Le tableau factuel qui émerge dans l'affaire Ancona est le suivant : Bien qu'Ancona savait pertinemment que Fine était un agent de Debreth, le premier e-mail donnait l'impression qu'il travaillait pour une société impliquée dans cette affaire. Cela peut aussi être déduit des déclarations ultérieures de Fine dans les emails qu'il a envoyés (« Nous avons ») et de la façon dont il les a formulés. Ancona n'a pas contacté Debret directement ni ne lui a parlé. C'est Fine qui lui a donné toutes les informations sur cette entreprise économique. Il transmit également à Ancona les brochures que Debreth lui avait envoyées, qui comprenaient des déclarations sur des garanties. Avec le recul, il s'avère que ces déclarations ne reflétaient pas l'état des choses tel qu'il était. Le prospectus ne nommait pas Fine comme l'un des promoteurs du projet, mais cela n'exclut pas une entente qu'il ait un quelconque rôle dans la société. Ancona ne dit pas à Payne qu'il avait l'intention de consulter un avocat, et d'après la correspondance entre les deux, il semblait qu'il n'avait pas l'intention de le faire. Par conséquent, Fine ne peut pas prétendre être exempté de l'application du délit parce qu'il s'attendait à ce qu'Ancona consulte un avocat en son nom.
- La compréhension d'Ancona selon laquelle Fine occupait un poste dans la société était prédite raisonnable dans les circonstances. Ancona ne parla pas à Debreth, et cela fut su de Paine. Cela a un double sens : Fine ne peut pas prétendre que la connexion causale a été rompue en raison de l'attente qu'Ancona parlera à Debreth ; Et en examinant la question de savoir s'il était négligent, il faut prendre en compte le fait qu'il savait qu'il était le seul représentant par l'intermédiaire duquel les détails ont été présentés devant Ancona. Ainsi, dans le contexte du procès d'Ancona, la question de savoir si Fine a été négligent lorsqu'il n'a pas agi pour mener un examen approfondi des représentations faites à l'encontre d'Ancona devient plus claire.
- Je note que le fait qu'Ancona n'ait pas consulté un avocat israélien concernant son investissement dans l'entreprise a une réelle importance pour la discussion sur la question de la faute contributive : Ancona a choisi de ne pas le faire, même si Fine lui a proposé de lui fournir les noms d'avocats israéliens anglophones spécialisés dans TAMA 38. Il n'a pas non plus contacté le cabinet d'avocats de la société, dont le nom et le numéro de téléphone figuraient dans la brochure. Il consulta son avocat, spécialisé dans les transactions immobilières, mais ne le signala qu'à son contre-interrogatoire. Quoi qu'il en soit, il est impossible de savoir si la conversation avec l'avocat portait réellement uniquement sur le contrat de prêt ou si son avocat, qui affirmait que la question était hors de sa juridiction, lui avait conseillé de consulter un avocat en Israël. Tout cela pendant qu'Ancona précise qu'il n'investit pas dans des transactions immobilières sans vérifier qu'il y a des garanties.
- De ce qui précède, il ressort qu'il existe une réelle différence entre la nature de la relation entre Fine et Ancona et celle entre lui, Corey et Guyot. La connaissance de Fine qu'Ancona n'avait pas rencontré Debrett et qu'il s'était probablement appuyé exclusivement sur les représentations qu'il avait faites devant lui, couplée à la possible compréhension de la manière dont il s'était présenté à Ancona, lui imposait une obligation plus importante que dans la relation entre lui et les autres plaignants. Néanmoins, j'en suis arrivé à la conclusion qu'il n'y a aucune raison de facturer Amenda pour les conséquences de la fausse déclaration. Cela s'explique par l'absence de faisabilité de la découverte des « faits suspects » et du résultat juridique qui en découle.
