Dossier familial (Nazareth) 59099-02-24 A.Z. C. M.Z. - part 3

Q:                   Tu arrives L-S..  Avant Q.  Il y avait quelqu'un d'autre.

A:                    C'était, c'était vrai.

Voir le procès-verbal de l'audience du 5 décembre 2024, page 6, lignes 23-39 . 

67. Le demandeur n'a pas non plus nié que le défendeur travaillait avec lui, mais a affirmé lui avoir versé un salaire et que la période d'emploi du défendeur avait eu lieu d'environ 4 ans avant son mariage, et il a témoigné comme suit :

Q:                   Sympa, c'est vrai, monsieur, qu'avant de se marier, il travaillait avec vous ?

A:                    Quand j'étais enfant.  Nous étions membres de la famille, j'étais entrepreneur agricole, il venait avec moi, avec mes sœurs, tu dis...  Et nous travaillions ensemble.  Soutenir toute la famille.

Q:                   Ça me va.  Et il a travaillé avec toi ?

A:                    Je ne le nie pas.  Pas tous les jours, mais il venait travailler.

Voir le procès-verbal de l'audience du 5 décembre 2024, page 4, lignes 23-27 . 

68. Le défendeur a admis dans son témoignage que la personne ayant construit l'appartement était son père, le demandeur, et il a témoigné à ce sujet dans son témoignage :

Q:          Je ne parle pas du tout d'électricité, de tout, de logement.

A:          Que doit-on payer ? Il m'a donné la maison et l'a construite pour moi.  Et je travaillais aussi.  Je vais vous dire, même si je n'ai pas travaillé avec lui et qu'il ne m'a pas payé de salaire.  Je ne voulais pas de toute cette maison.  Une maison sans plan.  Il l'a juste construit en forme, c'est comme ça qu'il l'a construit.  Juste des extensions, sous forme, sans licence.

Voir le procès-verbal de l'audience du 5 décembre 2024, page 40, lignes 36-39 . 

69. Je n'ai pas jugé dans le cadre de ma décision de discuter excessivement des témoignages de l'accusé et de son épouse, puisque les affirmations du prévenu, presque toutes, sont des arguments juridiques que le tribunal a examinés et décidés comme détaillé ci-dessus. Le défendeur a également témoigné que des rénovations avaient été faites dans la maison, tout comme son épouse, et à cet égard, le tribunal estime que le bon sens et la logique l'ont amené à conclure que des améliorations ont apparemment été apportées à l'appartement après avoir vécu 40 ans dans une maison construite dans les années 1960, comme sera détaillé plus tard dans le jugement.  J'ai également jugé nécessaire de noter que le témoignage de l'épouse du prévenu ne contribuait ni ne renforçait les affirmations du prévenu.
70. Après avoir entendu les témoignages des parties et de l'épouse du défendeur, je détermine que le témoignage du plaignant est acceptable pour le tribunal. Le témoignage du demandeur concernant l'octroi de l'autorisation n'a pas du tout été dissimulé.  Le témoignage du demandeur concernant la construction de la maison n'a pas non plus été contredit du tout.  Le tribunal a estimé que le témoignage du demandeur était hautement fiable et logique, et cohérent avec l'impression cumulative que le demandeur, en tant que propriétaire du terrain, avait accordé au défendeur la permission d'utiliser l'appartement.
71. En ce qui concerne la nature des termes ou l'accord entre le demandeur et le défendeur, le tribunal accepte l'argument du demandeur selon lequel il a donné au défendeur le droit d'utiliser l'appartement gratuitement, comme il l'a fait avec ses autres enfants, un phénomène et une coutume bien connus dans le secteur auquel appartiennent les deux parties. Nous avons affaire à une autorité sans considération qui n'a pas été limitée dans le temps.

