conjointe, si des frais de courtage sont perçus, ils seront répartis en parts égales.
- Katz a nié avec véhémence l'existence de cet accord (p. 247 de la transcription, para. 27, p. 260, par. 10-12).
Par conséquent, il existe deux versions contradictoires dans cette affaire, sans que Firon n'apporte de preuves pour étayer sa version, même si la charge de la preuve lui incombe pour prouver la revendication de compensation.
- De plus, Piron a témoigné que l'accord allégué avait été conclu entre lui et Katz (p. 439 de la transcription S. 2), tandis que le droit aux frais de courtage dans ce procès revient au demandeur, qui est une société à la personnalité juridique distincte. Lorsque Firon a été interrogé à ce sujet lors de son interrogatoire, il a affirmé avoir supposé que Katz avait agi légalement au nom du demandeur et que, selon lui, l'engagement avait été transféré au demandeur (pp. 439, paras. 14-15), sans donner d'explication satisfaisante sur la base de cette supposition, surtout lorsqu'elle était revendiquée par un avocat.
- Il convient d'ajouter que Piron a témoigné que si Liberty avait versé au demandeur, au-delà de la lettre de la loi, des frais de courtage d'un certain montant, il n'aurait pas insisté pour recevoir la moitié des frais de courtage payés (p. 471 du transcript aux paragraphes 18-19).
- Dans ces circonstances, et à la lumière de ce qui précède, Firon n'a pas prouvé la revendication de compensation dans le cadre de cette procédure. Cependant, Firon se réserve le droit de clarifier cette réclamation dans un procès distinct, devant le tribunal compétent, sans jugement constituant un acte de justice en cette affaire.
Le résultat
- Compte tenu de tout ce qui précède, la réclamation contre les défendeurs est partiellement acceptée.
- Les défendeurs verseront au demandeur, conjointement et solidairement, des frais de courtage au taux de 2, 25 % du montant de la transaction (45 millions de NIS), soit un total de 1 012 500 ILS plus la TVA et les écarts de lien et d'intérêts à partir de 30 jours à compter de la signature du contrat d'achat (soit 0, 5 % du montant de la contrepartie) et de 180 jours à partir de la date de signature du contrat d'achat (concernant le solde) jusqu'au paiement effectif. Le montant mentionné sera versé dans les 30 jours à compter d'aujourd'hui (les jours de congé seront inclus dans le nombre de jours).
- Les défendeurs assumeront les frais du défendeur, conjointement et solidairement, pour la somme de 200 000 NIS.
- Les défendeurs se réservent le droit de déterminer une répartition entre eux du montant du jugement et des frais, selon leurs relations internes, et leurs réclamations à cet égard sont préservées.
- La garantie déposée par la plaignante pour couvrir les frais des défendeurs 4 à 6 conformément à ma décision du 17 avril 2024 sera restituée à la plaignante par l'intermédiaire de son avocat.
- Le droit de faire appel à la Cour suprême, légalement.
Donné aujourd'hui, 30 juillet 2026, en l'absence des parties.