- Il a été précisé plus haut que l'hypothèse selon laquelle Fine a pu découvrir les faits relatifs à la difficulté financière rencontrée par les projets n'est pas raisonnable. Ainsi, même si Payne avait été obligé d'examiner l'état des projets plus en profondeur - et je ne suis pas convaincu que ce soit le cas - on peut supposer que ses conclusions n'auraient pas conduit à une présentation différente concernant les chances de succès de l'entreprise. À la fin de l'audience sur cette question factuelle, il a été déterminé qu'il suffirait de saper les revendications de tous les plaignants, y compris Ancona, concernant les déclarations concernant les chances et les risques inhérents à l'octroi de prêts pour l'investissement dans des projets.
- Il ne reste plus qu'à examiner si la même conclusion s'applique à l'énoncé du prospectus selon lequel une garantie sera fournie pour garantir l'argent des prêteurs. Cet argument ne nécessite d'être discuté que dans le contexte d'Ancona, puisque les autres plaignants n'ont pas reçu de prospectus incluant une telle représentation en temps réel.
Dans ce contexte, il convient de préciser que l'affirmation d'Ancona selon laquelle les deux ont discuté de la question de la garantie n'a pas été soulevée dans la déclaration de la demande et n'est pas ancrée dans des preuves externes. La correspondance entre les deux, tant par e-mail que par WhatsApp, n'a pas abordé ce problème. Il est difficile de concilier l'affirmation selon laquelle un sujet si important pour Ancona - selon sa version dans l'affidavit et dans son témoignage - ait été complètement omis de la correspondance. Cela érode considérablement l'hypothèse selon laquelle la représentation dans ce contexte, qui ne repose que sur une déclaration générale dans le prospectus, est ce qui a motivé Clal à accorder un prêt à l'entreprise économique.
- Un examen du prospectus montre qu'il n'indique pas qu'une note d'avertissement ou un prêt hypothécaire sera enregistré. Les expressions utilisées sont assez génériques. La référence dans les deux prospectus concerne « titres/garantie », une expression qui désigne un titre pour un actif au sens large (y compris un actif incorporel) ; et des déclarations relatives à la disposition du « privilège », une expression qui concerne généralement le droit de privilège (voir en détail Jugement sur d'autres demandes municipales (Jérusalem) 61847-12-23 Cohen c. Zizi, daté du 30 juin 2024) et également - concernant les droits sur les nouveaux appartements lors de leur construction. Une tentative d'examen indépendant pour déterminer si une telle garantie a été enregistrée nécessite non seulement une compréhension et une connaissance juridiques, mais aussi un contact avec plusieurs organismes potentiels. Si Fine avait été un avocat examinant le prospectus au nom de son client, il aurait peut-être été approprié de déterminer qu'il était tenu de clarifier cette question dans le plus détail. Mais Fine n'est pas avocat. Il n'a pas non plus agi en tant qu'agent immobilier dans le cadre de la transaction (et je ne mets aucun doute sur la question de savoir si un courtier immobilier est tenu d'examiner le statut juridique du bien, et si oui, quels contrôles il doit effectuer). Par conséquent, il n'était pas obligé de procéder à un examen approfondi des garanties possibles pour la propriété, ce qui, comme indiqué, semble difficile à réaliser.
- En effet, rien n'empêchait Fine de poser une question à cet égard à Devrett. Il est possible - et on peut même supposer - que cela l'aurait apaisé, soit par une réclamation du type soulevée par l'avocat de Fine (selon laquelle il n'était pas nécessaire de déposer des garanties avant une étape ultérieure des travaux), soit d'une autre manière. Il faut se rappeler qu'à ce stade, il existait une relation de confiance entre Payne et Debreth. Cependant, il n'est pas nécessaire d'en dire plus. En pratique, il n'a pas été prouvé que la question soit apparue dans le débat entre Ancona et Payne. Elle a été soulevée en marge et dans un contexte différent dans la déclaration de la plainte, et est devenue un argument central dans les affidavits. La correspondance en temps réel indique apparemment qu'Ancona n'a pas posé de questions sur l'existence de garanties, et n'a certainement pas reçu de réponse trompeuse de la part de Payne. Dans ces circonstances, on ne peut pas dire que la négligence doive être attribuée à Payne du fait même que Payne a remis à Ancona un prospectus - assez long et détaillé - dans lequel une déclaration générale sur la sécurité était également incluse.
