... Une note d'avertissement doit être rédigée en faveur de l'acheteur peu après la conclusion de la transaction, et cette action n'est pas non plus compliquée et implique un coût de 159 ILS. Émettre un document mis à jour peu après l'exécution de la transaction et enregistrer une note d'avertissement peu après la transaction sont deux actions sans coût et ayant le pouvoir d'éviter des dommages majeurs et des complications juridiques. »
- Bien qu'il soit possible de proposer une approche différente en jurisprudence sur ce sujet, et de consulter l'avis de l'honorable juge Melcer (CA 580/10 Nir Cooperatives National Cooperative Association for Workers' Settlement c. Hod Hasharon Municipality [Nevo]) et l'avis de l'honorable juge Rivlin (CA 8881/07 Lev c. Toby [Nevo]), il semble que l'approche de l'honorable juge Amit soit une approche courante en jurisprudence. Pour l'application de cette approche par les tribunaux de première instance, voir, entre autres, l'affaire Civil Appeal 62146-11-15 Abu Saleh c. Abu Raya et al., [Nevo] (18 mai 2021) ; Appel civil 21123-03-16 Sach c. Nassar et al., [Nevo] (21 mai 2018) ; Appel civil (Hai) 15200-05-21 Nader Fahmawi c. Sa'id Fahmawi, [Nevo] (9.3.23) ; Ceasel (Tel Aviv) 5332-11-20 Psagot Israel Ltd. c. Commissaire aux procédures d'insolvabilité et de réhabilitation économique, [Nevo] (5 juin 2023).
- Il n'y a aucun doute que les demandeurs n'ont pas déposé de note d'avertissement concernant les droits d'Ali concernant la transaction de don, malgré le passage de 34 mois jusqu'à la date de l'engagement dans la transaction contraire. Il ne peut pas non plus y avoir de contestation quant au fait qu'un rapport de la transaction n'apparaît pas dans le registre foncier public. Il n'a pas été affirmé, et en tout cas il n'a pas été prouvé, qu'il existait un obstacle à l'enregistrement d'une telle note. Les droits hérités par Ali ont été transférés à son nom en mars 2022, et il n'a pas été affirmé qu'ils n'auraient pas pu être transférés à son nom encore plus tôt, ni aucune revendication de difficulté objective à enregistrer une note d'avertissement, certainement pas après cette date. Le demandeur a été interrogé sur la raison pour laquelle ils n'avaient pas pris soin d'enregistrer une note d'avertissement, et sa réponse a été qu'il ne croyait pas qu'une telle chose arriverait (p. 3). Cette réponse, bien sûr, n'est pas suffisante.
- Dans le jugement rendu dans l'article CA 8559/15 Suleiman Abbas c. Oven Falls Ltd., paragraphe 53 [Nevo] (27 mai 2018), la Cour suprême a noté la période raisonnable durant laquelle le premier acheteur doit déposer une note d'avertissement, après quoi il semble que ledéfaut d'enregistrement d'un billet, la négligence ou la faute du propriétaire de la première transaction, qui peuvent constituer une justification pour l'application de l'exception prévue par la règle Ganz. Dans le même cas, elle a été jugée :
« ...La détermination du délai raisonnable pour le dépôt d'une note d'avertissement par le premier acheteur dépend des circonstances et peut varier d'un cas à l'autre. Cependant, la pratique est que l'acheteur rédige rapidement une note de prudence. Cependant, à mon avis, une certaine déviation - non marquée, par rapport au degré d'agilité - ne doit pas être considérée comme une négligence qui bloque la priorité du premier acheteur, et dans ce contexte, le Professeur M. Deutsch a noté ce qui suit : « Étant donné la pratique acceptée, selon laquelle il est d'usage de prendre une note très rapidement, on peut supposer que le 'délai raisonnable' est mesuré en quelques jours ou semaines » (voir : Miguel Deutsch, « Discretion judiciaire en droit des transactions conflictuelles - tendances et réflexions », Sefer ou - Articles en l'honneur du juge Theodore Orr, Droit et Affaires 305 (2013) ; Miguel Deutsch « La charge de l'enregistrement d'une note d'avertissement dans l'immobilier - La règle Ganz et ses implications, Hapraklat 47 181 (5764-2004 ;...') »
- Les plaignants eux-mêmes ont soutenu dans les résumés que si ce n'était de la négligence et de la négligence de l'avocat qui a représenté les parties dans la transaction de don, en ne déposant pas de note d'avertissement, la réclamation n'aurait pas vu le jour, car la note aurait empêché l'enregistrement de la propriété au nom de Mu'taz. Les réclamations des plaignants contre la personne qui les a représentés lors de la transaction de don ne les sauveront pas dans la relation entre eux et les défendeurs (et je ne détermine pas la question de la négligence de l'avocat). Au contraire, cela constitue une reconnaissance de leur propre négligence en ne pas avoir enregistré la note.