La réclamation pour les frais d'utilisation - le demandeur a-t-il droit aux frais d'utilisation et aux factures d'électricité :

72. Il n'y a aucun doute qu'il s'agit en fait d'un accord et d'une autorisation que le demandeur a accordés au défendeur pour qu'il utilise librement l'appartement à des fins résidentielles depuis son mariage. Le droit ou la permission d'utiliser accordé au défendeur n'était en effet pas limité dans le temps, et il s'agissait d'une permission libre, c'est-à-dire sans contrepartie, et donc le demandeur a le droit de mettre fin à cette autorisation à tout moment.
73. Le demandeur lui-même a confirmé qu'il n'avait pas demandé au défendeur de lui payer un loyer, ni aux autres enfants qui vivaient dans les appartements, de sorte que le demandeur n'a pas le droit d'exiger des frais d'utilisation pour la période précédente et avant le dépôt de la demande.
74. La situation est différente : le défendeur est obligé de payer des frais d'utilisation à partir de la date à laquelle le demandeur s'est approché du défendeur pour retirer sa main de l'appartement. Le demandeur demande des frais d'utilisation depuis octobre 2022.  Il n'est pas contesté que le demandeur a le droit de réclamer des frais d'utilisation dès la demande de résiliation de l'autorisation, sous réserve du fait qu'une demande de frais d'utilisation ait été faite, mais les frais d'utilisation doivent être payés uniquement à partir de la date à laquelle il les a demandés et non à la date où il a demandé son expulsion de l'appartement.
75. Dans la lettre d'avertissement que le demandeur a envoyée au défendeur le 21 mai 2023, il l'a informé qu'il avait transféré la gestion de la demande d'expulsion à un avocat, mais dans cette lettre, il n'a pas exigé de frais d'utilisation. Le demandeur a également indiqué dans sa lettre qu'il y joignait la réclamation, alors qu'il s'agissait uniquement d'une demande pour l'enlèvement de la main et non d'une réclamation pour le paiement des frais d'utilisation.  La demande du demandeur d'obliger le défendeur à payer des frais d'utilisation n'a été déposée que le 25 février 2024, lorsque le demandeur a fixé le montant de sa réclamation à 50 000 ILS.
76. Puisque le tribunal en conclut que le défendeur doit être expulsé de l'appartement, et que le demandeur cherchait à obliger le défendeur à payer des frais d'utilisation, et a même demandé dans sa demande de nommer un expert pour évaluer les frais d'utilisation appropriés de l'appartement, j'ai estimé que la demande du demandeur pour des frais d'utilisation devait être acceptée et que le défendeur était tenu de payer des frais d'utilisation à partir de la date à laquelle la réclamation a été déposée pour les frais d'utilisation, c'est-à-dire du 25 février 2024 jusqu'à la date du jugement.
77. Puisqu'aucun avis n'a été soumis au dossier pour évaluer la valeur des frais d'utilisation appropriée de l'appartement, une décision distincte sera prise concernant la nomination d'un expert qui évaluera la valeur des frais d'utilisation de l'appartement.
78. Quant à la demande de paiement des factures d'électricité payées par le demandeur à la place du défendeur pour la consommation dans l'appartement, j'ai estimé que j'accepte l'argument du défendeur et ne lui facture que 5 645 ILS selon le calcul effectué par lui-même. Je note à cet égard que la somme demandée par le demandeur n'était pas claire, une fois qu'il a demandé 19 624 ILS, une fois la somme de 10 624 ILS et une fois la somme de 11 060 ILS.
79. Le demandeur a joint des confirmations concernant les factures d'électricité qu'il a payées et a affirmé que le montant total de la consommation pour une période de 15 mois non payée par le défendeur s'élève à 26 176 ILS et que la consommation mensuelle pour les 4 appartements est de 1 745 ILS. Le demandeur admet également avoir reçu du défendeur la somme de 2 800 ILS.  Le demandeur a réparti la consommation entre les quatre appartements selon le nombre de personnes, mais il y avait une erreur dans son calcul.  Le bon calcul consiste à diviser la somme de 1 745 ILS par le nombre de personnes.  Le nombre de personnes dans l'appartement du demandeur est de 3, le demandeur a sa femme et une autre fille.  Le nombre de personnes dans l'appartement du fils S.  Il a 8 ans, S., sa femme et 6 autres enfants, le nombre de personnes dans l'appartement du prévenu est de 6, le prévenu, sa femme et 4 autres enfants, tandis qu'il convient de noter que deux autres filles du prévenu se sont mariées et ne vivent pas dans l'appartement.  Il y a un autre appartement où vivent les deux sœurs de la demanderesse, et il y a 19 personnes dans les quatre appartements.  Le montant mensuel de la consommation, selon les calculs du demandeur lui-même, est de 1 745 et divisé en 19 personnes, le résultat est un total de 92 ILS par vacancier.
80. Comme il y a 6 personnes dans l'appartement du défendeur, le montant total de la dette pour toute la famille est de 552 ILS chaque mois, cette somme multipliée par les 15 mois demandés par le demandeur s'élève à un total de 8 280 ILS, soit le montant total de la dette. De cette somme, la somme de 2 800 ILS que le défendeur a versée au demandeur, que le demandeur ne refuse pas, doit être déduite, de sorte que la dette totale d'électricité que le défendeur doit rembourser au demandeur est de 5 480 ILS.  Il convient de noter et de souligner que le demandeur a coupé l'électricité de l'appartement du défendeur le 15 mars 2024, et le demandeur l'a admis lors de son interrogatoire, il n'est donc pas possible d'exiger que le défendeur soit obligé de payer les factures d'électricité au-delà de cette date.
81. Par conséquent, je détermine que le défendeur doit verser au demandeur la somme de 5 480 ILS pour la consommation d'électricité. Le montant sera payé dans un délai de 45 jours, et il ne supportera pas les intérêts et les écarts de liaison comme l'exige la loi à partir de la date de ce jugement jusqu'à ce que le paiement complet soit effectivement effectué.