- Ce qui est plus important que tout cela, c'est que je ne crois pas qu'il faille déterminer qu'il y a eu de la négligence dans la conduite de Fine envers Ancona. Les représentations qu'il a faites devant Ancône correspondaient à ses connaissances réelles et à ce qu'il aurait pu savoir s'il avait agi pour une enquête plus approfondie ; Il n'était pas obligé de mener une enquête approfondie sur chaque détail relatif aux projets, surtout lorsque cela n'était pas évoqué dans le débat entre les deux.
Inutile de dire que la réclamation contre Fine dans ce contexte n'aurait pas été formulée si Ancona avait approché un avocat israélien, comme prévu, et lui avait demandé de mener un examen complet des projets. S'abstenir de contacter un avocat n'implique pas nécessairement qu'une responsabilité résiduelle puisse être imposée à une autre partie intermédiaire.
- S'il était possible de conclure que Fine est responsable envers Ancona en raison de cette représentation, il y aurait marge d'avance pour attribuer à Ancona une faute contributive très importante. Comme mentionné, Ancona a affirmé qu'il n'engageait pas de transaction d'investissement immobilier sans vérifier qu'elle était garantie pour garantir ses droits. Néanmoins, il n'a pas agi pour examiner cette affaire dans cette affaire ; Il s'abstint d'engager un avocat spécialisé dans ce type de transactions, bien que Fine lui proposât de lui donner les noms d'avocats appropriés ; Et il n'a même pas contacté les avocats qui accompagnaient les projets. Dans ce contexte, Ancône aurait évité des dégâts moins coûteux et plus efficaces. Dans cette totalité, il y avait une marge d'éventuelle pour attribuer une faute contributive à un taux de 40 %.
Résumé provisoire
- Compte tenu de tout ce qui précède, la réclamation des plaignants contre Debret est acceptée. La réclamation de chacun des groupes de plaignants contre Fine est rejetée.
Le soulagement dans le procès contre Debret
- Corey n'a pas présenté de preuve qu'elle avait l'intention d'investir les fonds dans un canal d'investissement spécifique ou un autre. Par conséquent, Debret doit être obligé de rembourser le montant de l'investissement pour un montant de 400 000 ILS, ainsi que les différences de liaison et les intérêts comme l'exige la loi, du 9 mars 2020 (date du second investissement) jusqu'à la date du paiement effectif.
- Dans la déclaration de la réclamation, Ancona et Giyot ont revendiqué une perte plus élevée, concernant leur intention d'utiliser cet argent à des fins d'investissement aux États-UILS, ce qui a généré un bénéfice supérieur à l'augmentation du taux d'indexation et des taux d'intérêt en Israël. Des preuves attestant de cela étaient jointes à leurs affidavits (annexes 14-17 à l'affidavit d'Ancona ; annexes 9-12 à l'affidavit du demandeur 3 ; annexes 8-9 à l'affidavit de Giot). Ancona a affirmé dans la déclaration de demande qu'il devait se voir attribuer la somme de 1 412 000 ILS à la date du dépôt de la demande. Gyut a affirmé qu'il devait se voir attribuer la somme de 990 000 ILS à la date du dépôt de la déclaration de la demande. Il va sans dire que les demandeurs sont liés par les sommes contenues dans la déclaration de la demande, qui n'ont pas été corrigées.