- Ces déclarations renforcent la détermination que la charge de prouver le manque de considération et de bonne foi incombe aux plaignants. Comme mentionné, ils n'ont pas levé la charge.
- Jusqu'à présent, j'ai fait référence à l'accord contradictoire entre Ali et Mu'taz. Même si nous souhaitons comparer la transaction de don à celle entre Mu'taz et Sa'id (la troisième transaction), je suis d'avis que la transaction de don a ses mains en dessous.
- Said a donné une version cohérente et fiable. Il n'a pas essayé de donner des détails qu'il ignorait et n'a pas prétendu tous les connaître. C'est un ouvrier indépendant de la rénovation, qui a acheté pas mal de terrains dans la région et en a vendu quelques-uns. Sa'id a déclaré qu'il n'avait aucun contact avec Ali et qu'il n'était au courant d'aucun problème qui aurait pu empêcher l'achat des terres (Ali a également affirmé qu'il n'avait aucun contact avec Sa'id). Il témoigna que Mu'taz l'avait approché et l'avait intéressé à l'immobilier, lui expliquant qu'il s'agissait d'un terrain qu'il allait recevoir de ses cousins. Sa'id a remis les données du terrain, d'un bloc et d'un terrain, à l'avocat Naamneh, qui le représente régulièrement dans d'autres transactions également, et il a vérifié les droits au bureau d'état civil pour lui et rédigé les contrats d'achat après s'être assuré qu'il n'y avait aucun obstacle à l'achat du terrain.
- Ce comportement de Sa'id, qui souhaitait s'appuyer sur les examens menés par son avocat, n'était pas défaillant. La version de Sa'id, selon laquelle il ne connaissait aucun problème avec la terre ou la transaction contradictoire, me semble fiable. Sa'id a témoigné, et sur ce sujet également, j'accepte sa version, que s'il avait su « le désordre sur cette terre », il n'y serait pas entré (p. 49 de la transcription). Il n'a pas été affirmé, et en tout cas non prouvé, qu'il existait un intérêt économique clair ou une opportunité commerciale particulière pour Said, justifiant son achat de terrain qui constituait la base d'une contre-transaction. Je n'ai pas eu l'impression qu'il y avait un besoin particulier pour Said d'acheter spécifiquement ce terrain, d'une manière qui l'aurait conduit à conclure un accord problématique. Lors de l'audience, Sa'id a également exprimé sa volonté de céder les terres si l'argent qu'il avait versé lui était rendu (ce qui a également été dit en lien avec la proposition faite par le tribunal). En d'autres termes, il n'y avait aucune raison logique pour que Sa'id conclue un accord avec Mu'taz alors qu'il savait ou fermait les yeux sur des données suspectes concernant une transaction contradictoire concernant le même bien immobilier.
- Il en va de même pour l'avocat Na'amneh, qui représentait Sa'id et travailla à organiser tout ce qui était légalement requis pour l'achat et le transfert des droits par Sa'id. Les plaignants affirmaient que l'avocat Naamneh savait, ou aurait dû savoir, l'existence de la transaction de don, et que cette information devait être attribuée à Sa'id, mais la revendication n'a pas été étayée ni prouvée au niveau factuel, car aucune connaissance suspecte ni indication de l'existence d'une transaction contraire n'a été prouvée, et je n'ai trouvé aucune raison pour laquelle l'avocat Naamneh aurait dû être soupçonné d'une telle transaction. En ce qui concerne l'immobilier réglementé, il suffit d'examiner le document d'enregistrement foncier (voir à ce sujet, CA 839/90 Raz Building Company Ltd. Ehrenstein, 45 (5) 739 et Cell (Chai) 61147-12-15 Faraj Salman c. Succession du défunt Habib Samaan, [Nevo] (26 juin 2019)). Il n'y a pas non plus de raison logique pour que l'avocat Naamneh conduise consciemment son client (régulier) vers une transaction problématique.