Le défendeur a-t-il droit à une quelconque compensation pour son investissement dans l'appartement ?

82. Selon la jurisprudence, la responsabilité de dédommager le titulaire de la licence en cas d'annulation et de déplacement du terrain n'est pas évidente. Elle doit découler d'un accord explicite ou impliquer un accord ou un arrangement implicite.  Cependant, en l'absence d'un tel engagement explicite ou implicite, un tel devoir ne peut être déduit ni de la Loi sur la protection des locataires ni de toute autre loi (les mots du défunt juge Haim Cohen, Other Municipal Applications 160/62 Ovadia Levy c.  Municipalité de Tel Aviv-Jaffa, IsrSC 16 1773, 1780 (1962)).  Lorsque l'indemnisation était accordée au titulaire sans répartie sur le bien immobilier dont la licence avait été révoquée, l'indemnisation n'était accordée que pour ses investissements dans le bien et son amélioration (Civil Appeal 4163/91 Israel Land Administration c.  Barashi (publié à Nevo) 28/4/1998, Civil Appeal 32/77 Tavolitsky c.  Synagogue et Beit Midrash HaChassidim IsrSC 31(3) 210 (1977), Civil Appeal 1156/02 Abd al-Salam Kheir c.  Alon Lidai (publié à Nevo) 11/5/2003).  Dans la décision Khair contre Lidai , il y a eu une affaire où une licence immobilière gratuite a été révoquée après 40 ans et aucun fondement d'indemnisation n'a été trouvé (p.  7 du jugement).
83. La jurisprudence a également affiné la détermination d'une décision sur l'indemnisation en cas d'annulation d'une licence immobilière, tant sur le plan substantiel que procédural. D'un point de vue substantiel, les décisions mentionnées ci-dessus reposaient sur la conclusion que la compensation pour la révocation d'un permis immobilier ne sera accordée que pour les investissements et l'amélioration du terrain, et non pour la dépendance au bénéficiaire de la licence ou à son attente de continuer à utiliser le terrain.  Sur le fond, les tribunaux de première instance ont été instruits de fonder l'obligation de verser une indemnisation sur la base de preuves solides, d'avis professionnels des experts et de calculs précis.
84. Je précise que la revendication d'investissement du défendeur a effectivement été soulevée dans la déclaration de la défense ainsi que dans l'affidavit du témoin principal soumis en sa faveur. Dans le cadre de ses réclamations, le défendeur a affirmé avoir réalisé de nombreux travaux, rénové l'appartement avant le mariage, notamment la démolition d'un mur intérieur, la peinture des murs, la réalisation de travaux de plâtre, l'assemblage de portes intérieures et d'une nouvelle porte principale, l'installation de nouvelles fenêtres en aluminium, l'assemblage des meubles de cuisine, et plus encore.  Le défendeur a également affirmé qu'après le mariage, il avait fermé une cage d'escalier et agrandi l'appartement de 40 mètres carrés, en faisant une partie intégrante de l'appartement.
85. Je note que les affirmations du défendeur concernant les investissements et améliorations qu'il a apportés à l'appartement n'étaient pas étayées par les preuves. Le montant des investissements de 250 000 ILS a été réclamé en vain et sans aucune preuve ni référence.  Le défendeur n'a pas prouvé qui a réalisé les travaux, n'a pas amené de témoins ni de professionnel ayant réalisé les travaux, afin de soutenir sa version des travaux et l'amélioration réalisée dans l'appartement.