- La jurisprudence entourant le délit de fausse déclaration négligente était d'estimer, dès le départ, que lorsqu'un dommage était causé à une personne ayant conclu un accord à la suite d'une fausse déclaration négligente, elle avait droit à une indemnisation selon le contrat alternatif dans lequel elle aurait pu y conclure (Zelsky Rule, p. 85 ; Civil Appeal Authority 378/96 Weinblatt c. Bornstein, IsrSC 55 (3) 247, 258 (2000), mais voir ibid., p. 261 ; Appel civil 153/04 Rubinovich c. Rosenbaum, daté du 6 février 2006, au paragraphe 7(4) du jugement de l'honorable juge (comme on l'appelait alors) Rubinstein). Selon cette approche, l'indemnisation concerne le préjudice subi par l'intérêt de confiance, et elle vise à placer la partie lésée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si la représentation n'avait pas été faite, et non dans la situation où elle se serait trouvée dans une situation où la réalité décrite par la représentation aurait été correcte (Appel civil 8361/09 Delta for Investments and Commerce (Karnei Shomron) dans Tax Appeal c. Commander of IDF Forces in Judea and Samaria, daté du 16 août 2012, au paragraphe 28 du jugement). La décision accordant une compensation pour la possibilité de conclure un contrat alternatif soulève une difficulté théorique considérable (voir, par exemple, Civil Appeal 4948/13 Harkabi c. Avni, daté du 15 mars 2015, aux paragraphes 36-39 du jugement, ci-après : la décision Harkabi ; pour l'absence de droit à une indemnisation de subsistance dans cette situation, voir la décision Harkabi, aux paragraphes 27-35 du jugement, et comparer Civil Appeal 3496/13 Paldom Feingold Metals c. Gizelter, daté du 12 novembre 2015, au paragraphe 34 du jugement ; Pour les voies possibles d'indemnisation, voir Civil Appeal 2274/21 Mor c. Elad Israel Residences Ltd., daté du 1er janvier 2023, aux paragraphes 121-125 du jugement de l'honorable juge Stein, ci-après : la règle Mor). En supposant qu'il existe un droit en principe à une indemnisation en raison de la perte de l'opportunité alternative, alors la charge de la prouver est au moins une charge « régulière » (l'opinion majoritaire dans l'affaire Rubinowitz, supra ; pour les difficultés de preuve et les scénarios possibles, voir la décision Harkabi, aux paragraphes 37 et 39 du jugement ; pour la nécessité de prouver le scénario alternatif selon la balance des probabilités, voir la décision Mor, au paragraphe 123 du jugement).
- Puisque Debret a choisi de ne pas se défendre, et lorsque Ancona et Guyot ont présenté des preuves assez convaincantes du profit qu'ils auraient pu réaliser dans le canal d'investissement alternatif dans lequel d'autres fonds étaient investis, j'en suis venu à la conclusion qu'ils devaient se voir accorder une indemnisation comme l'exige la déclaration de la demande. Ces montants seront accompagnés de différences de liaison et d'intérêts comme l'exige la loi, à partir de la date de dépôt de la déclaration de réclamation jusqu'à la date du paiement effectif.
- Je ne crois pas qu'il y ait place à une indemnisation non pécuniaire dans le contexte de la relation entre les plaignants et Debrett. Le préjudice pécuniaire causé aux demandeurs est corrigé dans le cadre du montant qui leur est accordé, et le simple fait que l'investissement n'ait pas bien payé - contrairement à l'intérêt de Debratt - ne justifie pas l'attribution d'une indemnisation non pécuniaire.
Conclusion
- La réclamation des plaignants contre Debret est acceptée. Debret doit verser au demandeur 1 la somme de 400 000 ILS, ainsi que les différences de liaison et les intérêts conformément à la loi, du 9 mars 2020 jusqu'à la date du paiement effectif. Il doit verser aux demandeurs 2 à 4 (les frères Ancona et la société qu'ils possèdent, du compte de laquelle l'argent du prêt a été transféré) la somme de 1 412 000 ILS, ainsi que les différences de lien et les intérêts de la date de dépôt de la demande jusqu'à la date du paiement effectif. Debret doit verser aux demandeurs 5 à 6 (Giot et la société qu'il possède, dont le prêt a été tiré) la somme de 990 000 ILS, ainsi que les différences de liaison et les intérêts à partir de la date de dépôt de la réclamation jusqu'à la date du paiement effectif. De plus, Debret assumera les frais des plaignants ainsi que les honoraires d'avocat pour un montant total de 140 000 ILS.
Le procès des plaignants contre Fine est rejeté. Néanmoins, et compte tenu de tous les événements décrits ci-dessus, je ne proferai pas d'ordonnance pour les frais entre ces parties.