- Par conséquent, je suis d'avis que, que nous examinions la transaction contradictoire entre Ali et Sayid, que nous considérions la deuxième et la troisième transaction comme une seule transaction, ou que nous examinions la transaction entre Mu'taz et Sa'id (la troisième transaction), les plaignants n'ont pas démontré que les droits d'Ali ont été acquis sans contrepartie ou en manque de bonne foi.
- À mon arrivée ici, je réitérerai que nous faisons face à une concurrence entre une transaction de don et une transaction de vente. Selon la jurisprudence, cette concurrence n'est pas une compétition entre transactions de poids égal. L'intérêt de l'acheteur est plus fort que celui du destinataire du cadeau, puisque l'acheteur a versé une contrepartie pour le droit acquis, contrairement au destinataire du cadeau. Dans l'affaire Civil Appeal (Hai) 297/04 Diab c. Diab, [Nevo], l'honorable juge Amit, siégeant devant le tribunal de district, a statué qu'il y avait place à une transaction de vente tardive dans le temps, si elle avait été faite de bonne foi et en contrepartie, même si la transaction tardive ne s'était pas soldée par l'enregistrement. Voir aussi Appel civil (Hai) 56946-05-20 Hamad Mahmoud Gadir c. Ibrahim Ben Ali Hujairat [Nevo] (8 juin 2021).
L'honorable juge Amit a réitéré cet avis devant la Cour suprême, dans le jugement rendu dans l'article CA 1405/19 [Nevo], mentionné ci-dessus, déclarant : « ... Quant à la classification du premier accord dans le temps comme une transaction de don, cela conduit au fait que le droit de la première personne qui n'a pas enregistré de note d'avertissement est rejeté en raison du droit du second au terme, même si le second n'incluait pas son droit à l'enregistrement » (paragraphe 8 du jugement).
- Voir aussi les propos de l'honorable juge Amit dans CA 3684/15 Succession du défunt Nadim Kamal z"l c. Succession de feu Anisa Nahas z"l, [Nevo], où il était écrit : « J'étais d'avis que lorsque le premier engagement à temps est pour un don, la préférence doit être donnée au défunt acheteur tant qu'il agit de bonne foi et en retour, même si la transaction avec lui ne se termine pas par un enregistrement. Cela est également dû à des considérations de justice et diverses considérations de politique juridique » (article 7).
- Dans cette perspective et en aperçussant la chaîne des transactions ici, il est impossible de ne pas attribuer du poids au fait que la concurrence réelle aujourd'hui oppose les plaignants et Said. entre une transaction de donation pour laquelle aucune note d'avertissement n'a pas été enregistrée, et une transaction de vente se terminant par l'enregistrement, et même l'acquéreur du droit selon lequel il a vendu une partie de ses droits dans une autre transaction (la vente à Bâle). Dans le contexte de tout ce qui précède, y compris en ce qui concerne la contrapartie et la bonne foi, je suis d'avis que les considérations de politique juridique et de justice justifient également de donner la priorité aux droits de Saïd et à tous ceux qui ont acheté auprès de lui.
Conclusion
- À la lumière du résumé, je détermine que le contrat de vente daté du 1er décembre 2022, entre Ali (et son frère) etMu'taz, l'emporte sur l'accord de donation entre Ali et les plaignants, et j'ordonne donc le rejet de la réclamation dans toutes ses composantes.
Puisque la note d'avertissement enregistrée en faveur des plaignants concernant les droits de Mu'taz a été enregistrée afin de « garantir » le droit allégué des plaignants, sur lequel l'audience du jugement a tourné, et après avoir déterminé que les droits d'Ali avaient été transférés à Sa'id dans le cadre de transactions valides qui prévalent sur la transaction de don entre Ali et les plaignants, il n'y a plus de place pour la note d'avertissement enregistrée en faveur des demandeurs concernant les droits de Mu'taz, et elle est par la présente annulée (note datée du 9 novembre 2023, Selon l'acte n° 60114/2023/1).