34-12-56-78 Tchekhov c. État d'Israël, P.D. 51 (2)
- Au fil des années, il a été affirmé que de nombreuses transactions immobilières avaient été réalisées par les frères, qui vendaient les droits à des tiers, y compris au demandeur (ci-après : «Hajj"). Il n'y a aucun doute qu'en 2009 et 2011, Haj a acheté, sur les droits enregistrés de Munir, lors de deux transactions distinctes, des surfaces totalisant 540 mètres carrés sur un terrain marqué selon le Plan de Partage M/8, qui était attaché au contrat de vente, sous le nom de Parcelle 13/21. Haj a construit sa maison sur le lot 13/21, après avoir obtenu un permis de construction. Dans le dossier de construction du Comité local d'urbanisme et de construction, il apparaît que le permis a été accordé sur la base du plan de lotissement M/8 contenu dans le dossier de permis, et que Hajj s'en est appuyé dans sa demande de permis (voir : Annexe N/1). Les défendeurs 1 à 10 ont affirmé qu'il y avait eu un règlement de comptes entre les frères concernant ces transactions, lorsque Munir a effectué des transactions de vente à partir de ses droits, mais en pratique, ces droits transférés étaient la part de Munir et la partie restante d'un autre frère. Ainsi, par exemple, Munir affirme que 415 mètres carrés de la partie vendue lors des transactions avec Haj provenaient de la part de Jerais, bien que 500 mètres carrés de ce registre foncier comportaient une note d'avertissement concernant la propriété de Munir. L'argument principal de Munir est que certaines transactions ont été effectuées par lui, pour ses frères et avec leur consentement, afin d'économiser sur les paiements d'impôts, et que certaines transactions ont été effectuées pour lui. De plus, selon Munir, il fut convenu entre lui et son frère que s'il vendait des parties qui lui appartenaient uniquement dans le cadre de ces transactions, ses frères lui rendraient les droits sur les terres lors de la division des terres.
- Les défendeurs détaillent les transactions réalisées au fil des ans, y compris celles selon lesquelles Munir vendait des pièces enregistrées à son nom, mais en pratique certaines d'entre elles étaient vendues pour son frère, comme suit :
- 30/768 pièces furent vendues de Munir à M. Samir Shehadeh. Il a été affirmé que la 15/768 avait été vendue pour Munir lui-même et la 15/768 pour le défendeur n° 4, et la zone a été attribuée au lot 1/21.
- 500 mètres carrés ont été vendus de Munir à M. Matri Haddad et la zone a été attribuée au lot 2/21.
- 500 mètres carrés ont été vendus de Munir à M. Maher Nassar, et il a été affirmé que 250 mètres carrés provenaient de la part de Jerais et 250 mètres carrés de la part du défendeur n° 5. La zone a été attribuée au lot 3/21.
- Copiés de Nevo, 490 mètres carrés ont été vendus par Munir à M. et Mme Habib et Arij Kreini (245 mètres carrés chacun). La zone a été attribuée au lot n° 4/21.
- 488 mètres carrés ont été vendus de Munir à M. Matri Hadad. Il a été affirmé que la vente concernait la part du défendeur n° 4. La zone a été attribuée au lot 5/21.
- 100 mètres carrés vendus de Jereis à Munir.
- 25 mètres carrés qui ont été vendus de Jereis au défendeur n° 3, Yosef Khoury.
- 500 mètres carrés ont été transférés gratuitement de Jarays à son fils Anad Khoury.
- 1 000 mètres carrés, transférés gratuitement de Munir à Jereis et les défendeurs 3 à 5 - chacun a reçu 250 mètres carrés.
- 360,4 mètres carrés, qui ont été transférés de la partie de Jereis pour le bénéfice des routes qui traversent une partie de celle-ci (la superficie totale délimitée par toutes les parties des frères pour le bénéfice des routes est plus grande, ici nous parlons uniquement de la partie de Jerais).
- Le 4 août 2014, le Hajj a acheté 609 mètres carrés de terrain directement à Jarays, sur un lot marqué 17/21 (ci-après : «La transaction de vente"). Il a été affirmé qu'un plan de distribution différent de celui du plan de distribution M/8 était attaché à cet accord, sans le consentement des autres propriétaires fonciers (ci-après : «Distribution Plan M/10"). À ce moment-là, les droits étaient enregistrés au nom de Jerais sur environ 300 mètres carrés, mais environ deux semaines après la vente, la sœur Rihab transféra ses droits sur le terrain sur une superficie d'environ 480 mètres carrés, de sorte que ShasAntitrust immatriculé au nom de 780 mètres carrés. Selon le document d'enregistrement soumis, Jereys est actuellement enregistré comme propriétaire de 19175/786048 et de 5/128 autres portions de terrain, qui, comme mentionné précédemment, couvrent une superficie de 780 mètres carrés.
La séquence des procédures précédentes :
- Le 30 octobre 2014, les défendeurs 2-4 ont intenté une action en justice devant le tribunal de district de Haïfa contre Hajj, Jarays et les défendeurs 5-9 concernant la transaction de vente dans le cadre de la Affaire civile 52681-10-14 (Ci-après : "La revendication précédente« ou »La procédure de Kendam"). Dans le cadre de la précédente plainte, le tribunal a été invité à déclarer le contrat de vente nul ; que Jereys ne possédait aucun droit sur le terrain avant la signature de la transaction de vente et ne peut donc pas les vendre à des tiers ; que le plan de partage M/8 est contraignant pour les parties et que la dissolution de la société de personnes sur le terrain doit être ordonnée en conséquence ; et que les lots 17/21 appartiennent uniquement à Munir.
Le tribunal de district a en partie accepté la demande et n'a accordé que le premier recours, selon lequel l'enregistrement de la transaction de vente devait être annulé. Le tribunal de district a également ordonné le remboursement de l'argent que Jaris avait reçu du demandeur, ainsi que des différences de lien et d'intérêts. Quant aux recours supplémentaires demandés, le tribunal a rejeté la demande et a jugé qu'il ne pouvait pas trancher ces questions, alors que toutes les parties concernées n'avaient pas été ajoutées à la procédure. Il a également été jugé que les plaignants avaient prouvé que Haj ne pouvait pas se prévaloir des protections prévues aux articles 9 et 10 de la loi foncière, 5729-1969 (ci-après : la « loi foncière »), puisque Jereis prétendait vendre des droits qu'il ne possédait pas au moment de la vente, puisque la transaction de vente concernait le lot 17/21, et s'appuyait sur le plan de partage M/10, qui n'avait pas été convenu par tous les propriétaires. Le tribunal de district a également examiné si Jaris avait des droits qu'il aurait pu transférer à Hajj dans la transaction de vente, et a statué qu'il n'avait pas été prouvé qu'il n'avait plus de droits. Le tribunal a soulevé des doutes, sans toutefois tirer de conclusion positive, quant à l'existence de transactions contradictoires antérieures qui avaient priorité sur la vente, étant donné que les transactions alléguées ne se terminaient pas par l'enregistrement. Il a été déterminé que Haj connaissait le statut des droits sur le lot, compte tenu de sa dépendance au plan de partage M/8 au moment de l'achat du lot 13/21 et lorsqu'il y a construit sa maison, et qu'il n'a donc pas fait preuve de bonne foi lorsqu'il a conclu la transaction de vente en s'appuyant sur le plan de partage M/10. La réclamation du demandeur selon laquelle il se fiait aux droits des Jereys enregistrés au registre a également été rejetée.