86. D'après les preuves et l'audience du demandeur, le défendeur et son épouse indiquent que le défendeur et sa femme sont entrés dans un appartement habitable. En même temps, le bon sens et la logique affirment que le défendeur a effectué des rénovations, des réparations ou des modifications de l'appartement, surtout après une période de résidence de plus de 40 ans, et il est raisonnable de supposer que des travaux de peinture ont été réalisés, peut-être aussi le revêtement de sol, le remplacement des portes et fenêtres, l' entretien et les réparations, mais certainement pas dans le montant qu'il prétend.  J'ai également constaté que la revendication du défendeur pour la construction d'une extension peut être facilement vérifiée à partir du permis de construction et par un avis professionnel, que l'expert nommé doit vérifier dans le cadre de l'avis soumis en son nom.
87. Dans ces circonstances, et après avoir entendu les parties, je détermine que les investissements effectués sont des investissements effectués après que le défendeur soit entré dans son appartement et non avant, et que pour ces investissements le défendeur doit être indemnisé.
88. La principale façon de prouver les investissements allégués dans cette affaire, et en l'absence de toute preuve concernant les montants investis, est par l'avis d'un expert qui examinera les changements apportés par le défendeur à l'appartement, après qu'il se soit marié et y ait vécu avec sa femme. Comme indiqué, le défendeur a joint au dossier un avis d'évaluateur concernant les investissements et améliorations, sans obtenir l'approbation du tribunal, et le tribunal a donc ordonné son retrait du dossier.
89. Dans ce contexte, il convient de noter que, puisque le tribunal ne peut pas estimer clairement et précisément la valeur des investissements, ni par voie d'estimation, et qu'il n'est pas possible d'attribuer un montant de compensation sans obtenir un avis professionnel d'un expert qualifié, il est possible d'ordonner la nomination d'un expert dans le domaine de l'évaluation qui évaluera la valeur des investissements réalisés dans l'appartement. En l'absence d'avis professionnel et de détails précis sur les investissements, la cour est liée pour déterminer le montant exact des investissements.
90. Par conséquent, j'ordonne la nomination d'un expert qui évaluera la valeur des investissements, améliorations et/ou rénovations, dans la mesure où elles ont été et ont été effectuées dans l'appartement depuis que le défendeur a reçu l'appartement en 1995 jusqu'à aujourd'hui. Dans le cadre de l'avis, l'expert évaluera également la valeur des frais d'utilisation appropriée de l'appartement.
91. Après avoir reçu l'avis de l'évaluateur, le montant de l'indemnisation à accorder au défendeur pour son investissement dans l'appartement sera déterminé.
92. La nomination d'un expert sera prise par une décision distincte.

Résumé général :

93. De tout ce qui précède ressort clairement que le demandeur, en tant que propriétaire du terrain et de l'appartement, est celui qui a construit l'appartement, qui était prêt à être habité avant le mariage du défendeur. Il est également possible de déterminer qu'il n'y avait pas d'accord écrit entre le demandeur et le défendeur concernant le droit d'utiliser et/ou de vivre dans l'appartement.
94. Il a été prouvé que nous ne traitons pas d'un accord écrit et qu'il n'y avait pas d'engagement écrit dans notre affaire de transférer les droits sur le terrain ou l'appartement au défendeur à l'avenir. C'est en fait le consentement et l'autorisation que le demandeur a donnés au défendeur pour utiliser librement l'appartement à des fins résidentielles depuis son mariage.  Le droit ou l'autorisation d'utiliser ce droit accordé au défendeur n'était pas limité dans le temps, et il était gratuit, c'est-à-dire sans contrepartie, et donc le demandeur a le droit de résilier l'autorisation d'utilisation à tout moment.  En l'état actuel des choses, il ne fait aucun doute que nous avons affaire à un permis d'usage libre que le demandeur a accordé au défendeur, et il a le droit de l'annuler à tout moment et de demander le retrait du défendeur de l'appartement.
95. Aucune déclaration ni résumé n'a été prouvé que l'autorisation d'utiliser l'appartement était inhabitable. Une licence libre non révocable appartient aux cas rares et la reconnaissance d'une telle licence d'usage libre ne peut être révoquée, seulement dans des cas exceptionnels, et la jurisprudence détermine que la tendance est de réduire les manifestations d'une licence irrévocable et non de l'étendre (voir : Civil Appeal Authority 1156/02 Hir c.  Liddai, IsrSC 57(3) 949, 955-957 (2003).

Conclusion :

96. La demande de réparation contre le défendeur est acceptée.
97. La demande de relevé des frais d'utilisation est acceptée et le montant des frais d'utilisation appropriés que le défendeur doit être tenu de payer sera déterminé après avoir reçu l'avis de l'évaluateur.
98. Le montant de l'indemnisation dû au défendeur pour les investissements réalisés dans l'appartement sera également déterminé après avoir reçu l'avis de l'évaluateur.
99. Une ordonnance est par la présente émise ordonnant au défendeur de retirer sa main de l'appartement auprès du demandeur, de le libérer et de la rendre au demandeur tant qu'il est libre de toute personne ni objet. Afin de permettre au prévenu, à sa femme et à leurs enfants de s'organiser et de trouver un logement alternatif, je décide que le prévenu quittera l'appartement dans les 60 jours à compter d'aujourd'hui.  L'expulsion sera effectuée sans aucun lien avec la réclamation des frais d'utilisation et le droit du défendeur à recevoir une indemnisation, une question qui sera tranchée après réception de l'avis de l'évaluateur.
100. Dans les circonstances de l'affaire, et malgré l'issue à laquelle je suis parvenu, et afin de ne pas aggraver le différend entre les parties, et surtout compte tenu de l'issue difficile de ce jugement, où le défendeur et sa famille devront trouver un autre lieu de résidence et subiront des dommages considérables, je n'ai pas jugé nécessaire d'émettre une ordonnance pour les frais et chaque partie assumera ses propres frais.
101. Le Secrétariat rendra le jugement à l'avocat des parties et clôturera les deux dossiers dans l'en-tête.

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